Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 16.01.2019 гражданское дело № 2-196/2019 по исковому заявлению Бегунов Е.Н. к ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юров С.В., жилищно-строительному кооперативу «Центральный-1» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бегунов Е.Н. обратился в суд с иском к ООО «ССК «Металлургмаркет», жилищно-строительному кооперативу «Центральный -1» о признании договора паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором долевого участия в строительстве, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Метизстройкомплект» (Пайщик) и Бегунов Е.Н. (Приобретатель) заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого Пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива «Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, который гарантирует по окончании строительства предоставление Приобретателю жилого помещения – однокомнатной квартиры, Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 1 386 200,00 рублей. Пунктом 2 договора на реализацию пая предусмотрены следующие параметры и место расположения квартиры: номер квартиры
(строительный) - 82, этаж - 12, подъезд - 2, общая площадь квартиры (без балкона,
лоджии), кв.м. - 46,0, проектная площадь квартиры (с учетом балкона, лоджии), кв.м. -
47,8. Квартира расположена в жилом <адрес>, в границах жилого квартала по улицам
Масленникова - Маяковского - 6, 7, 8 Линия в городе Омске. Пай в размере 1 386 200,00
рублей уплачивается Приобретателем при подписании договора. Приобретатель признается членом жилищно-строительного кооператива «Центральный-1» (пункт 3 Договора на реализацию пая). Права и обязанности по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ переходят от Пайщика к Приобретателю с момента подписания Договора (пункт 7 Договора на реализацию пая). Согласно пункту 6.4. Договора приема паевого взноса и обеспечения жилым
помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК передает Пайщику объект паевого
взноса по окончании ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени указанный Договор застройщиком не исполнен. Вступившим в законную силу 17.07.2012г. Решением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску прокурора Октябрьского административного округа <адрес> о признании незаконными действий по осуществлению строительства без разрешения, об обязании получить разрешение на строительство установлено, что застройщиком многоквартирного <адрес> (строительный адрес) в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в городе Омске является общество с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет». Также указанным Решением установлено: «Согласно соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «ССК «Металлургмаркет» достигнуто соглашение о взаимодействии по осуществлению действий по регенерации территории в границах жилого квартала - территории в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе <адрес> в связи с реализацией Проекта, включая предоставление второй стороне всех возможных мер поддержки в соответствии с законодательством Российской Федерации, <адрес> и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение № к соглашению о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ№». Указанными сторонами в рамках дополнительного соглашения № к соглашению о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ№ был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по строительному адресу в границах улиц: Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, должен был быть построен в 4 квартале 2009 года. Условия указанного Соглашения сторонами не выполнены. Также, Решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по
гражданскому делу №, обязывающее ООО «ССК «Металлургмаркет» получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со строительным адресом № в жилом квартале в границах улиц Масленникова- 6-я Линия – Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ, не исполнено. Решением Арбитражного суда <адрес> по делу №А46-13473/2014 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ССК «Металлургмаркет», ИНН 5504102547, ОГРН 1055507025375 (644042, <адрес>, ул. Проспект К.М. Маркса, <адрес>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-13473/2014, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет»
применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности
банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона
от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда <адрес> по делу №А46-13473/2014 от ДД.ММ.ГГГГ установлено: « Как следует из материалов дела и установил суд, между ООО «ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, но которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для
осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц
Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном
округе <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в
соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК «Центр алъный-1» заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются квартиры, расположенные в девятиэтажном кирпичном доме со строительным номером №,
строящимся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я
Линия. В обязанности ЖСК «Центральный-1» входило, в частности, обязательство по
передаче в собственность пайщиков квартир после окончания строительства и ввода
жилого дома в эксплуатацию. ЖСК «Центральный-1», получая денежные средства в
виде пая от пайщиков (физических лиц), гарантировало им по окончании строительства
предоставление жилого помещения. Таким образом, исходя из условий договоров между должником и кооперативом, а также между кооперативом и физическими лицами (пайщиками) применительно к положениям статьи 201.1. Закона о банкротстве можно сделать следующий вывод. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ об инвестиционной деятельности речь идет о строительстве жилых домов на участке в границах улиц
Масленикова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия. В договорах приема паевого взноса объектами такого взноса являются конкретные квартиры в многоэтажном доме со строительным номером 23, строящемся в на участке в границах, совпадающих с данными, указанными в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. По договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который
использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Кроме
того, отношения сторон были построены таким образом, что после получения разрешения на строительство договоры о приобретении паев расторгались, и вместо них граждане заключали с должником договоры долевого участия в строительстве без внесения дополнительных средств, на основании которых происходила государственная регистрация прав собственности дольщиков. Участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента». Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-13473/2014 требование Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) к обществу с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547, ОГРН 1055507025375) о передаче жилого помещения признано обоснованным, в реестр требований общества с ограниченной ответственностью ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547, ОГРН 1055507025375) о передаче жилых помещений включено требование Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, предварительный номер помещения 82, расположенной в подъезде № на двенадцатом этаже в строительных осях Б-Г / 20-22/1 многоквартирного кирпичного дома со строительным номером 23 в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, предварительно определенной общей площадью по данным проекта 46,0 кв.м., общей площадью, рассчитанной по СНиП - 47,8 кв.м., общей стоимостью 1 434 000,00 рублей. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А46-13473/2014 по требованию Бегунов Е.Н.
Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) к должнику обществу с ограниченной
ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547, ОГРН 1055507025375) о
включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче
жилых помещений установлено: «Как следует из материалов дела и установлено судом (в
том числе, при рассмотрении вопроса о применении правил параграфа 7 главы IX Закона
о банкротстве в отношении должника), между ООО «ССК «Металлургмаркет»
(заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной
деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по которому инвестор обязался передать заказчику
денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на
участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в
Октябрьском административном округе <адрес>, а заказчик обязался использовать
переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей
в собственность инвестору жилых помещений. ЖСК «Центральный-1» были заключены с
пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и
обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым являются
квартиры, расположенные в девятиэтажном кирпичном доме со строительным
номером №, строящимся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия -
Маяковского - 8-я Линия. Так, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Центральный-1» (далее по
тексту - ЖСК) и обществом с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» (далее по тексту - пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в
собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и
принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома (пункт 1 договора). Согласно пункту 2.1 договора объектом
паевого взноса является однокомнатная <адрес> (предварительно) общей
площадью (предварительно определенной) 46,0 кв.м., расположенная в подъезде № на
двенадцатом этаже в строительных осях Б-Г/20-22/1 двенадцатиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия. Пунктом 5.1 договора установлено, что общий объем паевого взноса составляет 1 434 000,00 рублей. В пункте 5.3 указано, что датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического
зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» либо
дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение
денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет». Из определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ стороны не ссылались на то, что денежные средства, которые обязался передать должнику ЖСК «Центральный-1», будут привлечены последним посредством заключения отдельных договоров с физическими лицами, то есть не являются собственными денежными средствами ЖСК. Таким образом, из условий договора между
ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу
денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что участники
строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента. В случае, когда жилищным кооперативом нарушаются права покупателей в части строительства, предоставления жилого помещения и оформления его в
собственность, последние не могут рассчитывать на способы защиты нарушенных прав,
применяемые в рамках, например, договора участия в долевом строительстве или
договора купли-продажи. Факт выполнения обязательств оплаты по указанному
договору подтверждается представленными в материалы дела документами об оплате.
Денежные средства вносились заявителем в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет», на
основании чего в действительности и осуществлялось инвестирование строительства
многоквартирного дома. Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ССК «Металлургмаркет» и
Бегунов Е.Н. (далее по тексту - Приобретатель) заключен договор на реализацию пая
в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого пайщик передает
Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива
«Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилыми помещениями №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, который гарантирует по окончании строительства предоставление Приобретателю жилого помещения - однокомнатной квартиры, Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 1 386 200,00 рублей. Пунктом 2 договора
на реализацию пая предусмотрены следующие параметры и место расположения
квартиры: номер квартиры (строительный) - 82, этаж - 12, подъезд - 2, общая площадь
квартиры (без балкона, лоджии) кв.м. - 46,0, проектная площадь квартиры, кв.м. - 47,8.
Квартира расположена в жилом <адрес>, в границах жилого квартала по улицам
Масленникова- Маяковского -6, 7,8 Линия в городе Омске. Пай в размере 1 386 200,00
рублей уплачивается Приобретателем при подписании договора. Приобретатель признается членом жилищно - строительного кооператива «Центральный-1» (пункт 3 Договора на реализацию пая). Права и обязанности по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ переходят от Пайщика к Приобретателю с момента подписания Договора (пункт 7 Договора на реализацию пая). Оплата пая подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 1
386 200,00 рублей. Таким образом, суд считает доказанным наличие у Бегунов Е.Н.
права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в
рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ССК «Металлургмаркет». Поскольку обязательство заявителя в части оплаты паевого взноса исполнено в полном объеме, суд находит требование Бегунов Е.Н. о включении в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет» о передаче жилых
помещений обоснованными и подтвержденными материалами дела. Принимая во внимание изложенного, а также то, что требование не оспорено ни конкурсным управляющим, ни иными кредиторами, суд находит требование Бегунов Е.Н. обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов
должника о передаче жилых помещений». С учетом правовой позиции, изложенной в Определении Арбитражного суда <адрес> по делу №А46-13473/2014 от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Центральный -1» свои цели практически не выполнял, застройщиком дома фактически являлось ООО «ССК «Металлургмаркет», о чем свидетельствует договор об инвестиционной деятельности, заключенный между ЖСК «Центральный -1» и ООО «ССК «Металлургмаркет» от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу ЛЫ46-13473/2014 прямо установлено, что отношения членства в ЖСК носили фиктивный характер и прикрывали собой схему привлечения денежных средств непосредственно застройщиком - ООО «ССК «Металлургмаркет». Таким образом, несмотря на то, что договор, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «ССК «Металлургмаркет» (Пайщик) поименован как договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, фактически его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, соответствует понятию договора участия в долевом строительстве, раскрытому в п.1 ст.4 ФЗ № «Об участии в долевом строительстве», который действительно имелся в виду. К тому же, как указано в Определении Арбитражного суда <адрес> по делу №А46-13473/2014 от ДД.ММ.ГГГГ, «участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК
«Металлургмаркет» через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же
фактически выполнял функции агента», то есть указанный договор фактически
заключен с застройщиком - ООО «ССК «Металлургмаркет». Согласно обстоятельствам, установленным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, ООО «ССК «Металлургмаркет» стал победителем аукциона по продаже земельного участка или права заключения договора аренды земельного участка площадью 12 857 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: <адрес>, Октябрьский административный округ <адрес>, в границах улиц: Масленникова - Маяковского - 6-я, 7-я, 8-я Линии для строительства многоквартирного жилого дома в результате проведения аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, а денежные средства по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением с Пайщиками начал привлекать ранее указанной даты. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090204:2148 с адресом: <адрес>, Октябрьский АО, местоположение земельного участка установлено в границах улиц: Масленникова - Маяковского-6-я, 7-я, 8-я Линии, площадью 12857+/- 40 кв.м, зарегистрировано запись за №. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090204:279 с адресом ориентира: <адрес>, Октябрьский АО, <адрес> угол <адрес>А, площадью 668+/- 9 кв.м. зарегистрировано на 1/3 долю ДД.ММ.ГГГГ запись за №.1, на 2/3 доли запись за №. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право
собственности ООО ССК «Металлургмаркет» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090204:309 с адресом ориентира: <адрес>, Октябрьский АО, <адрес>А, площадью 622+/- 8 кв.м., зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись за №. Следовательно, на момент привлечения денежных средств, застройщик использовал схему привлечения денежных средств путем создания ЖСК «Центральный -1», поскольку для заключения договоров участия в долевом строительстве необходимо было иметь разрешение на строительство и права на земельный участок, чего у застройщика не было. Таким образом, фактически сложившиеся правоотношения сторон являются отношениями застройщика и участника долевого строительства, регулируемые ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». До настоящего времени застройщик не исполнил обязательства по обеспечению жилым помещением. В настоящее время членами ЖСК «Центральный - 1» являются граждане, права которых, при вынесении решения о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве, могут быть защищены способами защиты нарушенных прав, предусмотренными ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими нормативно-правовыми актами. Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013г. № "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены". В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016г. №/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи
денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права
нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших
граждан". Согласно приказу Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» (далее - Приказ №/пр, реестр пострадавших граждан), включение в реестр пострадавших граждан осуществляется ГУ государственного строительного надзора и государственной экспертизы <адрес> при представлении, в числе прочих документов, копии договора участия в долевом строительстве, подтверждающего возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, и копию договора уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору). В ответ на обращение одного из участников строительства указанного многоквартирного дома, поступившее в Главное управление Госстройнадзора Омской Области ДД.ММ.ГГГГ, Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы <адрес> сообщило следующее (исх-17/ГСН-3973 от ДД.ММ.ГГГГ): «Приказом №/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, основным из которых является привлечение застройщиком денежных средств граждан - участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Граждане, чьи денежные средства привлекались для строительства многоквартирных домов по договорам приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, не подпадают под критерии, установленные приказом №/пр.» Таким образом, признание судом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве необходимо для
наиболее полной защиты нарушенного права Бегунов Е.Н.., включающей право получить
государственную поддержку, так как при этом Бегунов Е.Н. получит статус участника долевого строительства со всеми принадлежащими такому лицу правами, в том числе права на использование нового механизма защиты с участием Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, первой в России публично-правовой компании, которая работает с ДД.ММ.ГГГГ. Фонд создан
Правительством Российской Федерации с целью урегулирования отношений между
застройщиками и дольщиками. Также, признание в судебном порядке заключенного договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО «ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест.

Истец просит признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Метизстройкомплект», договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Метизстройкомплект», ЖСК «Центральный-1» и Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между
Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ООО «ССК
«Металлургмаркет» (ИНН 5504102547). Указать в решении о том, что решение суда является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенного между Бегунов Е.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) и ООО ССК «Металлургмаркет» (ИНН 5504102547) в Управлении Росреестра по <адрес>.

Истец Бегунов Е.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Конкурсный управляющий ответчика ООО «ССК «Металлургмаркет» Юров С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил в материалы дела отзыв, согласно которому не возражает против удовлетворения исковых требований. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ЖСК «Центральный-1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, причины неявки суду не известны.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявлении, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается копиями процессуальных документов Арбитражного суда <адрес> по делу № А46-13473/2014, что между ООО ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений.

Также установлено, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящимся в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве.

Судом установлено, что в отношении истца Арбитражным судом <адрес> в рамках вышеуказанного дела № А46-13473/2014 постановлено определение ДД.ММ.ГГГГ о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО ССК «Металлургмаркет». Данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Метизстройкомплект» (Пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, согласно которого по договору обеспечения жилым помещением и внесением денежного пая, ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, где объектом паевого взноса является однокомнатная <адрес> (предварительно), общей площадью (предварительно определенной) 46,0 кв.м., расположенная в подъезде № на 12 этаже в осях Б-Г/20-22/1 12-ти этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц Масленникова – 6-я Линия- Маяковского – 8-я Линия.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Метизстройкомплект» и Бегунов Е.Н. (Приобретатель) заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно пункту 1 которого Пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива «Центральный-1», принадлежащий Пайщику на основании Договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № 82/23-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, который гарантирует по окончании строительства предоставление Приобретателю жилого помещения – однокомнатной квартиры, Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 1 386 200,00 рублей. Пунктом 2 договора на реализацию пая предусмотрены следующие параметры и место расположения квартиры: номер квартиры
(строительный) - 82, этаж - 12, подъезд - 2, общая площадь квартиры (без балкона,
лоджии), кв.м. - 46,0, проектная площадь квартиры (с учетом балкона, лоджии), кв.м. -
47,8. Квартира расположена в жилом <адрес>, в границах жилого квартала по улицам
Масленникова - Маяковского - 6, 7, 8 Линия в городе Омске. Пай в размере 1 386 200,00
рублей уплачивается Приобретателем при подписании договора.

Обязательства по вышеуказанным договорам исполнены в полном объеме.

Арбитражный суд <адрес> счел доказанным наличие у Бегунов Е.Н. права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

Согласно заключению ООО «Симплекс» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам визуального осмотра строящегося здания, расположенного по строительному адресу в границах улиц: Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, <адрес>, Октябрьский административный округ, <адрес>, степень готовности объекта составляет 70%. В соответствии со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план территории № от ДД.ММ.ГГГГ), и результатами геодезической съемки, строящееся здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090204:442 (временный характер), 55:36:090204:309 (собственность ООО ССК «Металлургмаркет»), 55:36:090204:279 (собственность ООО ССК «Металлургмаркет») и земельного участка, сведения о границах которого, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано Соглашение о взаимодействии №, согласно которому предполагалось осуществить действия по регенерации территории в границах жилого квартала в соответствии с приложением к настоящему соглашению. Сторонами был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по строительному адресу в границах улиц: Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я, должен был быть построен в 4 квартале 2009 г.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО ССК «Металлургмаркет» было подписано дополнительное соглашение № к Соглашению о взаимодействии, согласно которому предлагалось реализовать Инвестиционный проект, осуществить организационно-технические и финансовые мероприятия о регенерации квартала для достижения технико-экономических показателей…. Стороны осуществляют освобождение квартала от прав третьих лиц в соответствии с действующим законодательством.

Условия указанного Соглашения и дополнительного соглашения, сторонами не выполнены.

Истец неоднократно обращался в органы государственной и муниципальной власти по вопросу оказания содействия в завершении строительства. Их ответов следует, что основными причинами, препятствующими продолжению строительства дома, является отсутствие оформленных прав на земельный участок и, как следствие, отсутствие разрешения на строительство у ООО ССК «Металлургмаркет», которое в настоящее время признано несостоятельным (банкротом).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК. Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести его к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

В соответствии со ст. ст. 1, 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением от 09.02.2012 ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите его прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № - ЖК, договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Бегунов Е.Н. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по <адрес>, суд считает необходимым указать на то, что оно не обладает признаками самостоятельного искового требования, подлежащего разрешению в резолютивной части решения суда.

При этом необходимо учитывать следующее.

С ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Статья 48 Закона о регистрации предусматривает ряд особенностей осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, являющихся императивными нормами права. В частности, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется только на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), для государственной регистрации данного договора необходимо предоставление ряда документов, как то - разрешение на строительство, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства также необходимо предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления… являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая изложенное, указание в резолютивной части решения на то, что договор является основанием для государственной регистрации органами Росреестра является преждевременным. Суд не может подменять государственный регистрирующий орган, а также устранять необходимость прохождения заявительной процедуры, предусмотренной законом для осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бегунов Е.Н. удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Метизстройкомплект», договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Метизстройкомплект» и Бегунов Е.Н., договором долевого участия, заключенным между ООО «ССК «Металлургмаркет» и Бегунов Е.Н..

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы в Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья