Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «ПЗТИ» об устранении недостатков, взыскании денежных средств

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «ПЗТИ» об устранении недостатков, взыскании денежных средств, о возложении обязанности устранения недостатка в виде переноса вентиляционной трубы, взыскании убытков в виде оплаты юридических услуг в размере 25000 рублей, неустойки в размере 1% от цены товара по день вынесения решения суда, в счет компенсации морального вреда 30000 рублей, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя.

Требования мотивированы тем, что 18 декабря 2020 г. истец заключила договор уступки права требования, в соответствии с которым приобрела права требования по договору долевого участия от 10.06.2020 № на объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру № 3 в строящемся многоквартирном доме, расположенном в г.Перми по <адрес>.

При осмотре квартиры 06.04.2021 г. истец обнаружила существенный недостаток объекта долевого строительства, а именно: на расстоянии 1,5 -3 м от окон жилого помещения расположена вентиляционная труба на крыше нижестоящей части встроено-пристроенного помещения, при этом на дату заключения договора ответчик не сообщил истцу о позициях размещения/расположения инженерного оборудования в многоквартирном доме, эта информация отсутствовала и в проектной документации, доступной для потребителя на дату заключения договора. Истец в обоснование требований указывала на то, что застройщик не уведомил её о размещении на крыше нижестоящей части здания вентиляционной трубы, в то время как при заключении договора истец исходила из того, что расположение квартиры и размещение окон создаст видовое пространство на пустую крышу, а не на инженерное оборудование, что влияет на качество квартиры как цели договора. Вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Поиск объекта недвижимости для приобретения в личных целях истцом осуществлялся с привлечением риелтора, однако, выбор квартиры был произведен на основании информации предоставленной в общем доступе застройщиком: единой информационной системе, официальном сайте многоквартирного дома, официальном сайте группы компаний Мегаполис, куда входит ООО СЗ ПЗТИ, договор долевого участия в строительстве. В доступной проектной документации, отсутствуют какие либо конструкции на кровле нижестоящего здания, в связи с чем, у истца не возникла необходимость дополнительного осмотра в виде ознакомления с технической документацией.

21.05.2021г. истец направила ответчику требование об устранении недостатка, либо замене квартиры на аналогичную, ответчик ответил истцу отказом на требование о переносе конструкции, аргументировав тем, что это будет являться нарушением проекта строительства.

Истец считает, что в связи с тем, что ответчик при заключении договора не представил всю необходимую информацию об объекте долевого строительства, объект долевого строительства имеет существенные нарушения, имеются основания для понуждения ответчика к устранению недостатков, переносе вентиляционной трубы.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, её представитель в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований пояснив, что ответчик не предоставил участнику долевого строительства достоверную информацию о всех характеристиках объекта долевого строительства – квартиры, которая могла бы обеспечить потребителю возможность свободного и правильного выбора жилого помещения в строящемся доме. Ответчик не обеспечил возможность осмотра приобретаемого товара- квартиры, рекомендовал знакомиться со всей информацией на сайте застройщика, истец смогла ознакомиться с планировкой дома и квартиры, этажность была не принципиальна. Ответчик не сообщил истцу до заключения договора о наличии инженерного оборудования на крыше нижестоящего здания. В дальнейшем, ответчик отказался устранять существенный недостаток, путем переноса инженерного оборудования, сославшись на изменение проекта строительства, тогда как после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, перенос инженерного оборудования относится к реконструкции линейного оборудования и не является нарушением проекта.

Представитель ответчика, представляющая также интересы третьего лица ООО СЗ «Петрокоминвест» с заявленными требованиями не согласилась пояснив, что при заключении истицей договора цессии ответчик объективно не имел возможности предоставить истцу информацию о потребительских свойствах товара- объекта долевого строительства, в том числе и о размещении противодымной вентиляции, так как ответчик не являлся стороной заключаемого истцом договора, поиск объекта долевого строительства осуществлялся истцом с привлечением риелтора. Лицам, с которыми непосредственно общался агент застройщика, консультирующий потенциальных дольщиков, информация о размещении противодымной вентиляции на кровле пристроя была предоставлена, никаких претензий поданному вопросу не было, кроме того, на дату заключения истцом договора цессии, декабрь 2021 г., строительство многоквартирного дома по <адрес> уже завершилось, и истица или привлеченный ею риелтор могли осмотреть планируемый к приобретению объект долевого участия, обратившись с соответствующим запросом к застройщику. Однако этого сделано не было, по словам истицы, выбор был сделан ею, руководствуясь рендерами (не фотографиями) многоквартирного дома, размещенными на сайте domzenit.ru, владельцем которого ответчик не является. Требований на указание непосредственно в договоре долевого участия на поэтажном плане мест размещения инженерных коммуникаций и оборудования общего пользования Закон № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей не содержат. Спорное инженерное оборудование расположено за пределами объекта долевого строительства, является общедомовым имуществом, поэтому информация о нем и месте его расположения не содержится непосредственно в договоре, с ней можно ознакомиться в проектной документации на строительство многоквартирного дома по <адрес>, что соответствует требованиям части 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителей. Информация о проекте строительства, о составе общего имущества в строящемся многоквартирном доме, перечень инженерного оборудования предназначенного для обслуживания более чем одного помещения, содержится в проектной документации. Перед заключением договора цессии истица не обращалась непосредственно к ответчику с запросами об осмотре планируемого к приобретению объекта долевого участия, об ознакомлении с проектной документацией на строительство многоквартирного дома, о предоставлении информации о потребительских свойствах товара. Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является свидетельством качество выполненных работ в соответствии проектом и СНиП, иным обязательным требованиям. Недостаток, устранения которого требуют истица не привел к ухудшению качества объекта, не делает его непригодным для предусмотренного договором использования, в связи с чем ответчик отказывается произвести перенос инженерного оборудования общего пользования, устройство которого выполнено в соответствии с проектной документацией. Квартира истцом используется по назначению для проживания, ключи переданы 03.08.2021г. Истцом не представлено доказательств, что наличие спорного инженерного оборудования является недостатком объекта долевого строительства, просила в иске отказать.

Представители третьих лиц ООО «Перминвестремстрой», Инспекции государственного строительного надзора Пермского края, Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Пермскому краю, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав лиц участвующих в судебном заседании, опросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

На основании ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как установлено судом, истцу на основании договора уступки права от 18.12.2020 передано право требования по договору долевого участия от 10.06.2020 № заключенного между ООО Торговый Дом Пермский завод теплоизоляционных изделий и ООО Петрокоминвест, на объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру № 3 на втором этаже в строящемся многоквартирном доме, расположенном в г.Перми по <адрес>. (л.д.12, 38)

Стоимость квартиры составила 4563300 руб. и была оплачена истцом за счет кредитных средств, за счет средств материнского капитала.

09.04.2021 года выдано разрешение о вводе <адрес> г.Перми в эксплуатацию. (л.д.153 том 1)

Как указывает истец, при осмотре жилого помещения ею были обнаружены существенные недостатки объекта долевого строительства, выраженные в наличии в непосредственной близости от окон инженерного оборудования – вентиляционной трубы, о которой истец при заключении договора проинформирована не была.

06.04.2021 г. истцом был осмотрен объект долевого строительства (л.д.44, 45) и установлено наличие существенного недостатка – размещение вентиляционной трубы кровле нижестоящего встроено-пристроенного здания, в обоснование своей позиции истцом представлены фотографии. (л.д. 81-86 том 1)

31.05.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием заменить квартиру на равноценную, демонтировать вентиляционную трубу и установить в другом месте (л.д.46-48, том 1)

В ответе на претензию, ответчик ссылаясь на отсутствие нарушения прав истца на свободный и правильный выбор жилого помещения в многоквартирном <адрес> г.Перми, предложил истцу рассмотреть вопрос о расторжении договора от 10.06.2019 года, в случае согласия сообщить. (л.д.49-50 том 1)

Истец повторно направляет претензию с требование о демонтаже вентиляционной трубы и её переносе в иное место. (л.д. 51-54 том 1) Ответчик отвечая на повторную претензию, вновь разъяснил возможность расторжения договора передачи квартиры. (л.д.55 том 1)

Также в судебном заседании установлено, что вентилятор системы ПД4 (компенсация в автостоянку) подачи воздуха для компенсации удаляемых продуктов горения, на момент заключения истцом договора уступки прав требования был установлен на кровле присроя (на уровне 2-го этажа) - 13.08.2020, что подтверждается общим журналом работ строительной организации (л.д.173,177,194 том 1).

По сообщению Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Пермскому краю при изучении проектной документации (шифр проекта 19-11-2015, 2018) фотографий вентилятора, расположенного на кровле 2-го этажа нарушений требований пожарной безопасности при установке механической системы компенсации воздуха отсутствует. (л.д.147 том 1)

Также установлено, что продажей объектов недвижимости ООО «Петрокоминвест» осуществлял в рамках договора услуг индивидуальный предприниматель ФИО4 (л.д.178, том 1)

Ссылаясь на нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", истец указала, что при заключении договора, ей была предоставлена недостоверная информация, которая привела к неправильному выбору объекта долевого участия.

В судебном заседании по ходатайству истца был допрошен свидетель ФИО5, который пояснил, что работает агентом по недвижимости, истец его знакомая, в рамках устного соглашения о приобретении ФИО3 жилого помещения, они просматривали несколько квартир, рассматривали разные районы города, ездили, осматривали квартиры. Истец на тот момент проживала по адресу <адрес>, рядом строился многоквартирный одно подъездный <адрес>, его видно полностью. Дом уже сдавался, и оставалась последняя квартира на втором этаже, в итоге выбрали эту квартиру без осмотра. ФИО3 знала, что квартира находится на втором этаже, а на первом этаже нежилое коммерческое пристроенное здание, обращалась к нему с просьбой осмотреть квартиру, он сообщил о невозможности осмотра, ФИО3 согласилась с этим, так продают новостройки. О наличии вентиляционной трубы ФИО3 не сообщал, сам не знал о ее наличии. Лично он был в квартирах, на 4-5-6-7 этажах, но вентиляцию на крыше нежилого помещения не видел.

Свидетель ФИО6 (супруг истицы) сообщил суду, что до момента заключения договора купли продажи квартиры, они с супругой обратились к соседу занимающегося риелторскими услугами, связались с менеджерами, им сказали, что есть квартира на втором этаже, планировку квартиры смотрели на сайте, также считает, что ответчик создал препятствие в осмотре квартиры. Проходя мимо дома, инженерное оборудование, размещенное на крыше одноэтажного пристроенного к многоквартирному дому здания не видно, саму сделку оформляли в банке, помощь риелтора заключалась в поиске квартиры и последующего заключения договора купли продажи. Просматривая документы в отношении квартиры, понимал, что нежилое помещение – магазин, и что у крыши здания есть парапет, был с этим согласен, поскольку парапет находится в 10 метрах от окон, но информации о наличии каких либо труб не было.

По ходатайству ответчика был допрошен свидетель ФИО7 сотрудник ИП ФИО4, заместитель руководителя отдела продаж, который пояснил в судебном заседании, что в декабре 2020 года к нему обратился риелтор ФИО5 для подбора квартиры на Комбайнеров, он предложил квартиру на втором этаже, он вместе с риелтором съездили и посмотрели квартиру № 3, далее был запущен процесс оформления договора. ФИО8 неоднократно бывал на объекте, подбирал объекты клиентам, основной массе потенциальных покупателей показывали квартиры на третьем этаже. Оборудование размещенное на кровле нежилого пристроенного здания видно как с первого этажа, так и из окон других квартир.

При повторном допросе свидетель ФИО7 подтвердил, что совместно с ФИО5 был в квартире № 3, саму истицу не видел, если в сделке присутствует специалист по недвижимости, все общение происходит с ним, при этом в просмотре квартир покупателям препятствий не было. Спорное оборудование невозможно не заметить, его видно и с улицы, и из окон квартир со второго, третьего этажа, на этаже расположено 5-6 квартир, и все окна квартир выходят на юго-западную сторону, из окна каждой квартиры можно видеть инженерное оборудование, размещенное на крыше нежилого пристроенного здания.

В соответствии с ч 1. ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что из имеющихся в материалах дела документов усматривается, что истец обладал информацией, о том, что окна её квартиры будут иметь вид на крышу пристроенного здания, на котором соответственно могут располагаться инженерные сооружения. Доказательств, что данное инженерное сооружение представляет какую-то опасность для проживания, в материалы дела не представлено. От проведения строительно-технической экспертизы для определения нарушений передачи истцу жилого помещения не надлежащего качества, истец отказался. Само по себе несоответствие вида из окна ожиданиям истца не свидетельствует о наличии недостатков объекта долевого строительства и нарушении застройщиком условий договора. Как установлено в судебном заседании инженерное оборудование находится за пределами объекта долевого строительства- жилого помещения. Оснований, предусмотренных ФЗ-214 для безвозмездного устранения недостатков в виде переноса вентиляционной трубы расположенной на кровле пристроенного здания, судом не установлено, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Доводы истца о непредставлении ответчиком достоверной информации в отношении объекта долевого строительства судом не принимаются во внимание, поскольку доказательств того, что ответчик, при заключении договора с истцом не предоставил последнему полную и достоверную информацию относительно потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства суду не представлено.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора имелось утвержденное положительное заключение государственной экспертизы, которое находилось в свободном доступе для ознакомления, что не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения дела. Согласно данных указанного заключения, место расположение вентилятора системы ПД4 (компенсация в автостоянку) подачи воздуха определено, кровля 2-го этажа. Истец, до заключения договора уступки прав требования в отношении долевого объекта, к ответчику с требованием об ознакомлении с проектной документацией не обращалась. При этом ссылки истца на рекламные изображением жилого комплекса размещенные на сайте domzenit.ru, суд не может принять во внимание, поскольку указанные изображения жилого комплекса не содержат каких либо технических параметров и характеристик, и не являются технической документацией.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «ПЗТИ» об устранении недостатков в виде переноса вентиляционной трубы, взыскании убытков в размере 25000 рублей, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворению не подлежат.

руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ООО Специализированный застройщик «ПЗТИ» о возложении обязанности устранить недостатки в виде переноса вентиляционной трубы, взыскании убытков в размере 25000 рублей, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись. Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 28.04.2022 г.

Решение суда не вступило в законную силу. Секретарь: