Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрёл нежилое здание общей площадью 1266 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. В отношении нежилого здания в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости: аренда нежилого помещения на основании договора аренды нежилого помещения, составленный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2. В Управлении Росреестра по <адрес> была получена копия договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды нежилого помещения (далее - Договор) был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Шахта Бутовская» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), согласно которому ОАО «Шахта Бутовская» обязывалось передать ФИО2 во временное владение и пользование следующее имущество: здание бывшей столовой шахты «Бутовская», расположенное по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Согласно разделу 4. Договора арендатор обязан использовать помещение исключительно для достижения цели договора: организации производства продуктов питания; содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии; производить текущий ремонт помещения и инженерно-технических коммуникаций арендуемого помещения. Согласно пунктов 5.1., 5.3. Договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 600 рублей ежемесячно до 15 числа следующего месяца. Однако Ответчик существенно нарушает условия Договора: не пользуется помещением на протяжении более чем 15 лет, не использует помещение для достижения цели договора: организации производства продуктов питания; не производит текущий ремонт помещений, не платит арендные платежи. Регистрационная запись об обременении объекта недвижимости на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права истца, препятствует ему в распоряжении объектом недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ истец отправил ответчику требование о необходимости исполнения им обязательств и предложение о расторжении договора аренды, что подтверждается почтовой квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик получил требование ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления от ДД.ММ.ГГГГ, распечатанным с сайта Почты России, однако при личной встрече расторгнуть договор аренды отказался.

Просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Шахта Бутовская» и ФИО2.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании доводы, изложенные в возражениях, поддержали, просили отказать в удовлетворении требований.

С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть заявление в отсутствие не явившегося истца.

Суд, изучив письменные материалы дела, заслушав стороны, приходит к следующему.

В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. 6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь. 7. В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрёл нежилое здание общей площадью 1266 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 5, л.д. 7-8).

В отношении нежилого здания в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости: аренда нежилого помещения на основании договора аренды нежилого помещения, составленный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП за № от ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2.

Договор аренды нежилого помещения был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Шахта Бутовская» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), согласно которому ОАО «Шахта Бутовская» обязывалось передать ФИО2 во временное владение и пользование следующее имущество: здание бывшей столовой шахты «Бутовская», расположенное по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-13, л.д. 14-16).

Согласно разделу 4. Договора арендатор обязан использовать помещение исключительно для достижения цели договора: организации производства продуктов питания; содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии; производить текущий ремонт помещения и инженерно-технических коммуникаций арендуемого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность его расторжения.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.1) предусмотрено, что за нарушение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в п. 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Договор в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Согласно пунктам 5.1., 5.3. Договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 600 рублей ежемесячно до 15 числа следующего месяца.

Судом установлено, что ФИО2 не пользуется помещением на протяжении 15 лет, не использует помещение для достижения цели договора: организации производства продуктов питания; не производит текущий ремонт помещений, не платит арендные платежи. Кроме того, в настоящее время отсутствует возможность использования нежилого помещения по целевому назначению, поскольку ФИО2 индивидуальным предпринимателем не является. За время действия договора аренды ФИО2 не обращался в суды с целью обязания правопреемников ОАО «Шахта Бутовская» исполнить условия о подготовке помещения к сдаче в аренду. (раздел 3 Договора).

Истец указывает, что регистрационная запись об обременении объекта недвижимости на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права истца, препятствует ему в распоряжении объектом недвижимого имущества.

Ответчик в судебном заседании не отрицал, что между ним и истцом неоднократно велись переговоры по поводу необходимости исполнения им условий договора, либо изменений условий договора аренды, для этого они обращались к нотариусу.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о необходимости исполнения им обязательств и предложение о расторжении договора аренды, что подтверждается почтовой квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик получил требование ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления от ДД.ММ.ГГГГ, распечатанным с сайта Почты России, однако при личной встрече расторгнуть договор аренды отказался. (л.д. 4).

Ответчик ФИО2 в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что длительное не использование нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, по целевому назначению вызвано объективными обстоятельствами.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не использовал помещение по его целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, указанные нарушения заключенного договора аренды нежилого помещения являются существенными, а поэтому исковые требования ФИО1 к ФИО2, ОАО «Шахта Бутовская» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ОАО «Шахта Бутовская» о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Шахта Бутовская» и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

В окончательной форме решение изготовлено 24.09.2020 года.

Судья: О.Г. Маковкина