Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО3, ФИО4 об уменьшении покупной цены объектов недвижимости, взыскании расходов, ссылаясь на то, что 13.03.2020 года между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи объектов недвижимости. Согласно разделу 1 указанного договора ответчики продали, а истец купила следующее недвижимое имущество: квартиру, общей площадью 52,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> 47/100 долей в праве собственности на земельный участок площадью 813 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для многоквартирной застройки, по адресу: <адрес> В соответствии с разделом 3 договора цена отчужденного имущества составляет 2418200 рублей. В пункте 3.3. договора продавцы гарантируют, что на момент подписания договора объекты недвижимости не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавцов никем не оспаривается. Пунктом 4.1.2 предусмотрено, что продавцы обязаны предупредить покупателя обо всех недостатках объектов недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения связанные с передаваемыми объектами недвижимости. Согласно п.5.1 договора, лица, подписавшие договор, подтверждают, что заключая настоящий договор стороны действуют добросовестно и разумно, не нарушая прав другой стороны договора или третьих лиц, представили друг другу и нотариусу достоверные документы, сведения и информацию, необходимые для заключения, исполнения настоящего договора и его нотариального удостоверения. На момент покупки квартиры и доли земельного участка, ответчиками истцу было пояснено, что между собственниками земельного участка сложился порядок использования земельного участка, земельный участок фактически разделен на два земельных участка, прилегающих к квартирам. Собственники квартир владеют и пользуются строениями, расположенными на земельном участке, прилегающем к соответствующей квартире. На момент заключения договора купли-продажи на земельном участке, прилегающем к квартире истца, располагались строения: сарай лит Г12, сарай лит Г13, стайка лит Г14, сарай лит Г15, сарай лит Г16, возведенные предыдущими собственниками квартиры в период до 1995 года. 19.03.2020 года на основании договора купли-продажи от 13.03.2020 года за истцом произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру и земельный участок. В сентябре 2020 года истец узнала, что ФИО5 - собственник земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, еще в январе 2020 года обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4, в котором просила обязать ответчиков демонтировать строения, выходящие за границу земельного участка, принадлежащего ФИО1 Ответчице ФИО3 о поданном исковом заявлении было достоверно известно, однако при заключении договора купли-продажи ответчики об имеющемся споре не уведомили покупателя. При рассмотрении иска ФИО5, ответчики Ямских заменены на ФИО1 - собственника спорных объектов. ФИО1 в целях урегулирования спора демонтировала одно из строений и заключила с ФИО5 мировое соглашение, в соответствии с которым меняется граница земельного участка. В ходе судебного разбирательства ФИО1 вынуждена была нести расходы по разборке строений в сумме 10000 рублей, расходы на оплату услуг кадастрового инженера в размере 15000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 25000 рублей. Таким образом, действия ответчиков, при заключении договора купли-продажи не сообщивших об имеющемся споре, истице причинен ущерб. Истица направила в адрес ответчиков претензию, в которой просила уменьшить покупную стоимость недвижимости на сумму 50000 рублей и в десятидневный срок с момента получения претензии перечислить указанную сумму на ее счет. Ответ на претензию истица не получила. Просит взыскать с ответчиков в пользу истицы в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости по 25000 рублей с каждого, в счет оплаченной государственной пошлины 905 рублей с каждого, в счет возмещения расходов на отправку почтовой корреспонденции 380 рублей с каждого, в счет возмещения расходов на составление претензии и искового заявления 3000 рублей с каждого.

В судебном заседании истица ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, исковые требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии с положениями ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому не явка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

В силу ст.ст.167, 233 ГПК РФ суд с согласия истца рассматривает настоящее дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Выслушав истца, ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст.474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, 13.03.2020 года между ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 52,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>; 47/100 долей в праве собственности на земельный участок площадью 813 кв.м., кадастровый №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для многоквартирной застройки, по адресу: <адрес>.

Согласно пункта 2 указанного договора, стоимость объектов недвижимости составляет 2418200 рублей, из которых квартира продается за 2417200 рублей, доля земельного участка продается за 1000 рублей.

В силу подпункта 3.3. договора продавцы гарантируют, что на момент подписания договора объекты недвижимости не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавцов никем не оспаривается.

Подпунктом 4.1.2 предусмотрено, что продавцы обязаны предупредить покупателя обо всех недостатках объектов недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения связанные с передаваемыми объектами недвижимости.

Согласно подпункта 5.1 договора, лица, подписавшие договор, подтверждают, что заключая настоящий договор стороны действуют добросовестно и разумно, не нарушая прав другой стороны договора или третьих лиц, представили друг другу и нотариусу достоверные документы, сведения и информацию, необходимые для заключения, исполнения настоящего договора и его нотариального удостоверения.

Сведений о наличии споров относительно продаваемых объектов недвижимости договор купли-продажи не содержит.

Вышеуказанный договор купли-продажи и переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 19.03.2020 года.

Определением Березовского районного суда Красноярского края от 23.03.2021 года утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе самовольной постройки, во исполнение которого, ФИО1 понесены расходы по оплате работы кадастрового инженера ФИО7 по изменению границы земельного участка по адресу: <адрес> в общей сумме 15000 рублей (квитанции к приходному кассовому ордеру от 16.02.2021, 24.05.2021, 25.02.2021,18.05.2021), по оплате работы по разборке строений - двух сараев и стайки по адресу: <адрес> в размере 10000 рублей, что подтверждается распиской от 04.10.2020 года.

Кроме того, ФИО1 понесены судебные расходы за услуги представителя при рассмотрении указанного гражданского дела в размере 25000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20.07.2021 года.

Истцом в адрес ответчиков посредством почтовой связи направлена претензия с требованием об уменьшении покупной стоимости объектов недвижимости на величину понесенных расходов в сумме 50000 рублей, однако, в установленный срок требования истицы в добровольном порядке ответчиками не исполнены.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2020 года истцам было известно об имеющемся споре в отношении этого имущества, в связи с чем, исходя из принципа добросовестности, продавцы ФИО3, ФИО4 перед заключением договора купли-продажи с истицей должны были сообщить покупателю об этом, чтобы покупатель имел возможность правильно сделать свой выбор. При этом суд исходит из буквального толкования условий договора купли-продажи, а именно п.п. 3.3, согласно которому, продавцы гарантируют, что на момент подписания договора объекты недвижимости не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавцов никем не оспаривается.

Сокрытие ответчиками данной информации повлекло привлечение к участию в судебном споре ФИО1 путем замены ненадлежащих ответчиков надлежащим, а также несению ею расходов для разрешения данного спора.

Не предоставление ответчиками до заключения договора купли-продажи информации о наличии судебного спора лишило истицу права отказаться от заключения данного договора.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества на сумму расходов, понесенных при рассмотрении спора с ФИО5 являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд взыскивает с ответчиков в пользу истца убытки в виде расходов на отправку почтовой корреспонденции в размере 761,48 рублей, расходы за составление претензии и искового заявления при обращении в суд в размере 6000 рублей, которые подтверждены истцом документально.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истца возврат государственной пошлины в размере 1811 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.198, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости в размере 25000 рублей, расходы за составление претензии и искового заявления в размере 3000 рублей, расходы на оправку почтовой корреспонденции в размере 380 рублей 74 копейки, возврат государственной пошлины в размере 905 рублей 50 копеек, а всего 29286 рублей 24 копеек.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства, в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости в размере 25000 рублей, расходы за составление претензии и искового заявления в размере 3000 рублей, расходы на оправку почтовой корреспонденции в размере 380 рублей 74 копейки, возврат государственной пошлины в размере 905 рублей 50 копеек, а всего 29286 рублей 24 копеек.

Разъяснить ответчикам право подать в Березовский районный суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.С.Лапунова

Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2022 года.

Судья: Е.С.Лапунова