Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лопатин С.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Тополёк» о признании договора купли-продажи (предварительного договора) от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Лопатин С.Г. обратился в суд с указанным иском к ответчику ООО «Тополёк». Требования мотивировал следующим. Лопатин С.Г. совместно с супругой <данные изъяты> умершей ДД.ММ.ГГГГ) (покупатели) и Шиванко М.Ю. (продавец) заключили договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ б/н., согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи (основного договора) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГЛопатин С.Г. совместно с супругой <данные изъяты>. и Шиванко М.Ю. было заключено Дополнительное соглашение б/н к договору купли-продажи (предварительному договору) б/н от ДД.ММ.ГГГГ, которым были внесены изменения в договор, а именно был уточнен продавец и адрес объекта.

На момент заключения договора купли-продажи (предварительного договора) квартиры, <адрес> был сдан в эксплуатацию. Разрешение на строительство указанного дома выдано Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ№ р/<адрес> на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ r.№

Перед заключением договора-купли продажи (предварительного договора) Директор ООО «Тополёк» Шиванко М.Ю. и истец, произвели осмотр квартиры. Состояние квартиры и её цена устроили Истца. Шиванко М.Ю. при этом пояснил, что 4-й этаж является нежилым помещением, которое нужно перевести в жилое помещение и заверил истца, что перевод квартиры в жилое помещение будет осуществлен в ближайшее время.

В процессе подготовки и в результате заключения (в период с ДД.ММ.ГГГГ.) договора купли-продажи (предварительного договора) б/н от ДД.ММ.ГГГГ, истцом были переведены денежные средства на счет ООО «Тополёк», а также переданы под расписку директору «Тополёк» Шиванко М.Ю. денежные средства на общую сумму 2100000 рублей на покупку указанной квартиры. Ключи от квартиры были переданы истцу.

Полный расчет по сделке по договоренности с директором ООО «Тополёк» Шиванко М.Ю. должен был состоятся после перевода квартиры в жилое помещение.

Истец неоднократно обращался к ответчику ООО «Тополёк» с требованием оформить документы на указанное помещение, однако до настоящего времени ответчик ООО «Тополёк» документы не оформил.

Учитывая, что истцом была заплачена существенная часть цены по договору купли-продажи (предварительному договору), а именно 2100000 рублей из положенных по договору 2190720 рублей, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное будущее жилое помещение с оплатой существенной части цены по договору купли- продажи, так как ответчик ООО «Тополёк» до настоящего времени не оформил документы на указанное помещение, просит суд признать договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи, заключённым между ООО «Тополёк» (продавцом) и Лопатин С.Г., Лопатин С.Г. (покупателями) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, признать за истцом право собственности на указанное жилое помещение.

В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Лопатин С.Г., <данные изъяты> (покупатели) и Шиванко М.Ю. (продавец) заключен договор купли-продажи (предварительный договор), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи (основного договора) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <данные изъяты>. Стоимость квартиры составляет 2190720 руб. В договоре указано, что основной договор будет заключен в последующем после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции.

Истцом за покупку указанной квартиры по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику были уплачены денежные средства в размере 2100000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГЛопатин С.Г., <данные изъяты>.) и Шиванко М.Ю. было заключено Дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым были внесены изменения в договор, а именно в сведения о продавце - с Шиванко М.Ю. изменено на ООО «Тополёк» в лице директора Шиванко М.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от №

Материалами дела установлено, что ответчик ООО «Тополёк» до настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию после проведенной реконструкции объекта - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не получил, уплаченные истцом денежные средства за имущество – не возвратил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 8 указанного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса российской Федерации о заключении и толковании договора»,

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

По смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района <адрес> выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Жилой дом по <адрес>», расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района <адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – «Жилой дом по <адрес>», расположенного по адресу: <адрес>.

Предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между истцом и ответчиком является квартира, расположенная по адресу: <адрес>

Истец свои обязанности по договору купли-продажи будущего жилого помещения выполнил, оплатил существенную стоимость указанного имущества в размере 2100000 руб., однако ответчик уклоняется от регистрации указанного имущества в течение длительного периода времени по независящим от истца обстоятельствам.

В соответствии с экспертным заключением № комплексной строительно-технической экспертизы объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом», расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что обследуемое функциональное помещение четвертого этажа расположено между третьим жилым этажом дома и чердаком многоквартирного жилого дома, при этом расположение несущих стен, имеющихся перегородок и проемов выполнено аналогично планировкам, выполненных на 1,2,3 этажах обследуемого жилого дома, что позволило расположить структурно обособленных помещения – квартиры на обследуемом четвертом этаже идентично квартирам, находящимся на нижерасположенных жилых этажах дома. В соответствии с п. 3.30 и 3.31 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» функциональное помещение четвертого этажа расположено между третьим жилым этажом дома и чердаком многоквартирного жилого дома подпадает под понятие «этаж здания», эксплуатация обследуемого функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, под жилое назначение возможно, несущая способность конструкций здания при эксплуатации функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, под жилое назначение обеспечивается запасом прочности строительных конструкций здания и прочностными характеристиками грунта основания, указанное функциональное помещение четвертого этажа, расположено между третьим этажом дома и чердаком, имеет инженерное оборудование здания, необходимое для эксплуатации функционального помещения под жилое назначение (системы и сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, вентиляции, канализации, выведенные с нижележащих жилых этажей, которое соответствует техническим регламентам РФ, огораживающие конструкции обладают теплоизоляционными свойствами для жилого назначения в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменением №)», высота помещения соответствует нормам для высоты помещений жилого назначения, ограждающие конструкции функционального помещения выполнены аналогично ограждающим конструкциям 1, 2 и 3 нижерасположенных этажей и обладают звукоизоляционными свойствами для жилого назначения, площадь исследуемого помещения является дополнительной площадью, по отношению к общей площади обследуемого многоквартирного жилого дома, установленной проектной документацией.

Согласно заключению ООО «Дальневосточный энергетический центр» от ДД.ММ.ГГГГ исх. № по результатам испытаний установлено, что электрооборудование и электросети <адрес> в <адрес> соответствуют требованиям норм ПУЭ, ПТЭЭП, ГОСТ 50571.16-2007.

Согласно экспертному заключению ООО «Системы пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии требованиям пожарной безопасности жилого помещения – <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, указанное жилое помещение не создает угрозы для жизни и здоровья граждан и соответствует установленным требованиям пожарной безопасности.

Согласно заключению экспертов от ДД.ММ.ГГГГ « 1116/19 ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» установлено, что предусмотренный проектом 4 этаж дома по <адрес> в <адрес> преобразован путем реконструкции и разделен на два этажа – четвертый этаж и чердак, помещение в жилом доме, расположенное над третьим этажом, являлось четвертым этажом, чердачное помещение располагается над помещениями четвертого этажа, необходимость в демонтаже внутренних несущих стен на четвертом этаже дома отсутствует, так как данные конструкции предусмотрены первоначальным проектным решением объекта. Демонтаж межквартирных стен (перегородок) на четвертом этаже дома возможен, так как данные конструкции не были предусмотрены первоначальным проектным решением объекта и не являются несущими.

Согласно заключению специалистов № СТЭ 063-2020 от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного бюро «Решение», этажность объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом», расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года соответствует четырем этажам. При этом, чердачное помещение фактически находится над перекрытием четвертого этажа, и доступ в чердачное помещение осуществляется беспрепятственно с лестничной площадки четвертого этажа. Функциональное помещение, расположенное на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком в указанном объекте капительного строительства, является самостоятельным этажом с присущими самостоятельному этажу признаками.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таком положении, на основании вышеперечисленных норм права и установленных в экспертных заключениях обстоятельствах, договор купли-продажи (предварительный договор) заключенный ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым между ООО «Тополёк» (продавцом) и Лопатин С.Г., <данные изъяты>, необходимо признать договором купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и признать за истцом право собственности на указанное жилое помещение.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Лопатин С.Г. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи, заключённым между ООО «Тополёк» (продавцом) и Лопатин С.Г., Лопатин С.Г. (покупателями) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать за Лопатин С.Г. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (согласно техническому паспорту на жилое помещение, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» Дальневосточный филиал, инвентарный номер объекта недвижимости <данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Хабаровский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Добржанская Ю.С.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ