Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 120000 рублей. В иске указал, что 21.11.2011 года он приобрел нежилое помещение по адресу <адрес>, использовавшееся ФИО2 по договору аренды, заключенному им с прежним собственником - Таловским городским поселением Таловского муниципального района Воронежской области 26.10.2009 года.

05 мая 2012 года федеральной регистрационной службой был зарегистрирован переход права собственности на указанное помещение от Таловского городского поселения к истцу.

09 апреля 2013 года ответчику было направлено письменное уведомление, в котором истец сообщил о смене собственника, а также об изменении условий договора аренды в части стоимости аренды помещения и предлагал ему явиться к 9 часам 11.06.2013 года в Таловский отдел Управления Росреестра по Воронежской области для регистрации изменений в указанный договор аренды. К уведомлению были приложены 2 экземпляра договора от 09.04.2013 года о дополнении к договору №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года, в соответствии с которым был изменен размер арендной платы. Арендная плата составила 20000 рублей, был установлен срок внесения арендной платы и порядок перечисления арендной платы. Также был установлен срок вступления в силу указанного договора. Согласно почтового уведомления, ответчик получил указанное письмо 10.04.2013 года.

Ответчик подписанный договор о внесении изменений в договор аренды истцу не представил. 11.06.2013 года ответчик не явился в Таловский отдел Управления Росреестра для регистрации изменений в договор аренды. В этот же день была произведена регистрация договора от 09.04.2013 года о внесении изменений в договор аренды №14 от 26.10.2013 года. Соответственно 11.06.2013 года договор о дополнении вступил в законную силу, с 11.06.2013 года ответчик обязан был ежемесячно перечислять на счет истца арендную плату. Однако ответчик по настоящее время не вносит арендную плату. Задолженность по арендной плате составила за период с 12 июня по 12 декабря 2013 года в сумме 120000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Суду показал, что после того, как была приобретена часть нежилого помещения по указанному в иске адресу, в Управлении Россреестра по Воронежской области он зарегистрировал переход права собственности. С ответчиком договор аренды не расторгал, ответчик также не ставил вопроса о расторжении договора. Однако истец посчитал, что арендная плата слишком занижена, решил изменить ставку до 500 рублей за 1 кв.м. В обоснование взял рыночную стоимость ставки арендной платы согласно отчета БТИ Таловского района. Ответчику направлялся договор о дополнении к договору аренды, однако он его не подписал, на регистрацию в Управление Росреестра не явился. Дополнения зарегистрированы 24.06.2013 года, в связи с чем уточнил исковые требования, просил взыскать арендную плату за период с 24.06.2013 года, с момента регистрации дополнении к договору аренды, по ноябрь 2013 года включительно. Пояснил, что ему неизвестно с какого времени ответчик освободил помещение, так как акта приема-передачи помещения он не подписывал, ключи ответчик ему не передавал.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, суду показал, что 26.10.2009 года между ним и администрацией Таловского городского поселения был заключен договор аренды нежилого помещения, арендная плата была установлена в размере 1564 рубля. 23.03.2013 года в администрации Таловского городского поселения вручили уведомление о расторжении договора аренды. Претензий у администрации к нему не было, они устно предложили освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев. 10.05.2013 года от ФИО1 ему по почте было направлено дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, но у него не было ни адреса ни контактного телефона истца. Считает, что если договор аренды расторгнут, то никакого дополнительного соглашения не может быть. Кроме того, предложение арендатора об увеличении арендной платы является незаконным, так как в одностороннем порядке были изменены условия договора аренды. На предложение истца он не ответил. С 01.07.2013 года в одностороннем порядке было прекращено право пользования помещением. 07.07.2013 года встретился с ФИО1 и предложил ему компенсировать затраты на благоустройство помещения, так как были установлены приборы учета на электроэнергию и другое. 09.07.2013 года помещение истцом было осмотрено. С 11.07.2013 года ответчик не пользуется данным помещением. 25.07.2013 года он направил истцу уведомление о расторжении договора аренды. Арендная плата истцу была оплачена по июнь 2013 года включительно. Ключи истцу не смог передать, так как он не пришел принимать помещение. Просил отказать в удовлетворении иска.

Определением суда от 04.02.2014 года привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрация Таловского городского поселения Таловского муниципального района Воронежской области (л.д.46-48).

Администрация Таловского городского поселения Таловского муниципального района Воронежской области надлежащим образом уведомлена о месте и времени рассмотрения дела, в суд своего представителя не направила. От них не поступило ходатайства об отложении либо рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица (ст. 167 ч.3 ГПК РФ).

В предварительном судебном заседании 17.02.2014 года представитель третьего лица ФИО3 рассмотрение дела оставила на усмотрение суда. Суду показала, что указанная в иске часть нежилого помещения принадлежала администрации Таловского городского поселения. 26.10.2009 года с ответчиком был заключен договор аренды сроком на 5 лет до 25.09.2014 года. В 2011 году состоялся открытый аукцион по продаже нежилого помещения. Стороны оба участвовали в аукционе. Победителем был признан ФИО1 и 21.11.2011 года с ним был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, акт приема-передачи был составлен 27.02.2012 года. 05.05.2012 года был зарегистрирован переход права собственности на ФИО1, с этого времени он стал полноправным собственником. До марта 2013 года арендная плата поступала на счет администрации городского поселения, однако впоследствии денежные средства были перечислены истцу. Действительно, 25.03.2013 года ФИО2 было направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с продажей данного помещения и снятия с баланса администрации Таловского городского поселения, однако данное уведомление было направлено ошибочно, данное уведомление никакой юридической силы не имеет.

Суд, выслушав истца, ответчика, специалиста, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.609 ч.1 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст.610 ч.1 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст.614 ч.1 ГК РФ).

В суд представлен договор №14 аренды нежилого помещения площадью 43,2 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, заключенный 26.10.2009 года между Таловским городским поселением Таловского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО2 Срок действия договора - с 26.10.2009 года по 25.09.2014 года (п.1.3. Договора). Сумма арендной платы за аренду имущества, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 1564 рубля 19 копеек (пункт 2.1. Договора). В случае если размер арендной платы будет изменен и будет применен новый порядок определения размера арендной платы, арендодатель обязан уведомить арендатора о соответствующих изменениях в письменной форме, не позднее 15 календарных дней до внесения соответствующих изменений. Изменения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору, которое подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке и является неотъемлемой частью настоящего договора. При этом соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.4. Договора). Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за 1 месяц до расторжения договора, а также немедленно, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования (пункт 8.2. Договора). В случае изменения собственника арендуемого помещения, договор подлежит переоформлению в установленном законом порядке (пункт 8.5. Договора) (л.д.16-21).

Согласно договора №2 от 21.11.2011 года, администрация Таловского городского поселения Таловского муниципального района продала ФИО4 часть нежилого помещения часть здания аптеки, площадью 43,2 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, часть помещения №1. Согласно условиям договора, право собственности на помещение у покупателя возникает с момента государственной регистрации (пункт 4.2. Договора). Покупатель обязан не позднее 3-х дней с момента подписания акта приема-передачи заключить договор аренды с лицами, арендующими помещение на дату продажи, на условиях и сроках, не ухудшающих действующие договоры аренды нежилого помещения (пункт 5.2.2. Договора). Договор действует до полного выполнения сторонами своих обязательств, свидетельством чего является факт государственной регистрации перехода права на помещение (пункт 7.1. Договора) (л.д.9-11).

Из акта приема-передачи установлено, что 27.02.2012 года администрация Таловского городского поселения Таловского муниципального района передача ФИО1 часть нежилого помещения по договору купли-продажи от 21.11.2011 года (л.д.12).

Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права ФИО1 на часть здания аптеки, общей площадью 43,2 кв.м. по адресу <адрес> пом.4 (ранее часть помещения №1). Имеется ограничение (обременение) права - аренда (л.д.13).

В соответствии со ст. 617 ч.1 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

25.03.2013 года администрацией Таловского городского поселения ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора аренды №14 от 26.12.2009 года в связи с продажей данного помещения и снятия с баланса администрации Таловского городского поселения (л.д.40).

Суд считает, что данное уведомление не имеет юридической силы, так как было направлено ответчику после продажи нежилого помещения истцу и последующей регистрации перехода права собственности на помещение.

Истцом в суд представлен договор от 09.04.2013 года о дополнении к договору №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года. Согласно условиям договора, арендодателем по договору №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года является ФИО1 (пункт 1.1.). Арендная плата за аренду имущества, подлежащая ежемесячному внесению, определена в 20000 рублей (пункт 1.3.). Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления на лицевой счет арендодателя (пункт 1.4.). Арендная плата индексируется ежегодно на индекс роста потребительских цен по Воронежской области арендатором, начиная с января каждого года и уплачивается арендатором без каких-либо дополнительных уведомлений или соглашений (пункт 1.5.). Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Таловском отделе Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области через тридцать дней после вручения двух его экземпляров арендатору для подписания. В случае уклонения арендатора от получения экземпляров настоящего договора, последний вступает в силу через 30 дней после вручения (поступления) арендатору первого почтового извещения о поступлении заказного письма, а государственная регистрация производится по решению суда (пункт 1.7.) (л.д.15).

Из данного договора установлено, что он (договор) ответчиком ФИО2 не подписан.

Согласно почтового уведомления, две копии договора и уведомление ответчику отправлены 09.04.2013 года, вручены 10.05.2013 года (л.д.23, 24).

Допрошенный в качестве специалиста представитель Таловского отдела Управления Росреестра по Воронежской области ФИО5 суду показал, что часть здания аптеки в р.<адрес> ранее принадлежала администрации Таловского городского поселения. Между администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды. Впоследствии по результатам аукциона данная часть здания была продана ФИО1, право регистрации за администрацией было прекращено, а зарегистрировано за ФИО1 11 июня 2013 года ФИО1 было подано заявление о регистрации дополнительного соглашения, данное соглашение предусматривало шесть пунктов, которые должны были быть изменены. В Росреестре зарегистрировали только лишь замену арендодателя - на ФИО1, само дополнительное соглашение не регистрировалось, так как между сторонами данное соглашение подписано не было.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый номер объекта 36:29:0103001:209, в подраздел Ш-1 в связи с изменением собственника нежилого помещения внесены изменения в графу «арендодатель», правильно читать «ФИО1».

Истец ФИО1 суду пояснил, что он не оспаривал произведенную частичную регистрацию договора о дополнении к договору аренды, в судебном порядке государственную регистрацию договора не производил.

Учитывая во взаимосвязи положения пункта 2.4. договора №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года, а именно: изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением, которое подлежит государственной регистрации, при этом соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и пункта 1.7. договора от 09.04.2013 года о дополнении к договору №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года, а именно: в случае уклонения арендатора от получения экземпляров настоящего договора, последний вступает в силу через 30 дней после вручения (поступления) арендатору первого почтового извещения о поступлении заказного письма, а государственная регистрация производится по решению суда, государственная регистрация по решению суда произведена не была, суд пришел к выводу, что у истца отсутствуют основания для требования взыскания арендной платы в новом размере.

В тоже время, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды.

При определении размера исковых требований, подлежащих удовлетворению, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Стороны поясняли, что ответчик не возвратил истцу арендованное помещение.

В заявлении об уточнении исковых требований истец просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 24.06.2013 года по ноябрь 2013 года включительно. Истец суду пояснил, что до 24.06.2013 года претензий по оплате арендной платы к ответчику не имеет.

Согласно платежного поручения №28 от 05.06.2013 года, ответчик перечислил истцу арендную плату по договору аренды за июнь 2013 года в размере 1564 рубля 00 копеек (л.д.60).

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию за период с 01.07.2013 года по 30.11.2013 года и задолженность с учетом арендной платы в 1564 рубля 19 копеек составляет 7820 рублей 95 копеек (1564,19х5), в удовлетворении остальной части иска следует отказать по вышеизложенным основаниям.

В обоснование отказа в удовлетворении иска суд не принимает доводы ответчика о том, что уведомлением от 25.07.2013 года на имя истца он фактически расторг договор аренды. Ответчиком не представлено доказательств, что данное уведомление истцом было получено. Кроме того, ответчиком не соблюден порядок расторжения договора, установленный договором аренды нежилого помещения.

Поскольку исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 312 рублей 84 копейки (ст.98 ч.1 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору №14 аренды нежилого помещения от 26.10.2009 года за период с 01.07.2013 года по 30.11.2013 года в сумме 7820 (семь тысяч восемьсот двадцать) рублей 95 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 312 (триста двенадцать) рублей 84 копейки, во взыскании остальной части судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Таловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.Н. Казьмин