Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № по иску ФИО2 к ООО «Дельта-Строй» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению ООО «Дельта-Строй» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по договору долевого участия и пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанными требованиями к ответчику ООО «Дельта-Строй», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дельта-Строй» и ФИО3 был заключен договор долевого участия № в соответствии с которым Застройщик «ООО «Дельта-Строй») обязалось в предусмотренный договором срок построить объект строительства - многоэтажная жилая застройка - высотная застройка) - жилой дом с размещением подземных гаражей и наземных автостоянок, и объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, по адресу: <адрес>, в границах улиц Мусоргского и Кузбасской, на земельном участке, площадью 6078кв.м., с кадастровым номером: № находящемся по адресу: Российская Федерация, <адрес> долевого строительства является доля объекта (квартира) площадью 114,8 кв.м. по вышеуказанному адресу. Денежные средства по указанному договору были оплачены ФИО3 в полном объеме и в срок, предусмотренный договором, что подтверждается справкой (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.), которая была получена для целей заключения договора уступки прав требования. ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и истцом был заключен договор № уступки права требования доли объекта долевого строительства по Договору №Ж от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации: №. Ответчику было известно о состоявшейся переуступке прав, однако, им проигнорировано было данное обстоятельство, вследствие чего был составлен Односторонний акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства и направлен ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. При этом, письмом от ДД.ММ.ГГГГ. истец уведомил ответчика о состоявшейся переуступке прав, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ почтовой квитанцией и описью вложения. Более того, ФИО3 также направила в адрес ответчика письмо от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указала, что переуступила права по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, поэтому Акт о передаче объекта долевого строительства необходимо подписать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. истец повторно известил ответчика о необходимости передачи именно ему объекта долевого строительства по Акту, что подтверждается уведомлением с отметкой (вход.№от ДД.ММ.ГГГГ.). До настоящего времени ответ на данное уведомление истцом не получен, акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства с ФИО1 не подписан. В связи с чем, истец полагает, что недобросовестными действиями ответчика нарушены его права на своевременное получение объекта долевого строительства, который должен быть передан истцу после получения ответчиком письма от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего момент объект истцу не передан, ключи не переданы, соответственно, въезд истца в указанный объект невозможен. Доказательством того, что ответчику было известно о переуступке прав также служит дополнительное соглашение, которое было получено истцом от ответчика ДД.ММ.ГГГГ., из указанного дополнительного соглашения следует, что после технической инвентаризации жилого дома (с учетом повторной технической инвентаризации) на момент передачи объекта долевого строительства проектная площадь квартиры составила 105 кв.м., на момент передачи объекта долевого строительства проектная площадь квартиры составила 105,0 кв.м. В соответствии с п.5.1 - 5.3 Договора долевого участия расхождения площади Объекта более, чем на 1 кв.м., по данным организации технической инвентаризации и учета по с данными проектной документации, фиксируются в дополнительном соглашении к Договору и подлежат компенсации сторонами Договора. Цена договора составила 14 886 000 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. по состоянию на момент заключения договора составляла 129 668,99 руб. за 1 кв.м., так как, изначально проектная площадь договора составляла 114,8 кв.м. Таким образом, расхождение от проектной площади составляет 7,8 кв.м. Сумма компенсации, подлежащая взысканию с ООО «Дельта-Строй», на сегодняшний день составляет 1 011418,12 руб. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия и соответствующее дополнительное соглашение в 3-х экземплярах, которое необходимо было подписать и на его основании произвести оплату. Однако, данная претензия оставлена без удовлетворения. Истцу причинены нравственные страдания в связи с тем, что истец до настоящего не может получить ключи от квартиры, являющейся предметом долевого участия, не может выполнять ремонтные работы. При этом, бремя содержания данного имущества и все риски случайной гибели или повреждения имущества лежат на истце. Моральный вред, причинённый истцу вследствие указанных выше обстоятельств, истец оценивает в размере 50 000 руб. Кроме того, истец полагает, что ответчиком нарушен срок передачи застройщиком доли объекта должнику. Так, в соответствии с п. 1.4 Договора срок передачи Застройщиком доли объекта Дольщику предусмотрен не позднее 4 квартала 2021г. Соответственно, период просрочки исполнения обязательств составляет 24 дня, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ., а неустойка составляет 202 449,60 руб. С учетом изложенного, ФИО1 просит суд обязать ООО «Дельта-Строй» в течение 5-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ФИО1 по Акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства объект долевого строительства согласно договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.; обязать ООО «Дельта-Строй» в течение 5-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда подписать с ФИО1 дополнительное соглашение к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и произвести по нему оплату; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1 неустойку по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 202449,60 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу ФИО1

В ходе судебного разбирательства сторона истца ФИО1 исковые требования уточнила и с учетом уточнений просила обязать ООО «Дельта-Строй» в течение 5-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ФИО1 по Акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства объект долевого строительства согласно договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., составив соответствующий акт приема-передачи; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1 неустойку по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1138282,80 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; взыскать с ООО «Дельта-Строй» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу ФИО1 (л.д. 136-137).

В свою очередь, сторона ответчика ООО «Дельта-Строй» обратилась со встречным исковым заявлением о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Дельта-Строй» суммы задолженности по договору долевого участия и пени, ссылаясь на то, что после завершения строительства многоэтажной жилой застройки - жилого дома с размещением подземных гаражей и наземных автостоянок, и объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, по адресу: <адрес>, в границах улиц Мусоргского и Кузбасской, на земельном участке, площадью 6078кв.м., с кадастровым номером: №, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадь жилого помещения, приобретенного по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., составляет 105 кв.м., соответственно, стоимость 1 кв.м. составляет 141771,42 руб. С учетом того, что расхождение фактической площади квартиры от проектной площади составило 2 кв.м. (разница между проектной площадью Доли объекта, включая площадь лоджий и балконов (с применением коэффициента) составляет 105 кв.м. и площадью квартиры, включая площадь лоджий и балконов, (с применением коэффициента), согласно технической инвентаризации, сумма доплаты по договору составляет 283541,90 руб. С учетом того, что данная сумма не возмещена ответчику, ООО «Дельта-Строй» начислил пени в соответствии с договором в размере 25610,34 руб. С учетом изложенного, ООО «Дельта-Строй» просит взыскать с ФИО1 в свою пользу сумму задолженности по договору долевого участия в размере 283541,90 руб. и неустойку (пени) в размере 25610,34 руб., а также сумму госпошлины в размере 6035 руб. (л.д. 63-69).

Впоследствии сторона ответчика ООО «Дельта-Строй» (истца по встречным требованиям) встречное исковое заявление уточнила и с учетом уточнений ответчик ООО «Дельта-Строй» просил взыскать с ФИО1 в свою пользу сумму задолженности по договору долевого участия в размере 212657,13 руб. и неустойку (пени) в размере 28067,77 руб., из которых: 7 085, 60 руб. - неустойка за нарушение срока выплаты по договору, поскольку ФИО3 была предоставлена рассрочка платежей, которая была ей нарушения. и 20 982,17 руб. - неустойка за нарушение выплаты компенсации за расхождение фактической и проектной площади договора, а также сумму госпошлины в размере 6035 руб. (л.д. 153-155).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - действующая на основании доверенности ФИО4, которая также по доверенности представляет интересы третьего лица ФИО3, не заявляющей самостоятельных требований относительно предмета спора, исковые требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, изложенным в иске, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Дельта-Строй» и ФИО3, являющейся матерью истца ФИО1, заключен договор долевого участия №Ж, в соответствии с которым Застройщик «ООО «Дельта-Строй» обязан осуществить строительство многоэтажного жилого дома и передать застройщику ФИО3 долю в виде жилого помещения – трехкомнатной квартиры со строительным номером 327, во второй секции, на 15 этаже. Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ. между третьим лицом ФИО3 и истцом ФИО1 заключен договор № уступки права требования доли объекта долевого строительства по Договору №Ж от ДД.ММ.ГГГГ., который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. При этом, договор долевого участия, заключенного сторонами, не возлагает на дольщика безусловной обязанности сообщить в адрес застройщика сведения о переуступке права на долю, равно как и не предусматривает способа, каким образом, эти сведения должны быть сообщены застройщику. Несмотря на данное обстоятельство, о состоявшейся уступке права требования ответчику было известно, поскольку истец ФИО1 сообщил ответчику об этом в устном порядке, а затем направил в адрес ответчика уведомление. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ. ответчик составил односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащему лицу - ФИО3, которая собственником доли на момент составления акта передачи не являлась. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 получила уведомление застройщика о необходимости явки для подписания акта передачи объекта дольщику, однако, ФИО3 является человеком преклонного возраста, постоянно проживает за пределами г. Самары, в связи с чем, приехать для подписания акта для нее было затруднительным. Несмотря на неоднократные обращения ФИО1 к застройщику с требованием о передаче объекта долевого строительства ответчик реагировал отказом, ссылаясь на наличие одностороннего акта о передаче объекта прежнему дольщику ФИО1 Однако, указанное обстоятельство нарушает права истца на возможность зарегистрировать право собственности на приобретенный объект, кроме того, свидетельствует о нарушении сроков передачи объекта строительства дольщику, что является основанием для начисления неустойки в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По расчетам истца за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. сумма неустойки составляет 1138282,80 руб., которую он и просит взыскать с ответчика, а также обязать ответчика передать истцу объект долевого строительства, составив соответствующий акт. Встречные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 138-139), дополнительно суду пояснила, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих необходимость доплаты за расхождение фактической площади квартиры от проектной площади, поскольку истцом оплачена стоимость квартиры, исходя из проектной площади, которая отражена в договоре, а именно 114,8 кв.м., в то время, как фактическая площадь квартиры после инвентаризации составляет 107 кв.м., таким образом, истцом полностью оплачена стоимость квартиры и основания для доплаты разницы между проектной площадью и фактической площадью квартиры отсутствуют. На основании изложенного, просила в удовлетворении встречных исковых требований (с учетом произведенных ответчиком уточнений) отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Дельта-Строй», являющегося истцом по встречным требованиям, действующая на основании доверенности ФИО5 исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д. 126-128), дополнительно указав, что ООО «Дельта-Строй» являлось застройщиком многоэтажного жилого дома, одним из дольщиков являлась ФИО3, которая приобрела долю в виде жилого помещения – трехкомнатной квартиры со строительным номером 327, во второй секции, на 15 этаже. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора, срок передачи застройщиком объекта дольщику не позднее 4 квартала 2021г. С целью передачи объекта строительства ДД.ММ.ГГГГ. дольщику ФИО3 было направлено уведомление о необходимости явки для составления акта передачи, указанное уведомление получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., однако, для подписания акта ФИО3 не явилась. О наличии договора уступки, заключенного между ФИО3 и ФИО1, застройщику не было известно, в связи с этим, в соответствии с законом, ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Дельта-Строй» был составлен односторонний акт о передаче объекта ФИО3 В настоящее время передать объект строительства ФИО1 путем составления двустороннего между ООО «Дельта-Строй» и ФИО1 не представляется возможным, поскольку имеется односторонний акт ДД.ММ.ГГГГ. о передаче объекта ФИО3, таким образом, ООО «Дельта-Строй» не имеет полномочий на подписание двустороннего акта, а такой акт должен быть составлен между ФИО3 и ФИО1 С учетом изложенного, полагала, что застройщиком не нарушены сроки передачи объекта строительства дольщику, поскольку односторонний акт подписан ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до истечения 4 квартала 2021г., в связи с чем, отсутствуют основания для начисления неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта дольщику, а исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения. Встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным во встречном иске и уточнениях к нему, полагая, что истец ФИО1 обязан осуществить доплату за разницу между проектной площадью и фактической площадью квартиры, поскольку указанная сумма до настоящего времени не оплачена.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ от 28.02.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющий работы или оказывающий услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно ст. 27 данного Закона исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В силу ч. 1 ст. ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная законом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013г.)

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Дельта-Строй» и ФИО3 заключен договор долевого участия №, в соответствии с которым Застройщик - «ООО «Дельта-Строй»- обязался в предусмотренный договором срок построить объект строительства - многоэтажная жилая застройка - высотная застройка) - жилой дом с размещением подземных гаражей и наземных автостоянок, и объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, по адресу: <адрес>, в границах улиц Мусоргского и Кузбасской, на земельном участке, площадью 6078кв.м., с кадастровым номером: №, находящемся по адресу: <адрес>, <адрес>.

Объектом долевого строительства является доля объекта (квартира), площадью 114,8 кв.м. по вышеуказанному адресу (л.д. 9-16).

Из дела следует, что денежные средства по указанной договору сумме в размере 14 886 000 руб. оплачены ФИО3 в полном объеме и в срок, предусмотренный договором, что подтверждается справкой исх. № от ДД.ММ.ГГГГ., и стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор № уступки права требования доли объекта долевого строительства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ., указанный договор уступки права требования зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации: № (л.д. 17-19).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. новый дольщик ФИО1 уведомил застройщика ООО "Дельта-Строй" о состоявшейся переуступке прав, а также предъявил требование о выплате компенсации в связи с существенной разницей между проектной площадью и фактической площадью доли в виде трехкомнатной квартиры, указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 21, 22).

Затем, ФИО3 направила в адрес ответчика письмо от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указала, что переуступила права по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, а также указала на то, что Акт о передаче объекта долевого строительства необходимо подписать с надлежащим владельцем квартиры - ФИО1

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 повторно известил ответчика о необходимости передачи именно ему объекта долевого строительства по Акту, что подтверждается уведомлением с отметкой (вход. №от ДД.ММ.ГГГГ.).

До настоящего времени ответ на данное уведомление истцом не получен, акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства с ФИО1 не подписан. Полагая, что указанные действия ответчика нарушают его право на своевременную передачу объекта долевого строительства по акту, ФИО6 обратился в суд с настоящим иском, в котором просит обязать ответчика передать ему объект долевого участия, оформив соответствующий двусторонний акт, а также выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта дольщику.

В свою очередь, сторона ответчика в судебном заседании возражала относительно заявленных требований указав, что объект долевого строительства передан ДД.ММ.ГГГГ. по одностороннему акту дольщику ФИО3, которая не уведомила застройщика о состоявшейся уступке права требования, в связи с чем, составление двустороннего акта между застройщиком ООО "Дельта-Строй" и новым дольщиком ФИО1 не соответствует закону, кроме того, указывала на то, что сроки передачи объекта застройщиком не нарушены, поскольку объект передан ДД.ММ.ГГГГ., т.е. в предусмотренные договором сроки.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 ст. 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней, и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями ч. 5 ст. 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018г. № 2625-О, ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу ч. 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу ч. 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Кроме того, юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Из условий п. 1.4 заключенного договора долевого участия следует, что срок передачи Застройщиком доли объекта Дольщику предусмотрен не позднее 4 квартала 2021г.

Как установлено судом, строительство многоэтажного дома, в котором приобретена доля в виде трехкомнатной квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ завершено ДД.ММ.ГГГГ., о чем выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 94).

В соответствии с п. 3.2.7 Договора долевого участия в случае полной оплаты по настоящему договору и регистрации договора в Управлении Росреестра по <адрес> дольщику ФИО3 предоставлена возможность уступить права и обязанности по настоящему договору третьим лицам с обязательным письменным уведомлением застройщика в течение 10 календарных дней с момента заключения договора об уступке права требования (л.д. 47).

Таким образом, вопреки доводам стороны истца, в силу п. 3.2.7 Договора долевого участия именно на первичного дольщика ФИО3 возложена обязанность в течение 10 календарных дней, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ., сообщить в адрес ООО "Дельта-Строй" о состоявшейся между ней и ФИО1 уступке права требования, однако, указанное условие договора проигнорировано как дольщиком ФИО3, так и новым дольщиком ФИО1

В связи с этим, не обладая информацией о том, что между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки права требования по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ., застройщик ООО "Дельта-Строй" ДД.ММ.ГГГГ. направил в адрес ФИО3 уведомление о завершении строительства и необходимости принятия доли (л.д. 89).

Факт получения указанного уведомления ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается заказным уведомлением и в судебном заседании сторонами, в частности истцом либо третьим лицом ФИО3, не оспорен (л.д. 88).

В соответствии с условиями п. 3.2.4 договора дольщик, получивший уведомление застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности доли к передаче, обязан приступить к ее принятию в течение 10 рабочих дней с момента получения такого сообщения.

С учетом получения ФИО3 уведомления от застройщика, предусмотренного п. 3.2.4 Договора, она была обязана приступить к принятию квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. либо указать о наличии разногласий либо претензий по качестве приобретенной ей доли, чего ей не было сделано.

Проанализировав установленные судом обстоятельства, а именно: отсутствие у застройщика сведений о состоявшейся уступке права требования, наличие у застройщика достоверной информации о получении дольщиком ФИО3 уведомления о завершении строительства, того факта, что после получения уведомления о завершении строительства объект долевого строительства не был осмотрен ФИО3 и указанным лицом не предъявлены какие-либо претензии о наличии недостатков в квартире, суд приходит к выводу о том, что по прошествии двух месяцев со дня истечения срока, предоставленного дольщику для подписания двустороннего акта о приеме квартиры, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ., застройщик ООО "Дельта-Строй" имел право составить односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства ФИО3, что и было сделано застройщиком (л.д. 94).

Тот факт, что на момент составления акта ДД.ММ.ГГГГ. договор уступки права требования между ФИО3 и ФИО1 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> области не свидетельствует о недействительности акта, поскольку, как уже установлено судом, каких-либо злоупотреблений либо недобросовестности при составлении данного акта со стороны ответчика не допущено.

Указанный акт в законном порядке не оспорен и недействительным не признан.

Таким образом, при наличии одностороннего акта о передаче застройщиком объекта дольщику ФИО3, соответствующего как условиям договора, так и требованиям закона, оснований для возложения на ООО "Дельта-Строй" обязанности по подписанию с ФИО1 нового двустороннего акта передачи объекта суд не усматривает.

Более того, ФИО3, будучи проинформированной о необходимости принятия объекта еще до подписания договора уступки, указанное обстоятельство новому дольщику ФИО1 не сообщила, проявив тем самым недобросовестность по отношению к данному лицу.

Вместе с тем, суд полагает, что двусторонний акт о передаче объекта может быть составлен между прежним дольщиком ФИО3 и новым дольщиком ФИО1, поскольку расчеты по договору уступки права требования между ними произведены, а договор уступки права требования зарегистрирован надлежащим образом.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что объект долевого строительства передан прежнему дольщику ФИО3 в сроки, предусмотренные договором, т.е. до истечения 4 квартала 2021г., договор уступки права требования заключен между ФИО3 и ФИО1 уже после завершения строительства, при этом, обязанности по передаче объекта от застройщика ООО "Дельта-Строй" непосредственно ФИО1 у ООО "Дельта-Строй" не возникло.

Данные обстоятельства в своей совокупности указывают на отсутствие у ФИО1 права предъявлять застройщику ООО "Дельта-Строй" требования о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

При таких обстоятельствах, требования истца ФИО1 об обязании ООО "Дельта-Строй" передать квартиру по двустороннему акту передачи и взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта не основаны на законе, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлены требования о компенсации морального вреда, а также взыскании штрафа в размере 50% от взысканных судом сумм за неудовлетворение в досудебном порядке требований потребителя.

Положениями ст.ст. 13, 15 Закона «О защите прав потребителя» действительно предусмотрены такие меры ответственности продавца за нарушение прав потребителя, как неустойка, штраф, взыскание разницы в покупной стоимости и компенсация морального вреда.

Однако, учитывая, что требования истца о взыскании с ответчика денежных средств за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства удовлетворению не подлежат, суд не находит оснований и для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика штрафа и компенсации морального вреда, которые являются производными от основных требований, в удовлетворении которых истцу отказано, тем более, иных оснований, по которым подлежат взысканию компенсация морального вреда и штрафа, стороной истца ни в иске, ни в ходе судебного разбирательства не приведено.

Рассматривая по существу требования ответчика ООО "Дельта-Строй" о взыскании с ФИО1 суммы задолженности по договору долевого участия, связанной с наличием разницы между проектной и фактической площадью приобретенной ФИО1 доли, суд учитывает положения п. 1.6 Договора уступки права требования, в соответствии с которым ФИО1 (цессионарий) принимает на себя обязанности ФИО3 (цедента) по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 17).

Из договора долевого участия следует, что проектная площадь жилого помещения, приобретенного по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., составляет 114,8 кв.м. (л.д. 9), площадь квартиры (включая площадь лоджий, балконов (с коэффициентом) составляет 105 кв.м.

При этом, суд отклоняет доводы стороны истца о том, что дольщиком полностью выплачена стоимость доли при заключении договора долевого участия, поскольку сторонами за основу расчетов при заключении договора долевого участия, принята площадь квартиры, равная 105 кв.м.

Таким образом, исходя из того, что общая стоимость договора составляет 14 886 000 руб., с учетом площади квартиры (включая площадь лоджий, балконов (с коэффициентом), равной 105 кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет 141771,42 руб. (14886000 руб. / 105 кв.м.).

Кроме того, из условий договора долевого участия, обязанности по которому принял на себя новый дольщик ФИО1, усматривается, что площадь доли объекта уточняется по техническому паспорту, составленному на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п 5.1 Договора).

Как следует из материалов дела, после завершения строительства и по инициативе застройщика, и по инициативе дольщика ФИО1 проведена техническая инвентаризация с составлением технического паспорта, однако, с учетом того, что в ходе судебного разбирательства сторона ответчика ООО "Дельта-Строй" не оспаривала результаты инвентаризации, проведенные по инициативе дольщика ФИО1, суд полагает возможным принять во внимание показатель площади квартиры, приобретенной истцом, равной 106,5 кв.м., что отражено в техническом паспорте (л.д. 140-143).

В соответствии с п. 5.2 договора в случае, если после проведения инвентаризации расхождение площади составляет более 1 кв.м., дольщик осуществляет соответствующую доплату.

Таким образом, расхождение фактической площади квартиры от размера площади, отраженной в договоре долевого участия, составляет 1,5 кв.м., в связи с чем, дольщик ФИО1 обязан осуществить компенсацию стоимости площади 1,5 кв.м. в сумме 212 657,13 руб. (1,5 кв.м. х 141 771,42 руб.).

Доказательств выплаты данной суммы в адрес застройщика стороной истца суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем, требования ООО "Дельта-Строй" в этой части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ответчиком ООО "Дельта-Строй" также заявлены требования о взыскании с ФИО1 неустойки за нарушение сроков оплаты по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., из которых: 7 085, 60 руб. - неустойка за нарушение срока выплаты по договору, поскольку ФИО3 была предоставлена рассрочка платежей, которая была ей нарушения. и 20 982,17 руб. - неустойка за нарушение выплаты компенсации за расхождение фактической и проектной площади договора (л.д. 155).

Действительно, п. 6.7 Договора долевого строительства предусмотрена ответственность за нарушение сроков выплаты по договору в виде неустойки, равной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Как установлено судом, ФИО3 была предоставлена рассрочка по оплате стоимости договора, на период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., о чем сторонами подписан график платежей (л.д. 15).

Указывая о наличии просрочки по последнему платежу, который должен быть произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ., сторона ответчика ООО "Дельта-Строй" ссылается на карточку счета 76.1.1, согласно которой последний платеж совершен ФИО3 позднее срока, указанного в графике платежей (л.д. 158). Вместе с тем, данная карточка счета не может быть признана судом допустимым доказательством наличия у ФИО3 и, как следствие, у ФИО1, просрочки по выплатам, поскольку указанная карточка счета не заверена печатью организации, не является банковским документом либо сверкой расчетов между сторонами, что вызывает у суда сомнения в достоверности отраженных в ней сведений.

Иных письменных доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика ООО "Дельта-Строй" суду не представлено.

Не находит суд оснований и для взыскания с ФИО1 пени за несвоевременную выплату компенсации за расхождение фактической и проектной площади договора, поскольку вопрос о размере площади квартиры и сумме доплаты по договору являлся спорным между сторонами и разрешен судом в ходе настоящего судебного разбирательства.

Кроме того, вопреки доводам стороны ответчика ООО "Дельта-Строй", из буквального толкования содержания пункта 6.7 Договора долевого участия следует, что выплата договорной неустойки предусмотрена сторонами лишь в случае нарушения дольщиком сроков по выплате основной стоимости договора, а не компенсации за расхождение площадей.

При таких обстоятельствах, требования ООО "Дельта-Строй" о взыскании с ФИО1 неустойки за нарушение условий по договору не основания на законе и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По данному делу ООО "Дельта-Строй" были понесены расходы в виде уплаты госпошлины, таким образом, исходя из взысканной с ФИО1 суммы, с него в пользу истца подлежит взысканию возврат госпошлины в сумме 5 326,57 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требований ФИО1 к ООО «Дельта-Строй» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ООО «Дельта-Строй» к ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО "Дельта-Строй" денежные средства, а именно сумму задолженности по договору долевого участия, в размере 212 657 рублей 13 копеек и возврат государственной пошлины 5 326 рублей 57 копеек.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Самарский областной суд <адрес> районный суд <адрес>.

Решение в окончательной форме принято 11 мая 2022г.

Председательствующий: Н.Ю.Бадьева