Гражданский кодекс часть 1

Наро-Фоминский городской суд в составе председательствующего федерального судьи Черткова М.Е., при секретаре Коваленко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АИС-проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АИС-проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ...-комнатную квартиру ориентировочной обшей площадью ... кв.м., расположенную по строительному адресу: ..., ..., ..., ... (позиция Номер обезличен по Генплану), в секции ... этаже, при входе из лифтового холла по правую сторону, кв. Номер обезличен.

Представитель истца, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения требований возражала.

Третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебном заседании отсутствовало, возражений по заявленному иску не представило.

В обоснование своих требований истец указал на то, что для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд связанных с улучшением жилищных условий, он заключил предварительный договор купли-продажи на приобретение ...-комнатной квартиры общ. пл. 47,00 кв.м. расположенную по строительному адресу: ..., ..., ..., ... (позиция Номер обезличен по Генплану), в секции ... этаже, кв. Номер обезличен.

Согласно предварительного договора купли-продажи от Дата обезличена г., ответчик обязался заключить договор купли-продажи и передать право на получение 1-комнатной квартиры.

Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен во 2 квартале 2007 г.

Согласно договора уступки права (требования), заключенного Дата обезличена г. с ФИО2 (цедентом) приобрел права цессионария и произвел оплату за квартиру в соответствии с условиями договора, исполнив обязательства перед цедентом ФИО3. Согласно договора уступки права (требования), заключенного Дата обезличена г. с ФИО3 (цедентом) приобрела права цессионария и произвела оплату за квартиру в соответствии с условиями договора, исполнив обязательства перед цедентом ФИО4. Согласно договора уступки права (требования), заключенного Дата обезличена г. с ФИО4 (цедентом) приобрел права цессионария и произвел оплату за квартиру в соответствии с условиями договора, исполнив обязательства перед цедентом ФИО1. Таким образом все права и обязанности в части требования к ООО «АИС-проект» и дальнейшее получение в собственность приобрел ФИО1.

Вместе с тем, ответчик до настоящего времени свои обязательства не исполнил, квартиру в установленном порядке не передал, договор купли-продажи не оформил. Из-за его действий (без действий) истец не имеет возможности оформить уже построенную квартиру в собственность, что вызывает тревогу истца о дальнейшей судьбе его квартиры.

Представитель ответчика, возражая против исковых требований, представил суду письменные возражения в которых указал, что истец не может приобрести право на квартиру т.к. квартира отсутствует как объект недвижимости. Ответчик считает, что право собственности на объект незавершенного строительства – квартиру зарегистрировано быть не может, в связи с отсутствием документов у истца, необходимых для предоставления в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, что строящийся жилой дом является объектом долевой собственности инвесторов и признание права собственности на квартиру уменьшит объем активов ООО «АИС-проект».

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, суд решил, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения ( ст. 422 ГК РФ ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ своим обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного Суда № 2 за февраль 2003 г.) - пояснила: несмотря на многообразие договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и т.д.), суд при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договоров, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретения жилья (улучшении жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных е осуществлением предпринимательской деятельности соответственна с извлечением прибыли).

В сложившейся ситуации следует признать правильным практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных целей, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применили к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей».

В Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 3 марта 2009 г. № 85-В09-1 отражено, что в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары ( работы, услуги для личных бытовых нужд), такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ « О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с иными правовыми актами.

В силу ст. 6 ГК РФ В случаях, когда предусмотренные пунктами I и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 196-ФЗ) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 206-ФЗ), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя па объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешение на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 206-ФЗ) .

Поскольку, по сути, заключенный договор между истцом и ответчиком, фактически является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законом РФ « О защите прав потребителя».

В соответствии со ст. 218 ГК РФ основанием возникновения права является заключение договора купли-продажи.

Согласно, предварительного договора купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенного между ООО «АИС-проект» в лице генерального директора ФИО5 (продавец) и (покупателя) ФИО2, определено, что продавец принял решение продать, а покупатель приняла решение купить спорную квартиру. Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее 40 дней после оформления на свое имя права собственности. Ориентировочный срок окончания строительства и сдачи дома Государственной приемочной комиссии – 2 квартал 2007 г. Сумма платежа за квартиру установлена в размере Номер обезличен рублей Номер обезличен копеек.

Договора уступки права (требования) согласованы с ответчиком ООО «АИС-проект», оплата по договорам произведена полностью, переход прав на квартиру исполнен сторонами.

Согласно платежного поручения от Дата обезличена г. Номер обезличен, от Дата обезличена г. Номер обезличен, от Дата обезличена г. Номер обезличен, ФИО2 оплатила ответчику оговоренную договором сумму, которая зачислена на расчетный счет ответчика.

Обязательства, взятые ответчиком как продавцом до настоящего времени не исполнены, поэтому у истца имеются основания для обращения в суд за защитой своих прав.

Судом исследованы и оглашены доказательства, подтверждающие обоснованность и законность строительства жилого дома ответчиком в пос. Кокошкино по строительному адресу: ..., ..., ..., ... (позиция Номер обезличен по Генплану) и спорной квартиры, расположенной на ... этаже дома, в частности:

1. Инвестиционным контрактом Номер обезличен от Дата обезличена г. на строительство многоэтажного жилого дома в пос. ...

2. Дополнительным соглашением Номер обезличен от Дата обезличена г. к инвестиционному контракту Номер обезличен от Дата обезличена г. на строительство многоэтажного жилого дома в пос. ... ....

3. Дополнительным соглашением Номер обезличен от Дата обезличена г. к инвестиционному контракту Номер обезличен от Дата обезличена г. на строительство многоэтажного жилого дома в пос... ....

4. Дополнительным соглашением Номер обезличен от Дата обезличена г. к инвестиционному контракту Номер обезличен от Дата обезличена г. на строительство многоэтажного жилого дома в пос. ... ....

5. Договором аренды земельного участка пл. Номер обезличен кв.м. Номер обезличен от Дата обезличена г. под строительство жилого по адресу пос..., ..., (поз. Номер обезличен по Генплану).

6. Договором о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка Номер обезличен от Дата обезличена г. от Дата обезличена г.

7. Разрешением на строительство Номер обезличен от Дата обезличена г..

8. Предварительным договором.

9. Техническим паспортом на квартиру.

10. Платежными поручениями.

11. Договорами уступки прав требования.

Исходя из исследованных материалов дела, суд приходит к выводу о том, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда, с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения, с фиксированной ценой за каждый квадратный метр общей площади, данные отношения регулируются законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку цели получения какой-либо прибыли или занятие предпринимательской деятельностью истец не имел.

Указанный вывод подтверждается и тем, что конечной целью участия гражданина в строительстве многоквартирного дома является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договора и количества договоров заключенных с другими гражданами видно, что истец, как и другие покупатели, принимал участие в финансировании этого строительства своим взносом, что он не обладает правом ни на участие в управлении общими делами застройщика, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру, в данном случае - истца.

Согласно заключению специалиста Независимого экспертно-консультативного центра «Канон» спорная квартира является возведенным обособленным объектом строительства в многоквартирном доме, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью другим гражданам этого дома.

Полнота, обоснованность и выводы специалиста Независимого консультационного центра ООО «Канон» у суда сомнений не вызывает.

Доводы ответчика не могут быть приняты судом, по следующим основаниям, из условий договора, видно, что воля истца, при заключении договора, была направлена на приобретение для личных нужд конкретного объекта – квартиры. В договоре отражено техническое описание квартиры ( количество комнат, площадь), договором определен адрес объекта недвижимости. Из заключения специалиста видно, что квартира имеет стены, пол, потолок, окна остеклены, таким образом квартира как объект права сформировалась и может быть объектом гражданского оборота (незавершенное строительство). Представленные суду документы подтверждают законность строительства дома и квартиры, что служит основанием регистрации права. Истец не является участником общей долевой собственности, таким образом, права и законные интересы совладельцев и третьих лиц не затрагиваются.

Довод ответчика о невозможности привлечения дополнительных заемных средств, для достройки дома, не может служить основанием, для отказа в защите права собственности лицу, который оплатил за товар (квартиру).

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, предмета сделки( квартиры) не было, деньги полученные от истца были потрачены на постройку ему квартиры, таким образом истец имеет право защищать свои права как потребитель.

Отношения истца и ответчика носят не коммерческий характер, а потребительский, как отношения между потребителем и изготовителем, исполнителем, продавцом при продаже товара.

При постановлении решения суд исходит из следующего: право частной собственности является конституционным правом. Вышеназванное законодательство предусматривает право гражданина РФ защищать свою собственность и требовать устранение всяких нарушений своего права.

Судебное решение, устанавливающее право на квартиру, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязаны осуществить государственную регистрацию права.

На основании изложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, Номер обезличен-комнатную квартиру ориентировочной обшей площадью Номер обезличен кв.м., расположенную по строительному адресу: ..., ... ..., ... (позиция Номер обезличен по Генплану), в секции ... этаже, при входе из лифтового холла по правую сторону, кв. Номер обезличен.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-фоминский городской суд в течение десяти суток со дня вынесения решения в окончательной форме.

Федеральный судья Чертков М.Е.