Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к Сараджяну А.В, о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Сараджяну А.В. об обязании снести самовольно возведенный двухэтажный объект капитального строительства № ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, одноэтажный объект капитального строительства № ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, расположенные по <адрес>.

В обосновании указано, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлено, что огражденном земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м видом разращённого использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание», принадлежащем на праве собственности ответчику, расположены - двухэтажный объект капитального строительства № (гостиница - объект коммерческой деятельности) ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, возведенный без разрешения на строительство на расстоянии менее трех метров от границ, отделяющей земельный участок от территории общего пользования улиц Стадионной и Воскресенской и от границ смежного земельного участка с кадастровым номером № одноэтажный объект капитального строительства № ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, размещённый на расстоянии менее стрех метров от границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами № Процент застройки земельного участка составляет 55 % (превышение на 5 %), выявлен факт использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание», путём размещения на земельном участке гостиницы, т.е. использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м и видом разращённого использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание», принадлежит на праве собственности ответчику Сараджяну А.В.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по <адрес> принадлежит на праве собственности ответчику.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по <адрес> принадлежит на праве собственности ответчику Сараджяну А.В.

Согласно сведениям МКУ МОГК «Градинформ» градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство нежилого здания, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавались; указанный земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара (Ж. 1.1)». По сведениям администрации Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара информация о выдаче разрешения на строительство нежилого здания или иной разрешительной документации на земельный участок отсутствует.

В отношении двухэтажного объекта капитального строительства № 1 (гостиница) присутствуют квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без разрешения на строительство; возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил; возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В отношении одноэтажного объекта капитального строительства № 2 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки: возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В связи с чем возведённый двухэтажный объект капитального строительства № 1 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, одноэтажный объект капитального строительства № 2 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, расположенные по <адрес> являются самовольными постройками и подлежат сносу лицом, осуществившим его строительство либо за его счет.

Представитель администрации муниципального образования г. Краснодара по доверенности Дубина А.С. в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Сараджяна А.В. по доверенности Барабанщиков А.В. иск не признал, просил в исковых требованиях отказать. В обоснование доводов представил письменный отзыв.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, представленные документы, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционное право граждан на охрану частной собственности относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством охраны имущества, находящегося в собственности граждан.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Сараджян А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, видом разращённого использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание», расположенного по <адрес>, дата и номер государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, № (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№).

Сараджяну А.В. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> (дата и номер государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, №).

Кроме того, за Сараджян А.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенные по <адрес> (дата и номер государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, №, ДД.ММ.ГГГГ, №).

По сведениям администрации Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара информация о выдаче разрешения на строительство нежилого здания или иной разрешительной документации на земельный участок отсутствует.

Актом проверки соблюдения земельного законодательства управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ установлено, что на огражденном земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м видом разращённого использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание» расположены - двухэтажный объект капитального строительства № 1 (гостиница - объект коммерческой деятельности) ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м. возведенный без разрешения на строительство на расстоянии менее трех метров от границ, отделяющей земельный участок от территории общего пользования <адрес>, и от границ смежного земельного участка с кадастровым номером №; одноэтажный объект капитального строительства № 2 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, размещённый на расстоянии менее стрех метров от границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами № Процент застройки земельного участка составляет 55 % (превышение на 5 %), также выявлен факт использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание», путём размещения на земельном участке гостиницы, т.е. использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч.3 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 22 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В результате градостроительного зонирования, регламентированного статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также согласно статье 32 Правил землепользования и застройки земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> на момент возведения объекта капитального строительства находился в территориальной зоне «застройки многоэтажными жилыми домами» (Ж.2).

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением территории в границах исторического поселения город Краснодар) для данной территориальной зоны: 1) минимальная/максимальная площадь земельных участков - <данные изъяты> кв. м (за исключением вновь образуемых незастроенных земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности с целью предоставления для индивидуального жилищного строительства - <данные изъяты> кв. м, а в целях предоставления отдельным категориям граждан земельных участков, минимальные/максимальные размеры которых определены федеральными законами, - в размерах, указанных федеральными законами); 2) минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, - 3 метра (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров); 3) минимальный отступ зданий, сооружений, строений и сооружений вспомогательного использования от границ смежных земельных участков (за исключением навесов, беседок, мангалов, вольеров) - 3 метра; минимальный отступ навесов, беседок, мангалов, вольеров от границ смежных земельных участков - 1 метр; 4) максимальное количество надземных этажей зданий (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 3; максимальное количество надземных этажей для строений и сооружений вспомогательного использования - 2; 5) максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования) - 12 метров; максимальная высота от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа для строений и сооружений вспомогательного использования - 7 метров; 6) максимальный процент застройки земельного участка - 50%; 7) минимальная ширина земельных участков - 8 метров.

Согласно п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; 1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; и других случаях.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением - градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из названной нормы, самовольность постройки определяется при наличии одного из трех названных в этой статье признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Как указано в п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав применяя ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно положениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2011 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением. При этом доказанность одного из обстоятельств не может быть основанием для удовлетворения требований о сносе строения.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с выводами судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ№ двухэтажный объект капитального строительства литер «А» с пристройками литер «А1» и «Г2», «Г1», площадью застройки <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, не имеет квартир, не предназначен для проживания, только одной семьи, а также, состоит из номерного фонда в количестве 16, и является по функциональному назначению гостиницей класса Ф1.2. Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № под гостиницу не соответствует его целевому назначению - разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание.

Объект капитального строительства литер «А» с пристройками литер «А1» и «Г2», «Г1», площадью застройки <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> по своему архитектурно-планировочному, конструктивному решению и расположению соответствует действующим требованиям СНиП, СанПиН, экологическим нормам, действующим требованиям и нормам пожарной безопасности, а также действующим градостроительным нормам за исключением: п.п.2 п. 1.1.3 ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части расположения относительно территории общего пользования: по <адрес> (от литера «А» фактически - 0,92-2,52 м; нормативный - 3,00 м); по <адрес> (от литера «А1» фактически - 2,46 м; нормативный - 3,00 м)); п.п.3 п. 1.1.3 ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части расположения: относительно границы соседнего земельного участка <адрес> (имеется согласие на отступ в 1,50 м; от литера «А1,Г2» фактически - 1,15-1,31 м, нормативный - 3,00 м); относительно границы соседнего участка <адрес> (имеется согласие только на строительство без указания о согласии на уменьшение отступов от границ, от литер «Г2» фактически- 1,36-1,49 м, нормативный - 3,00 м); п.п.6 п. 1.1.3 ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования <адрес> по проценту застройки (фактически - 58%, нормативный - 50%).

На момент проведения экспертного осмотра техническое состояние, исследуемого объекта капитального строительства литер «А» с пристройками литер «А1» и «Г2», «Г1», площадью застройки 463,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, характеризуется как исправное. Отсутствуют видимые дефекты, повреждения и деформации, снижающие несущую способность, устойчивость и жесткость несущих конструкций. На момент проведения экспертного осмотра опасность обрушения исследуемого строения отсутствует. Следовательно, угроза для жизни и здоровья в результате возведения указанного объекта отсутствует.

Правила землепользования и застройки, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п.6 нарушены в части не соблюдения: ст. 26 в части проведения строительства без разрешения на строительство госпошлины (имеется разрешение на строительство двухэтажного жилого дома в иных параметрах); п.п.2 п. 1.1.3 ст. 32 в части расположения относительно территории общего пользования по <адрес> (от литера «А» фактически - 0,92-2,52 м; нормативный - 3,00 м); по <адрес> (от литера «А1» фактически - 2,46 м; нормативный - 3,00 м)); п.п.3 п. 1.1.3 ст. 32 в части расположения относительно границы соседнего земельного участка <адрес> (имеется согласие на отступ в 1,50 м; от литера «А1,Г2» фактически - 1,15-1,31 м, нормативный - 3,00 м); относительно границы соседнего участка <адрес> (имеется согласие только на строительство без указания о согласии на уменьшение отступов от границ, от литер «Г2» фактически - 1,36- 1,49 м, нормативный - 3,00 м); п.п.6 п. 1.1.3 ст. 32 по проценту застройки (фактически - 58%, нормативный - 50%); п. 1.1.1 ст. 32 по разрешенному использованию земельного участка для индивидуального жилищного строительства, социальное обслуживание, фактически - гостиница.

У суда нет оснований не доверять заключению эксперта. По своему содержанию оно полностью соответствует требованиям ГПК РФ, предъявляемым к экспертным заключениям. Заключение подготовлено экспертом, который является специалистами в области строительства, имеет соответствующее высшее образование, квалификацию и значительный стаж работы по специальности. Выводы эксперта подробно мотивированы со ссылками на требования действующей нормативно-технической документации. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и не заинтересован в исходе данного дела.

Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации все земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, одной из которых являются земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

То есть судом установлено, что ответчик использовал принадлежащий ему земельный участка с нарушением его целевого назначения.

Доказательств изменения целевого назначения земельного участка ответчиком не представлено.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав все представленные сторонами доказательства в совокупности приходит к выводу, что в отношении двухэтажного объекта капитального строительства № 1 ориентировочной площадью застройки 350 кв.м присутствуют следующие квалифицирующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без разрешения на строительство; возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил; возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В отношении одноэтажного объекта капитального строительства № 2 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м присутствует квалифицирующий признак самовольной постройки: возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Доводы Сараджяна А.В. о том, что собственником земельного участка <адрес> и ФИО7, являющийся собственником земельного участка по <адрес>, даны согласия Сараджяну А.В. на строительство объект недвижимости правового значения не имеют, поскольку судом достоверно установлены иные нарушения, которые являются основанием для признания объектов капитального строительства самовольными.

Пунктом 3 и 4 ст. 1 Правил землепользования и застройки установлено, что данные правила применяются в целях обеспечения жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений и обязательны для исполнения всеми юридическими и физическими лицами.

Нарушение Сараджяном А.В. действующего законодательства, Правил землепользования и застройки создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые будут эксплуатировать спорные объекты капитального строительства так и для лиц, проживающих по соседству, что является нарушением ч.3 ст. 17 Конституции РФ.

С учетом изложенного, суд на основании ст. 304 ГК РФ приходит к выводу о необходимости возложения на ответчика обязанности по сносу самовольно возведенного строения с целью восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования г. Краснодар к Сараджяну А.В, о сносе самовольной постройки - удовлетворить.

Обязать Сараджяна А.В. снести самовольно возведенный двухэтажный объект капитального строительства № 1 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, одноэтажный объект капитального строительства № 2 ориентировочной площадью застройки <данные изъяты> кв.м, расположенные по <адрес>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 26.02.2020 г.

Председательствующий: