Гражданский кодекс часть 1

Фрунзенский районный суд г.Владивостока в составе председательствующего судьи Богут Е.Б., при ведении протокола помощником судьи Манохиной Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Гарден 1» (третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО2) о возложении обязанности по исполнению договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании земельного участка находящегося в залоге, обращении взыскания на заложенное имущество, признании земельного участка общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предоставлении земельного участка в пользование,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, уточнив требования просит:

обязать ответчика совместно с истцом составить акт, в котором указываются несоответствие объектов долевого строительства с кадастровыми номерами № и № требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

передать по акту приема-передачи объекты долевого строительства: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 108,9 кв.м. кадастровый №, нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж 2 (цокольный), площадь 2 913,5 кв.м, адресу: <адрес>, тип помещения – нежилое с долей в праве 278/29135 (парковочное место №), нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж 2 (цокольный), площадь 2 913,5 кв.м, адресу: <адрес>, тип помещения – нежилое с долей в праве 278/29135 (парковочное место №);

обязать ответчика передать инструкцию по эксплуатации объектов долевого строительства с кадастровыми номерами № и №;

взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 21.03.2018 по дату вынесения решения, неустойку по день фактического исполнения, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы;

признать земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. 16а имуществом находящемся в залоге с31.08.2015 по договору участия в долевом строительстве № от 18.10.2012, заключенного между ЗАО «Гарден 1» и ФИО1;

обратить взыскание задолженности ЗАО «Гарден 1» перед ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № от 18.10.2012, включая задолженность по исполнительному листу ФС № от 25.05.2018 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

признать земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. 16а общим имуществом собственников помещений в МКД с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

признать право общей долевой собственности истца на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., по адресу: <адрес>;

предоставить в пользование истцу земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м., по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «Орион Инвест» являлся застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Истец 18.10.2012 заключил с ООО «Орион Инвест» договор купли-продажи недвижимого имущества общей стоимостью 5 984 000 руб. В результате данного договора общество взяло на себя обязательство по завершению строительства передать в собственность истца трех комнатную квартиру на 14-ом этаже, общей проектной площадью 112,49 кв.м., а также два парковочных места на уровне -8.4. По соглашению сторон была установлена дата заключения договора купли-продажи квартиры: 30.12.2009.

26.08.2008 ООО «Орион Инвест» на основании соглашения передало ЗАО «Центр Инвестиций» права и обязанности по договору купли-продажи, заключенного с истцом.

ЗАО «Центр Инвестиций» по соглашению от 17.10.2012 передало свои права и обязанности ЗАО «Гарден 1».

18.10.2012 между истцом и ЗАО «Гарден 1» заключен договор купли-продажи №, являющегося новой редакцией договора купли-продажи от 12.07.2007. Согласно данного договора стороны обязались не позднее 30.12.2015 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в жилом доме со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>. Пунктом 2.4 Договора установлен ориентировочный срок окончания строительства объекта 2 квартал 2015 года.

Свои обязательства по оплате истец исполнил в полном объеме, в то время, как ответчик свои обязательства по своевременному окончанию строительства жилого дома и передачи квартиры в срок до 30.12.2015 не выполнил. Дополнительных соглашений о переносе сроков выполнения обязательств по договору между сторонами не заключалось.

Вступившим в законную силу заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 20.03.2018 предварительный договор купли-продажи № от 18.10.2012 квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: 3-х комнатная квартира, на 14-ом этаже, блок-секции 3, ориентировочной общей площадью 112,49 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, заключенный с ЗАО «ФИО3» признан договором участия в долевом строительстве. За ФИО1 признано право собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 108,9 кв.м., этаж 14, кадастровый №; признано право общей долевой собственности на нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №); признано право общей долевой собственности на нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №), с взыскана неустойку за период с 30.12.2015 по 20.03.2018 в размере 2 507 395 руб., компенсация морального вреда 10 000 руб., штраф 1 258 697,50 руб., почтовые расходы 431,04 руб., расходы по оплате государственной пошлины за получение выписки из ЕГРП 400 руб.

При рассмотрении дела по существу установлено, что 07.12.2016 администрацией г. Владивостока ЗАО «Гарден 1» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения», расположенного по адресу: <адрес>.

04.06.2018 судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому и Фрунзенскому районам ВГО УФССП России по ПК в отношении должника ЗАО «Гарден 1» возбуждено исполнительное производство №-ИП. Постановлением судебного пристава от 26.03.2019 исполнительное производство окончено на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание), исполнительный лист возвращен взыскателю. Остаток суммы составляет 3 776 923,54 руб.

18.04.2019 в адрес ответчика направлено заявление с предложением составить акт осмотра, дефектную ведомость, содержащую указания на недостатки объекта долевого строительства, а также передать истцу объект долевого строительства по акту приема-передачи, предоставить инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

21.05.2019 в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Пунктом 2.10 Договора № от 18.10.2012 предусмотрено подписание сторонами акта приема-передачи. До настоящего времени ответчик свои обязательства по передаче объекта не выполнил.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Администрацией г. Владивостока застройщику объекта капитального строительства «жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>» были выданы разрешения на строительство № от дата срок действия до 14.05.2007, продлено до 09.10.2013; № от 11.11.2013 срок действия до 11.11.2016. Под строительство МКД был отведен земельный участок площадью 7 163 кв.м., по адресу: <адрес>. Согласно выпискам из ЕГРН № от 01.04.2019, на кадастровый учет дата поставлен земельный участок №, площадью 7 163 кв.м., по адресу: <адрес>, правообладатель ЗАО «Гарден 1». Земельный участок снят с кадастрового учета 06.10.2015. В соответствии с выпиской ЕГРН № от 08.07.2019 30.11.2019 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН № от 08.07.2019, № от 13.04.2019 по адресу <адрес> зарегистрирован МКД кадастровый номер №, данный объект образован из объекта с кадастровым номером № (объект незавершенного строительства). Кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: № (земельный участок 5 963 кв.м). Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.12.2016 МКД по адресу: <адрес> а расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Право собственности ответчика на указанный земельный участок зарегистрировано 31.08.2015.

В момент заключения договора № от дата предназначенный для строительства объекта долевого строительства земельный участок обладал следующими характеристиками: кадастровый №, площадью 7 163 кв.м. На дату сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию земельный участок обладает следующими характеристиками: кадастровый № площадью 5 963 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка на котором расположен объект долевого строительства на момент его сдачи в эксплуатацию уменьшилась на 1 200 кв.м.

Согласно выпискам ЕГРН по адресу: <адрес> на кадастровый учет поставлены два земельных участка: № площадью 5 963 кв.м., принадлежащий на праве собственности ответчику и № площадью 1 200 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО2 (дата регистрации 31.05.2016), в качестве первичного обладателя права собственности на данный земельный участок был зарегистрирован ответчик. 28.10.2015 зарегистрирован переход права собственности от ЗАО «Гарден 1» к ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, 31.05.2016 на основании договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности от ФИО4 к ФИО2 Таким образом, ответчик произвел отчуждение части земельного участка №, путем раздела первоначального участка площадью 7 163 кв.м. на два участка № площадью 5 963 кв.м. и № площадью 1 200 кв.м. У собственников помещений МКД право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, возникает в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Отчуждение части земельного участка было произведено без согласия истца. Указывает, что истец сохраняет право в общей долевой собственности на оба вновь образованных участка.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснил, что строительство МКД длилось 8 лет, сроки окончания строительства неоднократно переносились. Из справки ООО «Лидер» от 30.09.2019 следует, что на момент сдачи МКД в эксплуатацию в местах общего пользования отсутствовали потолочные плиты (потолок смонтирован частично), отсутствовали почтовые ящики. Актом управляющей компании от 26.08.2019 зафиксировано промокание (течь) стен квартиры истца как следствие некачественной гидроизоляции швов внешних стен. В ходе строительства произошло изменение строительного проекта с целью его удешевления. Вследствие отсутствия передаточного акта у истца остается неразрешенным вопрос об оплате расходов по ЖКХ за период до регистрации его права собственности с 07.12.2016 по 31.05.2018. ФИО2 не является добросовестным приобретателем, поскольку является руководителем и одним из учредителей строительной компании ООО «ЯВ-Строй». Согласно банковских выписок о движении денежных средств по счетам ответчика за 2016 год, ООО «ЯВ-Строй» являлось подрядчиком по выполнению строительно-монтажных работ на объекте «жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> по договорам подряда № от 22.07.2014, № от 01.03.2016, а также инвестором по инвестиционным договорам №, №, №, №, № от 01.08.2014, № от 05.04.2016 и кредитором по договору процентного займа № от 20.12.2016. Просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания извещался надлежащим образом. Несмотря на возврат почтового уведомления на имя ответчика с отметкой о невручении судебного извещения адресату ввиду истечения срока хранения, оснований считать последнего не извещенным о месте и времени судебного заседания, у суда не имеется. При этом неявку ответчика в отделение связи по почтовому извещению за получением судебного извещения суд расценивает как уклонение, как отказ от получения судебного извещения, который в соответствии с ч.2 ст. 117 ГПК РФ приравнивается к надлежащему извещению. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения информации на интернет-сайте.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО2 исковые требования не признала по доводам отзыва и дополнений к отзыву. Полагала, что истцом избран неверный способ защиты нарушенных прав. Указала, что договор № от 12.07.2007 не содержит требований (условий) на каком земельном участке с каким кадастровым номером, какой площадью должен располагаться объект недвижимости трех комнатная квартира. Уменьшение площади земельного участка на качественные характеристики квартиры, право собственности на которое зарегистрировано за истцом, не влияет. Право собственности ФИО2 на земельный участок не оспорено. Как следует из ответа Управление Росреестра № от 20.03.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес> государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Залога в силу закона у истца не возникло. Предварительный договор купли-продажи № от 12.07.2007 признан договором долевого участия заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 20.03.2018. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее в адрес суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из содержания указанной нормы, передача объекта недвижимости по акту приема-передачи или иному документу о передаче объекта является моментом возникновения у лица титула владения и пользования вновь созданным объектом.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с положениями части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу 03.05.2018 заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 20.03.2018 предварительный договор купли-продажи № от 18.10.2012 квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: 3-х комнатная квартира, на 14-ом этаже, блок-секции 3, ориентировочной общей площадью 112,49 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, заключенный с ЗАО «ФИО3» признан договором участия в долевом строительстве. За ФИО1 признано право собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 108,9 кв.м., этаж 14, кадастровый №; признано право общей долевой собственности на нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №); признано право общей долевой собственности на нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №), с взыскана неустойку за период с 30.12.2015 по 20.03.2018 в размере 2 507 395 руб., компенсация морального вреда 10 000 руб., штраф 1 258 697,50 руб., почтовые расходы 431,04 руб., расходы по оплате государственной пошлины за получение выписки из ЕГРП 400 руб.

Из содержания названного выше решения явствует, что ранее за нарушение сроков передачи объектов недвижимости в пользу ФИО1 с застройщика взыскивались неустойка и штраф.

Обращаясь с данным иском, истец также просит взыскать в его пользу неустойку и штраф за несоблюдение сроков передачи объектов недвижимости в собственность за период с 21.03.2018 по день фактического исполнения обязательства.

Право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО1 было зарегистрировано 31.05.2018. Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не имеется.

Требования о взыскании штрафа, компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку данные требования являются производными от требований о взыскании неустойки.

Разрешая требования истца в части возложения на ответчика обязанности составить акт приема-передачи квартиры и передать ему по акту приема-передачи объекты долевого строительства, суд принимает во внимание удовлетворение иска истца о признании за ним права собственности на: жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 108,9 кв.м., право общей долевой собственности на нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №), а также нежилое помещение, имеющее следующие характеристики: кадастровый №, этаж – 2 (цокольный этаж), площадь – 2913,5 кв.м., адрес: <адрес>А, тип помещения – нежилое, с долей в праве 278/29135 (парковочное место №), а также фактическое владение и пользование данными объектами. В связи с чем, требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1.1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что ответчиком истцу переданы объекты с недостатками, сделавшими их непригодным для предусмотренного договором использования, в материалы дела не представлено, следовательно требования истца в части возложения обязанности передать истцу инструкцию по эксплуатации объектов долевого строительства также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 26.03.2020 № 12-0505 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира: <адрес> и №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект недвижимости, Лит.А Почтовый адрес ориентира: <адрес> в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

На момент рассмотрения дела по существу право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 200 кв.м. не оспорено.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части признания земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 200 кв.м. имуществом находящемся в залоге, общим имуществом собственников помещений МКД и признания права общей долевой собственности истца на указанный земельный участок, и предоставления указанного земельного участка в пользование истца.

Требования в части обращения взыскания на земельный участок № площадью 1 200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> также не подлежат удовлетворению, поскольку данное имущество залоговым не признано.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Гарден 1» о возложении обязанности по исполнению договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, признании земельного участка находящегося в залоге, обращении взыскания на заложенное имущество, признании земельного участка общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предоставлении земельного участка в пользование оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 01.07.2020.

Судья Е.Б. Богут