Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора ЗАТО г. Зеленогорска, действующего в интересах неопределенного круга лиц в порядке ст. 45 ГПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление» о признании п. 6.3.1 типовых договоров управления, заключенных с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор ЗАТО г. Зеленогорска обратился в суд с указанными исковыми требованиями к ООО «ЖКУ». Свои требования мотивирует тем, что при осуществлении надзора за соблюдением прав граждан в жилищно - коммунальной сфере установлено, что в силу заключенных с собственниками договоров управления, ООО «ЖКУ» является управляющей организацией 148 многоквартирных жилых домов на территории г. Зеленогорска. ООО «ЖКУ», являясь управляющей организацией, заключило с собственниками помещений многоквартирных домов типовые договоры. Согласно п. 6.3.1 типовых договоров управления, заключенных с собственниками помещений многоквартирных домов, предусмотрено право ООО «ЖКУ» в одностороннем порядке, без согласования с собственниками, ежегодно индексировать тариф на содержание и ремонт общего имущества на следующий календарный год, в пределах индекса изменения потребительских цен. Указанная индексация тарифов на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений МКД проведена ООО «ЖКУ» фактически ДД.ММ.ГГГГ.

Прокурор просит признать условия п. 6.3.1 типовых договоров, заключенных с собственниками помещений многоквартирных домов, незаконным, поскольку он противоречит требованиям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, согласно которой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ.

Кроме этого, прокурор просит обязать ответчика в срок до ДД.ММ.ГГГГ организовать и провести общие собрания собственников жилых помещений МКД, находящихся у них в управлении, с вынесением на повестку вопроса о приведении договоров управления в соответствии с действующим законодательством, в порядке, предусмотренном ст. 162 ЖК РФ, п. 9.2 договоров управления.

В ходе подготовки к рассмотрению дела по существу помощник прокурора ЗАТО г. Зеленогорск ФИО1 отказался от исковых требований в части возложения на ответчика обязанности в срок до ДД.ММ.ГГГГ организовать и провести общие собрания собственников жилых помещений МКД находящихся у них в управлении, с вынесением на повестку вопроса о приведении договоров управления в соответствии с действующим законодательством, в порядке предусмотренном ст. 162 ЖК РФ, п. 9.2 договоров управления.

В судебном заседании помощник прокурора ЗАТО г. Зеленогорска ФИО1 уточнил исковые требования, поддержав их в части признания незаконным последнего предложения п. 6.3.1 типовых договоров, которым предусмотрено право ООО «ЖКУ» в одностороннем порядке, без согласования с собственниками, ежегодно индексировать тариф на содержание и ремонт общего имущества на следующий календарный год, в пределах индекса изменения потребительских цен.

Представители ответчика – директор ООО «ЖКУ» ФИО2 и представитель ответчика по доверенности ФИО3, не признав заявленные требования, пояснили, что включение в договор управления многоквартирным домом оспариваемого пункта не противоречит действующему законодательству, основано на свободе договора, направлено на исключение необоснованного уклонения от повышения размера оплаты со стороны собственников жилых помещений, что соответствует принципу соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений. В соответствии с действующим законодательством стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора. В виду низкой активности собственников в части проведения общих собраний для принятия необходимых решений в целях эффективного выполнения работ, оказания услуг, вариант включения в договор управления порядка определения платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также цены договора управления, является единственно возможным.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает исковые требования прокурора ЗАТО г. Зеленогорск обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в содержании общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В частях 1 и 2 статьи 154 ЖК РФ определен состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от того, является ли потребитель коммунальных услуг собственником или нанимателем жилого помещения и вне зависимости от правового статуса потребителя плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2 части 1, пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ). Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, являются обязательными платежами (ст. 39 п. 2 ЖК РФ).

Согласно частям 1, 7 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частями 1, 3 (пункты 2 и 3) статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть, в том числе, указаны:

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

В соответствии с ч. 4 ст. 55 ЖК РФ Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 31 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.05.2013 г.) во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Пунктом 8 Правил № 491 от 14.05.2013 г. установлено, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 г. N 6174-АД/14 разъяснено, что под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо понимать формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (часть 7 статьи 156 Кодекса). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса).

При этом, суд принимает во внимание, что указанный документ утратил силу связи с изданием письма Минрегиона России от 17.12.2012 № 30958-ВК/19.

Как установлено в судебном заседании, на основании заключенных договоров управления ООО «ЖКУ» является управляющей организацией 148 многоквартирных жилых домов на территории г. Зеленогорск, а именно: по <адрес>

Пунктом 6.3.1 (последнее предложение) типовых договоров управления, заключенных с собственниками помещений многоквартирных домов, предусмотрено право ООО «ЖКУ» в одностороннем порядке, без согласования с собственниками, ежегодно индексировать тариф на содержание и ремонт общего имущества на следующий календарный год, в пределах индекса изменения потребительских цен. Указанная индексация тарифов на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений МКД проведена ООО «ЖКУ» фактически ДД.ММ.ГГГГ

Условия п. 6.3.l (последнее предложение) заключенных с собственниками типовых договоров управления, являются незаконными, и противоречат требованиям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, согласно которой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ.

В соответствии с п. 6.2 плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги. Пункт 6.3.1 договора регламентирует, что тариф на жилищную услугу (содержание и ремонт) ежегодно рассчитывается Управляющей организацией исходя из перечня работ по содержанию, обслуживанию, эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, учитывая техническое состояние общего имущества жилого дома, и используется для определения размера платы за жилое (нежилое) помещение один календарный год. При неизменном наборе работ и услуг тариф на следующий календарный год может индексироваться в пределах индекса изменения потребительских цен.

Несмотря на то, что на общих собраниях собственников жилого помещения в многоквартирных домах, при принятии решения о расторжении договора управления с управляющей компанией МУП ГЖКУ и выборе управляющей организацией ООО «ЖКУ и заключении с ней договора на управление многоквартирным домом присутствовало большинство собственников жилых помещений, вопрос о согласовании тарифа на содержание и ремонт общего имущества в повестку дня не входил.

Разрешая настоящий спор, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, проанализировав приведенные выше нормы материального права, приходит к выводу о том, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома может быть произведено в соответствии с решением собрания собственников жилого помещения.

Процедура установления и изменения такой платы однозначно регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

Договоры управления многоквартирным домами в которых управляющей организацией является ООО «ЖКУ», устанавливая в пункте 6.3.1 возможность изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения в пределах индекса изменения потребительских цен, не содержит такого предусмотренного пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ существенного условия как порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В договорах отсутствует порядок (методика) индексации расчета стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Предусмотренный в оспариваемом пункте 6.3.1. типового договора механизм пересмотра платы за содержание и ремонт жилого помещения в пределах индекса изменения потребительских цен не может быть признан в качестве такого порядка.

Доводы представителя ответчика о том, что собственники производили оплату за содержание и ремонт жилья по повышенному тарифу, и это свидетельствует о признании им повышенного тарифа, не могут быть признаны состоятельными, как не основанные на нормах жилищного законодательства.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае, изменение платы ответчиком может быть произведено только в соответствии с решением собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома.

При этом ООО «ЖКУ» не лишено возможности в установленном законом порядке предусмотреть в договоре управления механизм индексации стоимости услуги по содержанию и ремонту жилых помещений многоквартирного дома, определив методику (порядок) определения расчета стоимости данной услуги.

По этим основаниям исковые требования Прокурора ЗАТО г. Зеленогорска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет. Если истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, она взыскивается с ответчика в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований исходя из той суммы, которую должен был уплатить истец, если бы он не был освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 1 статьи 103 ГПК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 333.20 части второй Налогового кодекса Российской Федерации).

Ст. 333.19 НК РФ установлено, что при подаче иска неимущественного характера физическим лицом госпошлина составляет 200 руб., для организаций - <данные изъяты> рублей.

Поскольку Прокурор ЗАТО г. Зеленогорска при подаче данного иска в силу закона освобожден от уплаты госпошлины, с ООО «ЖКУ» подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ горсуд,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора ЗАТО г. Зеленогорска Красноярского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц в порядке ст. 45 ГПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление» о признании в части п. 6.3.1 типовых договоров управления, заключенных с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, незаконным удовлетворить.

Признать незаконным пункт 6.3.1 типовых договоров управления, заключенных ООО «ЖКУ» с собственниками жилых помещений многоквартирных жилых домов: по <адрес>, в части последнего предложения «При неизменном наборе работ и услуг тариф на следующий календарный год может индексироваться в пределах индекса изменения потребительских цен».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное Управление» госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в Красноярский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Зеленогорский городской суд.

Судья Зеленогорского

городского суда С.В. Доронин