Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению казенного учреждения Республики Алтай «Управление делами Правительства Республики Алтай» к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» обратилось в суд с иском к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 176,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что по результатам открытого конкурса, проведенного в 2006 году на приобретение служебной квартиры для государственных нужд Республики Алтай, Финансово-хозяйственным управлением Единого аппарата Главы Республики Алтай и Правительства Республики Алтай и ФИО1 заключен государственный контракт от 13.10.2006 г. на покупку меблированной квартиры с дополнительным оборудованием на сумму 5 900 000 рублей, из которых стоимость квартиры 4 500 000 рублей, стоимость дополнительного оборудования составляет 1 400 000 рублей. УФРС по Республике Алтай отказалось регистрировать данный государственный контракт в связи с тем, что в нем было прописано дополнительное оборудование, а они регистрируют только недвижимое имущество. На основании данного государственного контракта с целью регистрации права собственности на квартиру за Республикой Алтай с ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры. Условия государственного контракта исполнены в полном объеме, ФИО1 перечислены сначала аванс 1 770 000 рублей, а затем оставшаяся сумма 4 130 000 рублей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, однако им неизвестно, по какой причине ответчик в 2006 году не обратился в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. До настоящего времени не представляется возможным в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей Республики Алтай на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Протокольным определением суда от 17.11.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития Республики Алтай.

Протокольным определением суда от 03.12.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Правительство Республики Алтай.

Представитель КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель Министерства экономического развития Республики Алтай и Правительства Республики Алтай ФИО3 в судебном заседании полагала, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Ответчик ФИО1, финансовый управляющий ФИО1 ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что 13 октября 2006 года между Правительством Республики Алтай в лице начальника Финансово-хозяйственного управления Единого аппарата Главы Республики Алтай и Правительства Республики Алтай К.А.В. (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен государственный контракт на покупку меблированной квартиры с дополнительным оборудованием, согласно которому продавец по настоящему контракту поставляет покупателю принадлежащее ему жилое помещение – отдельную 5-комнатную квартиру, общей площадью 176,1 кв.м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного дома, находящегося по адресу: <адрес>, мебель и дополнительное оборудование, а покупатель принимает и оплачивает эту квартиру, мебель и дополнительное оборудование (пункт 1.2). Квартиры, мебель и дополнительное оборудование приобретается покупателем в собственность Республики Алтай (пункт 1.4). Цена контракта составляет 5 900 000 рублей, в том числе стоимость квартиры 4 500 000 рублей, стоимость дополнительного оборудования составляет 1 400 000 рублей (пункт 3.1).

Согласно условиям пункта 3.6 государственного контракта покупатель в течение 15 рабочих дней после подписания настоящего контракта и акта приема передачи производит выплату продавцу аванса в размере 30% от общей цены контракта, что составляет 1 770 000 рублей. Окончательный расчет за квартиру в размере 70%, что составляет 4 130 000 рублей, покупатель производит в течение 15 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Данный государственный контракт заключен на основании протокола заседания конкурсной комиссии от 25.09.2006 г. № 2 (пункт 1.1 государственного контракта).

Государственный контракт от 13.10.2006 г., а также спецификация (приложение №), протокол согласования о контрактной цене на квартиру, мебель и дополнительное оборудование (приложение №), протокол согласования технических характеристик и цен мебели и дополнительного оборудования (приложение №), передаточный акт к государственному контракту, подписаны К.А.В. и ФИО1

Однако решением Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай от 27.11.2006 г. приостановлена государственная регистрация государственного контракта от 13.10.2006 г. и перехода права собственности на указанную квартиру, в том числе по причине того, что Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» не предусмотрена государственная регистрация государственного контракта.

В этой связи между Республикой Алтай в лице начальника Финансово-хозяйственного управления Единого аппарата Главы Республики Алтай и Правительства Республики Алтай К.А.В. (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключен договор купли-продажи от 16.10.2006 г., по условиям которого покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, общей площадью 176,1 кв.м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного дома, находящегося по адресу: <адрес> (пункты 1.1, 1.3). Стороны пришли к соглашению о том, что квартиры продается по цене 4 500 000 рублей, из которых аванс в размере 1 350 000 рублей уплачиваются в течение 15 банковских дней после подписания настоящего договора, а окончательный расчет в размере 70%, что составляет 3 150 000 рублей покупатель производит в течение 15 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (пункты 1.4, 3.1.2, 3.1.3).

Данный договор купли-продажи от 16.10.2006 г. и передаточный акт от 16.10.2006 г. подписаны К.А.В. и ФИО1

22 декабря 2006 года государственным регистратором Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай произведена государственная регистрация договора купли-продажи от 16.10.2006 г., перехода права собственности, а также ипотеки в силу закона, поскольку условия названного договора купли-продажи предусматривают оплату стоимости жилого помещения двумя частями после его подписания и заключения.

Таким образом, 16 октября 2006 года между Республикой Алтай и ФИО1 заключен договор купли-продажи только в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в цену которой не вошла мебель и дополнительное оборудование стоимостью 1 400 000 рублей по условиям государственного контракта.

Как следует из платежного поручения № от 03.11.2006 г., Республикой Алтай в лице Правительства Республики Алтай перечислено ФИО1 1 770 000 рублей. Согласно платежному поручению № от 26.12.2006 г. Республикой Алтай в лице Правительства Республики Алтай перечислено ФИО1 4 130 000 рублей. Всего перечислено 5 900 000 рублей, как это предусмотрено условиям пункта 3.6 государственного контракта на покупку меблированной квартиры с дополнительным оборудованием от 13.10.2006 г.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН от 10.11.2020 г. собственником квартиры с кадастровым номером №, площадью 176,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, является Республика Алтай. При этом данный объект недвижимости обременен ипотекой в силу закона, основание государственной регистрации обременения: договор купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г., передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г.; дата государственной регистрации обременения: 22 декабря 2006 года; номер государственной регистрации обременения: № срок действия обременения: 15 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности; лицо, в пользу которого установлено ограничение: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Применительно к рассматриваемому спору юридически значимым обстоятельство является выяснение следующего вопроса: была ли покупателем Республикой Алтай оплачена продавцу ФИО1 стоимость спорной квартиры в соответствии с условиями пунктов 1.4, 3.1.2, 3.1.3 договора купли-продажи от 16.10.2006 г.

Как установлено судом, стоимость спорной квартиры в размере 4 500 000 рублей в полном объеме была оплачена покупателем, что подтверждается платежными поручениями № от 03.11.2006 г. и № от 26.12.2006 г., только лишь с той разницей, что Республикой Алтай в лице Правительства Республики Алтай денежные средства в общем размере 5 900 000 рублей перечислены ФИО1 на основании государственного контракта на покупку меблированной квартиры с дополнительным оборудованием от 13.10.2006 г., заключенного по результатам проведенного аукциона.

То обстоятельство, что денежные средства за спорную квартиру были перечислены ФИО1 по данному государственному контракту от 13.10.2006 г., а не по договору купли-продажи от 16.10.2006 г., не нарушает права и законные интересы ответчика, как не нарушает его права и законные интересы факт прекращения обременения ипотеки в силу закона по настоящему делу, поскольку ФИО1 денежная сумма в размере 5 900 000 рублей фактически перечислена, и для него не имеет значения, по какому правоустанавливающему документу (государственному контракту или договору купли-продажи) ему перечислены данные денежные средства, поскольку им подписан как государственный контракт, так и договор купли-продажи.

Случаи и основания погашения регистрационной записи об ипотеке изложены в статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Для обращения в регистрирующий орган с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, 28 августа 2020 года начальником КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» Ж.А.В. направлено письмо ФИО1 с соответствующим предложением, однако данное письмо ответчиком получено не было и оно вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения.

Получив копию иска и судебное извещение по настоящему делу, ФИО1 с иском не согласился, направил письменное возражение, в котором указал, что между ним и КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» не было никаких договорных отношений, поэтому учреждение не имеет право обращаться с настоящим иском в суд, в тексте договора купли-продажи нет согласия его супруги на продажу квартиры, истцом также не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Учитывая данные обстоятельства и правовую позицию ФИО1, прекращение ипотеки на основании решения суда является для Республики Алтай единственным способом защиты своих прав и имущественных интересов.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В силу положения ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Конституционным Судом РФ в определении от 30.06.2020 г. № 1547-О указано, что данное положение Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» призвано обеспечить достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению исковое заявление КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения.

Довод ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суд не заслуживает внимания, поскольку для данной категории дела Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» или иным нормативным правовым актом досудебный порядок урегулирования спора не установлен. Более того, как указано выше, 28 августа 2020 года начальником КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» Ж.А.В. направлено письмо ФИО1 с предложением обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако данное письмо ответчиком получено не было и оно вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения.

Довод ФИО1 о том, что между ним и КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» не было никаких договорных отношений, поэтому учреждение не имеет право обращаться с настоящим иском в суд, основан на ошибочном толковании спорных правоотношений, поскольку собственником спорной квартиры является Республика Алтай и распоряжением Минэкономразвития Республики Алтай № 114 от 04.06.2019 г. она на праве оперативного управления закреплена за КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай». 09 июля 2020 года министром экономического развития Республики Алтай Т.В.В. на имя начальника КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» Ж.А.В. направлено письмо, в котором указано на необходимость снять обременение в виде ипотеки в силу закона со спорной квартиры. КУ РА «Управление делами Правительства Республики Алтай» как правообладатель спорной квартиры в соответствии с ч. 1 ст. 296 ГК РФ наделено правом на обращение в суд с рассматриваемым иском.

Нельзя признать состоятельным и довод ФИО1 о том, что в тексте договора купли-продажи нет согласия его супруги на продажу квартиры, поскольку до продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность Республики Алтай, ФИО1 и его супруга Г. определили правовую судьбу спорной квартиры, которая передана в личную собственность ФИО1 путем заключения между супругами Г. (даритель) и ФИО1 (одаряемый) договора дарения спорной квартиры от 11.08.2006 г. и соглашения о прекращении права общей совместной собственности на спорную квартиру от 11.08.2006 г. Поскольку соглашением между супругами Г-ными право общей совместной собственности на спорную квартиру прекращено, то ФИО1, отчуждая эту квартиру в собственность Республики Алтай, не должен был получать согласие супруги на совершение сделки в соответствии со ст. 35 СК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление казенного учреждения Республики Алтай «Управление делами Правительства Республики Алтай» к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, площадью 176,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, основание государственной регистрации обременения: договор купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г., передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г.; дата государственной регистрации обременения: 22 декабря 2006 года; номер государственной регистрации обременения: №; срок действия обременения: 15 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности; лицо, в пользу которого установлено ограничение: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Настоящее решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке квартиры с кадастровым номером №, площадью 176,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, основание государственной регистрации обременения: договор купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г., передаточный акт к договору купли-продажи квартиры от 16.10.2006 г.; дата государственной регистрации обременения: 22 декабря 2006 года; номер государственной регистрации обременения: № срок действия обременения: 15 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности; лицо, в пользу которого установлено ограничение: ФИО1 Р,Ш., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2020 года