Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком на три года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, обосновав его тем, что <дата обезличена> между администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ и ФИО2 был заключен договор аренды <№> на земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для индивидуального жилищного строительства. На основании соглашения от <дата обезличена>, заключенного между администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ, ФИО2 и ФИО1, права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы ФИО1 <дата обезличена> с истцом заключен договор аренды земельного участка за <№> сроком на три года. Истец добросовестно вносит арендную плату, правила пользования земельным участком не нарушает. На данном земельном участке расположен объект недвижимости – гараж, принадлежащий истцу на праве собственности. Также на участке на основании разрешения, полученного в 2011 году, начато строительство жилого дома. Срок действия разрешения установлен до <дата обезличена> До истечения срока аренды, а именно <дата обезличена> истец обратился к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды без проведения торгов, но получил отказ. Отказ мотивирован тем, что земельный участок предоставлялся по договору от <дата обезличена><№> непосредственно в целях завершения строительства, и истец реализовал свое право на однократное продление договора аренды. Просит обязать администрацию муниципального района <адрес обезличен> РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <№>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, сроком на три года.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о воремени и месте рассмотрения дела. Его представитель по доверенности Завгородняя О.А. поддержала исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, просил рассмотреть дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истец уже реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ от <дата обезличена><№> ФИО2 без проведения торгов предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес обезличен>.

<дата обезличена> между администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ и ФИО2 заключен договор аренды <№>, согласно которому земельный участок площадью 1500 кв.м, кадастровый <№>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, адрес: РБ, <адрес обезличен> предоставлен в аренду сроком на 3 года.

На основании соглашения о передаче права аренды на земельный участок от <дата обезличена>, ФИО2 с согласия администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ передала право аренды на вышеуказанный земельный участок ФИО1

<дата обезличена> между администрацией муниципального района <адрес обезличен> РБ и ФИО1 заключен договор аренды <№> о передаче земельного участка площадью 1500 кв.м, кадастровый <№>, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес обезличен> аренду сроком на 3 года.

<дата обезличена> ФИО1 обратился в администрацию муниципального района <адрес обезличен> РБ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

На основании договора <№> от <дата обезличена> администрация муниципального района <адрес обезличен> РБ предоставила ФИО1 в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1500 кв.м, кадастровый <№>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, адрес: <адрес обезличен>.

Пунктом 6.3 договора аренды от <дата обезличена><№> установлено, что по истечении срока действия договора договор считается расторгнутым и его действие прекращается.

На указанном земельном участке ФИО1 возвел гараж, право собственности на который зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости <дата обезличена>

Строительство ведется истцом в соответствии с разрешением <№>, выданным отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ сроком до <дата обезличена>

<дата обезличена> ФИО1 вновь обратился в администрацию муниципального района <адрес обезличен> РБ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Доказательств наличия на земельном участке незавершенного строительством жилого дома на момент обращения с указанным заявлением от <дата обезличена> истцом представлено не было.

В связи с поступлением обращения ФИО1 письмом от <дата обезличена> администрация муниципального района <адрес обезличен> РБ поручила администрации сельского поселения Зирганский сельсовет провести обследование земельного участка на предмет соответствия вида его разрешенного использования фактическому и просила описать находящиеся на участке объекты недвижимости.

Однако согласно акту обследования земельного участка от <дата обезличена> на обследуемом земельном участке по адресу: <адрес обезличен> был расположен гараж, других объектов недвижимости не было.

<дата обезличена> администрация муниципального района <адрес обезличен> РБ письмом <№> отказала ФИО1 предоставить в аренду земельный участок, поскольку договор аренды <№> от <дата обезличена> был заключен с условием продления договора аренды земельного участка от <дата обезличена><№> в целях завершения строительства. Тем самым заявитель ранее реализовал право на однократное продление договора аренды земельного участка, предоставленное п. 21 ст. 3 Федерального закона от <дата обезличена> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Не согласившись с указанным ответом на свое обращение, ФИО1 предъявил в суд вышеуказанные исковые требования.

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – в п. 4 данной статьи.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи

Согласно подпункту 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ), действующему с 01 марта 2015 г., в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Приведенными выше нормами прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона, то есть до 01 марта 2015 г.

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 г.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2020 г. № 308-ЭС19-25765.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 305-ЭС17-2608 и от 19 сентября 2017 г. № 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

Истец ФИО1, являвшийся арендатором земельного участка площадью 1500 кв.м, кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, воспользовался своим однократным правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, что подтверждается договором аренды от <дата обезличена> и письменным заявлением истца от <дата обезличена>, в котором он просил продлить срок аренды на 3 года с целью окончания строительства.

Кроме того, незавершенного строительством жилого дома, дающего право на заключение договора аренды без торгов согласно условиям п.п. 10 п. 2 и п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на спорном земельном участке не имелось, что подтверждается актом обследования земельного участка от <дата обезличена>

Представленные в дело фотографии, на которых изображен бетонный ленточный фундамент, не являются бесспорным доказательством того, что данный фундамент был залит и существовал на момент обращения истца с заявлением от <дата обезличена> и вынесения ответчиком решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Доводы иска о том, что на земельном участке имелся завершенный строительством гараж, зарегистрированный за истцом на праве собственности, не имеют правового значения для разрешения спора, поскольку земельный участок предоставлялся истцу для строительства индивидуального жилого дома, а к моменту окончания срока аренды строительство дома начато не было.

В связи с чем каких-либо законных оснований для повторного заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется, и заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района <адрес обезличен> РБ о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка сроком на три года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме <дата обезличена>

Председательствующий судья: А.И. Маликова

Копия верна.

Председательствующий судья: А.И. Маликова

Решение03.02.2021