Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куриновой ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Химстрой» о государственной регистрации договоров,

У С Т А Н О В И Л:

Куринова А.Х. обратилась в суд с иском к ООО «Химстрой» о государственной регистрации договоров.

В обоснование иска истец в заявлении указала, что 18 декабря 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор на долевое участие в строительстве жилья ..., по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по строительству офисного помещения №... общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на 1 этаже в 3 секции с черновой отделкой в строящемся 8-секционном жилом доме №58\02 с офисными помещениями на 1 этаже, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, 58 микрорайон (строительный адрес) за счет средств дольщика (именуемое в дальнейшем Объект №1) Истцом оплачено 3 245 100 рублей наличными денежными средствами, о чем имеются подтверждающие документы.

Истцом 10 июля 2013 года заключен с ответчиком договор ... по условиям которого застройщик ответчик принимает на себя обязательство по строительству помещения №... общей площадью 100 кв.м., расположенного в подвальном этаже в 3- ей секции, с черновой отделкой в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме №58\02 с офисными помещениями на 1 этаже, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, 58 микрорайон. Истцом оплачено 1 600 000 рублей в полном объеме наличными денежными средствами.

Управление Росреестра РФ по РТ в лице Набережночелнинского отдела не регистрирует вышеуказанные договора, ссылаясь на препятствие проведению регистрации - наличие другого зарегистрированного договора долевого участия в отношении того же объекта №.... В отношении объекта №... отсутствие разрешения на строительство подвальных помещений и отсутствие согласия собственников многоквартирного жилого дома.

Спорное подвальное помещение изначально было спроектировано в составе многоквартирного жилого дома, как помещение самостоятельного назначения, или как вспомогательное помещение, предназначенное исключительно для обслуживания расположенного выше него нежилого помещения (магазина), не затрагивающее общее имущество жильцов.

В соответствии с п. 1 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из положений правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Спорное помещение, расположенное в подвале дома, не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение.

Согласно паспорту БТИ, спорное подвальное помещение не является техническим, обслуживающим дом помещением.

Из документов технического учета БТИ, экспликаций, актов осмотра, копий поэтажных планов, не следует, что спорные помещения использовались в качестве общего имущества домовладельцев.

Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы Регистратора в уведомлении об отказе в регистрации о том, что наличие в спорном подвальном помещении общего инженерного оборудования дает основание для отнесения его к техническим помещениям, являются несостоятельными, поскольку для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

Поскольку из проектных документов видно, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение, не предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме, следовательно, оно не относится к общему имуществу собственников.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технический характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 30.11.2006, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Именно такой договор, в силу ч. 3 ст. 4 названного Федерального закона, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 3 этого Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Разрешения на строительство объекта, соответствующего требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, у ответчика имелось.

С учетом того, что ответчик статусом застройщика (в смысле Федерального закона N 214-ФЗ) обладал на момент заключения договора и обладает на настоящее время, договор, о регистрации которого заявлен иск, может быть признан договором долевого участия в строительстве, в отношении которого предусмотрено требование о его обязательной государственной регистрации. Положения Федерального закона N 214-ФЗ к правоотношениям истца и ответчика применяются.

Истец, уточнив исковые требования, просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан произвести государственную регистрацию:

Договора №... на долевое участие в строительстве жилья от 18 декабря 2013 года, заключенного между ООО «Химстрой» и Куриновой ФИО6 в отношении - офисного помещения №... общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на 1 этаже в 3 секции в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме 58/02 находящемся в городе Набережные Челны, в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» без участия ООО «Химстрой» и без учета арестов и запрещений, наложенных на имущество и имущественные права ООО «Химстрой»;

Договора №... на долевое участие в строительстве жилья от 10 июля 2013 года, заключенного между ООО «Химстрой» и Куриновой ФИО8 в отношении - помещения №... общей площадью 100 кв.м., расположенного в подвальном этаже в 3 секции в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме 58/02 находящемся в городе Набережные Челны, в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» без участия ООО «Химстрой» и без учета арестов и запрещений, наложенных на имущество и имущественные права ООО «Химстрой».

Истец в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Химстрой» в судебном заседании иск признал в полном объеме, указал, что истцом оплата по указанным договорам произведена в полном объеме. Договор на объект долевого участия в строительстве отношении - офисного помещения №1 общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на 1 этаже в 3 секции в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме 58/02 находящемся в городе Набережные Челны, заключенный между дольщиком ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой» от 10.04.2009 года расторгнут 15.11.2011 года. Дом 58/02 введен в эксплуатацию 29.08.2016 года.

Представитель третьего лица Набережночелнинского отдела Управления Росреестра РФ по РТ в суд не явился, был извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно ст. 3, п. 2 ст. 25.1, ст. 17, 11 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 25 2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства)

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса РФ 3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что 10.04.2009 года между застройщиком ООО «Химстрой» и дольщиком ОАО «Химстрой» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья.

Предметом указанного договора является финансирование ОАО «Химстрой» доли в строительстве многоэтажного 8-секционного жилого дома №58/02 с офисными помещениями на 1-м этаже в г. Набережные Челны, составляющий от общей площади жилого дома 24 587,56 кв.м. в том числе: общая площадь доли квартир 22 369,04 кв.м., общая площадь доли встроенных помещений 2 218,52 кв.м.

Дольщик финансирует объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора в размере доли, равной общей площадью 24 587,56 кв.м.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по РТ 10.06.2009 года.

Согласно статье 102 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты РФ» 1. Внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

2. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Решением Арбитражного Суда РТ от 11.10.2011 года ОАО «Химстрой» признан банкротом (несостоятельным) введено конкурсное производство.

Ответчик ОАО «Химстрой» не исполнил свои обязательства по вышеназванному договору.

В связи с конкурсным производством на основании решения Арбитражного суда РТ по делу № А65-851/2009 от 11.10.2001 года исполняющим обязанности конкурсного управляющего ОАО «Химстрой» на претензию ООО «Химстрой» от 12.09.2011 года заявил отказ от исполнения договора на долевое участие в строительстве жилья от 10.04.2009 года, заключенного между ОАО «Химстрой» и ООО «Химстрой», что в силу п. 3 статье 102 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты РФ» договор от 10.04.2009 года считается расторгнутым с даты получения ООО «Химстрой» заявления конкурсного управляющего.

Разрешение на строительство указанного жилого дома выдано 27.03.2009 года ООО «Химстрой».

18 декабря 2013 года 2013 года между истцом - дольщиком Куриновой А.Х. и ответчиком заключен договор на долевое участие в строительстве жилья №..., по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по строительству офисного помещения №... общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на ... этаже в ... секции с черновой отделкой в строящемся 8-секционном жилом доме №58\02 с офисными помещениями на 1 этаже, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, 58 микрорайон (строительный адрес) за счет средств дольщика(именуемое в дальнейшем Объект №1) Истцом оплачено 3 245 100 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается справкой ООО «Химстрой» от 18.12.2013 года и квитанцией от 18.12.2013 года (л.д.10,11).

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 25.10.2016 года отказал истцу в государственной регистрации договор на долевое участие в строительстве жилья №... по тем основаниям, что существует зарегистрированный договор в отношении объекта долевого участия - Офис, площадью 108,17 кв.м.

Истцом 10 июля 2013 года между истцом дольщиком Куриновой А.Х. и застройщиком ООО «Химстрой» заключен договор №... по условиям которого застройщик ответчик принимает на себя обязательство по строительству помещения №1 общей площадью 100 кв.м., расположенного в подвальном этаже в 3-ей секции, с черновой отделкой в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме №58\02 с офисными помещениями на 1 этаже, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, 58 микрорайон. Истцом объекта оплачено в размере 1 600 000 рублей в полном объеме наличными денежными средствами, что подтверждается справкой ООО «Химстрой» и квитанцией от 10.07.2013 года (л.д. 14,15).

Управление Росреестра РФ по РТ в лице Набережночелнинского отдела не регистрирует вышеуказанные договора, ссылаясь на препятствие проведению регистрации - наличие другого зарегистрированного договора долевого участия в отношении того же объекта №1. В отношении объекта №2 отсутствие разрешения на строительство подвальных помещений и отсутствие согласия собственников многоквартирного жилого дома (л.д. 7).

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 25.10.2016 года отказал истцу в государственной регистрации договор на долевое участие в строительстве жилья №... по тем основаниям, что помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Данное помещение может быть передано иным лицам только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Строительство помещений подвального этажа проектом не предусмотрено (л.д.16).

Договор от 10.04.2009 года между застройщиком ООО «Химстрой» и дольщиком ОАО «Химстрой» на долевое участие в строительстве жилья на строительство офисного помещения №... общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на ... этаже в ... секции с черновой отделкой в строящемся 8-секционном жилом доме №58\02 с офисными помещениями на 1 этаже, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, 58 микрорайон (строительный адрес) зарегистрированный в установленном законом порядке, не исполнен дольщиком, не оплачен, расторгнут заявлением конкурсного управляющего ОАО «Химстрой» 15.11.2011 года об отказе от исполнения договора (л.д. 26).

Таким образом, наличие зарегистрированного договора на указанное нежилое помещение не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора.

Определением Арбитражного Суда РТ от 01.09.2016 года отменены обеспечительные меры в виде наложения запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении договора долевого участия от 10 апреля 2009 года, заключенного между ООО «Химстрой» и ОАО «Химстрой» (зарегистрирован Набережночелнинским отделом Управления Росреестра по РТ, peгистрационным номером № ... от 10 июня 2009 года), принятые определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 июня 2015 года.

Доводы Росреестра о том, что в отношении объекта №... отсутствие разрешения на строительство подвальных помещений и отсутствие согласия собственников многоквартирного жилого дома, не могут служить основанием для отказа в регистрации договора №..., поскольку дом 58/02 сдан в эксплуатацию 28.08.2016 года, а указанный договор подписан и дольщиком стоимость помещения ... общей площадью 100 кв.м. оплачена истцом 10.07.2013 года, то есть до введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого собственника многоквартирного жилого дома 58/02. Указанное нежилое помещение построено ответчиком на денежные средства истца, соответственно не требуется согласия остальных собственников многоквартирного жилого дома 58/02.

Кроме того разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно паспорту БТИ, спорное подвальное помещение не является техническим, обслуживающим дом помещением.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для отказа в регистрации указанных договоров долевого участия.

Требования истца основаны на законе подлежат удовлетворению.

В силу статьи 173 ГПК РФ признание ответчиком иска является основанием для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст. 197, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Набережно-Челнинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан зарегистрировать без участия ООО «Химстрой» и без учета арестов и запрещений, наложенных на имущество и имущественные права ООО «Химстрой»:

Договор №... на долевое участие в строительстве жилья от 18 декабря 2013 года, заключенного между ООО «Химстрой» и Куриновой ФИО10 в отношении - офисного помещения №... общей площадью 108,17 кв.м., расположенного на ... этаже в ... секции в строящемся многоэтажном 8-секционном жилом доме 58/02 находящемся в городе Набережные Челны, в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Договор №... на долевое участие в строительстве жилья от 10 июля 2013 года, заключенного между ООО «Химстрой» и Куриновой ФИО11 в отношении - помещения №... общей площадью 100,0 кв.м., расположенного в подвальном этаже в ... секции в строящемся многоэтажном ...-секционном жилом доме 58/02 находящемся в городе Набережные Челны, в порядке, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд в течение 1 (одного) месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме ____ __________2017 года

Судья подпись И.Ш. Абдуллин

Копия верна

Судья И.Ш. Абдуллин

Секретарь суда

Решение вступило в законную силу _____ ______________2017 года

Судья И.Ш. Абдуллин