Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1996/2019 по иску ФИО2 ФИО9 к Попову ФИО10, ФИО7 ФИО11, третье лицо ООО «Как Дома» о понуждении заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 ФИО13 обратился в суд с иском к Попову ФИО12, ФИО7 ФИО14 о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения площадью 244,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, ТЦ Николаевский, сроком на 60 месяцев.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Как Дома» был заключен договор субаренды нежилого помещения, площадью 244,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> А, ТЦ Николаевский, сроком до ДД.ММ.ГГГГ с оплатой в размере 40 000 руб. в месяц. Собственниками спорного помещения являются ФИО3, ФИО4, которые ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды с последующим выкупом с ООО «Как Дома». Договор аренды между сторонами заключен на неопределенный срок.

При заключении договора субаренды с представителем ООО «Как Дома» было заключено соглашение о производстве капитального ремонта для дальнейшего осуществления ресторанного бизнеса.

Истец за свои средства произвел капитальный ремонт данного помещения на сумму 2 427 550 руб. О произведенных работах было составлено дополнительное соглашение и акт приема-передачи неотделимых улучшений помещения.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках действующего договора аренды ООО «Как Дома» и ФИО5 оглы заключили дополнительное соглашение к договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с определением срока договора субаренды на 60 месяцев в счет включения затраченных средств ФИО5 оглы в ремонт спорного помещения.

ДД.ММ.ГГГГ собственники ФИО3 и ФИО4 сообщили о расторжении договора аренды данного помещения с ООО «Как Дома» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением договора аренды.

Истец в адрес ответчиков ФИО3 и ФИО4 направил требование в соответствии со ст. 619 ГК РФ о заключении договора аренды на тех же условиях, что и с арендатором. В случае отказа просил оплатить стоимость неотделимых улучшений помещения.

До настоящего времени ответчики не направили ответ на претензию. Арендную плату в сумме 40 000 руб. в счет договора субаренды, истец, с ноября 2018 г. выплачивает собственнику помещения ФИО1

Заключать договор на условиях амортизационных отчислений или заключении договора субаренды в счет произведенных неотделимых улучшений ответчики отказываются.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6 подтвердил обстоятельства, изложенные в иске. Просил исковые требования удовлетворить. Вместе с тем, пояснил, полагает, что договор аренды, заключенный между ответчиками и ООО «Как Дома» не расторгнут, считает его действующим. Указал, что в спорном помещении истцом произведены работы по улучшению помещения на 2 427 550 руб. С предлагаемыми условиями ответчиков о заключении договора на 3 месяца не согласен. Настаивает на заключении договора аренды на 60 месяцев, т.к. дополнительное соглашение к договору субаренды заключался на указанный срок.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что договор аренды с ООО «Как Дома» расторгнут в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления. ООО «Как Дома» со своей стороны также не возражали против расторжения договора аренды. Спорное помещение в настоящее время продается, в связи с чем не согласен заключать договор аренды на условиях, предложенных стороной истца. Не возражает против заключения договора сроком на 3 месяца. Улучшение помещения произведено стороной истца по своей инициативе, с собственниками не согласовывал о проведении работ. Просит в иске отказать.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен (л.д. 35).

Представитель третьего лица ООО «Как Дома» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен (л.д. 36).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 ФИО18 пояснил, что он является коммерческим директором ООО «Как Дома». ООО «Как Дома» планировало выкупить спорное помещение у ответчиков ФИО1, ФИО7 Уведомление о расторжении договора аренды он лично не получал, однако, ему известно, что собственники в одностороннем расторгли договор аренды.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФИО3, ФИО4 (Арендодатели) (доля в праве по 1/2 у каждого) и ООО «Как Дома» (Арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, в соответствии с которым арендодатели предоставили арендатору за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, общей площадью 244,8 кв.м., сроком на 11 месяцев (л.д. 18-19).

Прием-передача данного нежилого помещения оформлен актом от ДД.ММ.ГГГГ (20).

Между ООО «Как Дома» (Арендатор) и ФИО5 оглы (Субарендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор субаренды указанного нежилого помещения (л.д. 13-15).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Как Дома» (Арендатор) и ФИО5 оглы (Субарендатор) заключено Дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений помещения, согласно которому стоимость работ, составляет 2427550 руб. (л.д. 16).

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Как Дома» (Арендатор) и ФИО5 оглы (Субарендатор) подписано Дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому, стороны пришли к соглашению установить срок действия договора субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на срок 60 месяцев в зачет оплаты производства ремонтных работ помещения, являющихся неотделимыми улучшениями на общую сумму 2427550 руб. на тех же условиях (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) и распространить действие настоящего дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23).

ФИО3 и ФИО4ДД.ММ.ГГГГ направили в адрес ООО «Как Дома» уведомление о расторжении Договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате договора (л.д. 21).

ФИО5 оглы ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3, ФИО4 направлены предложения о заключении договора аренды спорного нежилого помещения (л.д. 6, 7, 8, 9).

Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (договор) порождает для этих лиц гражданские права и обязанности (ст. 8, ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ следует, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пункт 1 статьи 618 ГК РФ предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В случае досрочного прекращения договора аренды предусматривает право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, так как договор аренды от 14.05.2016 расторгнут, то договор субаренды от 03.06.2018 г. также прекращен.

Согласно положениям п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 618 ГК РФ, в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с арендодателем договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора, только в случае согласия собственника (Определение ВС РФ от 14.11.2014 № 306-ЭС14-1191, А57-15011/2013).

Таким образом, суд приходит к выводу, что субарендатор имеет преимущественное право на заключение с арендодателем договора аренды, только в случае согласия собственника, которого в рассматриваемом случае не получено, в связи с чем, у ответчиков отсутствует обязанность заключить с ФИО2 соответствующий договор.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что по смыслу закона (ст. 618 ГК РФ), у субарендатора возникает право на заключение с ним договора аренды на то имущество, которое находилось в его пользовании, но только в пределах оставшегося срока субаренды. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть изменены. В нарушение указанной нормы права истец просит заключить с ним договор на условиях, противоречащих условиям договора аренды. Заключение с субарендатором договора аренды на условиях, которые не соответствуют условиям прекращенного договора аренды, действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 подлежат оставлению без удовлетворения.

Ссылка стороны истца на то, что им произведено за свой счет улучшение спорного помещения, не может быть принята во внимание, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора, и данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для понуждения ответчиков заключить с ним договор аренды.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО15 к Попову ФИО16, ФИО7 ФИО17 о понуждении заключить договор аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.02.2019 г.

Судья /подпись/

Копия верна

Судья Е.В. Хлыстова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>