Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка за период с января 2015 года по август 2015 года в размере 1192076,33 руб., неустойку за нарушение срока внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1029748,66 руб.

В обоснование иска Администрация <адрес> указала, что между нею и ООО «Диамант» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ№ ****** аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601057:5, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2558 кв.м с целевым использованием: под существующее здание молодежного досугового центра. Договор заключен до ДД.ММ.ГГГГ, прошел процедуру государственной регистрации. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена арендатора на ООО «Эллада», ООО «Исток», ООО «Димет». ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (развлекательный центр «Gold») общей площадью 1508 кв.м, расположенный на указанном земельном участке. С момента регистрации права собственности на здание ФИО1 пользуется данным земельным участком. Право собственности на этот земельный участок зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Поскольку ФИО1 приобрел право собственности на здание, находящееся на земельном участке по адресу: <адрес>, к нему в силу закона перешли права и обязанности арендатора этого земельного участка, в том числе, обязанность по уплате арендных платежей. Им эта обязанность не исполнялась, поэтому за период с января 2015 года по август 2015 года задолженность составила 1192076,33 руб. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по арендной плате у ответчика возникло обязательство по уплате неустойки. Задолженность по неустойке возникла за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 809802,48 руб. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате и неустойке, начисленным за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Так как основное обязательство было исполнено ДД.ММ.ГГГГ, на сумму основного долга начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 219946,18 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала. Настаивала на том, что к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора земельного участка в силу приобретения им здания на этом земельном участке, поэтому он до регистрации за ним права собственности на земельный участок являлся стороной договора аренды. В просительной части искового заявления требование о взыскании неосновательного обогащения сформулировано ошибочно, была допущена опечатка, Администрация <адрес> просит взыскать с ответчика задолженность по уплате арендных платежей и неустойку, предусмотренную договором аренды. Оснований для применения при расчете суммы арендных платежей иной ставки, нежели использована в расчете истца, не имеется, так как вид разрешенного использования земельного участка не изменялся. Нет оснований для снижения неустойки согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований. Указали, что договорных отношений между истцом и ответчиком не имеется, договор аренды земельного участка между ними не заключался. Объект недвижимости, находящийся на земельном участке по адресу: <адрес>, после затопления длительное время не эксплуатируется, что подтверждается актом ЕМУП «БТИ». Факт затопления является общеизвестным. На основании указанного акта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения, а именно – изменен вид объекта с «развлекательный центр» на «нежилое здание». В связи с этим при расчете арендной платы необходимо применять ставку аренды «для прочих земельных участков», которая составляет 1,5. Согласно произведенному ответчиком по этой ставке расчету, задолженность ответчика по оплате фактического использования земельного участка составит 178811,45 руб. Так как договорные отношения между сторонами отсутствуют, истец не вправе требовать взыскания договорной неустойки, а может только просить о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма процентов по расчету ответчика составляет 30419,18 руб. Истец просит взыскать задолженность за несвоевременное исполнение ответчиком решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик об этом решении не знал, задолженность, взысканная этим решением, была списана судебными приставами в принудительном порядке. Проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на взысканную судом сумму, составят 54356 руб. Также ответчик и его представитель просили снизить сумму неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц Министерства по управлению государственным имуществом <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> в письменном отзыве просило рассматривать дело в отсутствие своего представителя, указало, что в соответствии с заключенным между Министерством и Администрацией <адрес> соглашением Администрация осуществляет взыскание задолженности по арендной плате и пеней в судебном порядке по договорам аренды земельных участков, заключенным Администрацией и Министерством и переданным Министерством в Администрацию.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы настоящего дела, а также дела № ******, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «Диамант» заключен договор аренды земельного участка № ******.

По условиям этого договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование сроком на 15 лет за плату земельный участок по адресу: <адрес> кадастровым номером 66:41:0601057:5, площадью 2558 кв.м, под существующее здание молодежного досугового центра. Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, <адрес>, муниципального образования «<адрес>» (п.п. 1, 2.1). Арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на следующий год (п. 2.2.4). В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1).

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена арендатора по указанному договору аренды на ООО «Эллада», ООО «Исток», ООО «Димет».

В ходе рассмотрения дела установлено, что на основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО1 с ФИО5, ФИО6 за ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 1508,2 кв.м по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601057:5, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на земельный участок на основании этого договора зарегистрировано за ФИО1ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в силу приведенных норм права ФИО1 со дня государственной регистрации за ним права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание по адресу: <адрес> – приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0601057:5, а, следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ******.

Возражения ответчика об отсутствии между ним и истцом договорных отношений по использованию указанного земельного участка подлежат отклонению. Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылку ответчика на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, нельзя принять во внимание.

Данным решением, вступившим в законную силу, с ФИО1 в пользу Администрации <адрес> взыскана сумма неосновательного обогащения в размере задолженности по уплате арендных платежей за фактическое использование земельного участка по адресу: <адрес> за период с июля 2014 года по декабрь 2014 года в сумме 566871,54 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10132,82 руб.

Между тем, в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации обязательным при рассмотрении настоящего дела являются только обстоятельства, установленные вышеназванным судебным постановлением, но не правовая оценка, которая дана судом в этом решении правоотношениям сторон.

Также нельзя согласиться с доводами ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо руководствоваться ставкой, установленной для категории земельных участков «прочие земельные участки».

Согласно расчету истца, при определении размера арендной платы истец исходил из того, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601057:5 является «земельные участки под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также под боулингами», истец применил ставку арендной платы 10%, коэффициент увеличения на 2015 год 1,0550, исходил из кадастровой стоимости земельного участка 6634,95 руб.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>. Данным Постановлением, в том числе, утверждены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>». Согласно Постановлению, ставка арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного земельного участка. Для земельных участков под досугово-развлекательными и игорными объектами, а также боулингами установлена ставка арендной платы в размере 10% от кадастровой стоимости, а для прочих земельных участков – 1,5%.

Согласно материалам дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601057:5 относится к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «под существующее здание молодежного досугового центра». Доказательств изменения вида разрешенного использования этого земельного участка не представлено.

В связи с этим, учитывая, что ставка арендной платы зависит от вида разрешенного использования, а не от того, каким образом используется находящееся на земельном участке здание, истец при расчете задолженности по арендной плате обоснованно применил ставку 10%. Необходимо отметить и то обстоятельство, что представленный ответчиком акт обследования нежилого объекта по адресу: <адрес>, согласно которому данное здание не эксплуатируется, был составлен ЕМУП «БТИ» ДД.ММ.ГГГГ. Доказательства того, что здание не эксплуатировалось в течение всего периода времени, за который истец просит взыскать задолженность по арендной плате, не представлены.

Ответчиком не оспаривалось, что арендные платежи за период с января 2015 года по август 2015 им не вносились. Доказательства уплаты арендных платежей за этот период им не представлены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам за указанный период времени в размере 1192076,33 руб., согласно расчету истца, арифметическая верность которого судом проверена и ответчиком не оспорена.

Поскольку ответчиком был нарушен срок внесения арендных платежей, установленный договором, обоснованно и требование истца о взыскании неустойки (пеней), предусмотренной договором аренды.

В то же время данное требование в части взыскания пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не может быть удовлетворено, так как за этот период времени решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 уже были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а применение одновременно двух мер ответственности (взыскание и процентов за пользование чужими денежными средствами, и неустойки, предусмотренной договором) за одно и то же нарушение денежного обязательства недопустимо.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания пеней только за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За указанный период времени, согласно расчету истца, сумма пеней составит 476 310,53 руб. (за вычетом из общей суммы пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 809802,48 руб., суммы пеней, начисленных за январь, февраль, март 2015 года (119227,26 руб., 103705,74 руб., 110558,95 руб.).

Кроме того, обоснованно и требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на сумму в размере 566871,54 руб., взысканную решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно расчету истца, данная неустойка составляет 219946,18 руб.

Расчеты неустойки, выполненные истцом, проверены судом, являются верными, ответчиком путем предоставления контррасчета не оспорены. Ответчиком выполнен только расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, всего истец вправе требовать взыскания пеней в размере 696 256,71 руб. (476310,53 руб. + 219946,18 руб.).

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

Ставка неустойки, установленная договором аренды, является чрезмерной, составляя 0,1% за каждый день просрочки или 36,5% годовых, что почти в 4 раза превышает установленную Центральным банком Российской Федерации ключевую ставку (9,25%) на день рассмотрения дела судом.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В этой связи, с учетом характера спорного правоотношения, его субъектного состава, срока допущенного ответчиком нарушения, размер заявленной истцом неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства и подлежит снижению до 100 000 рублей.

На основании ст.ст. 88, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 19309,12 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации <адрес> задолженность по уплате арендных платежей в размере 1192076,33 руб., неустойку в размере 100000 руб.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 19309,12 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья И.В. Кайгородова