Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, заявив требование (с учетом уточнения – т.3 л.д.199-203) о признании права собственности ФИО2 на нежилое помещение – цокольный этаж общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: ///, отсутствующим; признании за ФИО1 права собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение – цокольный этаж общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящееся в многоквартирном жилом доме ///.

Свои требования основывает на том, что является собственником квартиры ..., расположенной в многоквартирном жилом доме /// В доме кроме жилых помещений имеется нежилое помещение – цокольный этаж. В этом нежилом помещении находятся инженерные коммуникации (выходы квартирных вентиляционных шахт, водопроводные сети, канализация, электрические сети, насосное оборудование и электрощитовая), которые обслуживают более одного жилого помещения в спорном доме, функционально предназначены для эксплуатационных возможностей всего жилого дома, а потому цокольный этаж находится в общем пользовании собственников жилых помещений данного многоквартирного жилого дома и является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного дома. Между тем на очередном собрании собственников помещений этого многоквартирного дома 25 апреля 2015 года истцу стало известно, что цокольный этаж не является общим имуществом, ранее он принадлежал отдельному собственнику АО «Профессионал Банк», а с 01 апреля 2017 года собственником помещения стал ответчик ФИО2 Вместе с тем данное нежилое помещение, построенное на денежные средства инвесторов-физических лиц, ставших впоследствии собственниками жилых помещений данного многоквартирного дома, не может принадлежать ответчику на праве собственности, общая долевая собственность не подлежит выделению и отчуждению. Все произведенные сделки по отчуждению (в том числе и договор об ипотеке, заключенный 11 декабря 2007 года между ООО «Тамерлан» и ЗАО «Профессионал Банк») нежилого помещения – цокольного этажа общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: ///, по мнению истца, являются ничтожными и недействительны с момента их совершения.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований, поддержав доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении, дополнив, что в силу ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное нежилое помещение, построенное на денежные средства собственников жилых помещений указанного многоквартирного дома, безусловно является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам помещений данного жилого дома, которым также является истец по настоящему гражданскому делу. Полагала, что срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском истцом не пропущен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом.

Представители ответчика ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании с уточненным иском не согласились, просили в удовлетворении уточненных исковых требований отказать за необоснованностью, а также в связи с пропуском срока исковой давности, поддержав доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица ЖСК «Солнечный» ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснила, что ЖСК «Солнечный» создан в 2010 году. В состав многоквартирного жилого дома по адресу: ///, входят жилые помещения-квартиры в количестве ... и цокольный этаж, как отдельные объекты недвижимости, которые зарегистрированы в ЕГРН. По договорам купли-продажи дольщики покупали конкретные помещения-квартиры. Доказательств того, что цокольный этаж строился на деньги дольщиков, нет. На спорное нежилое помещение – цокольный этаж с 2012 года открыт отдельный лицевой счет на оплату коммунальных платежей. На момент образования ЖСК «Солнечный» все собственники помещений знали, что нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) – это отдельный объект недвижимости. Эта информация не скрывалась и не скрывается. ФИО1 при покупке квартиры ничто не мешало узнать об этом. В настоящее время спорное нежилое помещение (цокольный этаж) принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, до которого собственником нежилого помещения был ЗАО «Профессионал Банк».

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд не явился, в представленном суду письменном отзыве вопрос об удовлетворении исковых требований оставил на усмотрение суда, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав представленные доказательства и письменные материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи доли земельного участка с расположенной на нем квартирой с одновременным обременением ипотекой в силу закона ... от 14 октября 2013 года, заключенному с КДП., принадлежит ... доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью ... кв.м., и расположенная на нем на пятом этаже многоквартирного жилого дома квартира ///, общей площадью ... кв.м., о чем 21 октября 2013 года выданы свидетельства о государственной регистрации прав на указанные квартиру и долю в земельном участке, что подтверждается материалами регистрационных дел, выпиской из ЕГРН от 08 августа 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года №489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении гражданского дела судом установлено, что спорное нежилое помещение – цокольный этаж, общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., в жилом доме по адресу: ///, в настоящее время принадлежит ответчику ФИО2 на праве собственности на основании акта приема-передачи имущества с приложением от 23 декабря 2016 года, решения Арбитражного суда г.Москвы от 27 июля 2015 года что подтверждается материалами регистрационных дел, выписками из ЕГРН, не оспорено стороной истца.

Спорное нежилое помещение (цокольный этаж) изначально с 10 октября 2007 года было зарегистрировано в собственности БМВ Затем по договору купли-продажи, заключенному между БМВ и ООО «Тамерлан» 08 ноября 2007 года, собственником данного нежилого помещения стал ООО «Тамерлан» – застройщик спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной по адресу: ///. В дальнейшем 12 ноября 2014 года право собственности на цокольный этаж перешло АО «Профессионал Банк» в счет погашения задолженности ООО «Тамерлан» перед кредитной организацией. 07 апреля 2017 года АО «Профессионал Банк» передало спорное нежилое помещение по акту приема-передачи имущества с приложением от 23 декабря 2016 года ФИО2, что подтверждается материалами регистрационного дела, выпиской из ЕГРН от 24 июля 2017 года.

03 июня 2005 года комитет по архитектуре и развитию города администрации г.Барнаула выдал разрешение №118 на строительство спортивно-оздоровительного комплекса (на устройство фундаментов) на земельном участке площадью ... га. по адресу: ///, сроком действия с 01 июня 2005 года до 01 января 2007 года, где указано, что право на земельный участок закреплено постановлением ..., договором аренды земельного участка от 31 декабря 2004 года .... Разрешением ... от 14 декабря 2006 года комитетом продлен срок действия разрешения на строительство 4-этажного здания с цокольным этажом спортивно-оздоровительного комплекса по указанному адресу до 12 апреля 2007 года.

Сроки выполнения работ по строительству спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ///, согласно договору подряда №1, заключенному между ООО «Тамерлан»(заказчик) и ЗАО «Управление механизации №3»(подрядчик), и приложениям к нему – с сентября 2006 года по августа 2007 года, монтаж цокольного этажа – октябрь-ноябрь 2006 года.

18 октября 2007 года БМВ., являясь единственным участником ООО «Тамерлан», принял решение приобрести в собственность ООО «Тамерлан» объект недвижимости – нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1 площадью застройки ... кв.м., расположенное по адресу: ///

23 октября 2007 года между БМВ.(продавец) и ООО «Тамерлан»(покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора объект недвижимого имущества – нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1 площадью застройки ... кв.м., расположенное по адресу: ///. Право собственности ООО «Тамерлан» в установленном порядке зарегистрировано 08 ноября 2007 года.

12 декабря 2007 года между ЗАО «Профессионал Банк» и ООО «Тамерлан» заключен кредитный договор ... а впоследствии дополнительные соглашения к нему от 11 января 2009 года, согласно которым заемщику предоставлен кредит в сумме 15000000 руб. 00 коп. В обеспечение своевременного и полного возврата кредита между сторонами был заключен договор ипотеки от 11 декабря 2007 года, из которого следует, что предметом залога, переданного залогодержателю (банку), в том числе является принадлежащее ООО «Тамерлан» недвижимое имущество – нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1 площадью застройки ... кв.м., расположенное по адресу: ///

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07 мая 2009 года (мотивированное решение от 15 мая 2009 года) признано право собственности ООО «Тамерлан» на нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной (Литер АА1), расположенном по адресу: ///

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 19 июля 2012 года (мотивированное решение от 20 июля 2012 года) с ООО «Тамерлан» в пользу ЗАО «Профессионал Банк» взыскана задолженность по кредитному договору от 12 декабря 2007 года в размере 11260871 руб. 32 коп., обращено взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1 площадью застройки ... кв.м., расположенное по адресу: ///

В ходе исполнения решения арбитражного суда от 19 июля 2012 года данное нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1 площадью застройки ... кв.м., расположенное по адресу: ///, стоимостью 3796170 руб. 60 коп., судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Ленинского района г.Барнаула УФССП России по Алтайскому краю на основании предложения взыскателю нереализованного имущества от 31 мая 2013 года, постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и постановления о проведении государственной регистрации на взыскателя прав собственности на имущество должника от 13 июня 2013 года, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 14 июня 2013 года, протокола ООО «<данные изъяты>» заседания комиссии о принятии решения об объявлении торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися №35 от 23 мая 2013 года, заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой от 04 июня 2013 года было передано ЗАО «Профессионал Банк» в счет погашения задолженности ООО «Тамерлан» перед банком. Право собственности ЗАО «Профессионал Банк» в установленном порядке зарегистрировано, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12 ноября 2014 года.

23 августа 2013 года деятельность юридического лица ООО «Тамерлан» прекращена в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08 августа 2001 года №219-ФЗ, что следует из выписки из ЕГРЮЛ от 18 августа 2017 года.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 16 июля 2015 года (мотивированное решение от 27 июля 2015 года) кредитная организация АО «Профессионал Банк» ликвидирована, сведения о чем 20 июня 2017 года внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 18 августа 2017 года.

Согласно акту приема-передачи от 23 декабря 2016 года и приложению №2 к нему ОА «Профессионал Банк» в лице представителя ликвидатора, действующего на основании решения Арбитражного суда г.Москвы от 16 июля 2015 года и доверенности, передало акционеру банка ФИО2, а последний принял имущество, принадлежащее банку и оставшееся после завершения расчетов с кредиторами банка, в том числе нежилое помещение общей площадью ... кв.м. по адресу: г/// стоимостью 3796170 руб. 60 коп. Право собственности ФИО2 в установленном порядке зарегистрировано 07 апреля 2017 года.

Право собственности собственников помещений (инвесторов-физических лиц) в долях на незавершенный строительством спортивно-оздоровительный комплекс с крышной газовой котельной в Литере АА1, расположенный по /// и на земельный участок, где расположено указанное здание, установлено вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 ноября 2009 года, 08 июня 2010 года, 28 июня 2010 года, 17 мая 2011 года, 14 июня 2012 года и т.д.

При этом решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июня 2012 года по гражданскому делу по иску БМА и других собственников помещений (инвесторов-физических лиц) к администрации г.Барнаула, ООО «Тамерлан» о сохранении здания спортивно-оздоровительного комплекса в реконструированном состоянии, признании его многоквартирным жилым домом, признании права собственности на жилые помещения-квартиры исковые требования удовлетворены частично. Сохранен объект недвижимого имущества – здание спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1, расположенное по ///, который признан многоквартирным жилым домом со встроенными нежилыми помещениями со следующими техническими характеристиками – общая площадь дома ... кв.м., в том числе: мезонин – крышная газовая котельная площадью ... кв.м., технический этаж площадью ... кв.м., на первом этаже котельная в Литере А1 площадью ... кв.м., на первом этаже в Н2 нежилое помещение общей площадью ... кв.м., цокольный этаж – нежилое помещение Н1 общей площадью ... кв.м., с первого по пятый этаж – ... квартир. Прекращено право общей долевой собственности истцов на незавершенный строительством спортивно-оздоровительный комплекс с крышной газовой котельной в Литере АА1, расположенный по указанному адресу, в том числе БМА на ... доли. Признано право собственности истцов на соответствующие квартиры в данном многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, в том числе БМА на квартиру ...

Решение суда вступило в законную силу 20 июля 2012 года.

Таким образом, решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июня 2012 года спорное помещение Н1 (цокольный этаж) выделено как нежилое и самостоятельный объект недвижимости, о чем было известно истцам по указанному гражданскому делу, в том числе истцу БМА. – собственнику квартиры ... по ///, продавшей ее по договору купли-продажи от 18 июля 2013 года КДП., которую впоследствии по договору купли-продажи от 14 октября 2013 года у КДП. приобрел ФИО1 Кроме того, при рассмотрении данного гражданского дела было установлено, что на расположенное по /// здание разрешение на ввод в эксплуатацию компетентными органами не выдавалось, о чем свидетельствуют и материалы рассматриваемого гражданского дела.

19 января 2010 года в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрирован ЖСК «Солнечный», расположенный по адресу: /// что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации юридического лица и его постановке на учет в налоговый орган, выпиской из ЕГРЮЛ.

Из вышеизложенного, а также показаний допрошенных в ходе рассмотрения гражданского дела свидетелей со стороны истца: КИЕ., ОМПГДА., ННАЯПП и представленных суду предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, квитанций к приходным кассовым ордерам, договоров купли-продажи нежилых помещений и соглашений о внесении в них изменений, договоров займа, актов приема-передачи, гарантийных обязательств, свидетельств о государственной регистрации права собственности усматривается, что денежные средства инвесторов-физических лиц вкладывались в приобретение конкретных нежилых помещений (впоследствии квартир), имеющих определенные договорами номера, право собственности на которые решениями суда было признано за ними. При этом из представленных суду доказательств не следует, что спорный объект недвижимости – нежилое помещение (цокольный этаж), расположенный в здании по адресу: ///, строился на денежные средства указанных инвесторов-физических лиц, ставших впоследствии на основании решений суда собственниками жилых помещений данного многоквартирного дома, и должен быть передан им в общую собственность как общее имущество.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, стороной истца, вопреки требованиям ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При этом доводы истца и его представителя о том, что все произведенные сделки по отчуждению (в том числе и договор об ипотеке, заключенный 11 декабря 2007 года между ООО «Тамерлан» и ЗАО «Профессионал Банк») нежилого помещения – цокольного этажа общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: /// являются ничтожными и недействительны с момента их совершения, не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для разрешения настоящего гражданского спора о признании права ФИО2 на спорный объект недвижимости отсутствующим, так как право собственности ответчика на спорное нежилое помещение возникло в результате передачи имущества акционеру в ходе ликвидации акционерного общества, что прямо предусмотрено законом.

Представителями ответчика указано, что цокольный этаж как самостоятельное нежилое помещение (объект недвижимости) фактически разделен на несколько помещений с различными функциональными назначениями.

Проанализировав материалы инвентарного и регистрационных дел, другие доказательства, представленные суду, показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение (цокольный этаж) используется, как ранее ЖСК «Солнечный», так и в настоящее время его собственником ФИО2, как самостоятельное нежилое помещение для различных целей.

Как видно из материалов гражданского дела, из разрешения на строительство, изначально строилось нежилое здание спортивно-оздоровительного комплекса.

Впоследствии без соответствующего разрешения и получения необходимых документов, была произведена реконструкция этого здания в жилой многоквартирный дом.

Согласно сведениям технической инвентаризации, содержащимся в инвентарном деле дома по ///, по состоянию на 26 сентября 2007 года в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности на территории Российской Федерации имеется информация об объекте недвижимости – нежилом помещении Н1 (цокольный этаж) в нежилом здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере АА1, площадью ... кв.м., расположенном по указанному адресу.

По сообщению комитета по строительству, архитектуре, развитию г.Барнаула от 02 октября 2017 года проектная документация на строительство оздоровительного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: ///, не сохранилась.

Из выписки из технического паспорта на нежилое здание (строение) (Литеры А,А1) по /// по состоянию на 15 августа 2007 года усматривается, что в указанном незавершенном строительством нежилом здании, площадью ... кв.м. (Литер А – ... кв.м., Литер А1 – ... кв.м.), имеется цокольный этаж, состоящий из 20 отдельных помещений без определенного наименования, общей площадью ... кв.м.

Согласно выписки из технического паспорта по состоянию на 21 апреля 2008 года на нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в нежилом здании незавершенного строительством спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в Литере А по указанному адресу имеется ... отдельных помещений без определенного наименования, общей площадью ... кв.м.

На основании указанного выше решения Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июня 2012 года объект недвижимого имущества – нежилое здание спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной в литере АА1, расположенное по /// сохранен и признан многоквартирным жилым домом со встроенными нежилыми помещениями со следующими техническими характеристиками – общая площадь дома ... кв.м., в том числе: мезонин – крышная газовая котельная площадью ... кв.м., технический этаж площадью ... кв.м., на первом этаже котельная в литере А1 площадью ... кв.м., на первом этаже в Н2 нежилое помещение общей площадью ... кв.м., цокольный этаж – нежилое помещение Н1 общей площадью ... кв.м., с первого по пятые этажи – ... квартир.

Таким образом, как изначально, так и в последующем спорное нежилое помещение использовалось не в целях обслуживания жилого дома, а в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что подтверждается материалами инвентарного и регистрационных дел, копиями договоров аренды, заключенных с третьим лицами как ЖСК «Солнечный», так и ответчиком ФИО2, и квитанциями об оплате аренды, открытым на данное нежилое помещение (цокольный этаж) с 01 сентября 2012 года финансовым лицевым счетом, по которому собственнику спорного нежилого помещения производилось начисление коммунальных платежей, пояснениями председателя ЖСК «Солнечный», показаниями свидетелей КИЕОМП., ГДАННА., КАЮ и не опровергается представленными стороной истца договорами купли-продажи нежилых помещений и иных документов к ним, согласно которым нежилое помещение (цокольный этаж), возведенное застройщиком, не входит в предмет представленных стороной истца договоров, заключенных с инвесторами-физическими лицами, и использовалось застройщиком как собственником по его усмотрению.

Кроме того, в материалах регистрационного дела на нежилое помещение Н1 (цокольный этаж), расположенного в здании по адресу: /// содержится информация о спорном нежилом помещении как об отдельном самостоятельном объекте недвижимости, имеющем собственника, на который неоднократно в разные периоды были наложены запреты на совершение регистрационных действий, арест как на основании судебных актов в рамках рассмотрения судебных дел, так и постановлений судебных приставов-исполнителей в ходе исполнения судебных актов.

Таким образом, с момента возведения цокольного этажа, последний уже являлся самостоятельным объектом недвижимости, а с момента постройки всего здания помещения цокольного этажа уже имели функциональное назначение, не связанное с техническим обслуживанием дома, что исключало его из категории нежилой площади общего пользования.

То обстоятельство, что в цокольном этаже имеются инженерные коммуникации, не может свидетельствовать о том, что данное нежилое помещение, как таковое, не являлось самостоятельным объектом правоотношений и могло быть отнесено к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме в порядке ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка истцов на положения ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации является несостоятельной.

В силу ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке(далее – общее имущество в многоквартирном доме).

Состав общего имущества определен и в п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491.

Нежилые помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом жилом доме (помещения общего пользования), в том числе технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в свою очередь определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Ранее действовавшее законодательство также разграничивало понятие «помещение» и «общее имущество», что следовало из ст.1 Федерального закона «О товариществах собственниках жилья» от 15 июня 1996 года №72-ФЗ.

Так помещением признавалась единица комплекса недвижимого имущества(часть жилого помещения) выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.

Под общим имуществом понимались части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.

По смыслу приведенных выше правовых норм определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу жилого дома является не его местонахождение и не размещение в нем коммуникаций, а назначение помещений в целом как объекта, его эксплуатация исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме, а также проектная и фактическая цель его использования. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Технические подвалы, являющиеся общим имуществом собственников в жилом доме, представляют собой специально предназначенные для размещения и обслуживания коммуникаций конструктивные элементы здания, которые по своим техническим свойствам не могут быть использованы (вообще, либо без переоборудования) для других нужд. Технические подвалы не являются помещением, которое могло бы представлять собой самостоятельный объект гражданских прав.

То обстоятельство, что по техническому паспорту по состоянию на 28 июня 2006 года первоначально не были отображены секции в подвале (цокольном этаже), и он представлял собой одно целое помещение, само по себе не свидетельствует о том, что все площади цокольного этажа в настоящее время должны быть отнесены к общему имуществу, поскольку спорное нежилое помещение не являлось местом общего пользования еще когда находилось в собственности БМВ., поэтому истец не приобрел право собственности на долю в этом помещении в момент приобретения права собственности на свое жилое помещение.

Из системного толкования положений ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что подвалы (их части), в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома(признаны собственно «техническими подвалами») только при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть подвал используется для общих нужд. Основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома является его целевое назначение – исключительно для обслуживания более одного помещение в данном доме. Одно лишь наличие в спорных помещениях подвала инженерных сетей и иных коммуникаций само по себе не свидетельствует о целевом назначении самих помещений (как объектов вещных прав).

Закон не исключает возможности нахождения в многоквартирном жилом доме помещения, в том числе цокольный этаж, которое имеет специальное целевое назначение, не используется для общих нужд и не является общим имуществом. При этом инженерные сети, обслуживающие более одного домовладельца, сами по себе являются общим имуществом независимо от того, где они расположены.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в помещении цокольного этажа, расположенного в многоквартирном доме по адресу: ///, имеется инженерное оборудование, а именно: системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и электроснабжения, иное оборудование, обслуживающие более одного жилого помещения и мест общего пользования в многоквартирном доме. Эксплуатация данного инженерного оборудования без использования цокольного этажа невозможна. Между тем цокольный этаж не является только местом для размещения инженерного оборудования, так как в нем расположены помещения общественного назначения, данные помещения изолированы от жилых и имеют отдельные выходы.

Таким образом, цокольный этаж в целом используется как самостоятельное нежилое помещение для различных целей.

Так, <данные изъяты> ЖСК «Солнечный» ФИО6 в предыдущих судебных заседаниях пояснила, что на момент образования ЖСК «Солнечный» в 2010 году все собственники помещений знали, что нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) – это отдельный объект недвижимости. Данная информация не скрывалась и не скрывается.

Из пояснений <данные изъяты> ЖСК «Солнечный» ФИО6, материалов гражданского дела следует, что с 01 сентября 2012 года по настоящее время на нежилое помещение (цокольный этаж), площадью ... кв.м., открыт отдельный финансовый лицевой счет, по которому собственнику спорного нежилого помещения начисляются коммунальные платежи, что подтверждается п.4 седьмого вопроса протокола общего собрания членов ЖСК «Солнечный» от 07 июля 2013 года, финансовыми лицевыми счетами на спорное нежилое помещение, открытыми в разные периоды времени на ГЕА., ЗАО «Профессионал Банк», ФИО2

Спорное нежилое помещение (цокольный этаж) постоянно сдавалось и сдается в аренду, что подтверждается показаниями свидетелей ГДАННАКАЮ договорами аренды от 01 октября 2014 года сроком по 31 января 2016 года включительно, от 01 февраля 2016 года сроком по 31 декабря 2016 года включительно, заключенными ЖСК «Солнечный»; а также договором аренды от 01 июня 2017 года, заключенным настоящим собственником ФИО2; квитанциями к приходным кассовым ордерам о внесении арендной платы.

При этом свидетель КАЮ показал, что в период с февраля 2012 года по май 2017 года постоянно арендовал нежилое помещение цокольного этажа в жилом доме по адресу: ///, у ЖСК «Солнечный», сначала как физическое лицо, а затем как юридическое. Это отдельное нежилое помещение, которое имеет отдельный вход. Сначала арендовал часть цокольного этажа, а затем весь цокольный этаж, где самостоятельно производил ремонт, оплачивал коммунальные платежи. При заключении договора аренды в 2012 году председатель ЖСК «Солнечный» сообщил, что они не являются собственником данного нежилого помещения. В мае 2017 году свидетеля поставили в известность, что собственник сменился, поэтому договор аренды был перезаключен.

При таких обстоятельствах то, что в цокольном этаже расположены инженерные коммуникации, само по себе не может служить основанием для удовлетворения заявленных истцом требований и отнесения цокольного этажа к общему имуществу собственников квартир.

Доказательств, свидетельствующих о том, что цокольный этаж с находящимся в нем инженерным оборудованием и коммуникациями изначально предназначен был для обслуживания помещений, находящихся над ним, а также, что сам цокольный этаж (а не находящееся в нем оборудование) когда-либо использовался только для общих нужд жильцов дома, стороной истца, вопреки требованиям ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Напротив, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что с момента строительства, фактического ввода здания в эксплуатацию, вынесения судебных актов, касающихся технических характеристик всего здания и перевода здания в многоквартирный жилой дом, и до передачи инвесторам-физическим лицам приобретенных ими помещений в незавершенном строительством здании спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ///, спорное нежилое помещение уже было выделено в качестве самостоятельного объекта. Имеющееся в цокольном этаже оборудование изначально устанавливалось с учетом использования помещения цокольного этажа в иных целях, поскольку сам цокольный этаж имеет сложную конфигурацию и отдельный вход, в нем расположено несколько отдельных помещений и фактически постоянно сдается в аренду, а коммуникационные системы размещены по периметру помещения, что позволяет объемом цокольного этажа пользоваться для иных целей.

Из материалов дела усматривается, что спорное помещение цокольного этажа на протяжении длительного времени, в том числе и ЖСК «Солнечный», использовалось по разному и не имело только техническое предназначение, поскольку спорное имущество было выделено в натуре, имеет титульного собственника, который вправе им распоряжаться, а изначально в данном виде принадлежало БМВ в силу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, использовавшегося это нежилое помещение по своему усмотрению. То есть цокольный этаж всегда имел специальное назначение.

Данный объект недвижимости в дальнейшем передавался в собственность иным лицам в соответствии с процедурой, установленной законодательством, как обособленный. Ссылка истца на принадлежность трубопроводов отопления, холодного, горячего водоснабжения, канализации к санитарно-техническим системам жилого дома ///, как на доказательство в подтверждение целевого назначения цокольного этажа, не может быть принята судом во внимание.

В спорном помещении хотя и находятся инженерные сети и коммуникации, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, однако, основное назначение указанного спорного нежилого помещения (цокольного этажа) не состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть использование спорного нежилого помещения для общих нужд.

Оборудование, предназначенное для обслуживания дома, может находиться внутри обособленных помещений (жилых и нежилых), принадлежащих конкретным домовладельцам. Один лишь факт нахождения общего оборудования, коммуникаций в помещении не является достаточным для признания такого помещения общим имуществом и сам по себе права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на цокольный этаж не порождает.

Так, стояки системы горячего и холодного водоснабжения проходят, в том числе и в жилых квартирах, но это не означает, что квартиры включаются в состав общего имущества.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению и положения ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации относительно распоряжения имущества, находящегося в общей долевой собственности, к данным правоотношениям не подлежат применению, поскольку по своей правовой природе спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу, а цокольный этаж в целом не может быть признан техническим подвалом в силу того, что в нем существуют специальные помещения.

Право собственности ответчика ФИО2 на спорное имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, не оспорено и не может быть прекращено. У истца отсутствует право, подлежащее защите путем предъявления рассматриваемых в рамках настоящего дела исковых требований.

Принадлежность указанного выше нежилого помещения на праве собственности ответчику ФИО2 исключает его отнесение к общему имуществу собственников жилых помещений дома, так как одни и те же объекты недвижимости не могут принадлежать определенному собственнику и одновременно находиться в режиме общей собственности иных лиц. Поскольку спорный объект недвижимости создан не на средства истцов, и его назначение не связано исключительно с обслуживанием дома в связи с тем, что этот объект обладает самостоятельными полезными свойствами, право собственности ответчика на спорный объект недвижимости не влечет нарушения субъективных прав истца.

При этом право собственности ответчика не нарушает прав истца и на доступ к инженерному оборудованию, так как не исключает обязанность ответчика, установленную Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года №354, при необходимости предоставлять доступ в занимаемое помещение для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное с исполнителем время для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время. Истец не лишен возможности в случае отказа ответчика обеспечить доступ к инженерному оборудованию разрешить спор в судебном порядке.

Наряду с этим в соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда нет оснований не согласиться с доводами представителей ответчика о пропуске истцом ФИО1 срока исковой давности по данным правоотношениям о признании права собственности ответчика на нежилое помещение – цокольный этаж, расположенный в многоквартирном жилом доме по ///, отсутствующим, признании за истцом права долевой собственности на спорное нежилое помещение по указанному адресу.

В силу статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствие с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из дела видно, что представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Признавая право собственности ФИО2 отсутствующим, требования истца направлены на оспаривание права собственности.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Алтайского края от 07 мая 2009 года признано право собственности ООО «Тамерлан» на нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) в здании спортивно-оздоровительного комплекса с крышной газовой котельной (Литер АА1), расположенном по адресу: ///

Согласно Уставу, утвержденному решением общего собрания учредителей от 11 января 2010 года, ЖСК «Солнечный» создан, в том числе для управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

<данные изъяты> ЖСК «Солнечный» ФИО6 в судебном заседании пояснила, что на момент образования ЖСК «Солнечный» в 2010 году все собственники помещений знали, что нежилое помещение Н1 (цокольный этаж) – это отдельный объект недвижимости. Эта информация не скрывалась и не скрывается. ФИО1 при покупке квартиры ничто не мешало узнать об этом.

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 14 июня 2012 года, вступившим в законную силу 20 июля 2012 года, спорное помещение Н1 (цокольный этаж) выделено как нежилое и самостоятельный объект недвижимости, о чем было известно истцам по указанному гражданскому делу, в том числе истцу БМА. – собственнику квартиры ... по ///, которую впоследствии по договору купли-продажи от 14 октября 2013 года приобрел ФИО1

Истец является членом ЖСК «Солнечный», которым 01 сентября 2012 года на собственника спорного нежилого помещения (цокольный этаж) открыт отдельный финансовый лицевой счет.

Срок исковой давности следует исчислять с момента, когда истцу стало известно о том, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества в целях гражданского оборота.

Из материалов гражданского дела усматривается, что истец приобрел право собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по указанному адресу на основании договора купли-продажи от 14 октября 2013 года. Право собственности на квартиру зарегистрировано 21 октября 2013 года.

Таким образом, истец должен был знать с указанного времени о наличии иного собственника, владеющего спорным нежилым помещением, поскольку судом установлено, что спорным нежилым помещением на протяжении длительного времени открыто владеют различные физические и юридические лица, о чем иные собственники жилого дома должны были знать, а также о таком владении, использовании помещений, расположенных в жилом доме. В пользование собственников жилых помещений, а также ЖСК «Солнечный» спорное нежилое помещение никогда не поступало. При приобретении недвижимости истец имел возможность выяснить наличие прав на цокольный этаж иных лиц и в зависимости от этого принять решение о приобретении имущества. Более того, исходя из содержания искового заявления, ФИО1 доподлинно было известно о правовом статусе спорного имущества, в связи с чем истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием о признании права собственности ответчика отсутствующим.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным срок исковой давности для истца ФИО1 исчислять с 21 октября 2013 года, поскольку даже с этой даты срок исковой давности для обращения в суд истцом пропущен, так как с настоящим иском о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, признании права собственности он обратился в суд посредством почтовой связи только 21 июля 2017 года, то есть спустя более трех лет.

Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, признании права собственности – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2017 года.

Судья И.Г.Михалева