Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, и по встречным требованиям ФИО2 и ФИО1 к Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд с указанным иском, просило взыскать в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 640373,39 руб., пени за просрочку внесения платежей за период с <дата> по <дата> в размере 30257,07 руб., с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 640373,39 руб., пени за просрочку внесения платежей за период с <дата> по <дата> в размере 30044,04 руб..

Свои требования мотивировали тем, что между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО "..." заключен Договор аренды земельного участка № от <дата>. В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от <дата>№, с <дата> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы. Согласно Договору, арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена с кадастровым номером ... находящийся по адресу: <адрес> для строительства делового центра. Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от <дата>. Договор заключен сроком на три года, впоследствии, в силу ст. 621 п. 2 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п.3.1 договора размер арендной платы ежеквартально составляет 122522,41 руб.. В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет. Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы устанавливает на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, в соответствии с изменениями в законодательстве. Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. На основании договора о передаче прав и обязанностей от <дата>, арендаторами земельного участка стали ФИО1 и ФИО2. <дата> к договору заключено дополнительное соглашение, которым изменены наименование арендодателя и арендаторов, реквизиты для оплаты и реквизиты сторон. В соответствии с уведомлениями Управления от <дата>, направленными в адрес арендаторов, размер ежеквартальной арендной платы на 2019 год, начиная с <дата>, составляет 178300 руб.. В соответствии с уведомлениями Управления от <дата>, направленными в адрес арендаторов, размер ежеквартальной арендной платы на 2020 год составляет 185432 руб.. В настоящее время Арендаторами недобросовестно выполняются условия договора, в связи с чем, образовалась задолженность за период с <дата> по <дата> в размере 640373,39 руб. у ФИО1 и у ФИО2 в размере 640373,39 руб., пени за просрочку внесения платежей период с <дата> по <дата> у ФИО1 в размере 30257,07 руб., у ФИО2 в размере 30044,04 руб.. Общая сумма задолженности по договору и пени составляет 1341047,89 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО1 и ФИО2 заявили встречные требования к УИЗО администрации города Костромы о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по Договору №.4 от <дата>: ФИО1 в размере 180721,37 руб., ФИО2 в размере 179788 руб. Свои требования истцы по встречным требованиям мотивируют следующим. В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного Постановлением Администрации Костромской области от <дата>№ ( в ред. постановлений № от <дата>, №-а от <дата>, №-а от <дата>, №-а от <дата> (ред. <дата>), №-а от <дата>, №-а от <дата>), размер арендной платы за земельные участки, не находящиеся в федеральной собственности, может определяться одним из двух способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельного участка; 2) по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На основании пункта 3.1. заключенного Договора аренды, размер арендной платы определялся изначально и продолжает определяться по настоящее время первым способом, а именно, исходя из кадастровой стоимости участка. Изменения в части способа определения размера арендной платы в Договор аренды не вносились. Арендная плата за весь срок действия Договора ФИО1 и ФИО2 уплачена в полном объеме в соответствии с установленным пунктом 3.1. Договора и действующими нормативными актами размером арендной платы.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречным требованиям) Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы на основании доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям. Встречные требования ответчиков не признал, пояснил следующее Управление считает позицию ответчиков несостоятельной, как основанной на неверном применении и толковании законодательства Костромской области и условий Договора, в связи с чем приводимые ответчиками расчеты являются неверными, в силу следующего. В соответствии с пунктом 3.3 Договора, размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться Арендодателем и одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области; заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера с расчетом направляется Арендатору Арендодателем заказным письмом с уведомлением, либо вручается Арендатору или его полномочному представителю под роспись. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения Арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре. По смыслу данного пункта и в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендная плата является регулируемой ценой, то есть ценой, которая изменяется па основании нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными государственными органами.

Ответчики (истцы по встречным требования) ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, направили в суд своего представителя с доверенностью адвоката Гутника О.А.

Представитель ответчиков (истцов по встречным требованиям) – адвокат Гутник О.А. требования истца не признал, встречные требования ответчиков поддержал по основаниям, указанным во встречных исковых заявлениях, просил удовлетворить.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным.

В соответствие со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО "..." заключен Договор аренды земельного участка № от <дата>.

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от <дата>№, с <дата> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Согласно Договору, арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером № площадью ... кв.м., находящийся по адресу: <адрес> для строительства делового центра. Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от <дата>. Договор заключен сроком на три года, зарегистрирован органом регистрации прав, и впоследствии, в силу ст. 621 п. 2 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3.1 договора, размер арендной платы ежеквартально составляет 122522,41 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом путем перечисления денежных средств на соответствующий расчетный счет.

Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы устанавливает на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, в соответствии с изменениями в законодательстве.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от <дата>, арендаторами земельного участка стали ФИО1 и ФИО2.

<дата> к договору заключено дополнительное соглашение, которым изменены наименование арендодателя и арендаторов, реквизиты для оплаты и реквизиты сторон.

В соответствии с уведомлениями Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата>, направленными в адрес арендаторов, размер ежеквартальной арендной платы на ... год, начиная с <дата>, составляет 178300 руб.

В соответствии с уведомлениями Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от <дата>, направленными в адрес ФИО1 и ФИО2, размер ежеквартальной арендной платы на ... год составляет 185432 руб.

В настоящее время Арендаторами недобросовестно выполняются условия договора, в связи с чем, образовалась задолженность за период с <дата> по <дата> в размере 640373,39 руб. (у каждого арендатора).

В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований к ответчикам в части взыскания задолженности по основному долгу в связи с оплатой суммы основного долга ответчиками. Отказ принят судом.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора, размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться Арендодателем и одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области; заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера с расчетом направляется Арендатору Арендодателем заказным письмом с уведомлением, либо вручается Арендатору или его полномочному представителю под роспись. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения Арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре. По смыслу данного пункта и в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендная плата является регулируемой ценой, то есть ценой, которая изменяется па основании нормативных правовых актов, принимаемых уполномоченными государственными органами.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Администрации Костромской области от <дата>№-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок № утверждены правила определения размера арендной платы за использование земельных участков, на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Администрации Костромской области от <дата>№-а в Порядок №-а внесены изменения, вступившие в силу с <дата>, в соответствии с которыми размер арендной платы впредь подлежит определению одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации;

3) по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Случаи, когда арендная плата с <дата> подлежит определению на основании кадастровой стоимости, определены пунктами 3, 4, 6, 7, 8. При этом, в соответствии с пунктами 4, 6, 7 Порядка №-а, размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога, ставка которого определяется в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, а в соответствии с пунктом 8 Порядка №-а размер арендной платы напрямую устанавливается в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка.

Пункт 5 Порядка №-а устанавливает случаи, когда арендная плата определяется на основании ставок арендной платы или в соответствии с методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (подпункт 2 пункта 2 Порядка №-а).

Согласно пункту 1.1 Договора, земельный участок был предоставлен в аренду ответчикам в целях строительства делового центра.

Таким образом, суд полагает верным довод истца о том, что исходя из цели предоставления (назначения участка) и вида разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы подлежит определению исключительно в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 и пунктом 9 Порядка №-а, то есть, по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в силу положении пунктов 2, 3 Постановления Администрации Костромской области от <дата>. № (переходные положения к Порядку №-а), установить, что арендная плата по заключенным до <дата> договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от <дата>№-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (в редакции настоящего постановления):

1) в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с <дата> по <дата>, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

2) в случаях определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков в период с <дата> до <дата>. но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с учетом произведения следующих коэффициентов индексации за период, начиная со второго года применения результатов определения кадастровой стоимости: за 2014 год в размере 1,06: за 2015 год в размере 1,06; за 2016 год в размере 1,072: за 2017 год в размере 1,06.

Установлено, что до перерасчета, арендной платы в соответствии с положениями пункта 2 настоящего постановления арендная плата по заключенным до <дата> договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, определяется в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области, от <дата>№-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области.» (в редакции, действующей до <дата>).

Исходя из указанных норм следует, что арендная плата по Договору подлежит перерасчету с учетом новой редакции Порядка №-а, но в срок до <дата>. Истцом (ответчиком по встречным требования) был произведен перерасчет арендной платы по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы па основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от <дата>№, изготовленного в соответствии с муниципальным контрактом, заключенным между Управлением и обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки».

Так, в соответствии с уведомлением истца (ответчика по встречным требованиям) от <дата>№исх- № и №пс.ч-№, направленными в адрес Арендаторов, размер ежеквартальной арендной платы на ... год (начиная с <дата> - дата составления отчета об оценке) составляет: 178200 руб.

В соответствии с уведомлением истца (ответчика по встречным требованиям) от <дата>№исх-1705/20 и №исх-1706/20, направленными в адрес Арендаторов, размер ежеквартальной арендной платы на ... год составляет: 185432 руб.

Указанное и изменение размера арендной платы произошло в связи с изменениями законодательства Костромской области, а именно изменениями Порядка №-а, что, вопреки суждению истцов по встречным требованиям, соответствует пункту 3.3 Договора.

Согласно абзацу четвертому пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по котором определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п. ) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном па соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, изменение арендной платы не ставится в зависимость от желания или нежелания арендодателя изменять арендную плату, поскольку регулируется исключительно в соответствии с действующим законодательством и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 30.7 ЗК РФ).

Согласно пункту 3.4 Договора, но требования Арендатора Арендодатель обязан в течение 1 (одного) месяца предоставить письменный расчет арендной платы. В случае, если Арендатор не обратился с требованием о предоставлении письменного расчета, считается, что Арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату.

Доказательств того, что Арендаторы ранее обращались к истцу (ответчику по встречным требованиям) с заявлением о предоставлении актуального размера арендной платы, ответчиками не представлено. Со стороны же истца Арендаторам направлялись уведомления об изменении размера арендной платы, отправления обозревались в судебном заседании. Неполучение данных уведомлений Арендаторами по причинам, не зависящим от истца (ответчика по встречным требованиям), не освобождает ответчиков от необходимости уплатить арендную плату в новом размере.

При таких обстоятельствах, утверждение ответчиков (истцов по встречным требованиям) о том, что арендная плата ими внесена в полном объеме и даже с переплатой, является несостоятельным, соответственно, в удовлетворении встречных требований надлежит отказать.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 5.3 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд полагает, что заявленные истцом требования законны и обоснованны, в силу чего подлежат удовлетворению. Судом рассмотрен вопрос о возможности применения положений ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки. С учетом конкретных обстоятельств дела, соотношения суммы задолженности и начисленной неустойки, длительности неисполнения обязательств, специфики конкретных правоотношений, явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, как основания для снижения неустойки, по мнению суда не имеется.

Арифметический расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, ответчиками данный расчет не оспорен.

Сумма процентов, подлежащая взысканию с ФИО1, составляет 30257,07 руб., подлежащая взысканию с ФИО2 составляет 30044,04 руб.

При указанных обстоятельствах, требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о взыскании с ФИО1 пени по задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных требований надлежит отказать.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома подлежит взысканию госпошлина с ФИО1 в размере 1108 руб., с ФИО2 в размере 1101 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы пени за просрочку внесения платежей по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 30257,07 руб..

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома государственную пошлину в размере 1108 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы пени за просрочку внесения платежей по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 30044,04 руб..

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Кострома государственную пошлину в размере 1101 руб.

В удовлетворении встречных требований ФИО2 и ФИО1 к Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, путем подачи апелляционной жалобы в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья

Мотивированный текст решения изготовлен 27.08.2021