Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по искуФИО1 к Администрации МР «Жуковский район» о расторжении договора аренды, понуждении заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 обратился в суд с иском о расторжении договора аренды, понуждении заключить договор аренды земельного участка, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом МО «Жуковский район» и ФИО3, на основании протокола аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: , на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей на земельный участок, по которому все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ переданы ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке, переданном ему в аренду, в настоящее время на этом же участке он возвел баню. ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды истек, а поскольку ни он, ни Администрация не прекратили арендные отношения, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В сентябре 2009 года из отдела по управлению имуществом Администрации МР «Жуковский район» им получено письмо с приложением дополнительного соглашения к договору, которое фактически является новым договором аренды, поскольку арендная плата по договору была изменена с 7100 рублей до 11319 рублей, были изменены сроки уплаты арендной платы, реквизиты, исключен пункт о приобретении участка на аукционе. Расчет арендной платы и нормы права на основании которых она рассчитана отсутствовал. В середине ноября 2009 года в ответ на его письмо о разъяснении оснований для повышения арендной платы, из Администрации поступил очередной расчет без ссылок на нормы прав. Подписывать дополнительное соглашение он отказался, продолжает вносить арендную плату в сумме 7100 рублей в год. ДД.ММ.ГГГГ ему прислали уведомление об одностороннем повышении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ до 13782 руб. в год. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику письмо, в котором указал, что не согласен с повышением арендной платы и предложил заключить с ним новый договор аренды на общих условиях. Ответчик сообщил ему о желании сохранить прежний договор и указал, что о желании заключить новый договор он должен уведомить его за 2 месяца до окончания его действия. ДД.ММ.ГГГГ он вновь обратился к ответчику с письмом, в котором предложил считать его письмо от 20.06.2011 года офертой и просил рассчитать арендную плату в соответствии с Законом Калужской области №402-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков» от 06.02.2008 года. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ему письмо в котором, указывая, что заключенный договор аренды является действующим, предлагал подписать направленное ему дополнительное соглашение.ДД.ММ.ГГГГ он вновь обратился к ответчику с письмом о заключении с ним нового договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ получил ответ, из которого следовало, что ответчик настаивает на сохранении прежних условий договора, ему отказано в прекращении указанного договора и заключении нового договора. Ссылаясь на ст. 271 ГК РФ, п.1 ст.621. п.1 ГК РФ, ст. 2322 п.3 ЗК РФ просит обязать ответчика расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика заключить с ним новый договор аренды, на земельный участок №, в д. Воробьи Жуковского района Калужской области на общих основаниях в соответствии с требованиями закона Калужской области №402-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков» от 06.02.2008 года, сроком на 6 лет.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что просит расторгнуть действующий договор аренды земельного участка, так как его не устраивает, что в договоре не определен срок аренды земельного участка, не устраивает размер арендной платы и то, что в договоре не указан порядок расчета арендной платы. Кроме того, указывает, что договор подлежит расторжению, так как ответчиком нарушены существенные условия договора (изменен размер арендной платы, начисляются пени) и исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для него такой ущерб, что он в значительной мере лишился бы того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации МР «Жуковский район» по доверенности ФИО2 исковые требовании не признал, суду пояснил, что возражает против расторжения договора аренды земельного участка, так как договор аренды заключен на неопределенный срок. О его расторжении истец должен был предупредить их за 3 месяца, указанный срок предупреждения в настоящее время не истек. О желании истца расторгнуть договор им стало известно из искового заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ. В письмах, на которые ссылается истец, требований о расторжении действующего договора не содержалось. Истец настаивал на заключении нового договора, чего нельзя было сделать, пока не будет расторгнут действующий договор. Кроме того, Администрация возражает против расторжения действующего договора, так как истец не надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору в части выплаты арендной платы, отказывается подписать дополнительное соглашение к договору, хотя по условиям договора обязан то сделать. Арендная плата по договору не изменилась, она была рассчитана с учетом уровня инфляции. Возможность изменения арендной платы один раз в год предусмотрена п.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ. Просит в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав документы, имеющиеся в деле, суд считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом МО «Жуковский район» и ФИО3 на основании протокола аукциона от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: , на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы согласно п.2.1 договора установлен согласно протоколу аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и может изменяться не чаще одного раза в год. В соответствии с п. 2.2. размер арендной платы составляет 7100 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей на земельный участок, по которому все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ переданы истцу.

После истечения срока аренды - ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком, возражений против этого со стороны арендодателя не поступило, в связи с чем, на основании ст.621 ч.2 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылки истца на существенные нарушения ответчиком условий договора, предусмотренные ст. 451 ГК РФ, выразившиеся в изменении арендной платы и начислении ему пени, что является основанием для расторжения договора, суд считает несостоятельными.

В соответствии со ст.451 ГК РФ, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно условий, перечисленных в ч.2 ст.451 ГК РФ. Доказательств наличия условий, перечисленных в указной статье, истцом суду не представлено. Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ п.2.1 предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Изменение размера арендной платы с учетом уровня инфляции не противоречит закону, поскольку инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны прогнозировать экономическую ситуацию, поскольку не исключается вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Ст. 620 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора:

1) если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

2) если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора;

3) если арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендодателя;

4) если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.

Стороны также вправе определить в договоре собственные основания для его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (абз. 6 ст. 619, абз. 6 ст. 620 ГК РФ).

Однако действующим договором аренды такие основания не установлены.

В таком случае стороны смогут расторгнуть договор в судебном порядке только при его существенном нарушении другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если такое нарушение не указано в ст. ст. 619, 620 ГК РФ, добросовестная сторона будет вправе обратиться в суд с требованием о расторжении, только при условии что докажет существенность нарушения.

Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений договора ответчиком. Основания для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Требуя расторжения договора аренды, истец не ссылается на основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ, а фактическиотказывается от договора аренды, указывая, что не согласен с условиями договора, так как его не устраивает, что в договоре не определен срок аренды земельного участка, не устраивает размер арендной платы и то, что в договоре не указан порядок расчета арендной платы.

Согласно ст.610 ч.2 ГПК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

С требованиями о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, а фактически отказе от него, истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, подав исковое заявление в суд. Подачу искового заявления с указанным требованием следует рассматривать как предупреждение об отказе от договора. Трехмесячный срок предупреждения об отказе от договора истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылки истца на то, что он неоднократно в 2009-2011 годах направлял в адрес ответчика письма, в которых просил заключить с ним новый договор аренды, что, по его мнению, является основанием для расторжения заключенного договора, суд считает несостоятельными. Из переписки истца с ответчиком за указанный период следует, что требований о расторжении действующего договора или об отказе от него истец не заявлял.

Поскольку на момент рассмотрения дела трехмесячный срок предупреждения об отказе от договора аренды не истек, требования истца о расторжении договора (отказе от него) удовлетворению не подлежат.

Исковые требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с ним новый договор аренды на земельный участок на общих основаниях в соответствии с требованиями закона Калужской области №402-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков» от 06.02.2008 года, сроком на 6 лет, вытекают из требований о расторжении договора аренды, в удовлетворении которых истцу отказано и не могут быть удовлетворены, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является действующим и заключение нового договора аренды на один и тот же земельный участок при заключенном и не расторгнутом договоре аренды противоречит закону.

После истечения срока предупреждения об отказе от договора, истец вправе приобрести земельный участок в аренду без торгов.

В соответствии со ст. 3 п.21 Федерального закона РФ от 25.10.2001 года №137-ФЗ (в ред. от 12.12.2011 года) «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Порядок приобретения земельного участка в аренду без торгов предусмотрен ст.36 ЗК РФ. Истец с заявлением к ответчику о заключении договора аренды земельного участка в указанном порядке не обращался.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в иске к Администрации МР «Жуковский район» о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и понуждении заключить договор аренды земельного участка на общих условиях, сроком на 6 лет - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Жуковский районный суд в течение 1 месяца.

Судья Сизова О.В.