Гражданский кодекс часть 1

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Колмыковой Н.Е., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о возмещении материального ущерба, причинённого повреждением имущества,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГ. между ним и ФИО2 был заключён договор № аренды помещений, согласно которому, он, как собственник помещений, передал ей на срок до ДД.ММ.ГГ. часть нежилых помещений, расположенных на 2-ом этаже двухэтажного здания по <.........>, общей площадью 100 кв.м., из которых: 50 кв.м. – под фотостудию и 50 кв.м. - под размещение склада по хранению товаров. Согласно акту приёма-передачи № от ДД.ММ.ГГ., помещения были переданы в надлежащем состоянии и были приняты ответчиком без замечаний, что было зафиксировано на фотоснимках.

ДД.ММ.ГГ. он узнал, что ответчица произвела демонтаж деревянных, декоративных, облицовочных материалов, в результате чего, на полу и стенах арендуемого помещения остались повреждения в виде следов крепления и следов краски. По данному поводу он ДД.ММ.ГГ. обратился в полицию с заявлением о порче имущества, однако в возбуждении уголовного дела ему было отказано, в связи с тем, что были усмотрены гражданско-правовые отношения, вытекающие из вышеуказанного договора, подлежащие рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Пунктом 4.7 вышеуказанного договора предусмотрено, что если состояние возвращаемых площадей хуже изначального, то арендатор обязуется произвести необходимый ремонт до передачи, либо оплатить его стоимость по согласованной смете. В противном случае арендатор возмещает арендодателю причинённый ущерб в соответствии с действующим законодательством и договором аренды.

Урегулировать возникший спор в досудебном порядке не удалось, т.к. ответчик заявила о том, что в состав бизнеса «Фотостудия», который она приобрела у бывшей владелицы и арендатора вышеуказанных помещений М, вошла и отделка помещений.

Согласно отчёту ООО «Результат» №, для восстановления первоначального состояния помещения необходимо произвести демонтаж плитки ПВХ на полу и наклеивание новой плитки на пол, а также обшивку стен ДВП, окрашивание стен на 2 раза масляной краской с приобретением соответствующих материалов, для чего, в общем, потребуется сумма <.........> рублей.

С учетом вышеизложенного, истец просил суд взыскать с ответчицы в свою пользу причинённый ему ущерб в размере <.........> рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере <.........> рублей, а всего просил взыскать <.........> рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО3 в полном объёме поддержали доводы и требования, изложенные в иске, при этом дополнительно пояснила суду, что на момент передачи помещения ответчице стены были обшиты декоративными деревянными облицовочными панелями, а на полу был уложен декоративный деревянный настил из досок. Эта отделка была произведена с согласия арендодателя ещё самым первым арендатором помещений - ФИО5, с которой был заключён аналогичный договор аренды в июле <.........> года. Никаких требований по возмещению стоимости этой отделки при возврате помещений после аренды ФИО5 истцу не предъявляла. Истец не был поставлен в известность ни ФИО5, ни ФИО6 (после брака – ФИО7), о том, что они продают элементы отделки на стенах и на полу, произведённые в его помещении, в составе своего бизнеса под названием «фотостудия». Ответчица ФИО2 также не поставила истца в известность, что эти элементы отделки были куплены ею у предыдущего арендатора ФИО6 (ФИО7) по договору купли-продажи бизнеса, никаких оговорок об этом ни в договоре аренды, ни в акте приёма-передаче помещений ФИО2 не делала.

Отчётом об оценке, выполненным ООО «Результат» ДД.ММ.ГГ., подтверждается, что декоративные панели крепились на стены металлическими гвоздями и после их демонтажа остались следы. Ответчица ФИО2 получила помещение от истца в отремонтированном виде, без каких-либо повреждений, а возвратила его со следами повреждений, что нашло своё отражение в акте осмотра специалиста ООО «Результат», которая дала в суде пояснения, что на полу были следы краски, в связи с чем, для приведения пола в первоначальное состояние требуется полная замена напольного покрытия из плиток ПВХ и поэтому даже неважно, били ли на полу отверстия после демонтажа досок, или нет, т.к. из-за следов краски напольное покрытие всё равно нуждалось в полной замене.

При заключении договора аренды ответчица не делала в нём соответствующие отметки, что помещение будет возвращаться ею в изменённом состоянии, а не в том, в котором оно ей было передано. О наличии договорённостей по демонтажу интерьера истец в известность ни одним из арендаторов, в том числе ответчицей, не ставился.

Представитель просила суд учесть, что по условиям договора аренды, арендатор обязан возвратить помещение в состоянии, не в худшем, чем при его приёме. Этот пункт оставался неизменным во всех договорах аренды со всеми арендаторами, в том числе и с ответчицей. То, что будут произведены улучшения и потом они будут демонтированы, договорами аренды не предусматривалось. В разделе 6 договора аренды, заключённого с ответчицей, указано, что все произведённые неотделимые улучшения, являются собственностью арендодателя, т.е. истца, а все отделимые улучшения - собственностью арендатора. Также в этом разделе указано, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт площадей, производится арендатором с письменного разрешения арендодателя, их стоимость может быть частично возмещена арендатору за счет арендной платы до окончания срока аренды; по окончании действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается. При передаче ответчице помещений в аренду следов краски на полу не наблюдалось. Все арендаторы заключали с истцом договоры и принимали помещение в том виде, в котором они принимали, никаких разногласий между предыдущими арендаторами и арендодателем не было. По мнению представителя, к настоящему спору не имеет отношения то, какие были договорённости между арендаторами, т.к. они заключали между собой договоры купли-продажи и составляли акты приёма-передачи находящегося в помещении арендодателя товара без его ведома и подписи.

Таким образом, по мнению представителя истца, текст договора аренды, заключённого с ответчицей, не предполагает возможность демонтажа декоративных облицовочных панелей со стен и декоративного деревянного напольного настила из досок, т.к. эта отделка стен и пола относится к капитальному ремонту, а значит, относится к неотделимым улучшениям помещения, которые принадлежат арендодателю, т.е. истцу.

В связи с изложенным, представитель истца просила суд удовлетворить заявленные истцом исковые требования в полном объёме.

В судебном заседании истец дополнил пояснения своего представителя ФИО3 и пояснил, что первый арендатор <.........>, организовавшая в его помещении фотостудию, смонтировала декоративное напольное покрытие из досок на шурупы, т.е. прикручивала его к тому полу, который был изначально отделан им (истцом) напольными плитами ПВХ. <.........> обещала ему оставить пол с этим декоративным дощатым настилом, когда будет сдавать ему помещение после аренды, а о том, что она будет продавать этот декоративный дощатый настил вместе со своим фотобизнесом и другим имуществом, она его в известность не ставила. А он ставил <.........> в известность, что если она будет делать демонтаж напольного дощатого покрытия и от этого будут на изначальном напольном покрытии отверстия, то она будет приводить пол в порядок, на что та ответила согласием. Однако в итоге получилось так, что ответчица демонтировала этот декоративный дощатый настил, и после этого стали видны отверстия от шурупов и следы краски, которая, скорее всего, попала на пол тогда, когда первый арендатор <.........> красила смонтированный дощатый напольный настил в белый и коричневый цвет, а также потолок в белый матовый цвет, объясняя необходимость этого тем, что во время фотосессий потолок должен быть матовым, чтобы не давать отблески на фото. На тот момент он не заметил краску на напольных плитах ПВХ, т.к. <.........> сразу застелила весь пол декоративными досками, при этом пообещала ему оставить этот красивый пол, когда будет съезжать. Ответчица ФИО2 предлагала ему выкупить декорации, заявляя, что только шторы стоят <.........> рублей. В ответ на это он предложил ей оставить декорации взамен на то, чтобы она продолжала работать и не платила арендную плату, пока не найдётся новый арендатор, а истица без всякого предупреждения начала демонтаж как настенных декоративных панелей так и декоративного напольного покрытия из досок. Также истец пояснил, что не обратил внимания на то, что во время осмотра помещения специалист ООО «Результат» указала в акте осмотра только на следы краски на полу и не отразила, что в полу ещё имелись отверстия от шурупов. Утверждает, что отверстия имеются на полу до сих пор. Он был согласен с определенной оценщиком суммой ущерба, поэтому не стал вникать, отражены ли в акте осмотра отверстия в полу, которые, на его взгляд, видны на представленных в материалы дела фотографиях. Считает, что декоративные панели, смонтированные на стенах и декоративные доски, смонтированные на полу, являются неотделимыми улучшениями помещения, поскольку после их демонтажа на стенах и в полу образовались отверстия. Просит суд учесть, что когда он спросил ответчицу, зачем ей демонтированная со стен фанера, она ответила ему, что будет её жечь, и тогда он понял, что ответчица просто пошла на принцип.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО2 – ФИО8 (по устному ходатайству) не согласился с доводами и требованиями истца и его представителя и в обоснование своих возражений суду пояснил, что произведённые <.........> улучшения на стенах и на полу были отделимыми, т.к. их демонтаж не причинил ущерб арендованному имуществу. Данные улучшения были проданы самым первым арендатором <.........> следующему арендатору <.........>, которая потом стала <.........>, по договору купли-продажи, и были поименованы в подписанном ими акте приёма-передачи имущества <.........>, находящегося в помещении истца. В свою очередь <.........> потом продала эти улучшения вместе с фотобизнесом за <.........> рублей ответчице ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., который был заключён ещё до заключения договора аренды помещения с истцом. Истец знал об этом на протяжении всего времени сдачи помещения в аренду указанным лицам. Истцом не было составлено акта приёма-передачи помещения, где бы он мог указать, каким-образом спорные улучшения относятся к помещению и как закреплены, а также какое было первоначальное состояние у помещения, однако им этого сделано не было, в связи с чем, ответчица физически не могла знать о первоначальном виде помещения при заключении договора аренды с истцом. После того, как истец отказался выкупать спорные улучшения, ответчица без ущерба для помещения демонтировала декоративные деревянные доски с пола и декоративную фанеру со стен и забрала их с собой, будучи убеждённой, что она является собственником этого имущества на основании договора купли-продажи с <.........>, в котором это имущество было поименовано. Представитель обращал внимание суда на то, что довод истца о том, что после демонтажа декоративных досок с пола, по вине ответчицы на полу остались следы креплений досок в виде отверстий, ничем не подтверждены: ни материалами дела, ни показаниями допрошенного в судебном заседании специалиста ООО «Результат», которая по заказу истца составляла акт осмотра помещения, на основании которого потом делался отчёт об оценке ущерба. Как пояснила в суде специалист, во время осмотра помещения истца она не увидела на полу каких-либо следов от крепления досок, на полу имелись только следы краски, из чего следует вывод, что ответчица демонтировала напольные декоративные доски без повреждений первоначального ремонта, выполненного на полу истцом, что говорит о том, что это улучшение было отделимым и принадлежало арендатору, т.е. ответчице. А что касается следов краски на изначальном напольном покрытии из плиток ПВХ, выполненном ещё истцом, так это произошло в результате действий самого первого арендатора <.........>, которая, как пояснил сам истец, производила окрашивание декоративных напольных досок и потолка, и, следовательно, именно она и является причинителем вреда изначальному напольному покрытию из плиток ПВХ, что подтверждает причинно-следственную связь образовавшегося ущерба. Представитель также просил суд учесть, что согласно ст. 623 ГК РФ и п. 6.2 заключённого между сторонами договора аренды, выполненные в помещении истца отделимые улучшения являются собственностью арендатора, т.е. ответчицы, а спорные улучшения, по его мнению, как раз и относятся к отделимым.

В связи с изложенным, представитель ответчицы просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании ответчица ФИО2 поддержала сказанное своим представителем и дополнительно пояснила, что она ставила истца в известность о том, что приобрела элементы отделки по договору купли-продажи, заключённому с ФИО7, истцу это достоверно было известно, т.к. во время заключения этого договора они были все вместе, и в тот момент она и ФИО7 сообщили истцу, что все, что находится в его помещении, в том числе и спорная отделка, куплена ею (ответчицей), на что истец сказал, что ему это знать не интересно. Также ответчица пояснила, что когда она съезжала с помещения истца, она предлагал ему оставить все декорации за <.........> рублей, на что он сказал ей, что её доски не несут никой ценности, и поэтому ему не нужны. Тогда она сказала ему, что будет забирать доски, на что истец ответил: «Забирай!», что она и сделала. Утверждает, что после демонтажа спорного декоративного напольного покрытия никаких повреждений на изначально наклеенной на полу плитке ПВХ не имелось, никаких отверстий в полу не было, декоративные доски к полу прикручены не были, в связи с чем, их установка не может расцениваться, как неотделимые улучшения помещения истца.

Допрошенный в предыдущем судебном заседании (ДД.ММ.ГГ.) в качестве свидетеля А суду пояснял, что женат на сестре бывшей жены истца ФИО1. Ему известно, что ФИО1 принадлежат нежилые помещения по адресу <.........><.........>, которые он сдаёт в аренду. Последний раз он сдавал помещение ответчице ФИО2 в <.........> году. Помещение было оборудовано под фотостудию предыдущим арендатором, которая оставила помещение в том виде, в котором его получила в аренду ответчица. К полу, на котором изначально была наклеена плитка ПВХ, первым арендатором были прикручены доски, покрашенные в коричневый цвет, а к стенам была прикручена шурупами фанера или что-то похожее на неё. Он находился в помещении тогда, когда ответчица съезжала с него. Она находилась в помещении со своими работниками, у которых в руках были шуруповерты для откручивания от стен фанеры и досок с пола. Происходящее было запечатлено на фото.

Допрошенный в предыдущем судебном заседании (ДД.ММ.ГГ.) в качестве свидетеля С суду пояснял, что приходится супругом ответчице ФИО2 Супруга являлась арендатором помещения по <.........> по договору аренды, заключённому с истцом в декабре <.........> года. В этом помещении была фотостудия, а также связанное с этим имущество, которое было приобретено его супругой тоже в декабре <.........> года по договору купли-продажи с ФИО7, который заключался при нём. По этому договору супругой были куплены все декорации: деревянный декоративный настил на полу, декоративные панели на стенах, ёлки, зеркала, бочка и другие предметы для фотосессий. Всё это было передано супруге по акту приёма-передачи, который тоже составлялся при нём. Все, что было указано в акте, полностью соответствовало действительности. Поскольку фотостудия не приносила прибыль, была слишком большая аренда и было мало клиентов, супруга решила съехать с помещения. Демонтаж декораций и вывоз имущества с помещения он производил в конце апреля начале мае 2019 года, ему помогали три-четыре товарища. Во время демонтажа в помещение заходил Овчинников, сначала один, а потом с кем-то. Декорации, которые можно было легко снять, их сняли, при этом доски к полу прикручены не были, стеновые панели к стенам не крепились.

Допрошенная в предыдущем судебном заседании (ДД.ММ.ГГ.) специалист по оценке ООО «Результат» - <.........>) В.А. суду поясняла, что осенью или весной <.........> года на основании обращения истца Овчинникова она составляла акт осмотра принадлежащего ему нежилого помещения, на основании которого потом был произведён отчёт об оценке причинённого ему ущерба. Все что я она визуально увидела на полу и стенах, было зафиксировано её в акте осмотра. То состояние помещения, которое было до повреждения, записывались только со слов ФИО1. Им (истцом) были представлены письма с полиции, что он обращался с заявлением о порче его имущества. На основании этих писем, визуального осмотра, а также со слов истца и был составлен акт осмотра, на основании которого потом был оценён размер причиненного истцу ущерба. Также специалист пояснила, что во время осмотра на стенах имелись отверстия от крепежей, а на напольном покрытии, выполненном из серой плитки ПВХ, имелись следы краски, это она помнит точно. Имелись ли на полу ещё какие-либо повреждения, в частности, отверстия, специалист точно вспомнить не смогла, но предположила, что либо их не было, либо она их не заметила, но при этом также пояснила, что если бы она их не заметила, но они бы были, то истец бы обратил её внимание на эти отверстия после того, как ознакомился с представленными ею актом осмотра, однако, истец этого не сделал, значит, скорее всего, отверстий в полу не имелось. После предъявления специалисту имеющихся в деле фотографий пола (после демонтажа с него декоративных досок), специалист пояснила, что никаких отверстий в полу она не видит, а видит только следы краски. Кроме того, специалист пояснила, что даже наличие на напольной плитки ПВХ только краски уже даёт основание менять пол в полном объеме, при этом, несмотря на то, что следы краски были не по всему периметру пола, оценивать пришлось замену плитки ПВХ по всему полу, т.к. частичная замена напольного покрытия в этом случае была невозможна, поскольку сложно купить плитку ПВХ того же артикула и тем более того же цвета (может разниться оттенок в разных сериях выпуска плитки даже одного и того же артикула).

Выслушав стороны и их представителей, заслушав показания свидетелей и специалиста ООО «Результат», а также исследовав материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат частичному удовлетворению в силу нижеследующего.

Согласно статьям 606, 611 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание по адресу: <.........>, площадью <.........> кв.м. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГ., что подтверждается имеющейся в деле выпиской ЕГРН, копия которой имеется в деле.

ДД.ММ.ГГ. между истцом ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя и ответчицей ФИО2 был заключён договор аренды части вышеуказанного нежилого здания, площадью 100 кв.м. (2-ой этаж здания) на срок до ДД.ММ.ГГ. для использования 50 кв.м. - с целью осуществления фотостудии и 50 кв.м. - с целью размещения склада по хранению товаров (п. 1.1, п. 1.2, п. 1.3 названного договора).

Ранее вышеуказанное нежилое здание принадлежало Б на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <.........>№ от ДД.ММ.ГГ., которая также сдавала его часть, площадью 100 кв.м., в аренду под осуществление деятельности в области фотографии. Так, изначально помещение было сдано ею по договору аренды от ДД.ММ.ГГ.М, которая оборудовала помещение под фотостудию: произвела соответствующую внутреннюю отделку помещения и установила необходимые декорации. Затем помещение, в том виде, в котором его оборудовала и оставила арендатор М, было сдано прежним собственником Б арендатору Е, впоследствии сменившей фамилию на ФИО7, по идентичному договору аренды от ДД.ММ.ГГ. – также для осуществления деятельности в области фотографии (п. 1.2 названных договоров).

Таким образом, ответчица ФИО2 стала третьим арендатором вышеуказанного нежилого помещения, использовавшегося в качестве фотостудии.

В связи с тем, что работа фотостудии перестала приносить прибыль, ФИО2 решила прекратить данную деятельность и в мае <.........> года дала распоряжение рабочим снять и вывезти из вышеуказанного помещения декоративные деревянные облицовки со стен и декоративный деревянный настил с пола, а также предметы декорации, которые использовались в работе фотостудии, будучи уверенной в том, что является собственником всего этого имущества на основании заключённого с предыдущим арендатором помещения ФИО7 (ФИО6) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и акта приёма-передачи к нему от ДД.ММ.ГГ., в котором, среди прочего имущества, были поименованы: и фанера на стенах и деревянные доски из ели на полу, которые, в свою очередь, были куплены ФИО7 (ФИО6) по аналогичному договору купли продажи и акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГ. у М – самого первого арендатора, который оборудовал помещение под фотостудию, произведя соответствующую внутреннюю отделку помещения и установив необходимые декорации.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец и его представитель ссылаются в его обоснование на то, что ответчица ФИО2, покидая арендованное помещение, принадлежащее ему на праве собственности, произвела демонтаж декоративных деревянных облицовочных материалов со стен и пола, в результате которого, на полу и стенах помещения остались повреждения в виде следов крепления и следов краски, то есть, по мнению стороны истца, ответчица произвела демонтаж неотделимых улучшений помещения, в связи с чем, должна возместить истцу причинённый материальный ущерб в виде стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления первоначального состояния помещения, что согласно отчёту об оценке ООО «Результат» от ДД.ММ.ГГ., составляет сумму <.........> рублей.

Ответчица же, возражая против такого требования истца, а также её представитель, ссылаются в обоснование на то, что спорные улучшения относятся к отделимым улучшениям помещения истца и поэтому, по условиям заключённого с ним договора аренды помещения, она вправе была их демонтировать и забрать с собой.

При этом стороны единогласны в том, что спорные улучшения помещения были выполнены первоначальным арендатором помещения - М и таким образом, спор между сторонами заключается лишь в том, являются ли эти улучшения отделимыми, что давало ответчице право забрать их с собой, или наоборот, относятся к неотделимым улучшениям и тогда должны были остаться в помещении истца, как его собственность.

Анализируя вышеуказанные пояснения обеих сторон и их представителей, а также находящиеся в деле документы, фотографии и положения действующего в рассматриваемой области законодательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае неотделимыми улучшениями принадлежащего истцу помещения следует признать только декоративные облицовочные панели, установленные на стенах, а декоративный деревянный настил из досок на полу относится к отделимым улучшениям помещения. И к такому выводу суд приходит на основании нижеследующего.

Выполненные в нежилом помещении истца спорные улучшения не относятся ни к текущему ремонту, ни к капитальному, о котором заявляла представитель истца, поскольку изначальное состояние и стен, и пола в момент первой сдачи помещения в аренду арендатору М, ни в каком ремонте не нуждалось, что сторонами в суде не оспаривалось. Спорные улучшения были произведены М лишь с той целью, чтобы оборудовать арендуемое помещение, с согласия прежнего собственника помещения Б (данный факт истцом не оспаривался), под фотостудию.

Согласно действующему законодательству, произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. В пункте 1 статьи 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.

Из положений статьи 623 ГК РФ также следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям: выполнены за счет личных денежных средств арендатора; проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя); не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

Иными словами, неотделимыми улучшениями признаются те улучшения, которые неотделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба. Такие улучшения прочно связаны с объектом аренды, и после окончания договора они вместе с возвращаемым арендованным имуществом подлежат передаче арендодателю. В статье 133 ГК РФ дано определение неделимой вещи. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, ее повреждения или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью. Названная вещь остается таковой даже в том случае, если она имеет составные части.

Под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта.

Возникшие улучшения являются результатом хозяйственной деятельности арендатора. С момента их ввода в эксплуатацию в течение действия договора аренды они используются арендатором в предпринимательской деятельности.

Непосредственно же сами неотделимые улучшения являются частью арендованного имущества, которое является собственностью арендодателя. По окончании договора аренды неотделимые улучшения возвращаемого объекта, в силу того что их невозможно отделить от самого объекта аренды, признаются собственностью арендодателя и переходят к нему на основании положений ст. 623 ГК РФ.

Аналогичные положения предусмотрены как заключённым между сторонами договором аренды, где в п. 6.1 и 6.2 заключённого между сторонами договора аренды нежилого помещения, все произведённые неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя, а отделимые – собственностью арендатора, так и предыдущими договорами аренды, заключенными бывшим собственником помещения Б с первым и вторым арендаторами (ФИО5 и ФИО7).

Как уже было указано выше, спорными являются улучшения помещения истца в виде установленных декоративных панелей на стенах, а также декоративного дощатого настила на полу, которые были демонтированы и вывезены ответчицей из помещения истца.

Решая вопрос о том, являются ли эти улучшения отделимыми или нет, суд исходит из следующего.

При демонтаже ответчицей спорных декоративных панелей со стен, в стенах остались многочисленные отверстия от крепежей, что отчётливо усматривается, как из находящихся в деле фотографий, сделанных истцом в тот момент, когда работники истицы производили демонтаж спорных настенных декоративных панелей, так и из фотографий, сделанных специалистом по оценке ООО «Результат» и приложенных к отчёту об оценке ущерба. Следовательно, улучшения помещения, которые были выполнены в виде установки на стены декоративных панелей с помощью крепежей, относятся к неотделимым, поскольку их демонтаж причинил ущерб имуществу истца, а значит этот ущерб должен быть ему возмещён на основании ст. 1064 ГК РФ, а также на основании п. 4.5 заключённого между сторонами договора, в котором сказано, что если по вине арендатора причинен ущерб помещению или другому имуществу арендодателя, то арендатор обязан в течение 15 дней с даты причинения ущерба полностью возместить ущерб и убытки.

А что касается вторых спорных улучшений – декоративных досок, уложенных на пол поверх изначально имевшихся на полу плиток ПВХ, то суд приходит к выводу о том, что эти улучшении относятся к отделимым, а значит, в силу ч. 1 ст. 623 ГК РФ, являются собственностью арендатора (изначально ФИО5, а затем в конченом счёте – ответчицы ФИО2) и могли быть вывезены из помещения истца, поскольку при их демонтаже имущество истца повреждено не было.

Доводы истца о том, что после того, как ответчица демонтировала с пола деревянные декоративные доски, в полу остались отверстия от крепежей, являются голословными и материалами дела не подтверждаются, более того, опровергаются вышеуказанными пояснениями специалиста по оценке ООО «Результат», составившей акт осмотра помещения, в котором были зафиксированы имеющиеся повреждения. Как пояснила указанный специалист, если в акте осмотра не отражены такие повреждения, как отверстия от крепежей в полу, значит, их, скорее всего не было, кроме того, ознакомившись с находящимися в деле фотографиями, сделанных как в момент демонтажа, так и после демонтажа декоративных досок с пола, специалист также пояснила, что никаких отверстий от крепежей в полу она не усматривает. Кроме того, как пояснял сам истец, первый арендатор ФИО5 установила декоративные доски на полу не с целью ремонта имевшейся на полу плитки ПВХ, а только лишь с целью декорации пола для фотостудии, в связи с чем, учитывая пояснения специалиста, которая не подтвердила наличие в полу отверстий в момент осмотра ею помещения, а также имеющиеся в деле фотографии, на которых тоже не видно никаких отверстий в полу, судом не может быть исключена вероятность того, что М скрепила уложенные на пол декоративные доски каким-либо иным способом, не применяя крепежи, после которых остаются отверстия, поскольку никакой нужды и цели произвести ремонт изначального напольного покрытия - не имелось.

Учитывая изложенное, из приложенного к иску отчёта об оценке причинённого истцу ущерба исключению подлежит всё то, что связано с заменой напольной плитки ПВХ, т.е из определенного оценщиком размера ущерба <.........> рублей подлежит исключению сумма в общем размере <.........> рублей (<.........> (демонтаж плитки из ПВХ) + <.........> (монтаж плитки ПВХ на пол) + <.........> (плитка ПВХ напольная клеевая з минусом процента износа) + <.........> (клей для плитки ПВХ) = <.........>). Следовательно размер причинённого истцу действиями ответчицы ущерба составляет сумму <.........> рублей. Поскольку в добровольном порядке ответчица причинённый истцу ущерб не возместила, он подлежит взысканию с неё в судебном порядке.

Рассматривая заявленный спор, суд также принимает во внимание и тот факт, что каждый из предыдущих арендаторов, начиная с самого первого – М, продавая бизнес, связанный с фотостудией, организованной в вышеуказанном помещении, продавали также и всё находящееся в помещении имущество, в том числе и произведённые спорные улучшения помещения - фанеру на стенах и деревянные еловые доски на полу, что подтверждается соответствующими договорами купли-продажи, заключёнными между ними параллельно с договорами аренды самого помещения, заключаемыми с собственниками помещения (сначала с Б, а потом с ФИО9). Включение указанных улучшений в договор купли-продажи бизнеса вместе с находящимся в помещении имуществом, при одновременном наличии соответствующего договора аренды помещения, в котором сторонами было оговорено, какие произведённые арендатором улучшения считаются собственностью арендатора, а какие – арендодателя, закону в таком случае, не противоречит. Кроме того, суд учитывает, что к истцу также перешло право спорить по заявленному требованию, поскольку права на произведённые в помещении неотделимые улучшения перешли к нему на основании договора дарения, заключённого с прежним собственником помещения Б.

Как следует из пояснений самого истца, а также находящихся в материалах дела документах, краской плитку ПВХ могла испачкать только первый арендатор М, когда производила окрашивание потолка в матовый цвет (чтобы не было отблесков на фотографиях), а также декоративного деревянного настила из досок на полу (на фотографиях отчетливо видно, что напольные доски были окрашены в два цвета: половина пола – окрашена в тёмно коричневый цвет, а другая – в белый), из чего следует вывод о том, что именно к ней следовало предъявлять требования прежнему собственнику помещения Б на основании п. 4.5 заключённого между ними договора аренды от ДД.ММ.ГГ., в котором сказано, что если по вине арендатора причинён ущерб площадям помещения или другому имуществу арендодателя, арендатор обязан полностью возместить ущерб и убытки.

Ссылку истца на то, что М, когда съезжала с арендованного помещения, оставила декоративный деревянный напольный настил из досок в собственность собственника помещения, не может быть принята судом во внимание, поскольку является голословной, более того, суд вынужден поставить такую ссылку под сомнение лишь по той причине, что на тот момент истец не был собственником помещения и не находился с М в арендных правоотношениях. Кроме того, как пояснила в суде представитель истца, никаких требований по возмещению стоимости спорных улучшений при возврате помещений после аренды ФИО5 собственнику помещения не предъявляла, а значит это ещё раз подтверждает её намерение включить эти улучшения в договор купли-продажи своего бизнеса вместе с другим товаром, а не передать в собственность собственника помещения. Кроме того, не имеется и акта приёма-передачи, подписанного первым арендатором ФИО5 и изначальным собственником помещения Б, сдавшей ей помещение в аренду, в котором бы было указано, что ФИО5 возвращает ей помещение после аренды вместе с отделимыми улучшениями.

Показания допрошенных в судебном заседании двух свидетелей (по одному с каждой стороны) судом в рассматриваемом случае не учитывались, поскольку их показания прямо противоположны друг другу относительно юридически значимых по делу обстоятельств, что исключает возможность их учёта.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Учитывая положения данной статьи, а также принимая во внимание частичное удовлетворение требований истца (на 30,10% от заявленных (<.........> с ответчицы в пользу истца также подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворённой части исковых требований, т.е. в размере <.........> рублей (<.........>).

Что касается довода представителя ответчика о том, что в силу ст. 222 ГПК РФ исковое заявление ФИО1 следовало оставить без рассмотрения ввиду не соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец не обращался к ответчице с письменным предложением по поводу возможных вариантов мирного разрешения возникшего спора, то суд не может принять во внимание указанный довод, поскольку он основан на неверном толковании нормы процессуального права. Как сказано в ст. 222 ГПК РФ, суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора. Однако для той категории дел, к которой относится рассматриваемый спор, обязательный досудебный порядок урегулирования спора каким-либо федеральным законном не установлен.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму в размере <.........> рублей, из которых:

- <.........> рублей - сумма материального ущерба;

- <.........> рублей - расходы по оплате госпошлины.

В остальной части исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья: Н.Е. Колмыкова

Решение изготовлено в мотивированном виде

«21» января 2020 года