Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал» к Беловой Людмиле Анатольевне о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по встречному исковому заявлению Беловой Людмилы Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» о признании договора купли – продажи здания магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа незаключенным, признании незаключенным договора (расписки) в получении денежных средств, признании недействительным акта сверки от 22.01.2019 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее по тексту – Общество, ООО «Капитал») в лице директора БОИ обратилось в суд с иском к Беловой Л.А. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что 10.01.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи здания с рассрочкой платежа – магазина смешанных товаров с земельным участком, расположенного по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>. Условиями договора установлено, что стороны оценили указанное здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № в 7 000 000 рублей. К моменту подписания настоящего договора Продавцом получены денежные средства в счет уплаты Покупателем цены настоящего договора в следующем порядке: 945000 рублей были переданы 01.10.2018, 1 200 000 рублей переведены в течении года с августа 2017 года по ноябрь 2018 года и 2400 000 рублей переданы Покупателем Продавцу наличными в момент подписания настоящего договора. Оставшуюся сумму в размере 2 455 000 рублей Покупатель обязан перевести Продавцу на расчетный счет, указанный Продавцом в расписке от 01.11.2018 в течение одиннадцати месяцев, не позднее 10.12.2019 (п.2.1 Договора). Покупателем выплачена цена договора в полном объеме. Продавцом обязанность по совершению действий, необходимых для регистрации перехода права собственности на помещение в ЕГРН, не выполнена. Ссылаясь на ст. ст. 218, 551 ГК РФ, Общество просило вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – магазин смешанных товаров, назначение – нежилое, <данные изъяты> общая площадь № кв.м, лит. А, а1, 1, 2 по адресу – ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, а также земельный участок, на котором расположен данный объект с кадастровым номером №, площадью № кв.м.

В свою очередь, Белова Л.А. обратилась к Обществу со встречными исковыми требованиями, неоднократно уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании договора купли-продажи здания – магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019 незаключенным, признании незаключенным договора (расписки) в получении денежных средств в размере 2 455 000 рублей, признании недействительным акта сверки от 22.01.2019 к договору купли-продажи здания – магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019.

Встречные требования мотивированы тем, что она является собственником нежилого помещения – магазина смешанных товаров, площадью 533,2, кв.м. по адресу – <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью № кв.м., принадлежащем ей также на праве собственности. 26.06.2017 она заключила договор аренды указанного нежилого помещения с ИП БААДД.ММ.ГГГГБАА в нарушение норм действующего законодательства, заключил договор субаренды с ответчиком ООО «Капитал». БАА не согласовал существенные условия договора аренды с собственником недвижимого имущества, касающиеся стоимости арендованного имущества, права последующего выкупа, т.е. в одностороннем порядке изменил стоимость имущества, включил условие о праве выкупа, изменил и срок действия договора субаренды. Стороной истца в материалы дела представлен договор купли - продажи спорного объекта недвижимости от 10.01.2019, расписка на сумму 2 455 000 рублей и акт сверки на указанную сумму, подтверждающие передачу продавцу денежных средств, в счет цены договора. Между тем, договор купли - продажи от 10.01.2019, расписка, акты сверки по указанному договору она не подписывала, денежных средств от ответчика в счет оплаты цены договора купли-продажи не получала. Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку данная сделка была совершена с намерением причинить вред другому лицу. Для заключения договора купли-продажи здания магазина и земельного участка под ним отсутствовали правовые основания, поскольку собственник недвижимого имущества арендатору не давал прав на заключение договора субаренды с правом выкупа здания и земельного участка.

В судебное заседание представитель истца-ответчика ООО «Капитал» - Мамичева Н.В., действующая на основании доверенности уточненный встречный иск Беловой Л.А. не признала, настаивала на удовлетворении заявленных требований первоначального иска в полном объёме по основаниям, изложенным в иске, отзывах на встречное исковое заявление. Пояснила, что спорный договор был прошит и удостоверен самой Беловой Л.А., сделка исполнена, деньги Беловой Л.А. переданы. Версии Беловой Л.А. о происхождении оспариваемых договоров многообразны и бездоказательны. Документов, иных доказательств в подтверждение заявленных требований ответчиком-истцом суду не представлено.

Представитель истца – ответчика ООО «Капитал», третьего лица Бахарева А.А. - Куприянова И.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала позицию ООО «Капитал», возражала против удовлетворения встречного иска Беловой Л.А. Пояснила, что спорный договор купли-продажи магазина заключался в здании по <адрес>, стороны неоднократно согласовывали условия. И после окончательного согласования всех условий, был подписан данный договор. Все три подписанные экземпляра договоров остались у ООО «Капитал».

В судебном заседании ответчик – истец Белова Л.А. первоначальный иск ООО «Капитал» не признала, настаивала на удовлетворении заявленных требований уточненного встречного искового заявления в полном объёме по основаниям, изложенным в иске, в возражениях на исковое заявление ООО «Капитал». Пояснила, что с Бабицыной не знакома, никогда ее не видела. Спорный договор купли-продажи она не подписывала, подписывала только предварительный договор с Тречегруб, которая обманным путем завладела зданием магазина. Денежные средства по спорному договору купли-продажи она не получала и не подписывала никаких документов, в т.ч. актов, договоров-расписок, подтверждающих исполнение указанного договора в части оплаты его цены в размере 7 000 000 рублей, что также подтверждается сведениями из банка. Уведомлений от ООО «Капитал» о необходимости явиться в МФЦ для оформления государственной регистрации спорного договора она также не получала. С заключениями судебных экспертиз не согласна. Денежные средства, поступившие от ООО «Капитал», являются платой по договору аренды магазина, заключенного с БАА

Представитель ответчика – истца Галеев М.Ю., поддержал позицию доверителя, пояснил, что спорный договор купли-продажи Белова Л.А. с ООО «Капитал» не заключала, денежных средств по договору не получала, указанный договор скомпонован из предварительного договора и является поддельным. Белова Л.А. не явилась на оформление государственной регистрации спорного договора, поскольку у нее на руках ее экземпляра не было. Договор - расписка о получении денежных средств не заключался с Беловой Л.А., акт сверки недействителен. Кроме того, стоимость помещения в 7 000 000 рублей явно занижена по сравнению с ее реальной стоимостью, Белова Л.А. не могла продать помещение себе в убыток. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для признания спорного договора купли-продажи, договора (расписки) не заключенными и недействительным акта сверки от 22.01.2019. С заключениями судебных экспертиз не согласны.

Представитель ответчика – истца Бугаева З.Р., действующая на основании доверенности, поддержала позицию доверителя, настаивала на удовлетворении встречного иска и на отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Капитал».

В судебное заседание третье лицо БАА не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, представил отзыв на исковое заявление истца-ответчика ООО «Капитал», из которого следует, что он заключил договор с Беловой Л.А. 26.06.2017 об аренде нежилого здания - магазина смешанных товаров с оборудованием и земельным участком с условием о праве выкупа. Также был заключен договор субаренды № 09-17 от 21 сентября 2017 между ИП БАА ООО «Капитал». По соглашению ООО «Капитал» частично оплатило выкупную цену за него, и между ними был подписан договор о намерениях от 25.07.2017, по которому все исполнение по уплате выкупных платежей возлагалось на ООО «Капитал» с последующим переводом на них права выкупа. Договор аренды с Беловой Л.А. был расторгнут по соглашению, составлен акт и об отсутствии долгов. Возражений относительно заключения договора купли-продажи он не заявлял.

Треть лицо - Управление Росреестра ХМАО – Югры извещённое надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явилось, будучи извещено, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представило отзыв на встречное исковое заявление Беловой Л.А., из которого следует, что за государственной регистрацией перехода права и права собственности на основании договора купли-продажи здания - магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019, ООО «Капитал», Белова Л.А. не обращались.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц БАА, представителя Росреестра.

Выслушав пояснения представителей истца - ответчика Мамичевой Н.Б., Куприяновой И.Н., ответчика-истца Беловой Л.А., представителей ответчика – истца Галеева М.Ю., Бугаевой З.Р., эксперта БТП, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно свидетельству о регистрации право собственности на находящиеся по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, нежилое здание и земельный участок принадлежат Беловой Л.А.

Истцом в обоснование своего требования представлен договор купли-продажи от 10.01.2019 с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец Белова Л.А. обязалась передать в собственность покупателя ООО «Капитал» в лице ФИО15. и принять обусловленную плату, а покупатель - принять и оплатить нежилое здание – Магазин смешанных товаров, кадастровый №, а также земельный участок на котором расположен данный объект кадастровый №, находящиеся по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, по цене 7 000 000 рублей.

Согласно п.2.1 договора стороны подтверждают, что к моменту подписания настоящего договора продавцом получены денежные средства в счет уплаты покупателем цены настоящего договора в следующем порядке: 945 000 рублей были переданы 01.10.2018; 1 200 000 рублей переведены в течении года с августа 2017г. по ноябрь 2018г. и 2 400 000 рублей переданы покупателем продавцу наличными путем в момент подписания договора; 2 455 000 рублей покупатель обязан перевести на расчетный счет продавца, указанный в расписке от 01.11.2018 в течении одиннадцати месяцев, но не позднее 10.12.2019.

Пунктами 4.3-4.5 договора предусмотрено, что в течении 5-ти рабочих дней с момента подписания настоящего договора продавец обязан осуществить все действия необходимые для государственной регистрации перехода собственности на помещение в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре.

Договор является документом, подтверждающим передачу продавцом нежилого здания – магазин смешанных товаров и земельного участка покупателю, передачу денежных средств в счет уплаты цены договора без каких-либо актов и дополнительных документов. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п.п. 7.5, 7.6, 8.1 договора).

Из представленной в материалы дела расписки следует, что 01.10.2018 Белова Л.А. получила по договору за БАА денежные средства в размере 945 000 рублей.

Согласно договору (расписке) от 22.01.2019, покупатель ООО «Капитал» передал продавцу Беловой Л.А. по желанию последней наличные денежные средства в размере 2 455 000 рублей в счет уплаты цены договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком от 10.01.2019 в момент подписания данного договора (расписки).

Из акта сверки к договору купли-продажи здания – Магазин смешанных товаров с земельным участком от 10.01.2019, подписанного Беловой Л.А. и ООО «Капитал» в лице БОТ, следует, что 945 000 рублей были переданы 01.10.2018 наличным путем, о чем имеется расписка; 1 200 000 рублей переведены в течении года с августа 2017г. по ноябрь 2018г. Бабициной О.И.; 2 400 000 рублей переданы покупателю продавцом в момент подписания договора; 2 455 000 рублей переданы покупателем продавцу 18.01.2019 наличным путем по согласованию сторон, имеет договор передачи денежных средств (расписки.).

Указанные платежи произведены в счет исполнения обязательств покупателем по настоящему договору и не могут быть отнесены на исполнение каких-либо иных обязательств.

01.02.2019 Беловой Л.А. направлено уведомление-согласие для оформления государственный регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи здания с земельным участком от 10.01.2019, которое было получено адресатом лично в этот же день.

10.02.2019 ООО «Капитал» в адрес Беловой Л.А. повторно было направлено уведомление с требованием о явке для регистрации перехода права собственности по договору от 10.01.2019, которые были оставлены Беловой Л.А. без удовлетворения

В ходе судебного заседания установлено, что за государственной регистрацией перехода права и права собственности на основании договора купли-продажи здания - Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019 стороны не обращались, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о праве на спорные объекты ООО «Капитал».

Между тем, Белова Л.А., обращаясь со встречным иском в суд заявила о том, что спорные договор и документы, подтверждающие передачу денежных средств в счет уплаты цены договора, она не подписывала, не получала, подпись в указанных документах поддельная, денежные средства в счет исполнения обязательств по договору ей не передавались, что является основанием для признания договора незаключенным.

Стороной истца-ответчика ООО «Капитал» в обоснование заявленных требований был предоставлен акт экспертного исследования №1471/06-6 от 06.05.2019, выполненный Уральским региональным центром судебной экспертизы Минюста РФ, согласно которому рукописные записи, изображения рукописных записей «Белова Л.А.» «Белова Л.А. Людмила Анатольевна», подписи от имени Беловой Л.А. в договоре купли-продажи здания - Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г., заключенного между Беловой Л.А. и ООО «Капитал», договоре (расписки) в получении денежных средств, акте сверки к договору купли-продажи от 22.01.2019 и уведомлении-согласии от 01.02.2019 выполнены Беловой Л.А.

Для установления обстоятельств принадлежности подписи конкретному лицу, требуется наличие специальных познаний, в связи с чем, определением от 18.04.2019 судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта №1161\01-2 от 16.07.2019 подписи от имени Беловой Л.А., расположенные: в разделе «Продавец» в строке слева от записи «Л.А. Белова» на оборотных сторонах вторых листов в 2-х экземплярах договора купли-продажи здания - Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г., заключенного между Беловой Людмилой Анатольевной и ООО «Капитал» - выполнены одним лицом, самой Беловой Людмилой Анатольевной.

Определением суда от 26.09.2019 была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Согласно заключению эксперта №2023\01-2 от 29.11.2019 подписи от имени Беловой Л.А. в 3-х экземплярах договора купли - продажи здания-магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г., заключенного между Беловой Людмилой Анатольевной и ООО «Капитал», расположенные: 1-я слева на листе - заверителе, расположенном на оборотной листе 2-го листа договора(1); 2-я слева на листе - заверителе, расположенном на оборотной листе 2-го листа до-а (2); 1-я слева на листе - заверителе, расположенном на оборотной листе 2-го листа договора (3) - выполнены, вероятно, самой Беловой Людмилой Анатольевной под влиянием каких-то «сбивающих» факторов. Ответить на вопрос в категорической форме не представилось возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения эксперта.

Определением суда от 26.09.2019 была назначена судебная техническая экспертиза, производство которой было поручено Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Согласно заключению эксперта №2024\01-2 от 09.12.2019 изменений первоначального содержания, монтажа в трех экземплярах договора купли-продажи здания - Магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10 января 2019 года, в договоре (расписке) в получении денежных средств и акте сверки к договору купли-продажи здания-магазина смешанных товаров с земельным участком от 22.01.2019 г. не имеется.

Тексты каждого из трех экземпляров договора купли продажи здания – Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019 года, представленных на экспертизу, имеют одинаковое форматирование, содержание и выполнены с использованием одного и того же картриджа лазерного принтера.

Листы экземпляров № 1 и № 2 договора, представленного на экспертизу, единожды скреплялись между собой (одной скобой степлера) замене не подвергались.

Ответить на вопрос: «Имеется ли замена листов, в представленном на экспертизу экземпляре № 3 договора купли-продажи здания - Магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10 января 2019 года» не представляется возможным.

Определением суда от 26.12.2019 была назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Согласно заключению эксперта №686\01 от 14.05.2020 удостоверительная запись «Белова Л.А.», расположенная в разделе «Продавец» под строкой с подписью от имени Беловой Л.А. на оборотной стороне акта сверки от 22.01.2019г. к договору купли продажи здания- Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г. - выполнена Беловой Л.А. Подписи от имени Беловой Л.А., расположенные: в разделе «Продавец» в 1-й строке сверху слева от записи «Л.А. Белова» на оборотной стороне договора (расписки), заключенного между Беловой Л.А. и ООО «Капитал», в лице Бабицыной О.И. в получении денежных средств от 22.01.2019г.; в разделе «Продавец» в 1-й строке сверху слева от записи «Л.А. Белова» на оборотной стороне акта сверки от 22.01.2019г. к договору купли продажи здания - Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г. - выполнены одним лицом, самой Беловой Л.А.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Федерального бюджетного учреждения Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации г. Тюмени Бурдейная Т.А. пояснила, что понятие «влияние сбивающих факторов», указанное в заключении, может подразумевать неустойчивый наклон при написании, неустойчивое размещение по вертикале и по горизонтали, неравномерность исполнения подписи, также необычные условия, связанные с ограниченным доступом написания подписи. Возможно, места была немного для подписи либо это какой – то ряд подписи Беловой Л.А., который просто до конца не проявился. Между тем, количества исследуемых подписей была достаточно, формы свободных образцов было много. Представленных образцов не хватило для категорически положительного вывода, но их было достаточно для того, чтобы установить, что на исследуемых документах стоит подпись Беловой Л.А.

Суд считает, что экспертные заключения являются надлежащим доказательством, поскольку судебные экспертизы проведены с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты, проводившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанные заключения экспертов составлены ими в пределах компетенции, эксперты имеют соответствующую квалификацию, заключения содержат подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Оценивая данные заключения по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами, суд приходит к выводу о том, что экспертные заключения являются объективным доказательством, в полной мере отражающим фактические обстоятельства дела.

Стороной ответчика-истца были представлены рецензии ООО «Организация независимой помощи обществу» №422\12\19-2 от 13.01.2020, выполненные Тюменской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации на заключение эксперта от 29.11.2019 №2023\01-2 и №422\12\19-1 от 13.01.2020 на заключение эксперта от 09.12.2019 №2024\01-2, согласно которым представленные заключения эксперта не соответствует требованиям методических рекомендаций, установленных для данного вида экспертиз и действующему законодательству, носит необоснованный и субъективный характер, является безосновательным и неаргументированным.

Между тем, несогласие ответчика с выводами экспертиз, проведенных Тюменской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, не является основанием к назначению повторной экспертизы, оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, суд не усматривает.

Представленные ответчиком-истцом в опровержение выводов судебных экспертиз рецензии ООО «Организация независимой помощи обществу» от 13.01.2020, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы, поскольку рецензия не является экспертным заключением. Рецензирование заключения судебной экспертизы проведено ответчиком-истцом самостоятельно вне рамок судебного разбирательства, без извещения другой стороны, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений. Выводы рецензии являются субъективным мнением лица ее составившего и не отвечают требованиям допустимости доказательств.

Акт экспертного исследования №1471/06-6 от 06.05.2019, выполненный Уральским региональным центром судебной экспертизы Минюста РФ о принадлежности подписи и рукописных записей на документах, на который ссылается истец-ответчик, также не принимается судом во внимание в связи с тем, что судебный эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в его распоряжение не представлялись все имеющиеся по делу доказательства относительно обстоятельств заключения спорного договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом указанной нормы права, именно на ответчике-истце Беловой Л.А. лежала обязанность представить доказательства в опровержение подлинности договора купли-продажи объектов недвижимости.

Вместе с тем, надлежащих доказательств в опровержение подлинности представленного истцом-ответчиком в материалы дела договора купли-продажи, договор (расписка) в получении денежных средств и акта сверки ответчиком-истцом не представлено, выводы судебных экспертизы данное обстоятельство не подтверждают.

Таким образом, факт собственноручного подписания договора купли-продажи здания - Магазин смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа от 10.01.2019г., заключенного между Беловой Л.А. и ООО «Капитал», договора (расписки) в получении денежных средств и акта сверки к договору купли-продажи от 22.01.2019 г. нашел свое подтверждение.

В этой связи доводы стороны ответчика - истца об обратном суд расценивает как необоснованные и бездоказательные.

Из анализа статей 432, 434, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если он совершен в письменной форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора путем составления документа или нескольких взаимосвязанных документов, выражающих его содержание и подписанных лицом или лицами, совершающими сделку, а также, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

В соответствии со статьями 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В ходе судебного разбирательства установлено, спорный договор от 10.01.2019 предполагал продажу нежилого здания с земельным участком, расположенных по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, с рассрочкой платежа, при этом сторонами в договоре были указаны предмет договора (объекты недвижимости, их характеристики) цена товара, сроки оплаты и размеры платежей по договору.

Договор от 10.01.2019 между ООО «Капитал» и Беловой Л.А. заключен в письменной форме и подписан сторонами. Объекты недвижимости по договору переданы покупателю в момент подписания договора, денежные средства в счет уплаты цены договора в размере 7 000 000 рублей переданы продавцу, что подтверждается актом сверки к Договору купли-продажи здания – Магазин смешанных товаров с земельным участком от 10.01.2019, договором (распиской) и свидетельствует о заключении спорного договора с соблюдением всех существенных условий для данного типа договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, соответственно, договор становится обязательным для сторон и поэтому ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться спорным имуществом, т.к. данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора.

Суд находит договор купли-продажи от 10.01.2019 действительным, порождающим правовые последствия, поскольку договор соответствует требованиям закона и заключен в надлежащей (письменной) форме, установленной ст. 550 ГК РФ и предполагает переход права собственности на спорные объекты недвижимости от Беловой Л.А. к ООО «Капитал».

Однако государственная регистрация договора и перехода права собственности не состоялась по причине уклонения ответчика от регистрации договора и регистрации перехода права собственности к новому владельцу. Соответственно дальнейшие действия покупателя по подаче в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре заявления о регистрации перехода права собственности не возможны.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества и покупателя при уплате цены договора.

Представленными при разрешении спора доказательствами бесспорно подтверждается, что Белова Л.А., несмотря на исполнение покупателем обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, исковые требования ООО «Капитал» о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, подлежит удовлетворению.

Ссылки стороны ответчика-истца на несправедливый характер договора по причине заниженной цены суд не принимает, так как цена объектов недвижимости определена соглашением сторон и на момент подписания договора расчет между сторонами был частично произведен. Вопрос об источнике возникновения принадлежащих покупателю денежных средств, по общему правилу, не имеет значения для разрешения гражданско-правовых споров.

Как указывалось выше, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч.1 ст. 431 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.06.2015) сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

С учетом вышеуказанных положений закона и фактических обстоятельств дела, исполнение сторонами договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком подтверждает отсутствие оснований для удовлетворения заявленных Беловой Л.А. требований.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска Беловой Л.А. о признании договора купли – продажи здания магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа незаключенным, признании незаключенным договора (расписки) в получении денежных средств, признании недействительным акта сверки от 22.01.2019, не имеется.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с Беловой Л.А. в пользу ООО «Капитал» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» на нежилое здание - Магазин смешанных товаров, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, с земельным участком кадастровый №, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Беловой Людмилы Анатольевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал» расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 рублей.

В удовлетворении встречного иска Беловой Людмилы Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал» о признании договора купли – продажи здания магазина смешанных товаров с земельным участком с рассрочкой платежа незаключенным, признании незаключенным договора (расписки) в получении денежных средств, признании недействительным акта сверки от 22 января 2019 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Федеральный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через Югорский районный суд ХМАО – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 03 июля 2020 года.

Верно

Председательствующий судья В.Н. Колобаев

Секретарь суда А.С.Чуткова