Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о снижении покупной цены, взыскании излишне уплаченных по Договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) денежных средств и судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных сумм. В заявлении указала, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата), по условиям которого истец приобрела у ответчика жилое помещение – ________ земельный участок общей площадью 906 кв.м., расположенные по адресу: ________. Оплата стоимости недвижимого имущества осуществлена в полном объеме до подписания договора. Произведена государственная регистрация недвижимого имущества на имя истца. С наступлением весеннего периода 2018г. истец обнаружила, что земельный участок, и подпол жилого дома, постоянно пребывают в состоянии затопления, В целях фиксации недостатков объектов недвижимости истец была вынуждена прибегнуть к помощи специалистов, которыми выявлены следующие недостатки: разрушение отмостки; разрушение цементного раствора между блоками фундамента; отсутствие перевязки фундамента пристроя с фундаментом жилого дома; смятие металлических листов в нижней части стен; отсутствие утеплителя между металлическими листами и стенами дома; прибор учета на холодную воду с истекшим сроком эксплуатации; разрушение кирпичных столбов под лагами пола; следы ржавчины на чугунных радиаторах в местах соединения с трубопроводом; провисание дверного полотна входной двери, стирание полимерного покрытия на дверном блоке и полотне; провисание оконного полотна; отсутствие пароизоляции на поверхности утеплителя перекрытия; затопление земельного участка, следы затопления на стенах жилого помещения (квартиры), гаража и теплицы, намокание грунта в подполе; зазор в стене бани. Разрушение стены бани в месте примыкания с печкой. Имеются просветы в кладе гаража; отклонение от вертикальной оси кирпичных столбов ворот. Тем самым, в период эксплуатации квартиры и земельного участка выявились существенные недостатки, которые не возможно было выявить в момент купли-продажи и которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат сил и времени. То есть без причинения истцу существенных убытков, поскольку квартира требует капитального ремонта, с возможным вмешательством в конструкцию жилого дома. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи ________ земельного участка, расположенных по ________________, заключенный (дата) между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от (дата) в размере 1 100 000,0 руб., убытки в виде оплаченных работ по техническому обследованию жилого дома и земельного участка в размере 10 000 руб.

В судебное заседание от истца поступило уточненное исковое заявление, в котором указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата), по условиям которого истец приобрела у ответчика жилое помещение – ________ земельный участок, общей площадью 906 кв.м., расположенные по адресу: ________, за 1100000 руб. за квартиру и 10000 руб. – за земельный участок. При эксплуатации квартиры и земельного участка выявились существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат сил и времени, т.е. без причинения существенных убытков, поскольку квартира требует капитального ремонта. Оплата стоимости недвижимого имущества по Договору осуществлена ею в полном объеме до момента подписания Договора. Продавцом указанные недостатки не были оговорены при заключении договора. Помимо прочего, в ходе эксплуатации объекта недвижимости было обнаружено, что строение/материал жилого дома не соответствует технической документации. В частности, как выяснилось в ходе судебного разбирательства, в 2016 г. ответчик осуществляла реконструкцию жилого дома в виде пристроя. Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию материал стен пристроя к жилому дому состоит из кирпича. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома выдано на основании технического плана помещения от (дата), в котором также указано на материал стен - кирпич. Фактически материал жилого дома имеет смешанную структуру. Пристроенная часть жилого дома состоит из бруса, что подтверждается техническим паспортом, выданным (дата) При купле-продаже жилого дома технический паспорт не предоставлялся ввиду его отсутствия на дату продажи жилого дома. Он получен Истцом уже в период судебного разбирательства, соответственно, поэтому она не могла знать о том, что объект недвижимости не соответствует технической документации. Ответчик ввел Истца в заблуждение относительно строения/материала жилого дома и продал Истцу жилой дом как состоящий из кирпича. Для нее данное обстоятельство является существенно важным, поскольку приобретала жилой дом именно из кирпича, и не было намерений приобрести дом, состоящий из бруса, а тем более из смешанной конструкции, поскольку деревянные или смешанные конструкции чувствительны к влаге и подвержены различным неблагоприятным воздействиям. Кроме того, дерево со временем имеет свойство деформироваться (прогибаться) под нагрузкой, что собственно сейчас и наблюдается. Факт того, что жилой дом не соответствует технической документации подтвердилось и в ходе судебного разбирательства, и не оспаривается ответчиком. В случае реконструкции жилого дома с целью приведения его в соответствие с технической документацией может привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием. В договоре купли-продажи и акте приема-передачи жилого помещения условия о качестве объектов недвижимости и их состоянии оговорены не были. Как следует из обстоятельств дела Ответчик ввела истца в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемых объектов недвижимости, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования его и прилегающего земельного участка по назначению без несения существенных затрат на устранение скрытых недостатков. В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно положениям статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).Поскольку квартира приобреталась за 1090000 руб., а кадастровая стоимость квартиры составила 731354,13 руб., и в связи с выявленными недостатками жилого дома намерена воспользоваться правом соразмерного уменьшения покупной цены, и просит соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 358645, 87 руб., взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные по Договору купли-продажи от (дата) денежные средства в сумме 358645,87 рублей.

(дата) истец уточнила исковые требования, указав, что, поскольку намерена в дальнейшем использовать дом по его прямому назначению, без устранения такого недостатка как восстановление материала стен в соответствии с технической документацией ,истец намерен воспользоваться правом требования соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома ввиду того, что при оплате стоимости жилого дома не было учтено снижение качества продаваемого дома. Оплаченная истцом стоимость жилого дома в размере 1090000 руб. предполагалась за дом надлежащего качества, соответствующего его потребительским свойствам и полностью соответствующего его заявленным характеристикам, но выявленный существенный недостаток жилого дома не соответствует тому качественному состоянию, на которое расчитывал истец при заключении сделки. Тем самым ответчик ввел в заблуждение истца относительно качественных характеристик приобретаемого дома. Согласно экспертного заключения № от (дата), стоимость работ и объемов, необходимых для устранения дефектов составляет 126061 руб. Согласно судебной экспертизы, стоимость дома, состоящего из смешанной конструкции составила 1038000 руб., а истцом дом из кирпича приобретался за 1090000 руб., полагает, что имеются основания для включения в сумму расчета по соразмерном уменьшению покупной цены разницы между стоимостью квартиры из кирпича и стоимостью квартиры, состоящей из смешанной конструкции, что составляет 52000 руб. Поэтому просит суд соразмерно уменьшить покупную цену спорного объекта на 177997 руб., взыскать с ответчика данную сумму и расходы по оплате экспертизы в сумме 85000 руб.

Истец ФИО1 и ее представители поддержали уточненные требования в полном объеме, просили исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4 и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения уточненных исковых требований, в письменном отзыве указав, что истцом не доказано, что существенным условием приобретения жилого дома был материал стен, и что ответчик вводил его в заблуждение при продаже. Если бы это условие было существенным для покупателя, данное условие не могло быть не оговорено сторонами. Более того, как следует из объявления на сайте avito.ru, благодаря которому истец узнала о продаже дома, выставленный на продажу дом имел материал стен «ж/б панели», о кирпичных стенах при согласовании условий договора купли-продажи, речь не шла. О том, что дом должен быть кирпичным истцу стало известно только в судебном заседании при ознакомлении с технической документацией на дом. Согласно заключения ООО «Эксперт-оценка», стоимость дома смешанной конструкции составляет 1038000 руб., из кирпича - -1164000 руб., тогда как по заключению ФБУ Сибирский РСЦЭ Минюста России ( рыночная стоимость домовладения – 1329323 руб. Истцу был продан дом, пригодный для целей, для которых он обычно используется, все недостатки, обнаруженные экспертом, являются явными, не значительными, носят эксплуатационный характер, и могли быть замечены при обычном способе приемки ( л.д. 259).

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО, о месте и времени рассмотрения дела извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом вышеназванных обстоятельств, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела (сторонами заявлено, что представлено достаточно доказательств, ходатайств об исследовании дополнительных доказательств и дополнении материалов дела не поступило), оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении всех обстоятельств в их совокупности, руководствуясь законом и правосознанием, суд приходит к следующему.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Судом установлено, что(дата), между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи ________ земельного участка, расположенных по адресу: ________ ( том 1 л.д. 15,16), по условиям которого покупатель до заключения данного договора ознакомился с состоянием квартиры и земельного участка и претензий к продавцу не имеет ( пункт 3.2).

Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП (дата) за номером №- ( том 1 л.д. 22,23).

Согласно заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России № от (дата), в результате проведенного исследования в ________ жилого дома, расположенного по адресу: ________, выявлены следующие дефекты:

- отклонение от горизонтали и вертикали дверного блока, установленного в дверном проеме сеней, открывание и закрывание дверного полотна происходит с затруднением;

- провисание оконного блока при открывании полотна оконного проема в коридоре, плотно открывается и закрывается с затруднением;

- отсутствие защитного покрытияот атмосферных осадков (наличника) у оконных блоков в кухне и коридоре со стороны улицы;

- дверные коробки в дверных проемах жилых комнат не закреплены;

- разрушение бетонного слоя отмостки, отсутствие плотного прилегания к цоколю здания;

- на отделочном покрытии торцевой части дома имеются деформации лицевого покрытия листов.

Выявленные дефекты (недостатки) являются явными, поскольку они обнаружены визуально в ходе экспертного осмотра.

Причины возникновения дефектов могли образоваться как некачественно выполненные строительно-монтажные работы, так и во время эксплуатации квартиры.

Установить, имелись ли скрытые недостатки жилого помещения по состоянию на (дата), т.е. на дату приобретения жилого помещения, не представляется возможным.

Работы по реконструкции жилого помещения произведены не в полном объеме ( с отступлением от проектной документации). Фактически выполненные работы по реконструкции помещения соответствуют требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи разрешения на строительство (реконструкцию), проектной документации, а также требованиям к реконструкции объекта кап.строительства, установленным на дату выдачи разрешения ( том 1 л.д. 179-194)

Согласно заключения эксперта ФБУ РЦСЭ Минюста России № от (дата), в результате проведенного исследования в ________ жилого дома, расположенного по адресу: ________, произведенные работы не соответствуют ГОСТам и СНИПам. Установить экспертным путем в какой период появились данные дефекты как в целом, так и его частей, не представляется возможным, поскольку отсутствуют научно-обоснованные методики по определению времени производства аналогичного вида работ. Дефекты квартиры являются устранимыми проведением ремонтно-восстановительных работ, так как их устранение технически возможно и экономически целесообразно. Поскольку выявленные дефекты возможно определить в ходе визуального осмотра, следовательно, данные дефекты скрытыми не являются. Стоимость работ и объемов, необходимых для устранения дефектов ( с учетом стоимости работ и материалов, установленных в ходе проведения экспертного осмотра ) на дату проведения исследования, округленно составляют 126601 руб. Рыночная стоимость квартиры ( в том числе земельного участка) по состоянию на (дата) составляет 1369323 руб.; рыночная стоимость земельного участка – 142242 руб.

Рыночная стоимость квартиры ( в том числе земельного участка) на дату исследования составляет 1428232 руб.; рыночная стоимость земельного участка – 168516 руб. ( том 2 л.д.2-81).

Поскольку наличие скрытых недостатков спорного домовладения не установлено, а выявленные недостатки и дефекты скрытыми не являются, что подтверждается не только заключением эксперта, но и условиями договора купли продажи от (дата) ( пункт 1.2), согласно которого квартира не имеет видимых технических, строительных недостатков, что в данном случае не дают истцу основания требовать снижения покупной цены жилого помещения в порядке ст. 475 ГК РФ на 126061 руб.

Согласно заключения эксперта ООО Инженерно-инновационный центр «Эксперт-оценка» №-РМ от (дата), по состоянию на (дата) рыночная стоимость спорного домовладения, конструкция которого состоит из кирпича, составляет 1164000 руб.; смешанные конструкции ( брус, кирпич, железобетонные плиты) – 1038000 руб.( том 2 л.д. 190-241).

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю

Суд также считает, что, вопреки утверждению истца о том, что она считала, что приобретает квартиру из кирпича, доказательств этому, истцом не представлено, и кроме того, опровергается собранными по делу доказательствами.

Так свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснил, что помогал бывшей соседке-ответчику по делу, строить пристрой из бруса. Потом этот пристрой снаружи обшили сайдингом, но внутри пристроя было видно, что стены - из бруса, так как не были зашитыкосяки дверей и окон, и часть стены пристроя слева.

Свидетель ФИО7 также в судебном заседании пояснил, что как индивидуальный предприниматель оказывал услуги по проводке электричества, поэтому был в доме еще, когда хозяином была ответчица. После продажи дома был в нем, в ноябре, декабре 2017 года, проводил электрическую проводку, и видел, что пристрой – из бруса, так как изнутри не полностью был обшит, а около дверей и окон виден был брус, и часть стены слева не была защита. Когда сверлил стены в пристрое- летели опилки.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что ответчик-его сожительница, он показывал покупателям дом. В пристрое стена была не защита, поэтому было видно, что пристрой из бруса.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей. Данных о какой-либо заинтересованности свидетелей в исходе дела нет.

Показания последовательны, категоричны, дополняют и не противоречат другим собранным по делу доказательствам.

Так, из распечатанного объявления на сайте avito.ru, следует, что выставленный на продажу дом имел материал стен «ж/б панели» ( том 2 л.д. 253).

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поясняла, что узнала, что пристрой должен был быть из кирпича, в ходе судебного разбирательства из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое было передано при заключении договора купли-продажи.

Информация о том, что истцу стало известно о том, что по техническим документом пристрой должен был быть построен из кирпича, также содержится в уточненных исковых требованиях ( Том 2 л.д. 176).

Таким образом, судом установлено, что при заключении договора купли продажи жилого дома истцу было доподлинно известно, что приобретаемое ею жилое помещение не было простроено из кирпича, но она была согласна приобрести спорную квартиру по предложенной продавцом цене, и по качеству приобретаемого товара не высказывала никаких претензий, что отражено в договоре купли-продажи от (дата) ( пункт 1.2).

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму 52000 руб., которая является разницей между стоимостью жилого помещения, состоящего из смешанной конструкции в 1038000 руб., и стоимостью жилого помещения, состоящего из кирпича, который истцом приобретался за 1090000 руб., не обоснованно, а потому не подлежит удовлетворению.

Кроме того, в соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от (дата) следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения спора является выяснение вопроса о возможности использования жилого помещения по назначению.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного движимого имущества, разногласий по качеству нежилого помещения между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого помещения истец не предъявлял, квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что жилое помещение не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, судом, равно как и экспертами, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены нежилого помещения.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии на момент покупки скрытых недостатков квартиры, которые не было возможности обнаружить, при определении цены сделки истец не являлся пассивной стороной с учетом технического состояния объекта недвижимости, был не лишен возможности пригласить специалистов для проведения осмотра здания, а также об отсутствии обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о снижении покупной цены следует отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из правового содержания указанных норм и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что расходы по оплате проведенной судебной экспертизы являются судебными издержками и подлежат распределению между сторонами спора с учетом пропорции удовлетворенных имущественных исковых требований.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в удовлетворении требования о взыскании судебных издержек по оплате экспертизы в сумме 85000 руб. также следует отказать.

Руководствуясь ст. 475 ГК, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о снижении покупной цены, взыскании излишне уплаченных по Договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) денежных средств и судебных расходов, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий: В.А.Кузнецова

Мотивированное решение составлено (дата).

Судья В.А.Кузнецова