Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца - ПАО Сбербанк - ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенностей, ответчика ИП ФИО4, его представителя ФИО5, действующего на основании доверенности, представителя третьего лица на стороне ответчика - Белгородского гарантийного фонда содействия кредитованию ФИО6, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО8 о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

19.08.2013 года между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк (Кредитором) и ИП ФИО4 (Заемщиком) был заключен кредитный договор № ... (далее Кредитный договор № ...), в соответствии с которым Кредитор открыт Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи <данные изъяты> на срок по 28 июля 2018 года. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 14 % годовых.

18.09.2013 года между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк России (Кредитором) и ИП ФИО4 (Заемщиком) был заключен кредитный договор № ... (далее Кредитный договор № ...), в соответствии с которым Кредитор открыт Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи <данные изъяты> на срок по 23 августа 2018 года. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 14 % годовых.

Кредитные средства были перечислены на расчетный счет Заемщика, открытый в ОАО «Сбербанк России» на основании заявления заемщика платежными поручениями от 20.08.2013г. и от 30.09.2013 г.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору № ... предоставлено в залог недвижимое имущество и заключены договора поручительства:

- договор залога № ... от 18.09.2013г. с ФИО4, предметом которого является объект недвижимости - трехэтажное административно-бытовое здание с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, общей площадью 502,6 кв.м и земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены, общей площадью 1 329 кв.м, находящиеся по адресу: <...>;

- договор залога № ... от 19.08.2013г. с ИП ФИО4, который был впоследствии расторгнут;

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с Белгородским гарантийным фондом содействия кредитованию ;

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ООО «Агро Русь» (в настоящее время ООО «Доломиты»);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ООО «Агрокорма» (в настоящее время ООО «Век»);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО7;

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО8;

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО9;

- договор поручительства № ...от 19.08.2013г., заключенный с ИП ФИО8

Исполнение обязательств по Кредитному договору № ... обеспечено договорами залога и поручительства:

-договор залога № ... от 18.09.2013г. с ФИО4, предметом которого является объект недвижимости - трехэтажное административно-бытовое здание с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, общей площадью 502,6 кв.м и земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены, общей площадью 1 329 кв.м, находящиеся по адресу: <...>;

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с Белгородским гарантийным фондом содействия кредитованию;

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ООО «Агро Русь» (в настоящее время ООО «Доломиты»);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ООО «Агрокорма» (в настоящее время ООО «Век»);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ФИО7;

- договор поручительства № ... от18.09.2013г., заключенный с ФИО8;

- договор поручительства № ... от18.09.2013г., заключенный с ФИО9;

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ИП ФИО8

Ответчик ИП ФИО4 неоднократно допускал просрочки по уплате сумм основного долга и процентов: по Кредитному договору № ...: 28.07.2014г. и с 26.06.2015 г. по настоящее время платежи не вносятся; по Кредитному договору № ...: 24.11.2014г., 24.02.2015г., 23.03.2015г., 23.04.2015г. и с 23.06.2015г. по настоящее время платежи не вносятся.

По состоянию на 16.10.2015 года заложенность Заемщика по кредитному договору № ... от 19.08.2013 года составила <данные изъяты>.

По кредитному договору № ... от 18.09.2013 года задолженность по состоянию на 16.10.2015 года составила <данные изъяты>.

Дело инициировано иском ПАО Сбербанк к ИП ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ИП ФИО8 о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитным договорам в указанном выше размере и обращении взыскания на заложенное имущество: здание гостиницы общей площадью 729,90 кв.м., земельный участок площадью 1 329 кв.м, расположенные по адресу: <...>, установив их начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости этих объектов по отчету ООО «А» от 19.10.2015г., а именно задание гостиницы определить стоимостью <данные изъяты>, земельный участок стоимостью <данные изъяты>. Реализацию имущества произвести путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представители истца ПАО Сбербанк России исковые требования поддержали.

Ответчик ИП ФИО4, его представитель иск не признали. Считают, что при определении начальной продажной цены следует руководствоваться рыночной стоимостью, установленной по заключению судебной экспертизы.

Представитель третьего лица на стороне ответчика Белгородского гарантийного фонда содействия кредитованию считает, что при продаже с публичных торгов залогового имущества, его стоимость должна быть установлена по заключению эксперта, а не по отчету, представленному истцом.

Ответчики ФИО7, ФИО10, ФИО8, представители третьих лиц ООО «Доломиты» и ООО «Век» в судебное заседание не явились.

Исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, допросив эксперта, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

Между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк (Кредитором) и ИП ФИО4 был заключен кредитный договор № ... от 19.08.2013года, в соответствии с которым Кредитор открыт Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи <данные изъяты> на срок по 28 июля 2018 года. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 14 % годовых с погашением кредита по установленному п.4,5 кредитного договора графику с уплатой процентов в соответствии с условиями договора.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору № ... (далее Кредитный договор № ...), предоставлено в залог недвижимое имущество и заключены договора поручительства:

- договор залога № ... от 18.09.2013г. с ФИО4, предметом которого является объект недвижимости-трехэтажное административно-бытовое здание с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, общей площадью 502,6 кв.м, и земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены, общей площадью 1 329 кв.м, находящиеся по адресу: <...> (л.д.113-117 т.1);

- договор залога № ... от 19.08.2013г. с ИП ФИО4, который был впоследствии расторгнут;

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с Белгородским гарантийным фондом содействия кредитованию (л.д. 35,36 т.2);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ООО «Агро Русь» (в настоящее время ООО «Доломиты») (л.д.39,40 т.2);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ООО «Агрокорма» (в настоящее время ООО «Век») (л.д. 41,42 т.2);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО7 (л.д. 64-68 т.1);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО8(л.д. 69-73 т.1);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ФИО9(л.д. 74-78 т.1);

- договор поручительства № ... от 19.08.2013г., заключенный с ИП ФИО8 (л.д.79-83 т.1).

Кредитные средства в размере <данные изъяты> были предоставлены Заемщику 20.08.2013 г. путем перечисления на расчетный счет Заемщика, что видно из платежного поручения (л.д.60 т.1).

Между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк (Кредитором) и ИП ФИО4 был заключен кредитный договор № ... (далее Кредитный договор № ...), в соответствии с которым Кредитор открыт Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи <данные изъяты> на срок по 23 августа 2018 года. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 14 % годовых с погашением кредита по установленному п.4,5 кредитного договора графику с уплатой процентов в соответствии с условиями договора.

Исполнение обязательств по Кредитному договору № ... обеспечено договорами залога и поручительства:

-договор залога № ... от 18.09.2013г. с ФИО4, предметом которого является объект недвижимости-трехэтажное административно-бытовое здание с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, общей площадью 502,6 кв.м, и земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены, общей площадью 1 329 кв.м, находящиеся по адресу: <...> (л.д. 48-55 т.1)

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с Белгородским гарантийным фондом содействия кредитованию (л.д.37,38 т.2);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ООО «Агро Русь» (в настоящее время ООО «Доломиты») (л.д. 43,44 т.2);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ООО «Агрокорма» (в настоящее время ООО «Век») (л.д.45,46 т.2);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ФИО7(л.д.84-87т.1);

- договор поручительства № ...от 18.09.2013г., заключенный с ФИО8(л.д.88-91т.1);

- договор поручительства № ... от18.09.2013г., заключенный с ФИО9(л.д. 92-95 т.1);

- договор поручительства № ... от 18.09.2013г., заключенный с ИП ФИО8(л.д.96-99 т.1).

Факт нарушения договорных обязательств Заемщиком по двум кредитным договорам подтверждается имеющимися в материалах дела расчетом задолженности по просроченному кредиту, выпиской о состоянии лицевого счета, согласно которых заемщик ИК ФИО4 неоднократно допускал просрочки ежемесячного платежа и процентов, а с июня 2015 года ежемесячные обязательные платежи Заемщиком не вносятся (л.д. 23-37 т.1).

По кредитному договору № ... от 18.09.2013 года задолженность по состоянию на 16.10.2015 года составила <данные изъяты>.

Уплата комиссионных платежей и неустойки предусмотрена п.6,7 кредитных договоров (л.д. 38,48 т.1)

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п.2 ст. 811, п.2 ст. 819 ГК РФ при нарушении Заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, банк вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Пунктом 3.6 Общих условий предоставления и обслуживания обеспечительных кредитов (Приложения № 1 к кредитным договорам), предусмотрено право Банка потребовать от Заемщика досрочного возврата суммы кредита, уплаты процентов и неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения его обязательств по погашению кредита и уплаты процентов за пользование кредитом по договору.

Ответчиками размер задолженности, порядок ее начисления не оспаривается.

Оснований считать, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, не имеется, поскольку заложенность по кредитам ответчиком ИП ФИО11 не погашается более девяти месяцев, при этом доказательств уважительности причин неисполнения им, как Заемщиком обязательств, не представлено.

Из договоров поручительства от 19.08.2013г. № ..., № ..., № ..., № ..., № ..., № ..., № ... следует, что Белгородский гарантийный фонд содействия кредитованию, ООО «Агро Русь» (в настоящее время ООО «Доломиты»), ООО «Агрокорма» (в настоящее время ООО «Век»), ФИО7, ФИО8, ФИО9, ИП ФИО8 являются поручителями и обязуются отвечать наряду с Заемщиком ИП ФИО4 перед ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк) за исполнение ИП ФИО12 всех его обязательств перед Кредитором по кредитному договору № ... от 19.08.2013 года, заключенному между Заемщиком и Кредитором (л.д. 64-68 т.1; л.д. 35,36 т.2; л.д.39,40 т.2; л.д. 41,42 т.2; л.д. 69-73 т.1; л.д. 74-78 т.1; л.д.79-83 т.1).

Требования к поручителям ООО «Век» и ООО «Доломиты» заявлены ПАО Сбербанк в порядке отдельных производств, путем обращения с иском в соответствующие арбитражные суды по месту нахождения этих юридических лиц (л.д.20-32).

Пунктом 1 Договоров поручительства и п.1.1.Общих условий договора поручительства (Приложение № 1 к договору поручительств) предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по кредитному договору Поручители и Заемщик отвечают перед кредитором солидарно.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В п.1.1.Общих условий договора поручительства (Приложение № 1 к договору поручительств) установлено, что Поручитель согласен на право Банка потребовать как от Заемщика, так и от Поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Таким образом, вследствие неисполнения обязанности Заемщиком по своевременному возврату очередной части кредита, сумма долга по кредитному договору подлежит взысканию досрочно с ответчиков солидарно в пользу истца.

Оснований для рассрочки погашения кредита, взысканию только суммы текущего долга, суд не находит, т.к. взятые на себя обязательства по погашению кредита ответчики не исполняют длительное время - с июня 2015 года.

Общая сумма, подлежащая взысканию, по состоянию на 16.10.2015 года составляет:

- по кредитному договору № ... от 19.08.2013 года - <данные изъяты>, из которых: просроченная ссудная задолженность – <данные изъяты>, просроченные проценты - <данные изъяты>, просроченная плата за обслуживание кредита - <данные изъяты>, неустойка за период с 27.06.2015г. по 16.10.2015г. в сумме <данные изъяты>;

-по кредитному договору № ... от 18.09.2013 года - <данные изъяты>, из которых: просроченная ссудная задолженность –<данные изъяты>, просроченные проценты - <данные изъяты>, просроченная плата за обслуживание кредита - <данные изъяты>, неустойка за период с 25.11.2014г. по 16.10.2015г. в сумме <данные изъяты>.

Требования истца об обращении взыскания на объекты недвижимости, принадлежащие ФИО4 и переданные в залог банку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам № ... от 19.08.2013 года и № ... от 18.09.2013 года, и установления их начальной продажной цены, указанной в иске, подлежат частичному удовлетворению.

В обеспечение исполнений обязательств по кредитным договорам № ... и № ... между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время ПАО Сбербанк) и ФИО4 были заключены договора залога недвижимого имущества – ипотеки: договор залога № ... и № ... от 18.09.2013г., согласно которым в залог банку переданы объекты недвижимости, расположенные по адресу:<...>:

-трехэтажное административно-бытовое здание с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, общей площадью 502,6 кв.м, с кадастровым № ..., залоговой стоимостью <данные изъяты>;

- земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены, общей площадью 1 329 кв.м, кадастровый № ..., залоговой стоимостью <данные изъяты> (л.д.100-104, л.д. 113-117 т.1).

Как следует из материалов дела, в период действия договора ипотеки ФИО4 была произведена реконструкция заложенного объекта недвижимости - трехэтажного административно-бытового здания с пристроенным производственным помещением и двумя гаражами, в результате чего увеличилась общая площадь данного объекта, его наименование и этажность.

Имеется разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию (л.д. 128 т.1).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного 13.11.2014 г., ФИО4 принадлежит на праве собственности двухэтажное здание гостиницы общей площадью 726,9 кв.м, с кадастровым № ..., существующее обременение - ипотека (л.д. 127 т.1).

В силу положения п.6 ст.6 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Договора ипотеки № ... и № ... не содержат условий об ограничении распространения права залога (ипотеки) на неотделимые улучшения предмета ипотеки.

Таким образом, ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений, поскольку иное противоречило бы особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости. Прекращение залога это обстоятельство не влечет, т.к. подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ указывает на то, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 334, 348, 349 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом согласно ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 ч.1 п.4 Закона).

Как установлено в судебном заседании, при заключении договора залога действительная рыночная стоимость объектов недвижимого была установлена по соглашению сторон.

Истцом был представлен отчет об оценке № ... ООО «А» от 21.10.2015г., по которому рыночная стоимость здания гостиницы определена с учетом НДС - <данные изъяты>, стоимость земельного участка с учетом НДС-<данные изъяты>. Именно по этому отчету, истец просит установить начальную продажную стоимость в размере 80% от указанной.

Определением суда от 14.12.2015 года по делу была назначена оценочная (строительно-техническая) экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в договорах залога.

Согласно заключения эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 26.02.2016г. № ..., рыночная стоимость здания гостиницы с учетом НДС составляет <данные изъяты>, стоимость земельного участка с учетом НДС равна <данные изъяты>.

Экспертиза проведена экспертом, имеющем высшее образование по специальности «Ремонт зданий и сооружений и реконструкция зданий и сооружений», квалификацию эксперта по специальности «Исследование строительных объектов и территорий функционально связанных с ним, в том числе с целью оценки».

Заключение эксперта содержит подробное описание проводимого исследования, экспертиза проведена, в том числе на основании непосредственного осмотра экспертом объектов недвижимости, подлежащих оценке, с учетом технических, качественных характеристик, специфики этих объектов, с учетом внутренней конъюнктуры рынка, что подробно отражено в заключении. Также в экспертизе приводятся применяемые методики в расчетах, с указанием используемой при этом нормативной базы и специализированной литературы. Заключение эксперта является научно обоснованными, объективным, выполнено экспертом, обладающим правом на проведение оценочной деятельности.

Представитель истца ФИО1 указывает на то, что определенная в заключении стоимость объектов существенно завышена, а поэтому не может считаться начальной продажной ценой данных объектов, как заложенного имущества, продаваемого с публичных торгов. Представлены письменные возражения относительно заключения эксперта (л.д.175-182).

Однако, суд не может согласиться с доводами, приводимыми в обоснование несогласия с экспертным заключением, поскольку они не подтверждаются объективными данными.

Относительно завышенной стоимости расценок на строительство на 13% по причине некорректного выбора аналога по справочнику «КО-ИНВЕСТ», т.к. выбранные объекты оценки относится к 1-й группе капитальности, а аналог выбранный экспертом к 3-й группе капитальности, указанный Банком аналог является объектом 3-х этажного здания гостиницы с объемом значительно превышающим объект оценки (согласно приведенной таблице), а подобранный экспертом аналог соответствует объекту оценки - 2-х этажному зданию гостиницы, определенным объемом. Поэтому аналог выбранный экспертом соответствует объекту оценки, а заявленный в возражениях аналог не может применяться в расчетах.

Что касается завышения стоимости объекта оценки на 0,8% при использовании поправочного коэффициента 1,08, т.к. указанное значение применяется при подборе аналогов с помощью сборника УПВС, разработанных в СССР в 70-х годах, тогда как гостиница построена в 1999 году и используемые данные не отражают ключевых рыночных тенденций, то указанные обстоятельства не свидетельствуют о завышении стоимости здания гостиницы и неправильном применении процента корректировки. В своем заключении эксперт приводит подробное описание конструктивных элементов здания с указанием их по группам капитальности и сопоставления конструктивной системы с группы капитальности, где имеются совпадения. Справочник, которым руководствовался эксперт, является действующим, и ограничений к применению его в расчетах не имеется. Группы капитальности едины, что в справочнике «КО-ИНВЕСТ», что в сборнике УПВС. Коэффициент корректировки экспертом был взят из сборника 1,08 исходы из класса конструктивных систем, расчет произведен в ценах на момент оценки.

В представленной экспертом в судебном заседании статьи из журнала «Определения соответствия класса конструктивной системы и группы капитальности зданий для целей кадастровой оценки» приводятся классы конструктивных элементов зданий, их распределения по группам капитальности, сопоставления класса конструктивной системы и группы капитальности, т.е. имеет место отображение общей методики определения соответствия между классификацией по конструктивным системам и группировкой по группам капитальности, которая по смыслу может применяться не только при кадастровой оценке.

Несостоятельна ссылка на то, что индекс перерасчета цен 1,953 определен экспертом неверно и завышен на 18%, а следовало рассчитывать величину по справочнику «КО-ИНВЕСТ» 1,59. Как пояснила допрошенная в судебном заседании эксперт Г.В.В., справочники «КО-ИНВЕСТ» составляются на первое число квартала, но публикуются значительно позже, а коэффициент следует применять на дату оценки, и возможно только использовать справочник по состоянию на 01 октября 2015 года, что значительно, около 5-и месяцев, предшествует оценке.

Суд полагает, что данные факты являются существенными и при отсутствии четкой рекомендации, какие индексы следует применять, то в силу данных обстоятельств, эксперт обоснованно не применяла индексы перерасчета цен коэффициенты по справочнику «КО-ИНВЕСТ».

Экспертом применялись средние региональные индексы, приближенные к дате оценки, что отражено и обосновано в заключении.

Указание на то, что эксперт некорректно взял прибыль предпринимателя, поскольку использовал данные для активного рынка, а следовало использовать данные для неактивного рынка, фактически является опиской в номере страниц, используемого справочника, не влияющей на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, о чем эксперт указала в дополнительном сообщении. Кроме того, приведенный истцом в возражениях расчет составлен исходя из объекта - аналога объемом 5 000 куб.м, тогда как объект оценки имеет значительно меньше объем - 2 712 куб.м, и различие в площади в представленных истцом расчетах не было учтено.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Г.В.В. дала полные и развернутые ответы по всем возникшим спорным вопросам по экспертному заключению, в том числе в используемых подходах при оценке, дополнительно дала обоснование, почему эксперт пришел к тем или иным выводам, отраженным в заключении.

Обстоятельств, которые бы ставили под сомнение заключение эксперта полностью или в его части, либо дающих повод усомниться в выводах эксперта, не установлены, а поэтому к назначению по делу повторной оценочной экспертизы отсутствуют основания.

Истцом не представлено доказательств, однозначно и достоверно свидетельствующих, что определенная экспертом стоимость залогового имущества, не соответствует реальной стоимости, либо завышена.

У суда нет оснований исходить из стоимости объектов залога по отчету ООО «А» № ... от 21.10.2015г. Приходя к такому выводу, суд исходит из того, что объекты оценки оценщиком не осматривался. Оценщик располагал технической документацией на здание гостиницы (тех.паспортом), составленным без учета перепланировки. Технический паспорт, отражающий действительное состояние строения, был составлен 29.01.2006г.( л.д.123-133 т.2) по ходатайству эксперта. Кроме того, оценщик при оценке учитывал бизнес, хотя оценке подлежало исключительно здание, и оценивать здание с точки зрения бизнеса (доходности) неприемлемо. Также в данном отчете приводится анализ аналогичных объектов недвижимости, но из прилагаемой таблицы невозможно определить, что собой представляют выбранные объекты, являются ли они аналогам применительно к оцениваемому объекту, имеется ссылка на сайт, где размещены объявления о продаже объектов, но ни одно из объявлений о продаже гостиницы не распечатано. Что касается стоимости земельного участка, то приводится анализ участков-аналогов, два из которых не могут считаться аналогичными оцениваемому участку, поскольку один участок - это земли сельхоз. назначения, второй находится не в пределах городской черты. Приведенная таблица продаваемых земельных участков содержит только ссылки на сайты, где размещены объявления, сами объявления не приводятся, в силу чего невозможно определить, что указанные земельные участки аналогичные по характеристикам оцениваемому и продавались по указанной цене.

Таким образом, представленный отчет не может являться доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов заложенного имущества.

Представленная рецензия на заключение эксперта оценщика ООО «Финансовый- Консалтинг» является субъективным мнением оценщика и на правовую природу заключения эксперта, как доказательства не влияет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 26.02.2016г. № ..., является надлежащим доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость залогового имущества и содержащиеся в нем данные суд берет за основу при установлении начальной продажной цены недвижимого имущества, по которой имущество может быть реализовано с целью погашения задолженности по кредитным договорам, из расчета 80% указанной в заключении стоимости (ст.54 ч.1 п.4 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), поскольку в расчете приведена полная рыночная стоимость без учета минуса 20% при установлении начальной продажной цены.

Кроме того, суд учитывает, что в процессе исполнения решения цена имущества может корректироваться.

Обращение взыскания следует производить в отношении объектов недвижимого имущества: здание гостиницы общей площадью 726,9 кв.м с кадастровым № ... и земельный участок, на котором указанный объект недвижимости расположен, общей площадью 1 329 кв.м, с кадастровым № ..., находящиеся по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость объектов недвижимости в размере <данные изъяты> с учетом НДС 18%, а именно: на здание гостиницы общей площадью 726,9 кв.м с кадастровым№ ... установить начальную продажную стоимость <данные изъяты> с учетом НДС 18%; на земельный участок общей площадью 1 329 кв.м, с кадастровым № ... установить начальную продажную стоимость <данные изъяты> с учетом НДС 18%.

Стоимость этих объектов является достаточной для удовлетворения в полном размере требований банка, признанных судебным решением.

Истцу компенсируются расходы по гос. пошлине пропорционально удовлетворенным требованиям солидарно за счет ответчиков (ст. 98 ГПК РФ, п.5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Также за вызов эксперта истцу надлежало уплатить согласно представленного экспертом счета № ... от 28.03.2016г. денежные средства в сумме <данные изъяты>. Поскольку вызов эксперта был произведен судом по ходатайству представителя истца, его допрос в судебном заседании состоялся, а т.к. иск удовлетворен, в силу чего взыскивать эти расходы с истца нецелесообразно, поскольку истец будет иметь право на возмещение судебных издержек, то суд считает возможным взыскать эти расходы с ответчиков солидарно в доход экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск публичного акционерного общества «Сбербанк России» к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО8 о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО8, как с физического лица и как с индивидуального предпринимателя, в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» досрочно задолженность по кредитному договору № ... от 19.08.2013 года по состоянию на 16.10.2015 года в сумме <данные изъяты>, из которых: просроченная ссудная задолженность – <данные изъяты>, просроченные проценты - <данные изъяты>, просроченная плата за обслуживание кредита- <данные изъяты>, неустойка за период с 27.06.2015г. по 16.10.2015г. в сумме <данные изъяты>.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО8, как с физического лица и как с индивидуального предпринимателя, в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» досрочно задолженность по кредитному договору № ... от 18.09.2013 года в сумме <данные изъяты>, из которых: просроченная ссудная задолженность –<данные изъяты>, просроченные проценты - <данные изъяты>, просроченная плата за обслуживание кредита- <данные изъяты>, неустойка за период с 25.11.2014г. по 16.10.2015г. в сумме <данные изъяты>.

В счет погашения задолженности перед ПАО Сбербанк по кредитным договорам № ... от 18.09.2013 года в сумме <данные изъяты> и № ... от 19.08.2013 года в сумме <данные изъяты>, обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО4: здание гостиницы общей площадью 726,9 кв.м с кадастровым № ... и земельный участок, на котором указанный объект недвижимости расположен, общей площадью 1 329 кв.м, с кадастровым № ..., находящиеся по адресу: <...>, установив начальную продажную стоимость объектов недвижимости в размере <данные изъяты> с учетом НДС 18%, а именно:

- на здание гостиницы общей площадью 726,9 кв.м. с кадастровым № ..., установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>, с учетом НДС;

- на земельный участок общей площадью 1 329 кв.м, с кадастровым <данные изъяты>, установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>, с учетом НДС.

В удовлетворении остальной части иска ПАО Сбербанк - отказать.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО4, ФИО7, ФИО9, ФИО8, как с физического лица и как с индивидуального предпринимателя, в пользу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации расходы по вызову в суд эксперта в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Алексеевский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.П. Чуприна

Мотивированное решение изготовлено 01.04.2016 года.

Судья Н.П. Чуприна