Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения №5230 к ФИО2 о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество и обращении взыскания на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения №5230 (далее по тексту – Банк) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество и обращении взыскания на недвижимое имущество.

В обоснование своих требований указало, что между ООО «Сбербанк России» и ООО «СК Возрождение» заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с ФИО3 заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому являлись принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты не движимости:

нежилое здание – здание автомойки и сауны, инвентарный номер, литер №, <данные изъяты>, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

нежилое здание – административное здание с архивным помещение, инвентарный номер, литер №, <данные изъяты>, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

нежилое здание – административное здание, <данные изъяты>, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

нежилое здание – здание материального склада, <данные изъяты>, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости – земли населенных пунктов – под производственную базу, <данные изъяты>, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором дарения предметы залога подарены ФИО2, с которой Банком ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ В связи с неисполнением ООО «СК Возрождение» обязательств по кредитному договору Банк обратился в Третейский суд при Автономной некоммерческой организации «Независимая арбитражная палата» с исковым заявлением о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Третейского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ требования Банка удовлетворены, обращено взыскание на залог. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 выдан исполнительный лист № на основании определения Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении заявления Банка о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решения третейского суда. В ходе мониторинга состояния залогового имущества установлено, что на земельном участке, помимо зданий, являющихся предметом ипотеки, располагаются еще пять строений, принадлежащих ФИО2:

- здание крытого рынка на 100 торговых мест, общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- здание крытого рынка на 100 торговых мест, общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

При этом в ЕГРП отсутствуют сведения о наличии обременения в виде ипотеки на данные строения в пользу Банка. ДД.ММ.ГГГГ Банком дано согласие на строительство и вод в эксплуатацию крытых ангаров для рынка на территории указанного земельного участка, который находится в залоге у Банка, при условии возникновения и регистрации ипотеки на построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Банком в адрес залогодателя ФИО2 направлено письмо о необходимости совместного обращения в регистрирующий орган за регистрацией ипотеки в срок до ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 поступил ответ о самостоятельном обращении Банка в регистрирующий орган. Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для регистрации ипотеки, Банк получил ответ, что на указанные объекты недвижимости уже имеется запись о регистрации ипотеки в пользу ФИО5 Указанное лишает Банк возможности осуществить государственную регистрацию ипотеки.

В связи с чем, просит признать право залога в пользу Банка в отношении имущества, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, находящемся в залоге у Банка:

здание крытого рынка на 100 торговых мест, общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, кадастровый №;

здание крытого рынка на 100 торговых мест, общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, кадастровый №. Также просит обратить взыскание на указанное залоговое имущество путем продажи с публичных торгов, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, уплаченные истцом при подаче иска.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «СК Возрождение» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии со статьями 334, 348 и 349 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно части 1 статьи 50 ФЗ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 31 декабря 2017 года) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 1 статьи 50, статьям 51 и 56, пункту 2 статьи 78 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО «СК Возрождение» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым Банк открыл заемщику возобновляемую кредитную линию для приобретения строительных материалов, оплаты услуг подрядчиков, выплаты заработной платы, приобретения санитарно-технического оборудования, оплаты аренды технических и транспортных средств, оплаты государственной пошлины и прочее при строительстве дачного городка на срок по ДД.ММ.ГГГГ с лимитом, устанавливаемым в соответствии с приложением № к договору с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке <данные изъяты>% годовых. Платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Банк свои обязательства по предоставлению кредита исполнил в полном объеме.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с ФИО3 заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому являлись принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты не движимости:

нежилое здание – здание автомойки и сауны, инвентарный номер, литер №, <данные изъяты> (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором дарения предметы залога подарены ФИО1, с которой Банком ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ В связи с неисполнением ООО «СК Возрождение» обязательств по кредитному договору решением Третейского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «СК Возрождение», ФИО8, ФИО9, ФИО9, ФИО10, ФИО4 взыскана в солидарном порядке задолженность по договору № об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; обращено взыскание на залоговое имущество в соответствии с договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Банком и ФИО2 путем реализации с публичных торгов.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 выдан исполнительный лист № на основании определения Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении заявления Банка о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решения третейского суда.

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества определением Яшалтинского районного суда РК от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта-оценщика ИП ФИО11№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорных объектов недвижимого имущества на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>.

Истец со ссылкой на часть 2 статьи 11, пункт 2 статьи 20, пункт 1 статьи 65 Закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считает, что на объекты недвижимого имущества принадлежащие ФИО2 распространяются требования закона о возникновении ипотеки в виде залога в силу закона.

Суд не может согласиться с доводами истца ввиду следующего, между ОАО «Сбербанк России» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с ФИО3 заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор ипотеки), предметом залога по которому являлись принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты недвижимости, а именно:

нежилое здание – здание материального склада, <данные изъяты>., кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>;

Вместе с тем, истцом суду предоставлено решение Третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ№ согласно которому, требования Банка удовлетворены, обращено взыскание на вышеуказанное недвижимое имущество.

В силу положений, закрепленных в статье 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении»).

Таким образом, из предоставленного суду решения Третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ№ не следует, что требования истца об обращении взыскания, на имущество которое, являлось залоговым в силу закона, удовлетворены.

При этом, заслуживает внимание и то обстоятельство что, возникновение права на спорные объекты недвижимого имущества были зарегистрированы Росреестром за ФИО2 еще в 2013 году (согласно свидетельств о государственной регистрации права, а также выписок из ЕГРП по объекты недвижимости). При этом, ФИО2 уведомила банк о государственной регистрации возникновения права собственности на спорные объекты ДД.ММ.ГГГГ, указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела в виде предоставленных суду отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимости принадлежащих ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, в состав которых помимо прочего входили копии правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимого имущества.

Следовательно, на момент принятия решения Третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ№ Банку было известно о том, что за ФИО2 еще в 2013 году были зарегистрированы в установленном законом порядке право собственности на спорные объекты, однако Банк не заявил о своих залоговых правах на данные объекты недвижимого имущества, пояснить причины и основания не обращения взыскания на спорное имущество истцом суду не предоставлено, доказательств обращения взыскания на спорное имущество банком суду не предоставлено.

В силу положении закрепленных в статье 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с учетом того, что истцу ДД.ММ.ГГГГ было известно о наличии зарегистрированных прав на спорные объекты недвижимости то им был пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку с настоящим исковым заявлением истец обратился ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, доводы истца основаны на не верном применении и толковании норм материального права, что свою очередь указывает на не верный способ защиты прав и интересов истца, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Суд исследовав договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ установил, что условиями указанных соглашений не предусмотрены условия, при которых залогодатель обязан получать согласие залогодержателя на возведение зданий и сооружений на земельном участке являющимся предметом залога. Вместе с тем, в силу статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с правилами о совершении регистрационных действий, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», воля стороны должна быть четко выражена. Следовательно, при регистрации права собственности на объект недвижимости сторона, заявившая о совершении регистрационных действий, должна представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие наличие ипотеки в силу закона и соответственно заявление от правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом.

Таким образом, в случаях, если ипотека на вновь возведенные объекты недвижимого имущества возникла в силу закона, как указано истцом со ссылкой на статью 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то истец вправе обратиться в регистрирующий орган в целях государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона, что фактически истцом и было сделано.

В случае применения пункта 1 статьи 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к мнению, что иного порядка как внесение изменений в действующий договор ипотеки посредством подписания и государственной регистрации таких изменений в регистрирующим органе договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено, как и не предусмотрено выше названными соглашениями специальных условий регулирующих правоотношения сторон в части получения залогодателем согласия у залогодержателя на возведение зданий и сооружений, а также правовых последствий возникающих у сторон (возникновения ипотеки в силу закона) в результате государственной регистрации возникновения права на вновь возведенные объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, истцом к исковому заявлению приложено уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации возникновения залога в силу закона с указанием устранения обстоятельств, послуживших основанием для такой приостановки, а именно получением Банком согласия первичного залогодержателя на государственною регистрацию последующего залога на имущество залогодателя.

Однако, в обход установленных Главой VII Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений Банк считает возможным не только признать право залога на спорное имущество, но и посредством получения судебного акта обратить взыскание на данное имущество, не принимая во внимание возможного нарушения прав и законных интересов предшествующего залогодержателя.

Судом принимается во внимание и то, что между ФИО2 и ФИО12ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа на сумму <данные изъяты> со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ.

На полученные по выше указанному договору займа денежные средства ФИО1 были возведены и в последствии зарегистрированы в установленном законом порядке права на объекты недвижимого имущества:

- здание крытого рынка на 100 торговых мест, назначение: нежилое, площадь: общая <данные изъяты>, этажность: 1, адрес: <адрес>, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации №;

- здание крытого рынка на 100 торговых мест, назначение: нежилое, площадь: общая <данные изъяты>., этажность: 1, <адрес>, кадастровый №, свидетельство о государственной регистрации №.

В качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых ФИО2 по договору займа межу заемщиком ФИО13 и займодавцев ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ заключен и в установленном законом порядке зарегистрирован договор залога выше указанного имущества (регистрационная запись возникновения залога №, №, №, №, №).

При этом, действия истца, по обращению в регистрирующий орган в части государственной регистрации права залога в силу закона осуществлены после государственной регистрации залоговых обязательств ФИО2 перед ФИО12 по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Материалы дела не содержат доказательств обращения истца к ФИО5 за получением согласия последнего на осуществление государственной регистрации последующего залога на спорное имущество.

При таких обстоятельствах, действия Банка по настоящему судебному спору расцениваются судом как восстановление возможных нарушенных прав истца в обход установленных Главой VII Закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положений, посредством не только признания права залога на спорное имущество, но и получения судебного акта согласно которому обратить взыскание на спорное имущество, не принимая во внимание возможного нарушения прав и законных интересов предшествующего залогодержателя.

В связи с чем суд при ходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Банка.

На основании изложенного и руководствуясь статями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения №5230 к ФИО2 о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество и обращении взыскания на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия через Яшалтинский районный суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.Н. Эминов