Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Юйхэн» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юйхэн» к ФИО1 о признании договора аренды в части незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском(с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Юйхэн» (далее также – ООО «Юйхэн») о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние. Исковые требования мотивированы тем, что04.08.2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества №08-17/01. Согласно условиям договора арендодатель передал в аренду арендатору недвижимое имущество на срок до 04.08.2066 года, а арендатор взял на себя обязательства своевременно ежемесячно до 10 числа производить оплату за аренду в сумме 5000 рублей и использовать имущество по назначению. Однаок с момента заключения договора аренды платежи по договору не вносил. 16.05.2019 года ответчику вручена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в сумме 105000 рублей. 05.06.2019 года истцом ответчику повторно вручена претензия с требованием погасить задолженность либо расторгнуть договор аренды. Решением Чойского районного суда Республики Алтай договор аренды расторгнут, требование о взыскании задолженности при рассмотрении дела судом не предъявлялись к ответчику, в связи с чем подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 170 000 рублей. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернут арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре. ФИО1 в адрес ООО «Юйхэн» направлялось уведомление о прибытии на территорию животноводческого комплекса для осмотра и составлении акта осмотра. 16.01.2020 года истец прибыла на место осмотра, однако ответчик не явился. В ходе осмотра установлено, что ответчиком завезено и установлено оборудование для лесопиления, произведены выемка грунта под несущимиконструкциями, снятие лотков и лежек для животных КРС, произошло механическое разрушение бетонной оболочки пояса ЖБ кровельных балок в связи с креплением оборудования для лесопиления,вертикальное смещение лобовой заделки ЖБ кровельных балок, разрушение системы навозоудаления, расхождение плит покрытия по осевой проекции здания, осевое смещение ЖБ кровельных балок, воспринимающих нагрузку от плит перекрытия. Указанных разрушений на момент передачи имущества не имелось, имущество передавалось арендатору в хорошем состоянии. В настоящее время объект недвижимости находится под угрозой разрушения, ответчик привел животноводческий комплекс в аварийное состояние. Стоимость восстановительных работ составляет 3 740 000 рублей. В обоснование иска истец ссылается на положения ст.ст. 15, 309, 650, 614, 622, 1064 ГК РФ.

ООО «Юйхэн» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора аренды недвижимости от 04.08.2017 года №08-17/01 незаключенным в части животноводческого комплекса. Исковое требование мотивировано тем, что в договоре аренды отсутствуют точные данные об объекте недвижимого имущества – животноводческом комплексе. Не указано имущество, входящее в состав комплекса, передаточный акт о виде, количестве и состоянии передаваемого имущества не составлялся. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебное заседание ФИО1, ее представитель ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ФИО1 ФИО4 исковое заявление поддержал в полном объеме, возражал относительно удовлетворения встречного искового требования, при этом указав на пропуск срока исковой давности.

Представитель ООО «Юйхэн» ФИО6 в судебном заседаниивстречное исковое заявление поддержал, возражая относительно удовлетворения первоначального иска.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

В силу приведенных выше положений ст. 61 и ст. 209 ГПК РФ, обеспечивающих непротиворечивость судебных постановлений и не допускающих принятие взаимоисключающих судебных актов, после вступления в силу решения суда должны быть учтены установленные обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Чойского районного суда Республики Алтай от 16.03.2020 года установлено, что 04.08.2017 года между ФИО1 и ООО «Юйхэн» заключен договор аренды недвижимого имущества № (далее также - договор), по условиям которого истец по первоначальному иску (арендодатель) передала ответчику (арендатор) за плату во временное владение и пользование следующее имущество: животноводческий комплекс площадью 3 494,0 кв.м с кадастровым номером №, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, 1180 метров на юго-запад от слияния рек Малая Иша и Учек; земельный участок общей площадью 63 663 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для размещения и обслуживания животноводческого комплекса, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Россия, <адрес>, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала № (п. 1.1 договора).

Таким образом, вступившим в законную силурешением суда установлен факт заключения между сторонами договора аренды недвижимого имущества, что имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

При таких обстоятельствах встречное исковое заявление о признании договора аренды недвижимого имущества от 04.08.2017 года незаключеннымв части животноводческого комплекса не подлежит удовлетворению.

Более того, заключая 04.08.2017 года и подписывая договор аренды, истец по встречному иску знал и должен был узнать о нарушении своих прав, в связи с чем встречный иск подан за пределами трехлетнего срока исковой давности, о чем обоснованно заявлено ответчиком, и что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ).

П. 1 ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ исполнения обязательства не допускается.

Из п.п. 4.1, 4.2 договора усматривается, что ежемесячная арендная плата установлена в сумме 5000 рублей, оплачивается до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Согласно п. 5.1 договора передача недвижимого имущества арендодателем арендатору производится в день подписания соглашения. Стороны определили, что договор является актом приема-передачи недвижимого имущества.

Решением Чойского районного суда Республики Алтай от 16 марта 2020 года, вступившим в законную силу, договор аренды от 04.08.2017 года №08-17/01 расторгнут и установлено, что с момента заключения договора аренды денежные средства до даты вынесения решения судом в счет арендной платы не вносились.

Доказательства внесения платежей по договору аренды после вынесения судом решения до момента вступления его в законную силу ответчиком не представлено. Представителем ответчика не оспаривался факт того, что денежные средства в счет арендной платы не вносились ООО «Юйхэн» в период действия договора.

Согласно расчету, представленному ФИО1, задолженность ООО «Юйхэн» по договору аренды за 34 месяца составила 170 000 рублей. Расчет проверен судом, является верным. Иной расчет стороной ответчика по первоначальному иску не представлен.

Ввиду изложенного с ООО «Юйхэн» в пользу ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору аренды недвижимого имущества в сумме 170 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из п. 1.3, 1.4 договора, недвижимое имущество, переданное во временное владение и пользование по договору, используется арендатором для ведения сельскохозяйственного производства. Арендодатель обязуется передать недвижимое имущество в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора.

Арендатор обязан использовать недвижимое имущество по целевому назначению, перед подписание договора осмотреть недвижимое имущество и проверить его состояние, своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренном договором, в течение срока действия договора поддерживать недвижимое имущество в состоянии, пригодном для его использования, за свой счет осуществлять капитальный и текущий ремонт недвижимого имущества, нести все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества, также имеет право за свой счет вносить неотделимые улучшения в состав недвижимого имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие его стоимость (п.п. 2.2.1 – 2.2.6, 2.3.2 договора).

Из акта возврата недвижимого имущества по договору аренды от 16.01.2020 года усматривается, что помещения общей площадью 3494 кв.м с кадастровым номером № находятся в аварийном состоянии. В помещениях содержания животных демонтированы бетонные лотки раздачи кормов, нарушена система навозоудаления, демонтированы места и ограждения для привязного содержания животных. Выбиты проемы по торцам здания из арбалитовыхблоков, ворота. В помещениях произведены работы по выемке грунта у несущих колонн зданий, что повлекло просадку и отклонение колонн, разрыв лобовых соединений балок, несущих нагрузку от кровельных плит со смещением и разрывом здания по продольной оси. Нарушены нижние пояса несущих балок (выбит бетон, оголена арматура). На участке находятся деревянные сооружения и навесы в разрушенном и аварийном состоянии. На участке и в помещениях находятся станки для лесопиления.

При этом из пояснений сторон, договоров подряда №10/17 от 12.10.2017 года, №3/18 от 07.03.2018 года, №77 от 19.12.2018 года, задания от 19.12.2018 года, акта №1478 от 25.06.2018 года усматривается, чтоООО «Юйхэн» проводились работы по установке оборудования для лесопиления, строились временные сооружения, также установлен трансформатор.

Из материалов дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, видно, что ООО «Юйхэн» в 2018 году осуществлялись подготовительно-строительные работы по установке пилорам, а также возведения на земельном участке объектов промышленного назначения.

Вступившими в законную силу постановлениями заместителя главного государственного инспектора Республики Алтай по использованию и охране земельот 20.02.2018 года и от 03.05.2018 года ООО «Юйхэн» признано виновным в совершении административных правонарушений, предусмотренных ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Постановлением заместителя главного государственного инспектора Республики Алтай по пожарному надзору от 25.04.2018 года ООО «Юйхен» также признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

По ходатайству стороны ФИО1 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Профит Эксперт».

Из заключения эксперта ООО «Профит Эксперт» №889-20-ПЭ от 25.12.2020 года усматривается, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: Россия, <адрес>, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала № находятся следующие капитальные строения, временные здания и сооружения: Животноводческий комплекс, 3494,0 кв.м, состоящий из: каркасного нежилого здания 1 (Животноводческого комплекса) размерами по внешнему обмеру 77,95м х 21,70м и высотой 4,2м, каркасного нежилого здания 2 (Животноводческого комплекса) размерами по внешнему обмеру 77,40м х 21,98м и высотой 4,2м, безкаркасного нежилого здания, галереи (Животноводческий комплекс) размерами по внешнему обмеру 23,80м х 21,98м и высотой 4,2м; здание общежития жилое (205,28 кв.м); бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 40,25м*5,1м и высотой 3 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 9м*2,5м и высотой 4,2 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 17,8м*9,15м и высотой 6,7м, пристрой с размерами по внешнему обмеру 6,1м*4,07м и высотой 4 м; сооружение электрощитовой РУ-0,4КВ Трансформатор; здание конторы (99,75 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 10,5м*9,5м и высотой 2,96м; здание нежилое подсобное, помещения для заточки пил (120 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 15м*8м и высотой 2,5м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м.

У объекта недвижимости - Животноводческого комплексаобнаружены следующие дефекты (повреждения): установленное оборудование для распиловки древесины, прикрепленное к несущим полуфермам и балкам, путем разрушения защитного бетонного слоя к арматуре железобетонной конструкции. Работа такого оборудования приведет к повреждению несущих конструкций, так как вибрационная нагрузка будет передаваться напрямую; под установленным оборудованием для распиловки древесины обнаружено расположение технологических ям глубиной до 1,2 м, с укреплением стенок брусом 2 х 2м; демонтированы железобетонные площадки и лотки общей площадью покрытия 2024 кв.м; присутствует повреждение плит перекрытия намачиванием бетона, появление трещин; присутствуют две большеразмерные ямы, расположенные между несущими колоннами с размерами 6 м х 6 м глубиной 1м и 8м х 6м глубиной 0,6м; разрушены асбестоцементные каналы и трубы навозоудаления, общая протяженность 280 м, диаметр труб 200мм; торцевые стены разобраны - общая площадь демонтированной стены 173; разрушение железобетонных колон высотой 4,5 м - 2 шт.; заложены дверные проемы галереи между комплексами - 2 шт.; отделка стен и потолка из гипсокартона привела к повреждению поверхности стен и потолка гнилью. Данные дефекты (повреждения) появились не более 3 лет назад исходя из органолептического исследования конструкций. Внешний вид повреждений свидетельствующий о том, что дефекты (повреждения) появились в следствие монтажа оборудования и изменении помещений для ведения лесообрабатывающей промышленности. Выявленные дефекты (повреждения) такие как трещины в бетонных заполнениях стен, сдвиг некоторых полуферм и появление расширения зазора между плитами перекрытия появились в следствии движения грунта. Данные дефекты не прогрессируют.

В настоящее время использование объекта недвижимости -Животноводческого комплекса, кадастровый №, невозможно. Стоимость восстановительных работ объекта недвижимости - Животноводческого комплекса составляет с учетом износа 13 367 823 рубля.

Суд считает допустимым доказательством по делу заключение эксперта ООО«Профит Эксперт», посколькуоно проиллюстрировано фотографиями объекта исследования, выводы эксперта соответствуют поставленным вопросам, экспертом приняты во внимание все представленные на экспертизу материалы и исследование было проведено последним полно, объективно, на основе нормативных актов и специальных знаний. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

При этом несогласие представителя истца по встречному иску с выводами эксперта не может служить основанием для признания данного доказательства недопустимым.Доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, стороной ООО «Юйхэн» не представлено. Также не представлено доказательств несостоятельности выводов эксперта или некомпетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Более того, по ходатайству представителя ООО «Юйхэн» эксперт ФИО5 допрошен в судебном заседании, который пояснил, что использование животноводческого комплекса по целевому назначению невозможно независимо от выбранного вида сельскохозяйственной деятельности, а стоимость восстановительного ремонта рассчитана только исходя из тех дефектов (повреждений), которые появились не более 3 лет назад.

Суд полагает установленным факт нарушения ООО «Юйхэн» прав ФИО2 как собственника недвижимого имущества и находит требования последней о возмещении материального ущерба и возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное положение подлежащими удовлетворению.

Доказательства, свидетельствующие о том, что имущество передано арендодателем арендатору в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, либо о том, что ущерб ФИО1 причинен иными лицами, отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд считает возможным взыскать с ООО «Юйхэн» в пользу ФИО1 материальный ущерб в сумме 3 740 000 рублей в пределах заявленных исковых требований, а также возложить обязанность привести земельный участок в первоначальное положение путем разбора сооружений, уборки и вывоза строительного мусора.

Согласно ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Срок исполнения решения суда, заявленный истцом – 30 дней, суд находит недостаточным исчитает разумным установить срок в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании ст. 98 ГПК РФ, учитывая то, что ФИО1 судом предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до вынесения судом решения, с ООО «Юйхэн» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 28 050 рублей в доход бюджета МО «Чойский район».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Юйхэн» о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, материального ущерба, возложении обязанности привести земельный участок в первоначальное состояние удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юйхэн» (№) в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды недвижимого имущества в сумме 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юйхэн» (№) в пользу ФИО2 ущерб в сумме 3 740 000 (три миллиона семьсот сорок тысяч) рублей.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Юйхэн» (№) обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 04:02:041003:286 общей площадью 63 663 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №, за свой счет и своими средствами в первоначальное состояние путем разбора сооружений: здание общежития жилое (205,28 кв.м);бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 40,25м*5,1м и высотой 3 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 9м*2,5м и высотой 4,2 м; бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 17,8м*9,15м и высотой 6,7м, пристрой с размерами по внешнему обмеру 6,1м*4,07м и высотой 4 м; сооружениеэлектрощитовой РУ-0,4КВ Трансформатор; здание конторы (99,75 кв.м)Бескаркасное нежилое зданиеразмерами по внешнему обмеру 10,5м*9,5м и высотой 2,96м; здание нежилое подсобное, помещения для заточки пил (120 кв.м)Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 15м*8м и высотой 2,5м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; здание нежилое распиловочного цеха (216 кв.м) Бескаркасное нежилое здание размерами по внешнему обмеру 24м*12м и высотой 4,2м; уборки и вывоза строительного мусора.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Юйхэн» к ФИО1 о признании договора аренды недвижимого имущества №08-17/01 от 04 августа 2017 годав части аренды животноводческого комплексанезаключенным отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юйхэн» (№) государственную пошлину в сумме 28 050 (двадцать восемь тысяч пятьдесят) рублей в доход бюджета муниципального образования «<адрес>».

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Чойский районный суд Республики Алтай.

Судья В.Н. Романова

Мотивированное решение суда изготовлено 10 марта 2021 года.

Судья В.Н. Романова