Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полянской Татьяны Васильевны к Печерину Владиславу Владимировичу о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Полянская Т.В. обратилась в суд с иском к Печерину В.В. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Полянской Т.В. и Печериным В.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п.3 по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 4000000 руб., из которых до подписания договора передано продавцу 1000000 руб., а 3000000 должны быть переданы в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору, которым было внесено изменение в п.3 договора, а именно срок передачи денежных средств продлен до ДД.ММ.ГГГГ Ограничений и запретов в использовании земельного участка не имеется. Согласно п. 4 договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не обременен правами третьих лиц. Однако при решении вопроса об использовании земельного участка было установлено, что проданный Печериным В.В. земельный участок имел на момент его продажи ограничение, которое не позволяет истцу использовать земельный участок по тем условиям, на которые истец мог рассчитывать при его покупке. Печерин В.В. при заключении договора купли-продажи земельного участка скрыл, что на земельном участке с кадастровым номером № проходит магистральный трубопровод газа среднего давления и питьевой магистральный водопровод. Визуально установить имеющиеся существенные недостатки земельного участка покупателю не представляется возможным. Условиями договора было предусмотрено, что продавец обязуется передать земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как он есть на день подписания договора. Если покупатель в дальнейшем обнаружил недостатки в качестве приобретенного земельного участка, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475, 480 ГК РФ. Земельный участок, проданный Печериным В.В., имеет недостатки, а именно согласно ответу за № № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпром газораспределение Астрахань» на территории земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № проходит подземный газопровод среднего давления. При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом не были оговорены недостатки продаваемой недвижимости. В силу пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей): а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями, в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений, г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра. Согласно справке МУП «Лиманские водопроводы» на земельном участке с кадастровым номером № проходит питьевой магистральный водопровод ПНД 160SDR21, входящий в зону санитарной охраны источников питьевого водоснабжения II пояса ограничений от микробиологического загрязнения. Границы ЗСО проходят по 5 м. с каждой стороны от магистрального питьевого водопровода. Согласно отчету № № рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, выполненного ООО КФ «Алекс» на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1692392 руб. Печерин В.В. при обращении к нему по качеству земельного участка уклонился от переговоров и обратился в суд о взыскании с него задолженности по спорному договору и уклоняется от решения вопроса мирового соглашения об уменьшении цены объекта недвижимости. При заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка определена в размере 4000000 руб. с учетом пользования и распоряжения без ограничений. В связи с сокрытием ответчиком недостатков переданного ему земельного участка стоимость должна быть уменьшена до рыночной стоимости в размере 1692392 руб. В связи с чем, истец просит, в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер № соразмерно уменьшить покупную стоимость земельного участка до рыночной стоимости в размере 1692392 руб.

Согласно уточненным исковым требованиям, Полянская Т.В. в изменении основания иска указала, что в договоре купли-продажи отсутствует пункт, что до заключения договора покупатель ознакомлен с качеством вышеуказанного земельного участка и ознакомлен с границами земельного участка, и при подписании договора продавцом передан только кадастровый план, свидетельство о праве собственности на землю, в которой отсутствовала информация о наличии газопровода, водопровода, а главное ограничение прав в пользовании данным земельным участком. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости. Вид ограничения прав на земельный участок с кадастровым номером № предусмотрены ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Ответчик при обращении к нему по вопросу качества земельного участка уклонился от переговоров и обратился в суд о взыскании с него задолженности по спорному договору и уклоняется от решения вопроса мирового соглашения об уменьшении цены объекта недвижимости.

Согласно уточненным исковым требованиям от ДД.ММ.ГГГГ Полянская Т.В. истец просит, в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер № соразмерно уменьшить покупную стоимость земельного участка до рыночной стоимости с учетом имеющихся ограничений и обременений с 4000000 до 498952 руб.

В судебном заседании истец и представитель истца Гуськов А.А. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика Данилина Г.Х. исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности, поскольку о наличии газопровода и водопровода истцу было известно как при заключении договора купли –продажи, так и в ДД.ММ.ГГГГ г. из данных материалов по внесению изменений в Генеральный план МО «Проточенский сельсовет».

Представители третьих лиц АО «Газпром газораспределение Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Суд, изучив доводы искового заявления, возражения ответчика Печерина В.В., выслушав истца и ее представителя истца Гуськова А.А., ответчика Печерина В.Ф., представителя ответчика Данилину Г.Х., поддержавшей доводы возражения и полагавшей об отсутствии оснований для удовлетворения иска, выслушав специалиста Филиппова Д.В., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из данной нормы, основанием освобождения продавца от предусмотренных ею последствий является доказанность того, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Следовательно, данные обстоятельства как юридически значимые должны быть установлены судом.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ч. 3 данной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Исходя из содержания и буквального толкования данной нормы, для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Полянской Т.В. и Печериным В.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п.3 по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 4000000 руб., из которых до подписания договора передано продавцу 1000000 руб., а 3000000 должны быть переданы в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к данному договору, которым было внесено изменение в п.3 договора, а именно срок передачи денежных средств продлен до ДД.ММ.ГГГГ Ограничений и запретов в использовании земельного участка не имеется.

Согласно п. 4 договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не обременен правами третьих лиц.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, Полянская Т.В. указала, что после заключения договора купли-продажи земельного участка и подписания акта приема передачи, истцу стало известно, что на приобретенном ею земельном участке проложен подземный магистральный газопровод, влекущий наличие охранной зоны с каждой стороны газопровода, имеется питьевой магистральный водопровод, который также влечет за собой охранную зону, что ограничивает истицу в пользовании земельным участков в соответствии с его целевым назначением, по тем условиям, на которые истец мог рассчитывать при его покупке. Печерин В.В. при заключении договора купли-продажи земельного участка скрыл данные факты, не были оговорены недостатки продаваемой недвижимости. При подписании договора продавцом передан только кадастровый план, свидетельство о праве собственности на землю, в которой отсутствовала информация о наличии газопровода, водопровода, а главное ограничение прав в пользовании данным земельным участком. При решении вопроса об использовании земельного участка Полянской Т.Ф. было установлено, что проданный Печериным В.В. земельный участок имел на момент его продажи ограничение, которое не позволяет истцу использовать земельный участок по тем условиям, на которые истец мог рассчитывать при его покупке. Печерин В.В. при заключении договора купли-продажи земельного участка скрыл, что на земельном участке с кадастровым номером № проходит магистральный трубопровод газа среднего давления и питьевой магистральный водопровод. Визуально установить имеющиеся существенные недостатки земельного участка покупателю не представлялось возможным. Считает, что земельный участок, проданный Печериным В.В., имеет недостатки.

Возражая против требований истца, представитель ответчика Данилина Г.Х. указала, что имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают то обстоятельство, что истцу было известно о наличии на приобретаемом земельном участке линий подземного газопровода, магистрального водопровода, и истец на период заключении договора купли-продажи не расценивала как недостаток товара, а наоборот была намерена и должна была использовать при строительстве жилых домов, которая планировала построить для микрорайона Вендерево, а также соседний земельный участок истец после перевода в земли населенных пунктов размежевала на большое количество земельных участков и продала физическим лицам.

Условиями договора было предусмотрено, что продавец обязуется передать земельный участок покупателю в том качественном состоянии, как он есть на день подписания договора. Если покупатель в дальнейшем обнаружил недостатки в качестве приобретенного земельного участка, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475, 480 ГК РФ.

Согласно ответу за № № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпром газораспределение Астрахань» на территории земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № проходит подземный газопровод среднего давления. При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом не были оговорены недостатки продаваемой недвижимости.

В силу пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей): а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями, в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений, г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

Из материалов дела также следует, что после приобретения вышеуказанного земельного участка было изменено назначение земельного участка, в связи с чем Решением Совета МО «Проточенский сельсовет» Лиманского района Астраханской обл. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 166) в границы поселения МО «Проточенский сельсовет» внесены земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №. ООО «Астраханский градостроительный центр» подготовлены материалы по внесению изменений в Генеральный план МО «Проточенский сельсовет».

Согласно письму за № № от ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпром газораспределение Астрахань» на территории земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № проходит подземный газопровод среднего давления. Вышеуказанным письмом обращено внимание Полянской Т.В. на пункт 14 постановления Правительства Российской Федерации N 878 от 20.11.2000 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей): а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, б) сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями, в) разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений, г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

Согласно справке МУП «Лиманские водопроводы» на земельном участке с кадастровым номером № проходит питьевой магистральный водопровод ПНД 160SDR21, входящий в зону санитарной охраны источников питьевого водоснабжения II пояса ограничений от микробиологического загрязнения. Границы ЗСО проходят по 5 м. с каждой стороны от магистрального питьевого водопровода.

Наличие на земельном участке охранной зоны сооружения - подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления, практически делает невозможным использование земельного участка по назначению.

Для истца наличие указанных ограничений является существенным нарушением договора, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно отчету № № рыночная стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, выполненного ООО КФ «Алекс» на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1692392 руб. Эксперт установил рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом охранной зоны газопровода, а также зоны санитарной охраны питьевого магистрального газопровода, проходящих по участку. При этом, при проведении экспертизы экспертами были установлены ограничения (обременения) в использовании спорного земельного участка, не обозначенные в определении Лиманского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ г.:

-охранная зона воздушной линии электропередач площадью <данные изъяты> кв.м.;

- территория спорного земельного участка, подвергающаяся подтоплению, площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с пояснениями представителя истца Гуськова А.А. затраты, в связи с переносом газопровода с спорного земельного участка обойдутся в сумму 8087000 руб., при этом документы затрать не предоставлены, кроме сметы.

Стоимость вышеуказанного земельного участка при совершении сделки определена - 4000000 руб. Стороны не пришли к мирному урегулированию вопроса в отношении уменьшения покупной цены объекта недвижимости.

В соответствии с заключением эксперта ООО ЭА «Дело+» определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночную стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категории земель сельскохозяйственного назначения при наличии существующих ограничений и обременений данного земельного участка в виде охранной зоны газопровода и минимальных расстояний газопровода, а также зоны санитарной охраны питьевого магистрального водопровода ПНД 160 SDR21, проходящих по вышеуказанному земельному участку, охранных зон воздушной линии электропередач проходящих по земельному участку, а также с учетом территории земельного участка, подвергающейся подтоплению составляет 498952 руб.

В соответствии с дополнительным заключением специалиста ГУП «Сартехинвентаризация» Астраханский филиал» № № от ДД.ММ.ГГГГ площадь наложения на земельный участок, <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, ограничений и обременений в виде охранной зоны газопровода и минимальных расстояний от газопровода, зоны санитарной охраны питьевого магистрального водопровода ПНД 160 SDR21, охранной зоны воздушной линии электропередач проходящих по земельному участку, а также с учетом территории земельного участка, подвергающейся подтоплению составляет <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> кв.% от площади земельного участка.

Доводы ответчика и представителя Печерина В.В. о применении сроков исковой давности необоснованны.

Таким образом, в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, суд приходит к выводу о соразмерном уменьшении покупной стоимости земельного участка до рыночной стоимости с учетом имеющихся ограничений и обременений с 4000000 до 498952 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Полянской Татьяны Васильевны к Печерину Владиславу Владимировичу о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости удовлетворить.

Уменьшить покупную стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от <адрес>, заключенному между Полянской Т.В. и Печериным В.В. с учетом имеющихся ограничений и обременений с 4000 000 рублей до 498 952 руб.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месячного срока со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: