Гражданский кодекс часть 1

В обосновании исковых требований указал, что в целях участия в программе «<данные изъяты>, которая оказывает гранатовую поддержку от государства на развитие фермерского хозяйства, 08.04.2022г. им был заключен договор аренды доли земельного участка. Собственниками земельного участка в 13 га. являются ФИО4 и ответчик ФИО3, которым земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях. Доля арендованной земли составила 2/13 части участка (2 га.). Указанная доля земельного участка была сдана сроком на 6 лет, с оплатой в размере 10 000 руб. ежемесячно, по 5 000 руб. каждому. Конкретное место положение земельного участка указано на плане-приложении к договору аренды и отмечено литерами <данные изъяты>. Пунктом 4.5 данного договора аренды определено, что «по соглашению сторон арендованный земельный участок, размером 2 000 кв.м., может перейти в собственность арендатора при условии выкупа арендатором указанного земельного участка и внесения арендатором всей стоимости земельного участка. При этом стороны договорились о зачете ранее выплаченной арендной платы в указанную выкупную цену». Пунктом 2.1 данного договора определена стоимость арендуемой доли земельного участка, которая составляет 37200 руб. На текущий момент сторонами в соответствии с договором аренды выплачена сумма более стоимости арендуемой доли земельного участка. Сторонам договора на момент его заключения было известно, что цель заключения договора аренды является выкуп арендуемого земельного участка для участия в программе «Агростартап 2022», в заявке на грант указано целью получения (в том числе) выкуп указанного земельного участка, стороны согласовали условия купли-продажи земли. 25.04.2023г. истцом были направлены письма собственникам земельного участка, в которых было заявлено желание выкупить данный участок. ФИО4 письмом от 26.04.2023г. подтвердил согласие на совершение сделки. Однако, до настоящего момента, ФИО3 на предложение совершить сделку согласием не ответчика, в переписку по сделке не вступила, от совершения сделки в разумный срок уклоняется более месяца.

Просит обязать ФИО3 заключить сделку о купли-продажи указанного земельного участка с зачетом уплаченной ежемесячной суммы арендных платежей.

Определением суда от 08.08.2023г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерство агропромышленного комплекса и развития сельских территорий Ульяновской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, ФИО4

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, пояснив, что изначально, при заключении договора аренды земельного участка с собственниками земельного участка была достигнута устная договоренность о последующем выкупе арендуемого участка истцом, о чем должно было быть указано в договоре аренды. В связи с этим в договоре аренды была определена стоимость арендованного земельного участка, а также указано о зачете арендной платы в выкупную цену. Считает, что из-за неточной формулировки пунктов договора аренды, ему пришлось обратиться в суд с настоящим иском. Кроме этого, считает, что договор аренды, заключенный с ответчиком, является офертой на заключение договора купли-продажи, и с момента как он направил письмо ответчику должен быть заключен указанный договор.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что договоренности между истцом и ответчиком о купли-продажи земельного участка при заключении договора аренда не было. Предварительный договор о продаже арендованного земельного участка не заключался. Считает, что договор аренды не предусматривает обязанность ответчика продать истцу арендуемый земельный участок за 37200 руб. Указанная сумма является кадастровой стоимостью арендуемого земельногоу частка, но ответчик покупал земельный участок по рыночной стоимости, которая превышает кадастровую стоимость. Продать истцу земельный участок за данную сумму он не согласен.

Представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области, Министерства агропромышленного комплекса и развития сельских территорий Ульяновской области, Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, третье лицо ФИО4, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом определено рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона в судебном разбирательстве должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Судом установлено, что 08.04.2022г. между истцом ФИО1 и долевыми собственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, крестьянское фермерское хозяйство «<данные изъяты>», с кадастровым номером №, ФИО4 и ФИО3 был заключен договор аренды 2/13 доли указанного земельного участка, а именно 2 000 кв.м. (л.д.39-41).

Право собственности ФИО4 и ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, крестьянское фермерское хозяйство «<данные изъяты>», с кадастровым номером №, общей площадью -130 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.28-33).

В договоре аренды доли земельного участка от 08.04.2022г., в п.2.1 раздела «Плата по договору» указано, что кадастровая стоимость, согласно кадастровой выписке от 08.04.2022г., составляет 241800 руб., стоимость арендуемой доли земельного участка – 37200 руб.

Доля земельного участка согласно п.2.2 договора аренды, сдается сроком на 6 лет с оплатой в размере 10 000 руб. ежемесячно, по 5000 руб. каждому. Общая сумма договора составляет 720 000 руб.

В п.4.5 раздела «Условия договора аренды» указано, что по соглашению сторон арендованный земельный участок размером 2000 кв.м. может перейти в собственность арендатора при условии выкупа арендатором указанного земельного участка и внесения арендатором всей стоимости земельного участка. При этом стороны договорились о зачете ранее выплаченной арендной платы в указанную выкупную цену.

Обращаясь в суд с исковым заявление истец ФИО1 ссылаясь на вышеуказанные пункты договора аренды, полагает, что у ответчика имеется обязанность заключить с ним договор купли-продажи арендуемой доли земельного участка. При этом, представитель ответчика ссылается на отсутствие у ФИО3 такой обязанность.

В п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав договор аренды доли земельного участка в системной взаимосвязи со всеми его пунктами, суд приходит к выводу, что указанный договор не содержит обязанности ответчика ФИО3 заключит с истцом договор купли продажи арендуемого земельного участка

Вопреки доводам истца в договоре аренды сторонами оговорена возможность перехода земельного участка в собственность истца при указанных условиях по соглашению сторон. Обязанность собственников земельного участка передать арендуемый земельный участок в собственность истца договор аренды не содержит.

Кроме этого, договор аренды не содержит размер выкупной цены арендуемого земельного участка. Как следует из договора аренда, в нем указана кадастровая стоимость всего земельного участка, а также кадастровая стоимость арендуемой доли (2/13) земельного участка. О том, что указанная стоимость является выкупной ценой арендуемого земельного участка в договоре аренды не указано.

При этом, согласно выписке из ЕГРН, предоставленного по запросу суда, на 10.08.2023г. кадастровая стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, крестьянское фермерское хозяйство «Путь», с кадастровым номером 73:18:000000:191, изменилась и составляет 306341,64 руб.

Довод истца о том, что договором аренды определены все существенные условия договора купли-продажи, а именно предмет договора купли-продажи – площадь и место нахождение земельного участка, не подтверждает возникновение у ответчика обязанность заключить договор купли-продажи. Явно выраженного соглашения сторон либо обязанности ответчика заключить договор купли-продажи доли земельного участка договор аренды от 08.04.2022г. не содержит.

Суд также не находит оснований для того чтобы рассматривать договор аренды от 08.04.2022г. предложением истцу заключить договор купли-продажи арендуемого земельного участка.

Согласно п.1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В тоже время пункты договора аренды доли земельного участка, на которые ссылается истец, не содержат определенного и выраженного намерения собственников земельного участка продать арендуемый земельный участок истцу, а предусматривают возможность по соглашению сторон перехода права собственности на земельный участок при определенных условиях.

Принимая во внимание разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в постановлении Пленума от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", наличие между сторонами, заключившими договор аренды доли земельного участка, устной договоренности о намерении заключить договор купли-продажи, как и показания свидетеля ФИО5, допрошенного в судебном заседании, также не свидетельствуют о возникновении у ответчика ФИО6 обязанность заключить договор купли-продажи с истцом.

Не нашел своего подтверждения и довод истца о том, что его участие в программе «Агростартап 2022» предполагало обязательный выкуп арендуемого земельного участка.

Так, согласно ответа Минсельхоз Ульяновской области от 25.08.2023г., в соответствии с Правилами предоставления крестьянским (фермерским) хозяйствам или индивидуальным предпринимателем, а также гражданам грантов в форме субсидий из областного бюджета Ульяновской области в целях финансового обеспечения части их затрат на реализацию проекта «<данные изъяты>», заявитель гражданин обязан подтвердить наличие, принадлежащих ему на праве собственности либо находящиеся у него в аренде и (или) безвозмездном пользовании не менее чем на 5 лет земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, и (или) производственных помещений, используемых для осуществления деятельности КФХ. Во исполнении вышеуказанного требования ФИО1 был представлен договор аренды доли земельного участка от 08.04.2022г. с ФИО3 и ФИО4 Сведениями о намерении ФИО1 приобрести в собственность данный земельный участок Министерство не обладает (л.д.50).

Как следует из искового заявления, истцом в адрес ответчика ФИО3 письмо с предложением заключить договор купли-продажи доли земельного участка было направлено 25.04.2023г., то есть по истечении одного года с момента заключения договора аренды, в котором как считал истец содержалась обязанность ответчика ФИО3 заключить с ним договор купли-продажи. Учитывая, что срок заключения основного договора сторонами не оговаривался, принимая во внимание положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что предполагаемые обязательства ответчика по заключению основного договора на момент направления истцом предложения прекратились.

При этом, в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 пояснил, что направлял истцу письмо о расторжении договора аренды в связи с не внесением арендной платы, после чего истцом была внесена арендная плата одной суммой – 60 000 руб. Указанные обстоятельства истец в судебном заедании не оспаривал, предоставил квитанцию о внесении арендной платы от 06.08.2023г. (л.д.61).

Таким образом, довод истца о том, что на момент обращения к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи он выплатил стоимость доли земельного участка, которая, как он считал, была оговорена в договоре аренды, то есть исполнил условие для перехода к нему права на земельный участок, не нашел своего подтверждения.

Учитывая изложенное, суд полагает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об обязании заключения договора купли-продажи земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Сенгилеевский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.В. Яшонова

Мотивированное решение изготовлено 06 сентября 2023 года.