Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18, Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Степное» о признании недействительными соглашения о расторжении договора аренды, договора аренды земельного участка и обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Аркадакский районный суд Саратовской области с исковым заявлением к ответчикам о признании недействительными соглашения от 29 июля 2018 года о расторжении договора аренды земельного участка от 20 мая 2015 года, договора аренды земельного участка от 01 сентября 2018 года и обязать ответчиков заключить с ним договор аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что 20 мая 2015 года ИП ФИО1 КФХ ФИО4 (Арендатор) заключил договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером № с ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 (Арендодателями), со сроком аренды до 20 мая 2020 года. 01 июля 2015 года между ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (Арендатор) и ИП ФИО1 КФХ ФИО4 (Субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., сроком до 20 мая 2020 года.

29 июля 2018 года между ИП ФИО1 КФХ ФИО4 (Арендатор) и Арендодателями: ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18, было заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 20 мая 2015 года. 13 августа 2018 года ИП ФИО1 КФХ ФИО2 получил от ИП ФИО1 КФХ ФИО4 уведомление о прекращении договора субаренды земельного участка от 01 июля 2015 года кадастровый № в связи с тем, что договор аренды от 20 мая 2015 года с арендодателями расторгнут досрочно по обоюдному согласию, на основании соглашения о расторжении от 29 июля 2018 года. На новых условиях заключаться и продлеваться не будет. ИП ФИО1 КФХ ФИО2 направил ИП ФИО1 КФХ ФИО4 претензию об отказе в расторжении договора субаренды земельного участка.

01 сентября 2018 года между ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18, как Арендодателями, и КФХ «Степное», как Арендатором, был заключен договор аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м.

Данные сделки истец просит признать недействительными в части земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. указывая, что в соглашении о расторжении договора аренды земельного участка от 29 июля 2018 года указано, что все обязательства по договору прекращаются с момента его расторжения, и возврата арендованного имущества арендодателям, тогда как по акту приема передачи данный земельный участок от субарендатора ИП ФИО1 КФХ ФИО2 арендатору ИП ФИО1 КФХ ФИО4 не передавался. Соответственно, ИП ФИО1 КФХ ФИО4, как Арендатор, возврат арендованного имущества арендодателям не осуществил, в связи с чем, ответчики не имели правовых оснований для заключения 01 сентября 2018 года договора аренды с КФХ «Степное».

ИП ФИО1 КФХ ФИО2 и ИП ФИО1 КФХ ФИО4 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Управление Росреестра по Саратовской области) с заявлением о расторжение и прекращение договора субаренды земельного участка от 01 июля 2015 года не обращались, в связи с чем действия сотрудников Управления Росреестра по Саратовской области об исключении записи государственной регистрации договора субаренды от 01 июля 2018 года земельного участка являются необоснованными.

Истец указывает, что он продолжает пользоваться спорным земельным участком, который находился у него в обработке в 2018 году и засеян <данные изъяты> га горохом, а оставшаяся площадь <данные изъяты> га - в паровом клине и полагает, что у ответчиков отсутствовали основания для заключения нового договора аренды спорного земельного участка, поскольку договор от 01 июля 2015 года субаренды земельного участка надлежащим образом расторгнут не был, предмет аренды - земельный участок не возвращен собственникам. Действия ответчиков по заключению 29 июля 2018 года соглашения о расторжении договора от 20 мая 2015 года аренды в части земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и по заключению 01 сентября 2018 года договора аренды земельного участка является злоупотреблением права, а также является недобросовестным поведением, так как усматривается очевидное отклонение действия участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Поскольку совершенные ответчиками указанные сделки лишают его права использовать земельный участок по заключенному договору субаренды, в будущем он понесет значительные убытки связанные с затратами и недополученными доходами по использованию спорного земельного участка, то все совершенные сделки недействительны (ничтожны) в силу статей 10, 166, 168, Гражданского кодекса РФ.

Просит признать недействительными сделки - соглашение от 29.07.2018г. о расторжении договора от 20 мая 2015 года аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № между ИП ФИО4 (Арендатором) и с ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 ФИО4 (Арендодателями), договор от 01 сентября 2018 года аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. заключенный между ФИО5, ФИО4, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18, как Арендодателями и КФХ «Степное», в части земельного участка площадью в части земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., возложив на Управление Росреестра по Саратовской области обязанность аннулировать (исключить) в Едином государственном реестре недвижимости записи о соглашении от 29 июля 2018 года о расторжении договора от 20 мая 2015 года и договор от 01 сентября 2018 года аренды земельного участка кадастровый №.

В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ и просил обязать ИП ФИО1 КФХ ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 (Арендодателей) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., со сроком аренды до 20.05.2020 года с ИП ФИО1 КФХ ФИО2 на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды при расторжении досрочно договора субаренды.

В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, истец вправе при рассмотрении дела в суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или в части.

Судом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ приняты уточнения исковых требований.

Представитель ответчиков ФИО12 представила письменные возражения, в которых указала, что с иском не согласны ответчики, поскольку находят доводы истца несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права.

Расторжение договора аренды не затрагивает права и обязанности субарендатора в силу того, что последний не является стороной соответствующего договора; расторжение договора в силу ст. 453 Гражданского кодекса РФ прекращает возникшие из него обязательства только лиц, являющихся сторонами соответствующего договора. Прекращение договоров субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды наступает непосредственно в силу закона (ст. 618 Гражданского кодекса РФ).

Действующее законодательство не наделяет субарендатора каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении договора субаренды посредством сохранения договора аренда, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне субарендатора не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела. Заключая субарендную сделку, субарендатор принимает на себя риск возможного досрочного прекращения договора субаренды в любое время в случае прекращения договора аренды (статья 2 Гражданского кодекса РФ). Считает, что истцом ИП ФИО1 КФХ ФИО2 избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку выбранный истцом способ защиты не направлен на восстановление его нарушенных прав. Просит в иске отказать.

В судебное заседание ответчики - ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 ИП ФИО1 КФХ ФИО4, КФХ «Степное» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области не явились, хотя о времени и месте его рассмотрения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании истец - ИП ФИО1 КФХ ФИО2 и его представитель на заявленных требованиях настаивали, в обосновании привели доводы, указанные в иске.

Представитель ответчиков – ФИО12 в судебном заседании просила в иске отказать, в обоснование привела доводы, указанные в письменном возражении

Выслушав истца, представителей сторон, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из положений п.1 ст.1, п.1 ст.11, ст.12 Гражданского кодекса РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что 20 мая 2015 года ИП ФИО1 КФХ ФИО4 заключил с ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17,ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> со сроком аренды до 20 мая 2020 года. По условиям договора акт приема – передачи недвижимого имущества составляться не будет (т.1, л.д.223-226).

Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 03 июня 2015 года (т.1, л.д.226 оборот).

01 июля 2015 года между ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (Арендатор) и ИП ФИО1 КФХ ФИО4 (Субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., сроком до 20 мая 2020 года. По условиям договора субаренды акт приема – передачи недвижимого имущества составляться не будет (т.1, л.д.227-232).

Договор субаренды земельного участка был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 16 июля 2015 года (т.1, л.д.232 оборот).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Соглашением от 29 июля 2018 года, заключенным между ИП ФИО1 КФХ ФИО4 (Арендатор) и ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17,ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 (Арендодатели) договор аренды земельного участка от 20 мая 2015 года площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> был досрочно расторгнут (т.1, л.д.233-234).

24 августа 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № (т.1, л.д.234 оборот).

В связи с тем, что Арендатор и Арендодатели пришли к обоюдному соглашению по расторжению договора аренды земельного участка досрочно, которое было зарегистрировано в Государственном реестре недвижимости, суд приходит к выводу о том, что требования истца о незаконности соглашения от 29 июля 2018 года о расторжении договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

13 августа 2018 года ИП ФИО1 КФХ ФИО4 направил в адрес ИП ФИО1 КФХ ФИО2 уведомление о расторжении сторонами договора субаренды в связи с тем, что договор аренды от 20 мая 2015 года с арендодателями расторгнут досрочно на основании соглашения от 29 июля 2018 года. Истцу предлагалось завершить сельскохозяйственный год и передать земельный участок по акту приема-передачи (т.3, л.д.239).

Так как договор аренды земельного участка от 15 мая 2015 года расторгнут, то договор субаренды земельного участка от 01 июля 2015 года также прекращен, о чем Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о его погашении (т.1, л.д.323 оборот).

11 сентября 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № (т.1, л.д.237 оборот).

Суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 КФХ ФИО2 об обязании ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18 заключить с ним договор аренды земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. сроком до 20 мая 2020 года по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12 сентября 2018 года ИП ФИО1 КФХ ФИО2 в ответ на уведомление ИП ФИО1 КФХ ФИО4 о расторжении договора субаренды от 01 июля 2015 года направил в адрес собственников земельных долей – ответчиков по настоящему делу, кроме КФХ «Степное», претензию и проект о заключении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды до 20 мая 2020 года на условиях соответствующих условиям прекращенного договора субаренды (т.3, л.д.244-251).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Однако пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ не установлено преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора

Следовательно, заключенный собственниками имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.

Утверждения представителя истца о том, что договор аренды земельного участка от 01 сентября 2019 года является недействительным в силу того, что ответчики заведомо недобросовестно осуществляли свои гражданские права, так как все их действия были направлены на противоправное расторжение и прекращение договора земельного участка от 15 мая 2015 года и договора субаренды от 01 июля 2015 года, с целью заключить мнимую сделку с КФХ «Степное», суд считает несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Из пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

В обоснование мнимости сделки необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 01 сентября 2018 года сторонами договора исполнялся. Однако, доводы истца о мнимости договора аренды не подтверждены им документально.

Как следует из объяснений в судебном заседании ИП ФИО1 КФХ ФИО2, арендную плату по договору субаренды от 01 июля 2015 года в размере 120000 рублей за 2018 год он перечислил арендатору ИП ФИО1 КФХ ФИО19 в декабре 2018 года, но ИП ФИО1 КФХ ФИО19 возвратил ему 40000 рублей – возврат арендной платы за 4 квартал 2018 года, поскольку договор субаренды был прекращен. После уборки урожая (гороха) в июне – июле 2018 года, истец никаких работ на спорном земельном участке не проводил. Данный факт был подтвержден в судебном заседании и свидетелем ФИО20

Довод представителя истца о незаконности действий сотрудников Управления Росреестра по Саратовской области об исключении записи государственной регистрации договора субаренды от 01 июля 2018 года земельного участка является несостоятельным, поскольку не относится к предмету настоящего спора, в котором заявлены требования о признании недействительными соглашения о расторжении договора аренды, договора аренды земельного участка и обязанности заключить договор аренды земельного участка. Оспаривание действий должностных лиц подлежат рассмотрению в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ и не могут быть предметом настоящего судебного разбирательства, проводимого по правилам гражданско-процессуального законодательства.

В настоящее время оспаривание действий сотрудников Управления Россреестра по Саратовской области по регистрации договора аренды и соглашения о расторжении договора аренды являются предметом самостоятельного судебного разбирательства в рамках административного дела № 2а-2-60/2019, находящегося в производстве Аркадакского районного суда.

Анализ представленных сторонами доказательств (объяснения сторон, письменные материалы дела) позволяет суду сделать вывод о том, что при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка от 01 сентября 2018 года, его стороны имели намерение создать реальные правовые последствия, сделка фактически исполнялась сторонами, денежные средства арендатором за аренду земельного участка в установленном в соглашении размере получены арендодателями, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, никаких доказательств порока воли, сговора, умысла участников данной сделки истцом не представлено, следовательно, оснований для признания спорного договора таковым не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО10, ФИО16, ФИО17, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО18, крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Степное» о признании недействительными соглашения о расторжении договора аренды, договора аренды земельного участка и обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Аркадакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Киреева