Гражданский кодекс часть 1

истец обратилась в суд с указанным выше иском к ответчику, в обоснование которого ссылается на то, что в августе 1995 г. ФИО1 (до замужества - ФИО36) купила ФИО2 26/100 (двадцать шесть сотых) долей в квартире <адрес>. Договор купли- продажи от 11.08.1995 г. был удостоверен нотариусом г. ФИО11

В 2013 г. ФИО1 узнала, что семья ФИО34 27 декабря 2012 г. оформила договор купли-продажи на спорную квартиру от имени ФИО2 Я И.о. на нового собственника, свою дочь ФИО3. Сам ФИО2 при сделке не присутствовал, а от его имени, по доверенности от 14.04.2010 г., выступала мать покупателя, ФИО34.

ФИО1 обратилась в Волжский районный суд г. Саратова с иском о признании договора купли-продажи от 27.12.2012 г. недействительным, признании права собственности на спорную квартиру и истребовании ее из чужого незаконного владения. В исковых требованиях ФИО1 решением Волжского районного суда г.Саратова от 17.09.2015 г.(дело №) отказано, но суд подтвердил факт двойной продажи спорной недвижимости со стороны ФИО2 В результате ФИО1 лишилась права владения и собственности на 28/100 долей (технический перерасчет долей с 26/100 на 28/100 произведен БТИ г.Саратова в 2014 г.) в <адрес>. Такими действиями ФИО2 истице были причинены убытки. Ссылаясь на разъяснения Пленума Верховного суда РФ №10 от 29.04.2010 г. в пункте 61, согласно которым, при двойной продаже недвижимости покупатель, чьи права не были зарегистрированы, вправе требовать от продавца возмещения убытков истица просила суд, уточнив исковые требования, взыскать с ответчика в ее пользу убытки в сумме 2280356 рублей 82 копейки.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал. Пояснил суду, что ФИО1 была законным владельцем приобретенной у ФИО2 доли в квартире и бремя ее содержания лежало на ней. Следовательно, она должна была знать о выбытии квартиры из ее владения непосредственно сразу, как это произошло. Информация о зарегистрированных правах является открытой, в связи с чем, сведения о регистрации прав на спорное имущество другим лицом (в данном случае ФИО34), истица моглаполучить, уже в январе 2013г., т.е. со времени, когда началось посягательство на ее право владения квартирой, и с этого же времени, начал течь срок исковой давности, который, закончился в январе 2016 г. Кроме того, ответчик полагает, что срок исковой давности по настоящему делу начал течь еще раньше. До введения закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ ФИО1 могла беспрепятственно, без участия ФИО2, произвести регистрацию нотариально удостоверенного договора купли-продажи, она имела такую возможность, но не воспользовалась. После сентября 2003г. Цороева лишилась, по своей небрежности, права произвести регистрацию единолично и получила право на предъявление к ФИО2 требований о явке на регистрацию, а при уклонении его от регистрации - на предъявление иска в порядке ч. 3 ст. 165 ГК РФ. Данное требование имело 3-х летний срок исковой давности, который истек в 2006г., Следовательно, ФИО1 пропустила срок для обращения в суд еще раньше.

Представитель ответчика просил отказать в иске в связи с истечением срока давности. Кроме того, представитель ответчика считает иск не обоснованным, в связи с тем, что размер убытков и вина ФИО2 не подтверждены надлежащими доказательствами.

Третье лицо – ФИО34, надлежащим образом уведомлена о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась. Представители сторон не возражали рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав участников процесса и исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 17 сентября 2015 года по делу №, вступившем в установленном порядке в законную силу, установлены следующие обстоятельства:

ФИО2 приобрел у ФИО35 в собственность по договору купли-продажи от 21 марта 1995 года 26/100 долей квартиры, находящейся по адресу: <адрес> общей площадью 125,55 кв. м, в том числе жилой 89,90 кв. м. Договор зарегистрирован в органах технической инвентаризации в соответствии с действующим законодательством на дату заключения договора.

Между ФИО2 и ФИО36 11 августа 1995 года был заключен договор купли-продажи 26/100 долей квартиры, находящейся в <адрес>. Согласно п. 5 указанного договора 26/100 долей квартиры проданы за 5000000 руб., которые ФИО2 получил от ФИО36 до подписания договора. Данный договор удостоверен нотариусом 11 августа 1995 года, зарегистрирован в реестре за 2625. Однако договор в Саратовском городском бюро технической инвентаризации не зарегистрирован, что сторонами не оспаривалось.

20 марта 1996 года ФИО36 вступила в зарегистрированный брак с ФИО12, после заключения брака ей присвоена фамилия ФИО1.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 декабря 2012 года ФИО2 в лице представителя ФИО34 продал 26/100 долей в вышеуказанной квартире ФИО3 При этом, согласно п. 3 договора ФИО2 получил 180000 руб. за отчуждаемую долю от покупателя. Также из договора следует, что на момент подписания договора в отчуждаемой недвижимости зарегистрированы ФИО34ФИО3, ФИО34ФИО13, ФИО14, ФИО32ФИО15. Право собственности зарегистрировано за ФИО3 14 января 2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО36 (ФИО1) (11 августа 1995 года) требовало обязательной государственной регистрации, как самого договора продажи квартиры, так и перехода права собственности на нее.

Согласно требований Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 г. N 83, регистрации подлежат все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан.

Как было установлено судом сделка купли-продажи доли квартиры в <адрес>, заключенная между ФИО2 и ФИО36 (ФИО1) Л.М. в органах БТИ не зарегистрирована. Суд счел не основанными на нормах материального права требования ФИО1 о признании за ней права собственности на 26/100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес>. В связи с чем, у ФИО1 отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи 26/100 долей в <адрес> от 27 декабря 2012 года между ФИО2 и ФИО3, а также истребования указанного недвижимого имущества у ФИО16, и отмене государственной регистрации права собственности на вышеуказанную долю квартиры по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2014 года между ФИО16, ФИО3 и ФИО34

Относительно требований ФИО2 о признании договора купли-продажи 26/100 долей в <адрес>, заключенного между ним и ФИО3 от 27.12.2012 года недействительным по основаниям п. 2 ст. 179 ГК РФ, суд пришел к выводу о их необоснованности, поскольку истцом не было представлено доказательств наличия предусмотренных ст. 179 ГК РФ оснований для признания оспариваемого договора недействительным. Выданная 14 апреля 2010 года ФИО2 доверенность на имя ФИО34 предусматривала доверие ФИО2 именно продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ему недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>

Изложенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением, признаются судом обязательными.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция которой не изменялась с момента заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 (ФИО36) Л.М. до рассмотрения дела судом):

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на день заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 (ФИО36) Л.М.:

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Согласно разъяснениям, данным п. 61 Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в совместном Постановлении Пленумов N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Исходя из анализа приведенных выше норм права, действующих как по состоянию на 11 августа 1995 года – день заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 (ФИО36) Л.М., так и по состоянию на 27 декабря 2012 года - день заключения договора купли-продажи ФИО2 в лице ФИО34, с ФИО3 на одну и ту же недвижимость, суд находит требования истицы о взыскании убытков обоснованными.

Стороны сделки по договору от 11 августа 1995 года имели возможность осуществить регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, то есть исполнить обязанность, возложенную на них условиями договора, вплоть до 27 декабря 2012 года.

После заключения 27 декабря 2012 года ФИО2 (в лице ФИО34) с ФИО3 договора купли-продажи доли в указанной выше квартире и государственной регистрации перехода права собственности на последнюю, в силу приведенных выше разъяснений Верховного Суда РФ, ФИО1 лишилась возможности оформления своих прав в отношении доли в спорной квартире, в предусмотренном законом порядке.

Как видно из решения Волжского районного суда г. Саратова от 17 сентября 2015 года по делу №, при заключении договора от 11 августа 1995 года ФИО2 получил от ФИО36 денежные средства в счет покупной стоимости недвижимости в сумму 5000000 рублей. Факт получения денежных средств ФИО2 от ФИО36 по данному договору не оспаривался сторонами. Вместе с тем, оплатив покупную стоимость, ФИО1 не получила встречного исполнения договора, поскольку не стала собственником недвижимости и утратила право ее истребования у нового собственника.

При таких обстоятельствах, восстановление нарушенного права ФИО1, возможно только путем возмещения ФИО2 убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи этой недвижимости от 11 августа 1995 года.

Рассматривая вопрос о размере подлежащих взысканию убытков, суд находит требования истицы завышенными, ввиду следующего.

Истец рассчитывает размер убытков исходя из того, что предметом сделки по договору купли-продажи от 11 августа 1995 года было не 26/100, а 28/100 долей квартиры, площадь которой фактически 166.8 кв. м., а не 123.5 кв. м. как указано в договоре. Однако, суд считает, что такая позиция истца не основана на нормах права.

Как подтверждено материалами гражданского дела и не оспаривалось участниками процесса, по договору купли-продажи от 21 марта 1995 года ФИО2 приобрел у ФИО35 26/100 долей квартиры, по адресу: <адрес>, общей площадью 125,55 кв. м, в том числе жилой 89,90 кв. м.. По договору от 11 августа 1995 года ФИО2 продал ФИО36 26/100 долей указанной квартиры, общей площадью 123,5 кв. м, в том числе жилой 81,2 кв. м..

Из технического паспорта на данную недвижимость по состоянию на 01 августа 1994 года (т. 2 л.д. 70-88), видно, что у квартиры имеются самовольные пристройки, общая площадь которых составляет разницу между 166.8 кв. м. и 123,5 кв. м.. Согласно выписке МУП «Городское бюро технической инвентаризации» (т. 2 л.д. 64-67) по состоянию на 30.01.2001 года общая площадь указанной квартиры составляет 166.8 кв. м., жилая площадь 103.5 кв.м.. Доли и квадратные метры посчитаны с учетом площади самовольных пристроек к квартире.

В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на день заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 (ФИО36) Л.М.:

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, площадь самовольных пристроек к указанной выше квартире не могла быть предметом сделки между ФИО2 и ФИО1, что и подтверждается содержанием договора купли-продажи от 11 августа 1995 года, где указаны 26/100 долей и площадь - общая 123,5 кв. м. и жилая 8 1,2 кв. м..

Правоотношения между ФИО2 и ФИО1 возникли исключительно на основании договора купли-продажи недвижимости от 11 августа 1995 года, соответственно их взаимные обязательства должны определяться исходя из содержания указанного договора и норм ст. 222 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым рассчитывать размер убытков, принимая во внимание, что предметом договора купли-продажи от 11 августа 1995 года являлось 26/100 долей квартиры, общей площадью 123,5 кв. м, в том числе жилой 81,2 кв. м..

Из материалов гражданского дела видно и подтверждено участниками процесса, что дом, в котором располагалась спорная квартира по адресу: <адрес>, на момент рассмотрения дела снесен.

По ходатайству сторон по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость аналогичной и сопоставимой квартиры, квартире располагавшейся по адресу: <адрес> общей площадью 166.8 кв.м. по состоянию на 23.06.2016 года составляет 4904754 рубля. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет 29405 рублей.

Представитель ответчика ставил под сомнение заключение эксперта, высказывал мнение о его неполноте и недостаточной обоснованности. Такие доводы суд считает надуманными, поскольку экспертиза проведена в соответствующем учреждении, уполномоченным лицом, который предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а само экспертное исследование проведено в соответствии с требованиями Закона и соответствующих методик.

Более того, в судебном заседании допрошен эксперт, который подробно, обоснованно, со ссылкой на нормы права, ответил на все поставленные вопросы, в связи с чем, у суда нет поводов сомневаться в квалификации эксперта, а так же полноте и обоснованности его заключения.

Несмотря на позицию представителя ответчика, суд находит указанное выше заключение эксперта обоснованным и берет его за основу в определении средней рыночной стоимости, недвижимости аналогичной предмету договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору купли-продажи от 11 августа 1995 года ФИО1 приобрела у ФИО2 26/100 долей в квартире общей площадью 123,5 кв. м, что составляет 32.11 кв.м., соответственно в ее пользу следует взыскать убытки из расчета: 29405 х 32.11 = 944194.55 рублей.

Представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности, поскольку, по его мнению, истица пропустила трехлетний срок для обращения за судебной защитой.

Суд не может согласиться с утверждением о пропуске истицей срока исковой давности, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям абзаца второго пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Представитель истца пояснил, что ФИО1 узнала о заключении договора купли-продажи доли в спорной квартире от имени ФИО2 Я И.о. на нового собственника от 27 декабря 2012 года в сентябре 2013 года. Пояснения представителя истца в этой части суд считает убедительными.

Во-первых: договор купли-продажи доли в спорной квартире от имени ФИО2 Я И.о. на нового собственника, ФИО3 был заключен 27 декабря 2012 года. Истица не присутствовала при заключении указанного договора, не являлась стороной в сделке и не была уведомлена о продаже данной недвижимости. Очевидно, что ФИО1 не имела возможности узнать о нарушении своего права в день заключения договора купли – продажи.

Во-вторых: ФИО34 как и ФИО1 были сособственниками спорной квартиры, в связи с чем, семья ФИО34 находилась в этой квартире на законных основаниях, не давая истице повода подозревать о нарушении ее прав.

В-третьих: Истица имела реальную возможность узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, только после получения соответствующих документов об этом, что было сделано ее представителем, доверенность на которого выдана в августе 2013 года.

В четвертых: Следует учесть поведение ответчика ФИО2 который во время судебного разбирательства в Волжском районном суде г. Саратова по делу №, (решение от 17 сентября 2015 года), обращался с иском к ФИО3, ФИО34 о признании договора купли-продажи от 27.12.2012 года недействительным, мотивируя свои требования тем, что доля в квартире была продана ФИО36 Он получил от ФИО36 всю причитающуюся ему сумму. В конце 2012 года он выдал доверенность на ФИО34, чтобы правильно оформить спорную недвижимость в Регистрационной палате. Однако ФИО34 обманули его и переоформили от его имени долю в квартире на ФИО3. Просил суд признать договор купли-продажи 26/100 долей в <адрес> от 27.12.2012 г. между ФИО2 и ФИО3 недействительным, отменить государственную регистрацию сделки. В требованиях ФИО2 суд отказал, между тем, его действия были направлены оформление права собственности ФИО1 на долю в указанной квартире, о чем рассматривался иск самой ФИО1 к ФИО3

Перечисленные обстоятельства указывают на то, что ФИО1 не пропустила срок исковой давности, так как обратилась в суд с рассматриваемым иском 20 июня 2016 года.

Принимая решение суд руководствуется ст. 56 ГПК РФ, согласно которой, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений. Решение суда не может быть основано на предположениях или непроверенных данных, суд учитывал только те из обстоятельств, которые достоверно установлены в ходе судебного разбирательства и подтверждены соответствующими доказательствами.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы, а потому судебные расходы по оплате стоимости проведенной судебной экспертизы следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. 15, 393 ГК РФ, ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения убытков 944194 (девятьсот сорок четыре тысячи сто девяносто четыре) рубля 55 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации судебные расходы по оплате стоимости экспертного исследования в сумме 33000 (тридцать три тысячи) рублей;

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Саратовский областной суд в течение одного месяца, через Калининский районный суд (2).

Судья: Д.В. Храмушин