Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о расторжении договоров аренды и взыскания арендной платы,

установил :

Администрация Хвалынского муниципального района Саратовской области, далее Администрация ХМР, обратилась в суд с иском ( с учетом уточнения) к ФИО1 о расторжении договоров аренды земельного участка и муниципального имущества, о взыскании арендной платы за земельный участок в размере 19993,08 рубля, за муниципальное имущество в размере 305000 рублей. В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципального имущества сроком на 10 лет, принадлежащего истцу на праве собственности нежилого двухэтажного здания общей площадью 375,3 кв.м, расположенного по адресу : ; ДД.ММ.ГГГГ между ними же был заключен договор аренды земельного участка площадью 388 кв.м, расположенного по адресу : , кадастровый № сроком на 10 лет, выделенный из земель населенных пунктов для торговой деятельности и находящегося под вышеназванным нежилым зданием. В соответствии с указанными договорами ответчик, являясь арендатором, обязан был ежемесячно до 10 го числа вносить арендную плату за муниципальное имущество и поквартально до 10 числа следующего за оплачиваемым кварталом - арендную плату за земельный участок, однако данное обязательство было нарушено. За 2022 год ответчик не вносил плату по договорам аренды и его долг по арендной плате за здание за период январь – май 2022 года составил 305000 рублей, долг по арендной плате земли за первый, второй, третий квартал 2022 года составил 19993,08 рубля. Ответчик неоднократно в апреле и июне 2022 года уведомлялся о необходимости внести арендную плату за муниципальное имущество, а 10.08.2022 года о необходимости внести арендную плату за земельный участок и о последствиях в виде расторжения договора аренды, но ответчик свои обязательства не исполнил. Полагают, что данное обстоятельство является основанием для расторжения договоров аренды.

Представитель истца, ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, суду представлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, а так же, что до настоящего времени арендная плата ФИО1 не внесена, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, причины неявки суду не известны. В заявлении об отмене заочного решения ответчик указала, что истец необоснованно увеличил размер арендной платы за муниципальное имущество, поскольку оценочный отчет, послуживший основанием для увеличения арендной платы определен на основании сравнительного подхода, а не на основании индекса инфляции.

Суд рассмотрел дело в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее ГПК РФ, в отсутствии сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

На основании ч.2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. ч. 1,2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из содержания ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.(ч.1)

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно ( п.1 ч.2).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.(ч.3)

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации, далее ЗК РФ, также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами ( ч.1 ст. 310 ГК РФ ).

В силу п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ ). По смыслу ч.3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2001 года и решения Собрания Хвалынского муниципального района нежилое двухэтажное здание общей площадью 375,3 кв.м, расположенное по адресу : находится в собственности муниципального образования город Хвалынск.

Решением Совета МО г. Хвалынск от 30.03.2016 года № 423 Администрация МО г Хвалынска ликвидирована. Абзацем 2 части 1 ст. 25 Устава Хвалынского муниципального района Саратовской области установлено, что Администрация муниципального района в соответствии с абзацем 3 ч.2 ст. 34 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Уставом муниципального образования город Хвалынск, исполняет полномочия администрации муниципального образования город Хвалынск, являющегося административным центром муниципального района.

Согласно договора аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Администрация ХМР предоставила в аренду ФИО1 нежилое двухэтажное здание общей площадью 375,3 кв.м, расположенное по адресу : , принадлежащее на праве собственности арендодателю. Договор заключен на срок 10 лет ( п.1.3 Договора). В силу п. 4.1 Договора арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату в сумме 49780,33 рублей путем перечисления суммы на оговоренный счет местного бюджета ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, НДС не включается в расчет арендной платы и оплачивается арендатором самостоятельно в налоговые органы. Обязанность по уплате арендной платы считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в Договоре.

На основании п. 4.2 Договора Администрация имеет право в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, изменить размер арендной платы, в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ, на основании оценочного отчета, согласно индекса инфляции.

В соответствии с п. 6.3 Договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случае когда арендатор более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное здание было принято арендатором от арендодателя.

По договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация ХМР предоставила в аренду ФИО1 земельный участок площадью 388 кв.м, расположенный по адресу : , кадастровый №, выделенный из земель населенных пунктов для торговой деятельности сроком на 10 лет.

В силу п. 2.2 Договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, при этом согласно п. 2.4 Договора арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом на основании постановления Правительства саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П.

На основании п. 2.3 Договора размер арендной платы установлен на день подписания Договора в дальнейшем может изменяться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно – правовые акты РФ, Саратовской области, местного самоуправления, с письменным извещением арендатора.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора арендодатель имеет право в судебном порядке расторгнуть договор аренды при существенных нарушениях условий договора, направив письменное предупреждение арендатору о необходимости исполнения обязательств в течение 90 дней. Существенные нарушения условий договора, среди прочего, нарушение арендатором срока внесения арендной платы, указанного в п. 2.2 Договора.

Договор не содержит данных о том, что арендованный земельный участок находится под арендованным ответчиком нежилым зданием, однако, исходя из искового заявления, адресов арендованных объектов и заявления ответчика об отмене заочного решения, суд установил неразрывность данных объектов аренды, а именно то, что земельный участок находится под объектом недвижимости ( арендованным зданием).

Согласно отчета ООО от 04.02.2021 года величина рыночной арендной платы за нежилое двухэтажное здание общей площадью 375,3 кв.м, расположенное по адресу : составляет 61000 рублей в месяц.

17.02.2021 года арендатор был уведомлен об изменении размера арендной платы муниципального имущества, арендная плата без учета НДС составила 61000 рублей в месяц.

20.03.2019 года арендатор был уведомлен об изменении размера арендной платы земельного участка, арендная плата, установленная в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка составила 26657,46 рублей в год или 6664,36 рубля в квартал.

27.04.2022 года и 07.06.2022 года арендодатель направил ответчику претензии, указав, что долг арендной платы за здание за январь – май 2022 года составляет 305000 рублей, арендатору предлагается устранить нарушения условий договора по оплате аренды, а так же разъяснено, что в противном случае договор может быть расторгнут.

Как следует из отслеживании отправлений, опубликованном на официальном сайте Почты России и конверта, уведомление от 27.04.2022 года, направленное истцом ответчику было возвращено отправителю 02.06.2022 года. Однако ответчик получил претензию от 07.06.2022 года – 16.06.2022 года, что подтверждается уведомлением о вручении. Кроме того, ответчик получил заочное решение об отмене которого им было заявлено 30.07.2022 года.

Претензия арендодателя от 10.08.2022 года о необходимости уплаты арендной платы за 1 и 2 кварталы 2022 года в размере 13328,72 рублей была получена ответчиком 16.08.2022 года, что подтверждается уведомлением о вручении.

Между тем, до настоящего времени ответчик долги по договорам аренды не погасил.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом представляемые стороной доказательства должны отвечать закрепленному в ст. 60 ГПК РФ принципу допустимости доказательств, означающему невозможность подтверждения никакими другими доказательствами обстоятельств дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания.

Истец представил суду надлежащие доказательства, подтверждающие, что ответчик существенно нарушил условия договоров аренды, а именно на протяжении пяти месяцев 2022 года не уплачивал арендной платы за здание, так же им не оплачена арендная плата за два квартала 2022 года за земельный участок, при этом срок оплаты за первый квартал - до 10.04.2022 года, за второй квартал – до 10.07.2022 года. Несмотря на полученные претензии и уведомление о наличии спора в суде, ответчик не погасил долг до настоящего времени, то есть на протяжении восьми месяцев текущего года арендная плата им не оплачивалась ни в каком размере. При этом истец принимал меры досудебного порядка по урегулированию возникшего спора, письменно уведомлял ответчика о необходимости погашения долга и о расторжении договоров аренды, однако ответчик игнорировал требования истца, не сообщив никакой своей позиции в месячный срок после получения уведомления.

В свою очередь ответчик не представил суду доказательств по оплате арендной платы истцу на протяжении всего указанного периода, а так же об оспаривании им размера изменения арендных плат. Напротив, в 2019 – 2021 годах ответчик уплачивал арендную плату земельного участка, в 2021 году – арендную плату за здание исходя из вновь установленного размера арендных плат, что подтверждает его согласие с данными изменениями.

Доводы ответчика о том, что арендная плата за здание была необоснованно повышена на основании оценочного отчета, без учета инфляции, основаны на неправильном понимании пункта 4.2 Договора аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из данного пункта Договора право изменения арендной платы основывается на одном из указанных в пункте условий, а не в результате их совокупности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца о расторжении договоров аренды.

Относительно материальных требований суд приходит к выводу об обоснованности и удовлетворении в полном объеме требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате муниципального имущества за период с января по май 2022 года, что составляет 305000 рублей.

Между тем, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика долга по арендной плате земельного участка, поскольку обязанность оплаты за третий квартал 2022 года у ответчика еще не наступила, третий квартал не окончен, срок оплаты по нему – до 10.10.2022 года, следовательно, взысканию подлежит долг за первый и второй кварталы 2022 года, что составляет 13328,72 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, суд считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона в размере 6383,29 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о расторжении договоров аренды и взыскания арендной платы, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого двухэтажного здания общей площадью 375,3 кв.м, расположенного по адресу : заключенный между Администрацией Хвалынского муниципального района Саратовской области и ФИО1ДД.ММ.ГГГГ.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией Хвалынского муниципального района Саратовской области и ФИО1 площадью 388 кв.м, расположенного по адресу :

Взыскать с ФИО1 ( паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ) в пользу Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области задолженность по арендной плате в размере 318328 ( триста восемнадцать тысяч триста двадцать восемь) рублей 72 копейки.

Взыскать с ФИО1 ( паспорт серии №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ) государственную пошлину в доход бюджета Хвалынского муниципального района Саратовской области размере 6383 ( шесть тысяч триста восемьдесят три) рубля 29 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.Г. Дурнова