Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу: *.

В обоснование исковых требований указано следующее.

28.11.2001 года между продавцами ФИО4, ФИО5, действующей как законный представитель за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО6, * года рождения, и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с находящимся на нем жилым домом). По его условиям продавцы передали, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество, включающее в себя: земельный участок общей площадью * кв.м., условный номер *, для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом (литер Ala) общей площадью * кв.м. и недостроенный строительством жилой дом (литер Б) площадью застройки * кв.м. с процентом готовности 49%, расположенные по адресу: *. Стороны договоры исполнили свои обязательства по указанной сделке: продавцы передали, а покупатель принял и оплатил недвижимое имущество, включенное в предмет договора. Переход права собственности к ФИО7 на указанное имущество на основании указанного договора состоялся 11.04.2002 года, что следует из отметки регистрирующего органа на оборотном листе договора.

Таким образом, с 11.04.2002 года ФИО7 является собственником земельного участка общей площадью * кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, жилого дома (литер Ala) общей площадью * кв.м. и недостроенного строительством жилого дома (литер Б) площадью застройки * кв.м. с процентом готовности 49%, расположенные по адресу: *. В подтверждении указанного обстоятельства имеются соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности. В то же время до совершения указанной сделки бывшими собственниками недвижимого имущества на основании постановления главы БМР СО от 06.11.2001 года № 3390 было получено разрешение на строительство и проектировании нового индивидуального жилого дома (далее - ИЖС) со сносом старых хозяйственных построек, а также на оформление документов на капитальный гараж по адресу: *. Из содержания указанного документа следует, что заявителям было разрешено провести вышеназванные действия, Управлению архитектуры и градостроительства было поручено разработать и выдать заявителям строительный паспорт. Во исполнение и на основании Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390 Управлением архитектуры и градостроительства по заявке бывших собственников недвижимости № Г-3242/01.3-13 от 18.10.2001 года был выдан строительный паспорт на проектирование и строительство нового ИЖС по адресу: *. В то же время пункт 3 и 4 Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390 обязывал заявителей до начала строительных работ получить разрешение на строительство ИЖС в инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора администрации БМО. А по завершении строительства - оформить акт приемки в эксплуатацию ИЖС в инспекции Государственного архитектурно- строительного надзора администрации БМО.

При совершении сделки купли-продажи разрешение на строительство, указанное в пункте 3 Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390, продавцами покупателю не передавалось. Установить, обращались ли бывшие владельцы с заявлениями в Государственный архитектурно-строительный надзор администрации БМО о выдаче разрешения, не представляется возможным, отношения не поддерживаются.

Следует отметить, что, имея на руках Постановление главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390, ФИО7, не обладающий специальными юридическим познаниями, полагал, что этот документ является именно разрешением на строительство нового ИЖС, а по завершении строительства необходимо будет после составления техпаспорта на новый объект ИЖС органами БТИ обратиться в регистрирующий орган за оформлением права собственности на вновь возведенный объект ИЖС.

Однако при обращении в регистрирующий орган было установлено, что возведенный объект ИЖС имеет признаки самовольной постройки, поскольку отсутствовало указанное разрешение на строительство.

11.10.2018 года с целью получения архивной копии указанного разрешения ФИО7 обратился в администрацию с заявлением о выдаче упомянутого разрешения для оформления права собственности на возведенный новый ИЖС взамен снесенного жилого дома с хозпостройками.

Из ответа администрации БМР от 24.10.2018 года было установлено, что разрешение на строительство по адресу: *; в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности на территории БМР, о здании (разрешение на строительство) отсутствует.

В настоящее время ФИО7 осуществил фактическое строительство нового ИЖС по адресу: *; что подтверждается содержанием технического паспорта от 24.10.2018 года на объект ИЖС - жилой дом, инвентарный номер *. В настоящее время общая площадь жилого дома составляет * кв.м., жилая - *кв.м., подсобная - * кв.м., число этажей - *. В данный момент новый объект ИЖС (опираясь на данные поэтажного плана) состоит из:

1 этаж:

«а» - холодный коридор общей площадью 3,7 кв.м., по литеру «а»

«А1»- кухня, общей площадью 15,5 кв.м., по литеру «А1»:

«Б» - коридор, общей площадью 9.2 кв.м., «Б» - топочная, общей площадью 1,6 кв.м., «Б» - лестница, общей площадью 1,3 кв.м., «Б» - туалет, общей площадью 0,8 кв.м., «Б» - ванная, общей площадью 4,3 кв.м., «Б» - жилая комната, общей площадью 17,8 кв.м., «Б» - жилая комната, общей площадью 9,9 кв.м.

2 этаж (мансарда):

«Б» - коридор, общей площадью 4,5 кв.м., «Б» - подсобное, общей площадью 2,2 кв.м.,

«Б» - жилая комната, общей площадью 23,6 кв.м., «Б» - жилая комната, общей площадью 34,7 кв.м.

Кроме того, по заказу ФИО1, проведено межевание земельного участка общей площадью 1774 кв.м., условный номер 64:05:10:0:166:8:0:У, расположенного по адресу: <...>; в результате чего определены его границы и местоположение в системе координат, участок поставлен на кадастровый учет.

Возведенный на земельном участке истца жилой дом соответствует строительным и иным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, лишь отсутствие разрешения администрации БМР на строительство воспрепятствует ФИО7 оформить свои права собственника на построенный им жилой дом. В силу чего он вынужден в суд обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании ФИО1 поддержал исковые требования по основаниям, указанным в иске, дал аналогичные объяснения и дополнительно пояснил, что в настоящее время нарушения требований противопожарных норм и правил по замечанию эксперта им устранены: по заднему фасаду установлен ящик с песком, размещен щит с инструментами с топором и огнетушителем. С наступлением теплого периода времени истец обязался соорудить по правому фасаду жилого дома организованный водоотвод и установить снегозадерживающие устройства.

Представитель ответчика администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснила, что претензий по расстоянию размещения жилого дома истца относительно границ ее земельного участка не имеет.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1-3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пунктов 1, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Из пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 следует, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Судом установлено, что ФИО7 на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.11.2001 года является собственником земельного участка общей площадью 1774 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства, жилого дома (литер Ala) общей площадью 25,6 кв.м. и недостроенного строительством жилого дома (литер Б) площадью застройки 50,4 кв.м. с процентом готовности 49%, расположенные по адресу: *, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности (л.д. *), выпиской из ЕГРН (л.д. *).

Бывшими собственниками недвижимого имущества на основании постановления главы БМР СО от 06.11.2001 года № 3390 (л.д. *) было получено разрешение на строительство и проектировании нового индивидуального жилого дома со сносом старых хозяйственных построек, а также на оформление документов на капитальный гараж по адресу: *. Из содержания указанного документа следует, что заявителям было разрешено провести вышеназванные действия, Управлению архитектуры и градостроительства было поручено разработать и выдать заявителям строительный паспорт. В то же время пункт 3 и 4 Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390 обязывал заявителей до начала строительных работ получить разрешение на строительство ИЖС в инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора администрации БМО. А по завершении строительства - оформить акт приемки в эксплуатацию ИЖС в инспекции Государственного архитектурно- строительного надзора администрации БМО.

Во исполнение и на основании Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390 Управлением архитектуры и градостроительства по заявке бывших собственников недвижимости № Г-3242/01.3-13 от 18.10.2001 года был выдан строительный паспорт на проектирование и строительство нового ИЖС по адресу: * (л.д. *).

Как следует из пояснений истца, при совершении сделки купли-продажи разрешение на строительство, указанное в пункте 3 Постановления главы БМО СО от 06.11.2001 года № 3390, продавцами покупателю не передавалось.

11.10.2018 года с целью получения архивной копии указанного разрешения ФИО7 обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения для оформления права собственности на возведенный новый ИЖС взамен снесенного жилого дома с хозпостройками.

Из ответа администрации БМР от 24.10.2018 года (л.д. *) следует, что разрешение на строительство по адресу: * в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности на территории БМР, о здании (разрешение на строительство) отсутствует.

В настоящее время ФИО7 осуществил фактическое строительство нового ИЖС по адресу: *; что подтверждается содержанием технического паспорта от 24.10.2018 года на объект ИЖС - жилой дом, инвентарный номер 63:207:002:000057340. В настоящее время общая площадь жилого дома составляет 129,1 кв.м., жилая - 86 кв.м., подсобная - 43.1 кв.м., число этажей - (л.д. *).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 7 от 18.02.2019 года (л.д. *) объект исследования имеет нарушения градостроительных, противопожарных и строительных норм и правил, а именно: индивидуальный жилой дом № * расположен в границах земельного участка с кадастровым номером * по *, отведенного под строительство без соблюдения минимального отступа со стороны дома № * по пер. * что нарушает требования градостроительных и противопожарных норм; скаты кровли жилого дома № * направлены в сторону домовладения № * по пер. *, что нарушает требования строительных норм. Нарушение градостроительных норм в части размещения жилого дома на земельном участке домовладения № * по пер. * без соблюдения минимального отступа от границы участка, сток ориентация скатов крыши на соседний земельный участок № * не создают угрозы жизни и здоровью граждан, размещение жилого дома без соблюдения противопожарных разрывов на момент проведения экспертизы также не создает реальный угрозы жизни и здоровью граждан. Для предотвращения стока дождевой воды на соседний земельный участок № * необходимо устроить организованный водоотвод по правому фасаду жилого дома и установить снегозадерживающие устройства. Стена дома № * в пер. *, обращенная в сторону хозяйственных построек на участке домовладения № * - глухая, не имеет оконных и дверных проемов, что будет препятствовать в случае пожара распространению огня на соседние постройки. Для устранения несоответствия требованиям противопожарных норм и правил требуется провести ряд мероприятий, а именно: установить по заднему фасаду дома пожарный щит с инструментами и ящиком с песком, оснастить дом огнетушителями.

Таким образом судом установлено, что самовольная постройка - здание жилого дома построено истцом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. Единственными признаками данной самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры. Данная постройка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровья.

С учетом отсутствия возражений со стороны ответчика и третьего лица, исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, общей площадью * кв.м, расположенный по адресу: *, на земельном участке площадью * кв.м с кадастровым номером *.

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья Е.Ю. Евдокименкова