Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 к ФИО3 о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка с жилым помещением, об аннулировании нотариальной записи,

по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с жилым помещением и государственной регистрации перехода права собственности, передаче недвижимого имущества, регистрации права собственности, взыскании компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 обратилась с иском к ФИО3, отправив ДД.ММ.ГГГГ в суд исковое заявление, и с учетом уточненных требований просила признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с жилым помещением по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, аннулировать нотариальную запись от ДД.ММ.ГГГГ в реестре нотариальных действий.

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности к ФИО4, передаче недвижимого имущества ФИО3, регистрации за ней права собственности, взыскании компенсации морального вреда на сумму 500000 рублей, судебных расходов по оплате госпошлины и услуг представителя на сумму 300000 рублей.

Истец ФИО1 и как законный представитель истца ФИО2, представитель ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали и пояснили, что истцы ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса заключили с ФИО14 договор купли-продажи земельного участка с жилым помещением в <адрес>, однако в договоре не отражены существенные условия органа опеки по внесению денежных средств на счет несовершеннолетней при заключении договора, просили признать договор ничтожным и аннулировать нотариальную запись нотариуса ФИО6 в реестре нотариальных действий от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО7 в судебном заседании иск признали необоснованным и пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым помещением, расчет по сделке должен быть произведен в течение 5 дней со дня регистрации права собственности, однако истец в последующие дни утверждала, что не получено разрешение органа опеки, уклонялась от исполнения сделки, считали договор соответствующим требованиям закона, в удовлетворении иска просили отказать.

Третьи лица - представитель отдела социальной защиты населения района Зябликово ЮАО г.Москвы, нотариус нотариального округа Тарусского района Калужской области ФИО8, нотариус нотариального округа города Обнинска Калужской области ФИО11 в судебное заседание не явились.

Истец ФИО3 по встречному иску, ее представитель ФИО7 в судебном заседании встречные требования поддержали, считали заключенный с ФИО4 договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, совершенной с целью не передавать имущество ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны не намеривались создать реальные последствия совершения сделки, ФИО3 от приобретенного по сделке имущества не отказывается, намерена оплатить стоимость объектов, истцу причинен моральный вред в результате неисполнения договора, исковые требования просили удовлетворить.

Ответчик ФИО1 и как законный представитель ФИО2, представитель ФИО5 в судебном заседании встречный иск не признали и пояснили, что денежные средства от ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не получены, договор не исполнен, в связи с этим ДД.ММ.ГГГГ имущество продано ФИО4, договор исполнен сторонами, в удовлетворении требований просили отказать.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала и пояснила, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО12 недвижимое имущество, денежные средства переданы продавцу, имущество получено, договор полностью исполнен, в удовлетворении требований просила отказать.

Третьи лица по встречному иску - нотариус ФИО8, нотариус ФИО11, представитель Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению частично, а исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.454 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.551 п.1 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.223 п.2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.433 п.3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.60 п.6 Семейного кодекса РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

В силу ст.26 п.1 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В силу ст.37 п.2 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии со ст.166 п.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 п.2 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.173.1 п.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Судом установлено, что нотариусом <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и несовершеннолетней ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выданы свидетельства о праве собственности на наследство по закону в равных долях на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты> и часть жилого дома, состоящего из основного строения общей площадью <данные изъяты> кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу:<адрес>.

Право собственности за ФИО1 и ФИО2 по <данные изъяты> доли на данное имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты> с расположенной на нем помещением ( частью жилого дома ) с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу:<адрес>.

Данный договор удостоверен нотариусом нотариального округа Тарусского района Калужской области ФИО6, при заключении сделки нотариусу было представлено Распоряжение ОСЗН № от ДД.ММ.ГГГГ о разрешении ФИО2 на совершение сделки купли-продажи и согласие супруга ФИО3 - ФИО9 на покупку недвижимости, сведения об указанных документах отражены п.№ и п.№ договора.

Согласно условий договора - стороны оценили земельный участок в <данные изъяты> рублей, помещение в <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, общая сумма оценки <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки (п.№), ФИО3 купила у ФИО1 и ФИО2 земельный участок и помещение за <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки (п.№).

Стороны договорились, что расчет между ними будет произведен в течение 5 рабочих дней со дня регистрации перехода права собственности, с использованием банковской ячейки в <данные изъяты>. Указанные денежные средства вносятся на счет, открытый на имя ФИО2 в <данные изъяты> (вклад «сохраняй») (п.№).

Стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской ФИО1 и ФИО2 о получении суммы <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки в счет платежей по договору, после выдачи расписки обязанность ФИО3 по оплате недвижимости считается исполненной (п.№).

Право собственности у ФИО3 на имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности (п.№), в соответствии со ст.556 ГК РФ стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт в течение 7 рабочих дней после регистрации перехода права собственности (п.№).

Суд находит подлежащим удовлетворению требование ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетней дочери, о признании договора купли-продажи земельного участка с жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, поскольку условия заключенного договора противоречат разрешению органа опеки.

Из Распоряжения ОСЗН района Зябликово ЮАО г.Москвы № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что комиссией по защите прав и законных интересов подопечных ОСЗН района Зябликово ЮАО г.Москвы было рассмотрено заявление ФИО2 и приято решение рекомендовать ОСЗН разрешить ФИО2 заключение договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка и <данные изъяты> части жилого дома в <адрес>, с одновременным внесением денежных средств размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки на счет ФИО2 по вкладу «сохраняй», который будет открыт в <данные изъяты> с обязательным страхованием вклада.

На основании заключения органа опеки и попечительства начальником отдела социальной защиты населения района Зябликово ЮАО г.Москвы ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение №, которым разрешено ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия матери ФИО1, совершить сделку купли-продажи, принадлежащей по праву собственности несовершеннолетней <данные изъяты> доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м, и <данные изъяты> части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.метров, с одновременным внесением денежных средств в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки на счет ФИО2 по вкладу «сохраняй», который будет открыт в <данные изъяты> с обязательным страхованием вклада.

Таким образом, органом опеки было разрешено совершить сделку купли-продажи <данные изъяты> доли недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетней ФИО2, с одновременным внесением денежных средств в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки на счет ФИО2 по вкладу «сохраняй», который будет открыт в <данные изъяты> с обязательным страхованием вклада.

Между тем из п.2№ договора усматривается, что расчет между сторонами будет произведен в течение 5 рабочих дней со дня регистрации перехода права собственности, с использованием банковской ячейки в ПАО Сбербанк, указанные денежные средства вносятся на счет, открытый на имя ФИО2 (вклад «сохраняй»).

Суд считает, что указание в договоре такого условия о расчете за продаваемое имущество в течение 5 рабочих дней со дня регистрации перехода права собственности противоречит обязательному условию органа опеки о разрешении совершения продажи доли несовершеннолетней с одновременным внесением денежных средств в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки на счет ФИО2, которое не было выполнено сторонами при заключении договора.

Таким образом, при заключении сделки ДД.ММ.ГГГГ не было соблюдено существенное условие, указанное в распоряжении № от ДД.ММ.ГГГГ, орган опеки такого разрешения о совершении сделки и расчете за отчуждаемое имущество после регистрации перехода права собственности не давало, тем самым законные права несовершеннолетней ФИО2 о получении денежных средств от продажи доли недвижимого имущества в дату заключения договора были нарушены.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО3 условия договора не исполнила, денежные средства продавцам не передала, никаких мер по оформлению перехода права собственности по договору не предприняла, а также за защитой нарушенных прав по исполнению договора в установленном порядке не обратилась, подав встречный иск только ДД.ММ.ГГГГ, тем самым суд считает, что ФИО3 не представлено доказательств, что в результате сделки права несовершеннолетней, не были нарушены.

Суд признает недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи с ФИО3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого помещения № площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом нотариального округа <адрес>ФИО6

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования ФИО1 об аннулировании нотариальной записи № от ДД.ММ.ГГГГ в реестре нотариальных действий нотариуса, поскольку данная запись никаких правовых последствий не влечет, нарушений прав истца в этой части суд не находит.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО1, ФИО2 и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу:<адрес>, который удостоверен нотариусом города Обнинска Калужской области ФИО11

Согласно условий договора - переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации, право собственности на приобретаемое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права (п.№).

По соглашению сторон земельный участок и жилое помещение подлежат передаче продавцами покупателю в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю ( п.№)

Земельный участок и жилое помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права и независимо от факта передачи указанного имущества по передаточному акту (п.№)

Стороны установили покупную цену земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, общая покупная цена имущества составляет <данные изъяты> рублей (п.№).

По соглашению сторон часть покупной цены в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки подлежит уплате покупателем в день заключения договор - ДД.ММ.ГГГГ путем передачи наличных продавцам, которые обязаны внести эту сумму на вклад «сохраняй», который не позднее 3 дней будет открыт на имя ФИО2 в <данные изъяты> с обязательным страхованием вклада.

Оставшаяся часть покупной цены в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек подлежит уплате покупателем в течение одного рабочего дня после осуществления государственной регистрации перехода прав собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, платеж должен быть произведен покупателем в виде наличных денег (п.№).

Из представленных доказательств усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> открыт счет по вкладу «сохраняй» на имя ФИО2, на который ДД.ММ.ГГГГ зачислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 написана расписка о получении от ФИО4 денежных средств от продажи недвижимого имущества согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи имущество получено ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калужской области за ФИО4 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>.

Таким образом, при заключении ФИО1, ФИО2 с ФИО4 договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, определенным сторонами и предусмотренными законом, условия договора исполнены, деньги по сделке получены, нарушений прав несовершеннолетней ФИО2 не допущено, имущество получено покупателем и осуществлена государственная регистрация перехода права, в результате чего у ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ возникло право собственности на спорное недвижимое имущество.

Суд считает, что ФИО1 и ФИО2, оставаясь собственниками земельного участка и жилого помещения в силу права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст.209 ГК РФ) были вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, так как переход права собственности к ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ не был осуществлен до заключения другого договора ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на недвижимое имущество у ФИО3 в силу ст.223 п.2 ГК РФ не возникло.

Доводы ФИО3 и ее представителя о том, что продавцы не имели право заключать договор с другими лицами, так как не являлись законными владельцами, суд признает необоснованными, заключение двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца и не является злоупотреблением права.

Разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, однако, ФИО3 своих обязанностей по исполнению договора не выполнила.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, у ФИО3 в силу положений закона имелось право требовать от продавцов возмещения убытков, связанных с неисполнением договора, однако таких требований ей не заявлено.

Доводы ФИО3 и ее представителя о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО4, является мнимой сделкой в силу положений ст.170 п.1 ГК РФ, суд признает необоснованными, так как ФИО4 после приобретения недвижимости в собственность ДД.ММ.ГГГГ заключила договор на выполнение кадастровых работ в отношении приобретенного земельного участка для уточнения местоположения границы и площади, который был изготовлен ДД.ММ.ГГГГ, обратилась за изготовлением технического плана здания, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ подала документы для государственного кадастрового учета участка, тем самым, совершила действия по фактическому владению приобретенным имуществом.

Доводы представителя ФИО3 о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в связи с тем, что ФИО1 и ФИО2ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение с ФИО10 об авансе с намерением заключения в дальнейшем договора купли-продажи этого же недвижимого имущества, суд признает необоснованными, так как судом установлено и подтверждено представленными доказательствами, что реальные правовые последствия по сделке имели место, имущество перешло во владение и пользование ФИО4

Суд считает, что ФИО3 доказательств, опровергающих доводы ФИО1 и ФИО4 о совершении сделки ДД.ММ.ГГГГ без намерения создания правовых последствий, не представлено, и таких фактических обстоятельств судом не установлено.

Все доводы ФИО3 суд признает не основанными на требованиях закона.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с жилым помещением, являющегося мнимой сделкой, и государственной регистрации перехода права собственности к ФИО4 суд отказывает, также не находит оснований для передачи недвижимого имущества ФИО3 и регистрации за ней права собственности, так как сделка от ДД.ММ.ГГГГ судом признана недействительной, так как она была совершена без соблюдения обязательного условия органа опеки о получении денежных средств несовершеннолетним ребенком одновременно с отчуждением ее доли собственности.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требования ФИО3 о компенсации морального вреда, поскольку нарушений ее прав не установлено, в удовлетворении требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя суд на основании ст.96 ГПК РФ также отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи с ФИО3 земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты> с жилым помещением № площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом нотариального округа Тарусского района Калужской области ФИО6

В удовлетворении требования об аннулировании нотариальной записи от ДД.ММ.ГГГГ в реестре нотариальных действий ФИО1 отказать.

В удовлетворении требований ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Жуковский районный суд постоянное судебное присутствие в городе Тарусе Тарусского района Калужской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.Н.Тюменцева