Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агророс» к ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки путем восстановления арендных отношений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО) «Агророс» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Н.А., в котором просит признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками и индивидуальным предпринимателем главой крестьянско-фермерского хозяйства (далее по тексту – ИП ФИО18 КФХ) ФИО11., ничтожной сделкой; применить последствия недействительности сделки, путем восстановления арендных отношений между ООО «Агророс» и ответчиками, действовавших на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 3-6).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО11 (т. 2 л.д. 144).

В обоснование требований ООО «Агророс» указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей. Согласно условий договора, аренда заключена сроком на № лет и вступает в силу с момента регистрации, которая произведена ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до истечения срока действия договора аренды ответчиками из общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № образован и произведен выдел земельного участка с кадастровым номером №, на который оформлено право общей долевой собственности. Также до истечения срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с ИП ФИО18 КФХ ФИО11 который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, указанный земельный участок выбыл из хозяйственного использования ООО «Агророс», которое могло собрать два урожая и получить прибыль. К тому же право арендатора сохраняется при выделе земельных участков на прежних условиях. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агророс» направил ответчикам претензию с требованием расторгнуть с ИП ФИО18 КФХ ФИО11 договор аренды и возобновить с ООО «Агророс» договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на оставшийся срок №. Однако данная претензия оставлена без ответа. Исходя из изложенного, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку с учетом продолжающего действие договора аренды с ООО «Агророс» не мог повлечь правовых последствий. Вместе с тем, арендуемое имущество фактически выбыло из пользования истца.

На основании изложенного ООО «Агророс» просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой и применить последствия недействительности сделки путем восстановления арендных отношений между ответчиками и ООО «Агророс», действующих на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Представителем ИП ФИО11 - ФИО16 представлены возражения на исковое заявление, согласно которых он полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям (т. 2 л.д. 119-122). ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ перешли от ООО «Русское поле» к ООО «Агророс», о чем в ЕГРН внесены сведения ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии часть собственников земельных долей осуществила выдел долей из земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками (арендодатели) и ИП ФИО11 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, государственная регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ. Иск о признании недействительной сделки может быть удовлетворен в случае представления истцом доказательств, что совершением этой сделки нарушены права и законные интересы лица, обратившегося за судебной защитой. Однако доказательств того, что ответчики нарушают права истца, учитывая наличие волеизъявления директора ООО «Агророс» на выделение земельных долей с последующим прекращением арендных отношений с ответчиками, истцом не представлено. При этом отсутствует предусмотренное законом необходимое условие признания сделки ничтожной: посягательство на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В тоже время, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица. Кроме того, возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок, что нарушает права ответчиков, поскольку для этого необходимо одновременное наличие двух условий: пользование имуществом после истечения срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя. Однако истец не пользовался имуществом после истечения срока действия договора, а заключение договора с ИП ФИО11 свидетельствует о наличии возражений со стороны ответчиков о возобновлении договора аренды с ООО «Агророс».

Представителем ответчиков ФИО, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО5 - ФИО17 представлены возражения на исковое заявление, согласно которых она полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Довод истца о наличии оснований для признания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным является необоснованным, поскольку указанная сделка одобрена исполнительным органом ООО «Агророс» - директором, что подразумевает создание, изменение и прекращение для общества гражданских прав и обязанностей по данной сделке с момента ее совершения в силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ. К тому же действия истца по направлению письма от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют об одобрении оспариваемой сделки. Кроме того, истцом утрачено право преимущественного заключения договора аренды, так как обязанности по выплате арендной платы исполнены не в полном объеме. Поскольку ответчики не получали арендную плату от ООО «Агророс», то собственники приняли решение о прекращении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части выделяемых в счет земельных долей земельных участков. Требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления арендных отношений не подлежит удовлетворению, так как до истечения срока аренды арендодатель уведомил арендатора о решении не сдавать имущество в аренду после окончания срока действия договора, а арендатор, ненадлежащим образом исполняя обязанности по уплате арендной платы, не продолжал пользоваться земельным участком.

Представитель истца по доверенностям ФИО15 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что одобрения исполнительным органом ООО «Агророс» в лице директора расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не имелось, поскольку не имеется письменного соглашения, составленного в соответствии с условиями договора. Выдел земельного участка не прекращает договор аренды. В рамках заявленных требований истец ведет речь о времени, в течение которого ООО «Агророс» не мог использовать земельный участок, а не о преимущественном праве первоначального арендатора. Собрание по вопросу прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не проводилось, следовательно, такого решения собственниками не принималось. Таким образом, до истечения срока действия договора аренды, право истца на пользование земельным участком утрачено из-за незаконных действий со стороны ответчиков, поэтому оставшийся по договору аренды срок на пользование земельным участком должен быть предоставлен ООО «Агророс», которое от исполнения договора не отказывалось. Поскольку с 2015 года ООО «Агророс» не имело возможности пользоваться земельным участком, то арендные обязанности арендатора были приостановлены.

Представитель ответчиков ФИО, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО7, ФИО5 - ФИО17 в судебном заседании полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнив, что после ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агророс» не использовало земельный участок по назначению, не исполняло своих обязательств по договору аренды. Прекращение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ произошло с одобрения истца.

Представитель ИП ФИО11 - ФИО16 в судебном заседании полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнив, что причиной расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являлось неисполнение ООО «Агророс» своих обязательств, а именно с 2013 года не выплачивалась арендная плата за пользование земельным участком. Поэтому ответчики обратились к директору ООО «Агророс» с заявлением о расторжении договора аренды и о выделе земельных участков. Со стороны директора ООО «Агророс» дано согласие и с 2014 года ООО «Агророс» не осуществляло деятельности на спорном земельном участке. При этом из формулировки письма директора ООО «Агророс» от ДД.ММ.ГГГГ видно, что истец соглашается и прекращает арендные отношения на выделенный земельный участок.

Ответчики ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Н.А., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ответчики ФИО6 и ФИО8 уважительность причин неявки суду не сообщили, остальные ответчики просили рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Саратовской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия (т. 2 л.д. 96-97).

Согласно статье 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки.

В силу статей 35, 38 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу и по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Конституции РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права.

Статья 35 Конституции РФ определяет, что каждый может иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Часть 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ указывает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона.

В соответствии со статьёй 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьёй 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии со статьёй 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ООО «Агророс» зарегистрировано в качестве юридического лица с ДД.ММ.ГГГГ. Основным видом деятельности ООО «Агророс» является сельскохозяйственное производство (выращивание однолетних культур) (т. 1 л.д. 8-38). Директором ООО «Агророс» является ФИО12 (т. 1 л.д. 39-40).

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО производственное предприятие «Русское поле» и 236 собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером № общей площадью № заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателей (т. 1 л.д. 41-51). ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды зарегистрирован в регистрирующем органе.

Вышеназванный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, право собственности 236 физических лиц зарегистрировано в регистрирующем органе ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 52-61).

Согласно условий договора, аренда заключена сроком на 10 лет и вступает в силу с момента регистрации (пункт 1). По истечении срока действия договора, он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за 2 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях (пункт 2). Арендатор по договору имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 4).

Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (пункт 7).

Согласно пункта 8 договора аренды, изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Русское поле» заключило с ООО «Агророс» договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ООО «Агророс» приняло на себя права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 63-64).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Русское поле» и ООО «Агророс» заключено дополнительное соглашение, согласно которого уточнен предмет договора аренды, которым является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 65-66).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Положения статьи 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закон

Согласно статье 14 приведенного закона (пункты 1, 3) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

С учетом приведенных правовых норм вопросы распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, принадлежащим на праве долевой собственности более чем пяти лицам, относится к компетенции общего собрания, решения общего собрания обязательны для всех участников долевой собственности независимо от их участия в собрании.

ДД.ММ.ГГГГ 33 собственника 82 земельных долей на собрании собственников земельных долей на земельный участок с кадастровым номером № приняли решение, об утверждении границ местоположения выделяемых земельных участков, в том числе земельного участка площадью № метров (т. 2 л.д. 149-187).

На основании статьи 252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Земельный участок с кадастровым номером № выделен из состава земельного участка с кадастровым номером №. По результатам выдела ФИО, ФИО1, ФИО19, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 образован земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № который поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Агророс» ФИО13 собственникам земельный долей ФИО2, ФИО5, ФИО10, ФИО9, ФИО1, ФИО, ФИО7, ФИО19, ФИО3, ФИО6, ФИО4, ФИО8 выдано письмо, согласно которого, рассмотрев заявление собственников от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Агророс» дает согласие на выделение земельного участка, в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №, с последующим прекращением арендных отношений с ними (т. 2 л.д. 94).

Согласно пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно разъяснений, закрепленных в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения. Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками заключено соглашение об определении долей (т. 2 л.д. 65-66).

Общая долевая собственность ответчиков на указанный земельный участок зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 75-88, т. 3 л.д. 1-29).

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ содержит нормы, призванные обеспечить юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) земельных участков.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Следовательно, по общему правилу соответствующие землепользователи и арендаторы имеют преимущественное право на заключение с ними новых договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков. Иные условия стороны в таких случаях вправе установить в новых договорах аренды или безвозмездного срочного пользования.

Вместо заключения новых договоров с землепользователями и арендаторами в случаях, предусмотренных рассматриваемой нормой, возможно внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды или безвозмездного срочного пользования.

Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков.

Норма права, закрепленная в пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, как и нормы Гражданского кодекса РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Таким образом, порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Аренда как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено сторонами договора аренды. При этом внесение в ЕГРП записи об аренде каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2016 года с учетом его изменения постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 года признано незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившееся в несовершении действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обремени договором аренды в пользу ООО «Агророс» земельного участка с кадастровым номером №, незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу ИП ФИО11 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. В части заявленных требований ООО «Агророс» о признании договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № недействительным производство по делу прекращено (т. 2 л.д. 209-228).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что регистрационные действия по внесению записи об обременении ООО «Агророс» правом аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № должны были быть осуществлены регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Поскольку доказательства прекращения права аренды ООО «Агророс» в отношении земельного участка с кадастровым номером № на дату государственной регистрации права аренды ФИО11 отсутствуют, то у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения обременения вновь образованного земельного участка правами ООО «Агророс» и государственной регистрации обременения в пользу ИП ФИО11 Также суд апелляционной инстанции признал верным вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части обязания Управления Росреестра по <адрес> исключить из ЕГРП обременение земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды в пользу ИП ФИО11 внесения в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № договором аренды в пользу ООО «Агророс», поскольку аннулирование записи об обременении в пользу ИП ФИО11. и внесение записи об обременении в пользу ООО «Агророс» неизбежно вторгается в область частного права и непосредственно затрагивает интересы владельца объекта недвижимости, поскольку он утрачивает государственное подтверждение своего права.

В силу пункта 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с ИП ФИО11, который зарегистрирован в регистрирующем органе ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 75-88, т. 2 л.д. 31-36, 67-71).

ФИО11 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, основными видами его деятельности являются: выращивание однолетних и многолетних культур, торговля зерном, семенами и кормами. ИП ФИО11 является сельхоз производителем и получает субвенции как сельскохозяйственный производитель (т. 2 л.д. 27-28, 30).

Впоследствии ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ), ФИО8 (ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ), продали свои доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11 (т. 2 л.д. 37-48, 123-140).

ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО19 (т. 2 л.д. 14, 148). Наследником принявшим наследство является ФИО7 (ФИО14) З.И., наследственное имущество состоит, в том числе, 1/14 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 22, 193, т. 3 л.д. 30-31).

В настоящее время право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО (№), ФИО1 (№), ФИО3№), ФИО4 (№), ФИО5 (№), ФИО7 (№), ФИО9 (№), ФИО10 (№), ФИО11 Н.А. (№) (т. 1 л.д. 75-88, 223-252, т. 2 л.д. 1-13).

В 2016 году ООО «Агророс» уведомило арендодателей о своем намерении заключить договор аренды на новый срок.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ от собственников земельных долей, в том числе ответчиков ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Н.А. в адрес ООО «Агророс» поступил ответ, согласно которого собственники сообщили, что продление договора, а также заключение нового договора на земельный участок с кадастровым номером № и иные земельные участки невозможно (т. 3 л.д. 32).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агророс» направило ответчикам претензии с требованием расторгнуть с ИП ФИО18 КФХ ФИО11 договор аренды и заключить с ООО «Агророс» соглашение о возобновлении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на оставшийся срок № календарных дней. Однако данная претензия оставлена без ответа (т. 1 л.д. 67-74).

В обоснование заявленных требований ООО «Агророс», ссылаясь на то обстоятельство, что после выдела земельного участка с кадастровым номером № и до истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого истек ДД.ММ.ГГГГ, ответчики ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды с ИП ФИО18 КФХ ФИО11 тогда как право первоначального арендатора сохраняется при выделе земельных участков на прежних условиях. Тем самым указанный земельный участок выбыл из хозяйственного использования ООО «Агророс». Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку с учетом продолжающего действие договора аренды с ООО «Агророс» не мог повлечь правовых последствий.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со статьёй 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 173 ГК РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.

Статьёй 173.1 ГК РФ закреплено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Согласно статье 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со статьёй 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено, то есть избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Согласно статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством РФ; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных ООО «Агророс» требований не имеется по следующим основаниям.

Выделив земельный участок с кадастровым номером № и зарегистрировав на него право собственности, собственники при заключении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ с новым арендатором действовали добросовестно, поскольку ДД.ММ.ГГГГ получили согласие директора ООО «Агророс» на выделение земельного участка в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №, с последующим прекращением арендных отношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого истекал ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, то обстоятельство, что надлежащим образом расторжение договора аренды с ООО «Агророс» от ДД.ММ.ГГГГ оформлено не было, не может повлиять на выводы суда по заявленным требованиям, поскольку дальнейшие действия сторон этого договора свидетельствовали о фактическом прекращении арендных отношений.

ООО «Агророс», фактически не имея возможности использовать выделенный земельный участок, мер к устранению препятствий в его использовании не принимало, со своей стороны арендные обязательства не исполняло.

Доказательств того обстоятельства, что арендатор выделенного земельного участка с кадастровым номером № - ИП ФИО18 КФХ ФИО11 действовал недобросовестно, суду не представлено. Из материалов дела следует, что после выдела земельного участка обременение в виде аренды в пользу ООО «Агророс» зарегистрировано не было, поэтому новый арендатор не мог знать о существовании такого обременения.

При этом незаконность действий регистрирующего органа в виде бездействия по регистрации обременения в виде аренды в пользу ООО «Агророс», и незаконности действий при регистрации обременения в виде аренды в пользу ИП ФИО11 также не свидетельствует о недобросовестности сторон договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод истца о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку с учетом продолжающего действие договора аренды с ООО «Агророс» не мог повлечь правовых последствий, суд признает необоснованным.

Суд также отмечает то обстоятельство, что ООО «Агророс», заявляя требования о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, просит применить последствия её недействительности путем восстановления арендных отношений с ООО «Агророс», действующих на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, которое не основано на нормах статьи 167 ГК РФ.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

На момент предъявления ООО «Агророс» иска с заявленными требованиями срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, надлежащим образом исполнившего обязанности по договору аренды, в том числе обязанности по выплате арендной платы.

Так, пунктом 3 договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ закреплено, что арендная плата за земельные доли будет выдаваться в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказанием услуг. По настоящему договору арендная плата выплачивается в виде: оплаты земельного налога по ежегодной налоговой ставке в срок – 4 квартал отчетного года; в виде продукции: зерно в количестве 5 центнеров в сентябре – октябре, солома в октябре – ноябре; предоставление услуг (выделение сельскохозяйственной техники для вспашки приусадебных участков 0.4 га без предоставления горюче-смазочных материалов) в октябре. Для поддержания вновь созданного сельхозпредприятия ООО - ПП «Русское поле» на общем собрании собственников земёльных долей, от ДД.ММ.ГГГГ принято решение в первый год по договору аренды, платежи за аренду земельных участков не осуществлять. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон. Неиспользование земельных долей арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.

Из ответа ООО «Агророс» (т. 1 л.д. 102-222) следует, что различия в предусмотренной договором и фактически внесенной арендной платой (в сторону увеличения последней по зерну вдвое и добавления выплаты в непредусмотренной договором форме – маслом подсолнечным) связаны с отсутствием в ряде случаев потребности арендодателей в тех или иных видах продукции (услуги) и замене их альтернативными формами оплаты по желанию арендодателей. Получение продукции (услуги) в силу своего характера осуществляется явочным порядком. Получение продукции осуществляется путем самовывоза, а получение услуг – на основании представленных документов (уплата налога) и обеспечения предоставляемой техники ГСМ за счет арендодателя. Представление продукции (услуги) могло быть осуществлено лишь по факту обращения арендодателей. Фактов отказа арендатора по обращению арендодателя в предоставлении продукции (услуги) за весь период действия договора не зафиксировано.

Вместе с тем из анализа документов о произведенной арендной плате следует, что обязательства ООО «Агророс» по арендной плате исполнялись несвоевременно и ненадлежащим образом. Так, зерно в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ должно быть выдано в срок сентябрь – октябрь текущего года. Из представленных сведений следует, что зерно за 2013 год арендодателям не выдавалось, за 2014 год выдано только в 2015 году.

Также по настоящему договору арендная плата выплачивается в виде соломы в срок октябрь-ноябрь, однако сведений о предоставлении арендодателям соломы истцом не представлено.

Защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в подпункте 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ и в пункте 1 статьи 61 ЗК РФ.

Целью судебной защиты с учетом требований части 3 статьи 17, части 1 статьи 19, части 3 статьи 55 Конституции РФ, является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора, а в ряде случаях и неопределенного круга лиц.

Из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что со стороны ООО «Агророс» имело место нарушение обязательств по выплате арендной платы. В связи с чем признать истца арендатором, надлежащим образом исполнившим обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, оснований не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что преимущественное право ООО «Агророс» на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на новый срок отсутствует. Доказательств, свидетельствующих о наличии у ООО «Агророс» вещных прав на спорный земельный участок на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением, суду не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно пункту 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей (т. 1 л.д. 7).

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, то расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчиков по делу.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агророс» к ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки путем восстановления арендных отношений - отказать.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: А.А. Верейкин