Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Кромского районного суда, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в лице подписавшего иск представителя по доверенности ФИО5 к ответчикам: Обществу с ограниченной ответственностью «Элита» и Обществу с ограниченной ответственностью «Зерновое хозяйство «Орловское» о признании недействительным договоров от № субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключенных между ответчиками, в части п.2.3.

Установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в лице подписавшего иск представителя по доверенности ФИО5 обратились с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Элита» и Обществу с ограниченной ответственностью «Зерновое хозяйство «Орловское» о признании недействительным договоров от № субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключенных между ответчиками, в части п.2.3.

В обоснование предъявленного иска указав, что ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью № расположенный по адресу: <адрес> с долей в размере 2/83. В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный Участок с кадастровым номером № был передан в аренду ООО «Зерновое Хозяйство «Орловское» сроком на 49 лет.

ФИО2 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью № расположенный по адресу: <адрес> с долей в размере 6/490. В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» сроком на 49 лет.

ФИО4 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью № расположенный по адресу: <адрес> с долей в размере № В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» сроком на 49 лет.

ФИО3 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью № расположенный по адресу: <адрес> с долей в размере 1/197. В соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» сроком на 49 лет.

Как стало известно истцам, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и ООО «Элита» были заключены договоры субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № и №, по условиям которых ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало в субаренду ООО «Элита» земельные участки с кадастровыми номерами №, №№№ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пунктам 2.2 договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ№, №, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало ООО «Элита» также обязанность по погашению задолженности перед Арендодателями, собственниками земельных долей в земельных участках с кадастровыми номерами №, №№№

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). По условиям абз. 6 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, абз. 5 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, абз. 6 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, п. 3.2.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выплата арендной платы арендодателям входит в обязанности ООО «Зерновое хозяйство «Орловское».

В соответствии с пунктом 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из пункта 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор земельного Участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Принимая во внимание, вышеизложенные обстоятельства, мотивируя свои исковые требования положениями ст. ст. 166 - 168, 181, 391 ГК РФ и на основании вышеприведенных доводов истцы просили суд: признать договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и ООО «Элита», недействительным в части пункта 2.3, признать договор субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и ООО «Элита», недействительным в части пункта 2.3.

В судебное заседание соистцы ФИО1, ФИО3, ФИО4 будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания не явились, просили о рассмотрении дела с участием представителя истцов по доверенности ФИО5

Представитель истцов по доверенности ФИО5 в судебном заседании доводы предъявленного иска поддержала по основаниям приведенным выше, просила предъявленный иск удовлетворить.

Соистец ФИО2, в судебном заседании поддержал доводы представителя ФИО5 по тем же основаниям, просил об удовлетворении иска.

Представитель истцов ФИО6 о дате времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без его участия, что с согласия участников процесса не препятствовало рассмотрению дела по существу.

Представитель ответчика по доверенности ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» ФИО7, в судебном заседании предъявленный иск не признал полностью, просил в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям.

Ответчик полагает, что выполнил свои обязательства по выплате арендной платы. После заключения договора субаренды обязанность по выплате арендной платы возложена на ООО «Элита». ООО «Элита» обязано было предоставить отчет ООО «Зерновое хозяйство «Орловское»» по выплате арендной платы. Относительно доводов представителя истцов, полагал, что в данном случае имеет место не о замена должника, а исполнение обязанностей третьим лицом, что предусмотрено ст. 313 ГК РФ, так как был заключен договор субаренды, а замена должника предполагает полное выбытие кого - либо из правоотношений.

ООО «ЗХ «Орловское» остается арендатором земельных участков и из правоотношений, имеющих место с арендаторами земельных долей никуда не выбывало, закон не запрещает выполнение обязательств третьим лицом, статья 313 ГК РФ позволяет это.

Кроме того, ст. 313 ГК РФ не предусматривает одобрение или неодобрение сделки со стороны каких-либо третьих лиц, поскольку правоотношения по сделке субаренды возникают только у ее участников то есть между ООО «ЗХ «Орловское» и ООО «Элита».

Для признания сделки недействительной необходимо установить, что сделка нарушает права и обязанности третьих лиц. В данном конкретном случае круг лиц известен, это арендаторы земельных участков. Поэтому применять положения о признании сделки недействительной в данном случае, по мнению представителя ответчика – не возможно. Представитель ответчика, так же полагал, что срок исковой давности по заявленным истцами требованиям пропущен.

Представитель ответчика ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» по доверенности ФИО8 о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен, в судебное заседании не явился, просил о рассмотрении дела без его участия, что с согласия участников процесса не препятствовало рассмотрению дела по существу.

Ответчик ООО «Элита» о времени и месте судебного заседания надлежащим образом был извещен, представитель в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, сведения о которых приведены выше.

Суд, выслушав доводы представителя истцов, с учетом позиции ответчиков их представителей, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, находит исковые требования подлежащими полному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 56, 68 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что между ответчиками по делу ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» и ООО «Элита» были заключены ДД.ММ.ГГГГ оспариваемые в части, договоры субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № и №, по условиям которых ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало в субаренду ООО «Элита» земельные участки с кадастровыми номерами №, №№№ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-31); (л.д.33-37).

В ходе рассмотрения дела по существу, судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что решений об одобрении пунктов 2.3 каждого из двух вышеуказанных договоров субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ№ и № общими собраниями участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №№№ не принималось. ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» таких собраний не созывало.

В связи с этим, суд находит обоснованными доводы истцов о том, что действующее законодательство не предусматривает возможности передачи субарендатору, наряду с правами, также и обязанностей арендатора без согласия арендодателя. Порядок заключения и изменения условий сделок с земельными участками, относящими к землям сельскохозяйственного назначения, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Пунктом 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентируется, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Исходя из пункта 7 части 3 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, относится к исключительной компетенции общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности может быть проведено по предложению лица, использующего находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии с пунктом 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Аналогичный правовой подход закреплен в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 38 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 (ред. от 26.12.2018), п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пунктам 2.2 договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ№, №, ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» передало ООО «Элита» также обязанность по погашению задолженности перед Арендодателями, собственниками земельных долей в земельных участках с кадастровыми номерами №, №№№

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям абз. 6 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, абз. 5 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, абз. 6 п. 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, п. 3.2.6 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выплата арендной платы арендодателям входит в обязанности ООО «Зерновое хозяйство «Орловское».

Из пункта 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности передачи субарендатору, наряду с правами, также и обязанностей арендатора без согласия арендодателя.

Порядок заключения и изменения условий сделок с земельными участками, относящими к землям сельскохозяйственного назначения, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы представителя ответчика ООО «Зерновое хозяйство «Орловское» о том, что всем правообладателям выплачена задолженность по арендной плате не нашли своего бесспорного подтверждения.

Напротив из показаний соистца ФИО2 в судебном заседании было установлено, что имеющаяся задолженность по арендной плате выявлена у всех правообладателей земельных долей, поскольку кто- то не получил часть арендной платы, кто-то не получил арендную плату в полном объеме, добиться ее выплаты арендодатели не имеют возможности.

Кроме этого, по мнению суда, личность арендатора является существенным условием сделки, пункт 7 части третьей ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что существенным условием сделки - договора аренды относится исключительно к компетенции общего собрания правообладателей земельных долей сельскохозяйственного назначения. Договором аренды предусмотрено право передачи земель в субаренду, но в отношении выплаты арендной платы, указано, что выплата арендной платы относится к обязанности арендатора, то есть ООО «ЗХ «Орловское». Но ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указывается на то, что существенные условия договора должны стать предметом обсуждения общего собрания. Выдача арендной платы - это существенное условие договора, и лицо, которое выдает арендную плату для арендодателя имеет существенное значение. Исходя из норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сведения о личности арендатора являются существенными условиями при заключении договора субаренды. И согласие арендаторов должно быть получено на общем собрании. То есть имеются специальные нормы, регулирующие правоотношения, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности более чем пять лиц.

По мнению суда, исследованные по делу доказательства, в своей совокупности, являются допустимыми, достоверными и достаточными для правильного разрешения предъявленного иска, сроки давности по предъявленным исковым требованиям истцами не пропущены, что было проверено судом в ходе рассмотрения дела по существу.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условия пунктов 2.3 оспариваемых договоров субаренды от ДД.ММ.ГГГГ№, № заключены без получения согласия кредиторов (собственников земельных участков с кадастровыми номерами №, №№№ соответственно они являются ничтожными и нарушают права и законные интересы истцов по настоящему делу, поэтому предъявленный иск подлежит полному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12,56, 194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в лице подписавшего иск представителя по доверенности ФИО5 к ответчикам: Обществу с ограниченной ответственностью «Элита» и Обществу с ограниченной ответственностью «Зерновое хозяйство «Орловское» о признании недействительным договоров от ДД.ММ.ГГГГ№ и № субаренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключенных между ответчиками, в части п.2.3. - удовлетворить полностью.

Признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ субаренды земельных участков с кадастровыми номерами: №; №; №№ заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Зерновое хозяйство «Орловское» - арендатор и Обществом с ограниченной ответственностью «Элита» - субарендатор, период действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в части 2.3. договора, в соответствии с которым субарендатор производит выплату арендной платы арендодателям - собственникам земельных долей в размере установленном договорами аренды.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд, через Кромской районный суд, в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий _______________

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 октября 2021 года