Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Радужный Владимирской области гражданское дело по иску администрации ЗАТО г.Радужный Владимирской области к ФИО2 АлексА.не о переходе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения,

установил:

Администрация ЗАТО г.Радужный Владимирской области обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1, в последующем замененному на ответчика ФИО2, о переходе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, в обоснование указывая, что в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения от дд.мм.гггг.ФИО1 продал ФИО2 за <данные изъяты> руб. принадлежавшее ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданам от дд.мм.гггг. жилое помещение №... (комната №... на плане 2-го этажа), площадью <данные изъяты> кв.м, находящееся по адресу: <...>.

Квартира №... состоит из двух жилых помещений (№...), площадью <данные изъяты> кв.м соответственно.

Жилое помещение №... находится в муниципальной собственности, с дд.мм.гггг. отнесено к специализированному жилищному фонду ЗАТО г.Радужный и передано для проживания В.О.С. по договору найма жилого помещения в общежитии от дд.мм.гггг.№....

Каких-либо мер для надлежащего извещения администрации ЗАТО г.Радужный Владимирской области о своем намерении продать комнату продавец не предпринял.

О совершенной сделке истцу стало известно дд.мм.гггг.., когда ФИО2 обратилась в администрацию ЗАТО г.Радужный Владимирской области с заявлением о намерении продать спорное жилое помещение.

Истец (с учетом уточнений исковых требований) просит перевести на себя права и обязанности покупателя по вышеназванному договору купли-продажи жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала исковые требования и объяснила суду, что на семью ФИО1 из трех человек в дд.мм.гггг. было предоставлено жилое помещение, состоящее из двух комнат в блоке №... (по техническому паспорту – помещения №№...) с вспомогательными помещениями: передней, туалетом, ванной. После расторжения брака между супругами по их заявлению от дд.мм.гггг. были заключены отдельные договоры социального найма на комнаты в блоке: комната №... была предоставлена жене Е.М.А. и дочери Е.А.Д., а комната №... – ФИО1. После того, как были заключены отдельные договоры на комнаты, квартира стала считаться коммунальной, т.к. в блоке проживали две раздельные семьи, совместно использующие места общего пользования и инженерное оборудование. О том, что право преимущественной покупки комнаты нарушено, истцу стало известно дд.мм.гггг.., когда ответчик обратилась с заявлением о намерении продать спорное жилое помещение. Денежные средства в размере продажной стоимости комнаты в обеспечение исковых требований истцом перечислены на депозит Управления Судебного департамента во <...>.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований и объяснили суду, что спорное жилое помещение является комнатой в общежитии, право собственности зарегистрировано именно на комнату в общежитии. В материалах дела нет документов, подтверждающих, что спорное помещение является коммунальной квартирой, которая должна быть расположена в многоквартирном доме. В жилом блоке отсутствует кухня. Спорная комната находится не в многоквартирном доме, а в здании общежития. Нормы ст.250 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку предметом договора купли-продажи являлось жилое помещение, а не доля в праве собственности. Обязанность извещать всех собственников общежития у продавца отсутствовала, а направленное ответчиком в адрес администрации уведомление о намерении продать комнату было ошибкой, вызванной безграмотным советом.

ФИО1, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика и ее представителя, исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ответчик ФИО2 является собственником жилого помещения – комнаты, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №..., находящейся по адресу: <...> на плане 2-го этажа. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем сделана запись в ЕГРП от дд.мм.гггг.№... (л.д.24).

Названное жилое помещение перешло в собственность ответчика на основании договора купли-продажи жилого помещения от дд.мм.гггг. (л.д.22-23), согласно которому продавец ФИО1 продал, а покупатель ФИО2 купила принадлежавшее продавцу на праве собственности жилое помещение, находящееся по адресу: <...> на плане 2-го этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м (п.1 договора).

Указанное жилое помещение принадлежало продавцу по праву собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданам от дд.мм.гггг. (л.д.78), право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, о чем сделана запись в ЕГРП от дд.мм.гггг.№... (л.д.79).

Продавец продал, а покупатель купил указанное жилое помещение за <данные изъяты> руб., расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора (п.п.4, 5 договора).

Согласно техническому паспорту здания общежития №..., расположенного по адресу: <...>, с экспликацией к плану строения (л.д.67-70) спорное жилое помещение расположено в блоке №..., состоящем из двух жилых комнат и вспомогательных помещений: передняя, умывальная, туалет, душевая.

Вторая комната площадью <данные изъяты> кв.м, названная истцом жилым помещением №..., находится в муниципальной собственности на основании решения городского Совета народных депутатов <...> от дд.мм.гггг.№..., постановления главы города ЗАТО г.Радужный Владимирской области от дд.мм.гггг.№... (л.д.17).

Постановлением главы города ЗАТО г.Радужный Владимирской области от дд.мм.гггг.№... (л.д.18) жилое помещение №... с дд.мм.гггг. отнесено к специализированному жилищному фонду ЗАТО г.Радужный и по договору найма жилого помещения в общежитии от дд.мм.гггг.№... передано для проживания В.О.С. (л.д.20-21).

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что, поскольку спорная комната расположена в коммунальной двухкомнатной квартире, вторая комната в которой находится в муниципальной собственности, при совершении сделки купли-продажи спорного жилого помещения были нарушены права истца на преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, установленные ч.6 ст.42 ЖК РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако с доводами истца суд согласиться не может по следующим основаниям.

Как судом установлено выше, спорное жилое помещение находится в здании общежития и первоначально было предоставлено ФИО1 и членам его семьи как помещение в общежитии.

В последующем, распоряжением главы города ЗАТО г.Радужный Владимирской области от дд.мм.гггг.№... (л.д.617) поручено МУ «ГКМХ <...>» заключить с нанимателем Е.М.А. договор найма специализированного жилого помещения, находящегося по адресу: <...> (<данные изъяты> кв.м), а с ФИО1 – договор найма специализированного жилого помещения, находящегося по адресу: <...> (11,8 кв.м).

В соответствии с ч.1 ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Согласно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определение понятия «коммунальная квартира», вместе с тем, раскрывая содержание понятия «квартира» – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

Названный федеральный нормативный правовой акт в отдельных нормах предусматривает правовое регулирование жилищных отношений, объектом которых является коммунальная квартира именно как жилое помещение, поскольку такие квартиры обладают всеми признаками жилого помещения – изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, как это предусмотрено ч.2 ст.15 ЖК РФ.

В соответствии с ч.4 ст.17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно требованиям п.5.3 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в квартирах, предоставляемых гражданам с учетом социальной нормы площади жилья в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и уборную (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).

Помещения квартир, указанных выше, должны быть оборудованы: кухня - мойкой или раковиной, а также плитой для приготовления пищи; ванная комната - ванной (или душем) и умывальником; уборная - унитазом со смывным бачком; совмещенный санузел - ванной (или душем), умывальником и унитазом.

В силу п.1.1 нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» подлежат применению и в отношении общежитий квартирного типа.

Названным требованиям помещение №... не отвечает.

Так, из технического паспорта здания общежития №... следует, что помещения кухни (№... на поэтажном плане) находятся за пределами принадлежащих сторонам жилых помещений, имеют вход из общего коридора и предоставлены в пользование всем лицам, проживающим на 2 этаже.

Из технического паспорта здания общежития также следует, что оно было специально построено как общежитие, а не переоборудовано для этих целей, и общежитием квартирного типа не является.

Представитель истца подтвердил, что в настоящее время здание используется администрацией как общежитие, а частные собственники у отдельных жилых помещений появились в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации и последующей приватизацией некоторых комнат.

Как отмечено судом выше, вторая комната в помещении №... имеет статус специализированного жилого помещения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что помещение №... требованиям, предъявляемым к отдельной квартире, не отвечает, в связи с чем не может быть признано коммунальной квартирой.

При этом характеристики помещения №... соответствуют приведенному в Приложении №1 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» термину «жилая ячейка общежития», а именно: группа жилых комнат, объединенных подсобными помещениями общего пользования.

В силу п.п.1-3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следовательно, нормы ст.250 ГК РФ подлежат применению только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Между тем спорная комната в собственности нескольких лиц не находилась.

Из содержания ст.250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Администрации ЗАТО г.Радужный Владимирской области в удовлетворении исковых требований к ФИО2 АлексА.не о переходе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья (подпись) Л.Д.Коновалов