Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ОАО «Дагэлектроавтомат» о зачёте суммы неустойки в счет оплаты стоимости объекта незавершенного строительства, о признании права собственности на объект незавершенного строительства, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности; встречному иску ОАО «Дагэлектроавтомат» к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ОАО «Дагэлектроавтомат»: о зачёте суммы неустойки за нарушение сроков окончания строительства индивидуального жилого дома в размере 962 000 рублей в уплату стоимости 37 кв.м. объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 58,1 кв.м., расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240; признании за ней права собственности на данный объект незавершенного строительства; взыскании с ответчика оставшейся суммы неустойки за нарушение сроков окончания строительства в размере 1117000 рублей; признании недействительной записи о государственной регистрации права от 20.10.2008 года № на объект незавершенного строительства за ответчиком и возложении обязанности на Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области исключить данную запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

В обосновании требований указано, что 03 марта 2008 года, истец, имея намерения приобрести для личных целей жилой дом, заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является возмездная передача ей в собственность индивидуального жилого дома по адресу: , строительный номер 13. В соответствии с п.1.3 вместе с жилым домом продавец обязался передать ей, принадлежащие тому, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006 г. №. Она внесла предоплату в размере 1300000 рублей из расчета 26 000 рублей за 1 кв.м., оплатив 50 кв.м., что подтверждается п.2.1 подписанного договора и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 03.03.2008 г.. Ответчик в свою очередь обязался окончить строительство индивидуального жилого дома 01 октября 2008 года, однако не сделав это, прекратил строительные работы и зарегистрировал за собой право собственности на спорный объект.

Считала, что заключенный между ними договор носит смешанное содержание и она, как «покупатель», уплативший значительные денежные средства на приобретение индивидуального жилого дома, является потребителем оказываемых ответчиком работ (услуг), вследствие чего возникшие между ними договорные отношения регулируются так же Законом « О защите прав потребителей» и в соответствии с ч.5 ст. 28 этого закона, в случае нарушения установленных сроков выполнения работ (оказания услуги), исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку ( пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Просрочка окончания строительства на день подачи искового заявления 23 марта 2009 года составляла 173 дня и следовательно размер неустойки составил 2079000х3:100х173дня=10790010 рублей. Однако, в виду того, что неустойка по закону не может превышать общей стоимости строительства, то сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, нарушившего срок окончания строительства, равна 2079000 рублей. Ссылаясь на положения ст. 410 ГК РФ и п. 2.6 заключенного предварительного договора, полагала, что часть суммы неустойки в размере 962 000 рублей может быть зачтена в оплату оставшихся 37 кв.м. незаконченного строительством объекта, за ней признано право собственности на это недвижимое имущество, а неустойка в размере 1117000 рублей подлежит взысканию с ответчика в ее пользу; запись о государственной регистрации права собственности за ОАО «Дагэлектроавтомат» от 20.10.2008 года № должна быть признана недействительной и исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество( л.д. 3-6, 65-67, 110-111).

В свою очередь ОАО « Дагэлектроавтомат» предъявил встречное исковое заявление к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора. В Обосновании своего требования указал, что, действительно, 03 марта 2008 года, между ними был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является обязанность сторон заключить основной договор в соответствии с условиями предварительного договора, предметом которого будет являться возмездная передача Обществом в собственность ФИО3 индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: . Согласно п.2.7 заключенного предварительного договора Общество обязалось окончить строительство указанного дома до 01.10.2008 г. в соответствии с условиями этого договора и согласно проекту индивидуального жилого дома. Утверждал, что строительство завершено в срок, предусмотренный предварительным договором, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом от 22.08.2008 г., выданным МУП « Ворошиловским межрайонным БТИ» г. Волгограда и указанный жилой дом соответствует готовности и качеству, предусмотренным п.2.1 предварительного договора и проектом. Полагал, что им полностью выполнены обязательства по готовности жилого дома к передаче истцу за плату, в соответствии с предварительным договором, в связи с чем по окончанию строительства Общество зарегистрировало свое право собственности на спорный объект в установленном законом порядке.

Истцу неоднократно звонили руководитель и начальник отдела продаж ОАО « Дагэлектроавтомат» с предложением внести полную стоимость жилого дома и заключить основной договор купли-продажи с государственной регистрацией, однако ФИО3 ссылалась на отсутствие денежных средств и всячески уклонялась от этого; на отправленную ей претензию от 10.12.2008 года с требованием внести оставшуюся часть средств и заключить договор в течение 14 дней, не отреагировала. Вместе с тем, передача недвижимого имущества без заключения основного договора купли-продажи, без регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, без подписания передаточного акта невозможны по законодательству РФ и на основании п.4 ст. 445 ГК РФ ФИО2 необходимо понудить к заключению основного договора на условиях предварительного договора от 03 марта 2008 года. ( л.д.156-158).

Истец ФИО2 и 3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель истца по доверенности - ФИО5 поддержал исковые требования ФИО2 в полном объеме и настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения встречного иска ОАО «Дагэлектроавтомат» в виду того, что последним не выполнены условия предварительного договора и до настоящего времени строительство жилого дома на определенных этим договором условиях не завершено.

Представитель ОАО « Дагэлектроавтомат» по доверенности ФИО6 исковые требования ФИО2 не признал, поддержал письменные возражений на них ( л.д. 48-51) и встречный иск, имеющие аналогичное обоснование. Дополнительно указал, что все выявленные недостатки строительства являются не существенными и могут быть устранены в рабочем порядке после оплаты ФИО2 оставшейся суммы и заключению основного договора купли-продажи.

Представитель 3-го лица, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствии и указав, что право собственности на спорное незавершённое строительство зарегистрировано в ЕГРП за ОАО «Дагэлектроавтомат» в установленном порядке. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает признания недействительной государственной регистрации права или регистрационной записи в ЕГРП; требования к регистрирующему органу могут быть заявлены только в случае отказа или уклонения от государственной регистрации ( л.д. 46-47)

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав все представленные доказательства, приходит к выводу о обоснованности исковых требований ФИО2 и неправомерности встречного иска исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п.1 и п.3 ст. 429 ГК РФ - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а так же другие существенные условия основного договора.

Ст. 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п.1 ст. 18 и п.6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

- вид ( название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес ( местоположение);

-литера или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав;

-этажность объекта;

- площадь объекта.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, цена недвижимого имущества устанавливается соглашением сторон. В случае, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По правилам статьи 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Статья 556 ГК РФ предусматривает, что 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При этом частью 2 указанной статьи специально оговорено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 310 ГК РФ гласит односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 410 ГК РФ предусматривает, что Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Ст.1 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 « О защите прав потребителей» предусматривает, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, настоящим законом и принимаемыми в соответствии с ним иными Федеральными законами и правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч.5 ст. 28 Закона « О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работ ( оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы ( оказания услуги), а если цена выполнения работы ( оказания услуги) договором не определена - общей ценой заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки ( пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы ( оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работа ( оказания услуги) не определена договором о выполнении отдельного вида работы (оказания услуги).

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 28 вышеназванного Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона,

Согласно части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом достоверно установлено, что 03 марта 2008 года между ОАО «Дагэлектроавтомат» и ФИО2 был заключён предварительный договор ( л.д.9-10), согласно которого в предусмотренный договором срок Стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого будет являться возмездная передача Продавцом в собственность Покупателю недвижимого имущества, находящегося по адресу: , строительный номер 13, представляющего собой индивидуальный жилой дом общей площадью 84,3 (восемьдесят четыре целых три десятых) кв.м. (согласно проекта индивидуального жилого дома). Жилой дом расположен на земельном участке, имеющий кадастровый номер ИВ 34-401/2006, категория земель: земли поселений (населенных пунктов), разрешенное использование: под жилую застройку, площадью 8 000 (восемь тысяч) кв.м. (далее земельный участок). Вместе с жилым домом продавец в соответствии с п. 5 ст. 22- Земельного кодекса Российской Федерации передает, а покупатель принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие Продавцу по Договору аренды земельного участка от 13.11.2006 года №.

Истцом в соответствие с п. 1.4. договора внесена предоплата в сумме 1300 000 рублей ( л.д.11), за 50 кв.м. ( 63%) из расчета 26 000 рублей за 1 кв.м.. 100 % оплата определена в 2 079 000 рублей и оставшуюся сумму истец обязан оплатить в течение 14-ти рабочих дней с момента окончания строительства (п.2.1 договора). При этом готовность недвижимого имущества должна отвечать следующему качеству ( отделке):

- Монтаж системы электроснабжения (внутренняя разводка);

-Устройство полов (черновой из шпунтованной доски);

- Установка оконных блоков;

- Установка входных дверных блоков;

- Внутренние стены без отделки (ванна, санузел-водостойкий ОСБ-18):

- Внутренняя разводка водоснабжения и канализации (запуск центральной канализации с момента ввода в эксплуатацию второй линии домов-4 квартал 2009 года);

- Подвод коммуникаций (вывод электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения на территорию, прилегающую к участку);

- Лестница;

- Септик (3 метров кубических).

Срок окончания строительства индивидуального жилого дома определен 01 октября 2008 года ( ст. 2.7 договора).

Вместе с тем, судом установлено, что свои обязательства по строительству дома в установленный срок и качеством ответчик не исполнил, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 14 февраля 2011 года, определившей, что на момент осмотра объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240 не соответствует условиям заключенного между сторонами предварительного договора от 03.03.2008 года.

Экспертом определены следующие расхождения с пунктами заключенного сторонами договора:

-Монтаж электроснабжения (внутренняя разводка) - данные работы выполнены частично, необходимы дополнительные работы.

-Установка оконных блоков - на момент осмотра установленные окна имеют ненадлежащий вид, открывание и закрывание створок происходит с затруднением, необходимы работы по устранению дефектов оконных заполнений. В мансардном помещении требуется ремонт (замена) 1 -го оконного заполнения в виду образования трещины на стеклопакете.

-Установка входных дверных блоков - экспертным осмотром выявлены следующие дефекты: наличие щелей в местах сопряжения дверной коробки с элементами стены; наличие щелей между коробкой и доборными элементами двери; открывание и закрывание двери происходит с затруднением. Необходимы дополнительные работы по устранению выявленных дефектов.

-Внутренние стены без отделки - внутренние стены представляют собой деревянный каркас с устройством пенополистирольных плит в качестве звукоизоляционного материала, при этом экспертом выявлены следующие дефекты: выкрашивание плит; частичное отсутствие плит; неравномерное устройство плит (множественные щели между плитами). Необходимы дополнительные работы по устранению данных дефектов.

-Внутренняя разводка водоснабжения и канализации - данные работы выполнены не в полном объеме (отсутствует рабочая система водоснабжения и канализации).

-Лестница - экспертным осмотром выявлены следующие дефекты: имеются щели в сопряжениях элементов лестницы; наличие зыбкости и скрипа ступеней. Необходимы дополнительные работы по устранению данных дефектов.

-Септик - септик отсутствует, вместо него устроен колодец с канализационным лотком для сбора канализационных стоков в общий септик.

-Крыша - экспертным осмотром выявлены следующие дефекты: щели в кровельном материале, через которые внутрь строения попадают климатические осадки, что приводит к намоканию незащищенных от влаги конструкций, о чем свидетельствую затечные пятна на полу в мансардных помещениях. Необходимы дополнительные работы по устранению данных дефектов.

Так же при визуальном осмотре экспертом обнаружены дефекты наружной отделки: установка доборных элементов сайдинга выполнена некачественно, имеются щели, сколы, деформация установленных элементов сайдинга, в двух местах отсутствуют панели винилового сайдинга, при этом технология сборки данного сайдинга не позволит установить недостающую панель без разбора уже установленных панелей, вследствие чего необходимы дополнительные работы по устранению дефектов наружной отделки.

Таким образом, доводы ответчика об исполнении обязательства по готовности жилого дома к передаче истцу не нашли своего подтверждения. Более того, в нарушение правила ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено допустимых доказательств обращения к истцу с предложением заключить основной договор. При этом довод ответчика об отсутствие необходимости направлять проект предварительного договора одновременно с предложением его заключить не соответствует закону.

Напротив, доводы ФИО2 о нарушении ответчиком условий договора - сроков окончания строительства индивидуального жилого дома, установленного качества строительства, ее обращение к последнему с требованиями устранить нарушение ее прав, нашли в суде полное свое подтверждение претензиями от 22.12.2008г. и 27.12.2008г. направленными ФИО2 в адрес ответчика по месту заключения и исполнения указанного предварительного договора, заключением эксперта.

Названные претензии, адресованные истцом к ОАО «Дагэлектроавтомат» и отправленные по адресу оф. 251, принимаются судом в качестве доказательств обращения истца к ответчику с требованием об устранении недостатков в строительстве спорного недвижимого имущества, о нарушении сроков строительства предусмотренных договором, о выплате или зачёте неустойки.

Судом установлено, что договор был заключён в помещении по адресу офис 251, денежные средства от истца так же были получены ответчиком в помещении по адресу оф. 251, то есть договор исполнялся со стороны истца по указанному адресу что подтверждалось представителем ответчика ФИО6. В свою очередь, ответчик направляя претензию истцу на конверте в графе «обратный адрес» (от кого, от куда) указал ООО «Волгоградский областной центр недвижимости» оф. 251. Данный конверт представленный в материалы дела истцом имеет 14-ти символьный внутрироссийский почтовый индентификатор (40006609063383), который совпадает с таким же индентификатором имеющимся на уведомлении о вручении претензии ответчика ФИО2, представленным в материалы дела ответчиком. Суд принимает во внимание, что используемая Почтой России технология пересылки, подразумевает присвоение регистрируемым почтовым отправлениям (заказным или с объявленной ценностью) уникального почтового идентификатора. На каждом этапе пересылки информация почтового идентификатора заносится в единую систему учёта и контроля, благодаря чему возможно отследить прохождение почтового отправления, в том числе и с использованием Интернет. Суд полагает нашедшим свое подтверждение утверждение представителя истца ФИО5, о том что именно этот адрес офис 251 использовался ответчиком в качестве почтового.

При этом суд учитывает, что в нарушение требований ст. 9 ФЗ «О защите прав потребителей» в подписанном сторонами договоре отсутствует информация о месте нахождения ОАО «Дагэлектроавтомат».

Доказательств неоднократного обращения ответчика к истцу с требованием о заключении основного договора, а так же доводов представителя ответчика ФИО6 о препятствовании истцом ответчику в устранении недостатков спорного жилого дома незавершённого строительством, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что у истца возникло право на неустойку предусмотренную частью 3 ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей», данная неустойка подлежала уплате ответчиком в добровольном порядке.

При принятии решения суд с учетом положений ст. ст. 410, 429, 454, 458, 550, 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пришел к выводу что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости. Поскольку фактически стороны выполняли свои обязательства не только по предварительному, но и предполагаемому основному договору купли-продажи недвижимости. Так, истцом бала произведена предварительная оплата, а так же заявлено требование о зачёте неустойки в счёт причитающихся с покупателя платежей, право и основания требовать которую у истца имелись.

Ответчиком был возведён неоконченный строительством жилой дом, который с нарушением условий договора о качестве и сроках, был передан истцу, что подтверждается объяснениями представителя ответчика ФИО6, который пояснил, что дом фактически передан ФИО2, ключи находятся у неё, данное обстоятельство не оспаривается истцом и его представителем.

Требования о притязаниях на спорное имущество третьими лицами не заявлялись, имущество было передано истцу, он пользуется им, несет на себе бремя его содержания.

В связи с чем суд полагает возможным иск о защите прав потребителя, признании права собственности, зачёте неустойки, взыскании неустойки, признании недействительной записи государственной регистрации удовлетворить частично.

При этом суд, в соответствие с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации изложенными в Постановление от 29 сентября 1994 г. N 7, О практике рассмотрения судами дел О защите прав потребителей, в соответствие с п.п. 11,12 Постановления, исходит из того, что при рассмотрении требований потребителей о взыскании неустойки, предусмотренной Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", необходимо иметь в виду, что: а) неустойка (пеня) в размере, установленном ст. 23 Закона, взыскивается за каждый день просрочки указанных в ст. ст. 20, 21, 22 Закона сроков устранения недостатков товара и замены товара с недостатками, соразмерного уменьшения покупной цены товара, возмещения расходов на исправление недостатков товара потребителем, возврата уплаченной за товар денежной суммы, возмещения причиненных потребителю убытков вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, без ограничения какой-либо суммой. При этом суд учитывает, что если срок устранения недостатков не был определен письменным соглашением сторон, то в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара с учетом обычно применяемого способа их устранения.

Размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28, ст. ст. 30, 31 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом, исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом, поскольку последний не выполнил возложенную на него п. 5 ст. 13 названного Закона обязанность удовлетворить требования потребителя по уплате неустойки в добровольном порядке.

Расчет неустойки, представленный истцом на момент подачи иска является верным и составляет: 2079000х3:100х173 дня = 10 790 010 рублей. Однако, учитывая, что указанный Закон Российской Федерации не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить размер неустойки до 962 000 рублей. При этом суд исходит из того, что требуемая истцом неустойка в сумме 2 079 000 рублей, из которых истец просит зачесть в счёт цены спорного имущества 962 000 рублей, а 1 117 000 рублей взыскать в его пользу, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Суд так же принимает во внимание степень неисполнения обязательства должником, недостатки и недоработки имеют место во всех элементах спорного имущества, нарушены условия и характеристики качества жилого дома согласованные сторонами в договоре, а также длительный характер нарушения законных интересов истца, и то обстоятельство, что на момент вынесения решения недостатки в спорном имуществе ответчиком не устранены, что продолжает нарушать законные интересы ФИО2 и членов ее семьи. Исходя же из необходимости учитывать не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика, суд считает возможным в удовлетворении иска о взыскании 1 117 000 рублей неустойки истцу отказать.

Как следует из материалов дела, в предварительном договоре от 03.03.2008 года не был оговорен срок заключения основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее 03.03.2009г. Встречное же исковое заявление с требованием о понуждении ФИО2 заключить основной договор поступило в суд 01.02.2010 года. Более того, к данному исковому заявлению не приложен проект договора, который ОАО «Дагэлектроавтомат» просит обязать ФИО2 заключить.

Суд так же признает необоснованным довод ответчика о том, что ФИО2 было предложено заключить основной договор в претензии от 10 декабря 2008г. Исх №, в виду следующего.

По правилам статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Статья 550 предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Так как к данной претензии так же не было приложено проекта основного договора, согласованного и подписанного со стороны продавца, то у ФИО2 отсутствовала реальная возможность не только его заключить, но и рассмотреть данную претензию, то есть претензионный порядок ответчиком соблюден не был. Кроме того, доводы ответчика ОАО «Дагэлктроавтомат» о том, что спорное имущество готово к передаче, и соответствует оговоренному сторонами уровню готовности и качеству так же не нашли своего подтверждения. То есть, у истца отсутствовала возможность заключить основной договор на условиях предварительного, а у ответчика - ОАО «Дагэлектроавтомат» реальная возможность исполнить такой основной договор на условиях предварительного договора от 03.03.2008г., без устранения недостатков спорного имущества или без уменьшения его цены или зачёта неустойки.

В связи с изложенным суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ОАО «Дагэлектроавтомат» к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора от 03.03.2008г.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к Открытому акционерному обществу «Дагэлектроавтомат» удовлетворить частично.

Зачесть сумму неустойку за нарушение сроков окончания строительства индивидуального жилого дома в размере 962000 (девятьсот шестьдесят две тысячи) рублей в уплату стоимости 37 кв.м. объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 58.1 кв.м., степень готовности объекта незавершённого строительства 79%, этажность: 1, мансарда, расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 03 марта 2008 года, заключённого между ОАО «Дагэлектроавтомат» и ФИО2.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 58,1 кв.м., степень готовности объекта незавершённого строительства 79%, этажность: 1, мансарда, расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240.

Считать данное решение основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершённого строительства общая площадь застройки 58,1 кв.м., степень готовности объекта незавершённого строительства 79%, этажность: 1, мансарда, расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и погашении записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Дагэлектроавтомат» № от 20.10.2008 г.

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к Открытому акционерному обществу «Дагэлектроавтомат» о взыскании неустойки в размере 1 117 000 (один миллион сто семнадцать тысяч) рублей, признании недействительной записи о государственной регистрации права от 20.10.2008 года №, в соответствии с которой за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 58,1 кв.м., расположенного по адресу: кадастровый номер 34-34-01/393/2008-240 отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Открытого акционерного общества «Дагэлектроавтомат» к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 марта 2008 года отказать.

Судебные издержки по оплате проведённой судебной строительно-технической экспертизы в размере 17 122 (семнадцать тысяч сто двадцать два) рубля взыскать с Открытого акционерного общества «Дагэлектроавтомат» в пользу Государственного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течении 10-ти дней с момента оглашения, путём подачи кассационной жалобы через Советский районный суд города Волгограда.

Судья: Саранча Н.И.