Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Салютстрой» о признании расторжения договора об участии в долевом строительстве жилья в одностороннем порядке незаконным и встречному иску ООО «Салютстрой» к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Салютстрой" о признании расторжения договора об участии в долевом строительстве жилья в одностороннем порядке незаконным. В обоснование иска указал, что Дата изъята между ООО «Салютстрой» в лице ФИО2 и ФИО1 заключен договор об участии в долевом строительстве жилья Номер изъят. 14.03.2014 г. он получил письмо от ответчика, в котором указано, что 03.03.2014 г. ООО «Салютстрой» направило ему уведомление, в котором считает договор об участии в долевом строительстве жилья Номер изъят расторгнутом в одностороннем порядке в связи с многократным нарушением условий договора, выраженных в просрочках платежей по договору. Также указано, что ООО «Салютстрой» неоднократно (06.12.2013 г., 30.12.2013 г. и 30.01.2014 г.) направляло ему по всем известным адресам уведомление о необходимости не допускать просрочек платежа. Платежи были им внесены с опозданием, основываясь на том, что в договоре об участии в долевом строительстве жилья Номер изъят п.1.1 застройщик обязуется построить 9-ти этажный дом, а на самом деле застройщик построил 10-ти этажный дом, также в разрешении на строительство выданным администрацией МО «Город Киров» указана площадь земельного участка 0,2161 кв.м.. Он неоднократно направлял письма с просьбой привести документы в порядок и дать ответ, т.к. ответа не последовало, он задерживал платежи. После получения извещения о сдаче дома в эксплуатацию Дата изъята г., он полностью оплатил всю просроченную задолженность Дата изъята и более сроки оплаты не нарушал. Кроме того, никаких требований о погашении просроченной задолженности от ООО «Салютстрой» не получал. Просит признать расторжение договора об участии в долевом строительстве жилья Номер изъят в одностороннем порядке ООО «Салютстрой» не законным, т.к. на Дата изъята отсутствует просроченная задолженность по данному договору и отсутствует уведомление, направленное в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

ООО «Салютстрой» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым. В обоснование иска указано, что в период действия договора участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята между ФИО1 и ООО «Салюстстрой», согласно условиям которого, срок внесен платежей установлен не позднее 28 числа месяца в течение 60 месяцев, ФИО3 многократно (в 10 из 11 месяцев действия договора) допускались просрочки платежей по договору. Данные просрочки платежей подтверждаются приходными кассовыми ордерами, в которых указаны даты платежей и суммы принятых от Tитова К.Л. как участника долевого строительства денежных средств. В связи с указанными просрочками Обществом ФИО3 были направлены уведомления о неприемлемости допущения таких просрочек в декабре 2013 г. и январе 2014 г., после чего 03.03.2014г. направлено уведомление о расторжении договора. Просят признать договор об участи в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята, заключенный между ООО «Салютстрой» и ФИО1 расторгнутым.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель ФИО4 в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивали на его удовлетворении, возражали против удовлетворения встречного иска.

Истец дополнительно пояснил, что при очередном платеже он узнал, что договор с ним расторгнут в одностороннем порядке. Ответчик мог расторгнуть договор только при имеющейся просрочке платежа более трех раз и надлежащем извещении. Письма ему направляли на адрес войсковой части, хотя он писал заявление о смене адреса проживания. Также направлял ответчику письмо с намерением выкупить квартиру по полной стоимости, но ответчик не желает продавать ему квартиру. Требования о погашении задолженности по договору выполнены в январе 2014 г. До настоящего времени он не получал уведомления о расторжении договора. График платежей нарушал, так как не проживает в Кирове, проходит службу в войсковой части ... . В договоре имеется пункт о том, что в случае просрочки платежа взимается пени, которые им также уплачены в полном объеме. Он просил ответчика о возможности перечислять деньги через банк, но ему было сказано, что деньги должны поступать в кассу организации. Согласно ч. 3 ст. 9 ФЗ №214 одностороннее расторжение договора застройщиком возможно при надлежащем уведомлении участника долевого строительства и невыполнении требований застройщика погасить имеющуюся задолженность. На основании ч.3 ст. 9 ФЗ №214 ответчик должен был направить извещение о необходимости оплаты основного долга с разъяснением последствий неуплаты, однако, ему направили уведомление о расторжении договора. С момента уведомления о расторжении договора не прошло 30 дней, как было направлено письмо о расторжении договора. У истца отсутствуют доказательства уведомления ФИО1 о наличии задолженности. Кроме того истец ранее информировал застройщика о смене почтового адреса, доказательства указанного имеются в материалах дела и не отрицаются ответчиком.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ООО «Салютстрой» по доверенности ФИО5 в судебном заседании не признал исковые требования, просил отказать в удовлетворении иска. Поддержал доводы, изложенные во встречном иске, настаивал на его удовлетворении. Дополнительно пояснил, что для расторжения договора в одностороннем порядке требуется только одно извещение о прекращении просрочек платежей и второе уже о непосредственном расторжении договора. Истцу было направлено три уведомления по месту жительства. Организация не получала от истца уведомления о смене места жительства. Не отрицает, что в августе 2013 г. от истца поступало заявление, но из пояснений истца следует, что он проходит службу в войсковой части, которая находится в постоянной боевой готовности, поэтому истец может находиться где угодно, в том числе и за пределами страны. Были попытки вручить уведомление истцу лично, но он расписываться отказался, поэтому уведомления были направлены почтой. Со стороны ООО «Салютстрой» имеется односторонний отказ от исполнения договора, так как на протяжении 11 месяцев истец допускал просрочки по договору. По состоянию на Дата изъята у истца имелась задолженность. В настоящее время договор расторгнут в одностороннем порядке, деньги на депозит нотариуса для возврата истцу ООО «Салютстрой» не внесло. Согласно ст. 5 ФЗ № 214, если участник строительства нарушает сроки платежей более 5 раз, то застройщик может расторгнуть договор, даже если процедура предупреждения истца не соблюдена.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном отзыве указано, что по состоянию на Дата изъята. ФИО1 является участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве от Дата изъята Номер изъят. 19.03.2014г. ООО "Салютстрой" обратилось в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о расторжении договора долевого участия, представив уведомления о расторжении договора, направленные в адрес истца. В настоящее время регистрация расторжения договора приостановлена до Дата изъята Наличие оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора должно быть доказано в суде.

Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, ч.3 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федерального закона N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Установлено, что Дата изъята между застройщиком ООО «Салютстрой» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве жилья Номер изъят, по условиям которого застройщик обязуется построить 9-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по Адрес изъят (IV очередь строительства), расположенный по адресу: Адрес изъят, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства – однокомнатная квартира строительный Номер изъят, общей площадью 41,09 кв.м., площадью лоджии 1,74 кв.м., участнику долевого строительства, который в свою очередь уплатить оплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области Дата изъята, номер регистрации Номер изъят.

Согласно п.3.1, 3.2 договора, цена настоящего договора определена сторонами в размере ... руб. из расчета ... руб. за 1 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства. В течение 3 дней с момента регистрации настоящего договора участник долевого строительства вносит в кассу застройщика денежные средства в сумме ... руб.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру Номер изъят от 05.04.2013г., приходному кассовому ордеру, кассовому чеку, ФИО1 05.04.2014г. внес первоначальный взнос в кассу ООО «Салютстрой» в размере ... руб.

В соответствии с п.3.4, 3.5 договора оставшиеся ... руб. участник долевого строительства обязуется оплатить в срок до Дата изъята Участник долевого строительства обязуется оплачивать стоимость объекта долевого строительства ежемесячно в срок не позднее 28 числа месяца в течение 60 месяцев с момента подписания с одновременной уплатой процентов. График платежей указан в Приложении №1.

Согласно справке ООО «Салютстрой» от 24.03.2014 г., в период действия договора участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята участником долевого строительства ФИО1 многократно допускались просрочки платежей по договору, а именно: за апрель 2013 года просрочка - 9 дней, погасил задолженность Дата изъята; за май 2013 года просрочка - 28 дней, погасил задолженность Дата изъята; за июнь 2013 года просрочка - 31 день, погасил задолженность Дата изъята; за июль 2013 года просрочка - 33 дня, погасил задолженность Дата изъята; за август 2013 года просрочка - 37 дней, погасил задолженность Дата изъята; за сентябрь 2013 года просрочка - 27 дней, погасил задолженность Дата изъята; за октябрь 2013 года просрочка - 25 дней, погасил задолженность Дата изъята; за ноябрь 2013 года просрочка - 27 дней, погасил задолженность Дата изъята; за декабрь 2013 года просрочка - 18 дней, погасил задолженность Дата изъята; за январь 2014 года просрочка - 2 дня, погасил задолженность Дата изъята.

Действительно, ФИО1 как участником долевого строительства систематически нарушались сроки внесения платежей по договору участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята, что не оспаривается самим истцом и подтверждается совокупным анализом графика платежей и приходных кассовых ордеров.

ООО «Салютстрой», руководствуясь положениями п.5 ст. 5, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, 06.12.2013 г., 30.12.2013 г., 29.01.2014 г. направило ФИО1 по адресу: Адрес изъят, в/часть Номер изъят письма с объявленной ценностью с простыми уведомлениями, содержащие уведомление ФИО1 о том, что ООО «Салютстрой» намеревается в одностороннем порядке расторгнуть с ним договор и представить документы на расторжение договора в Управление Росреестра по Кировской области.

03.02.2014г. ООО «Салютстрой» направило ФИО1 по адресу: Адрес изъят, в/часть Номер изъят заказным письмом с описью вложения уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята в одностороннем порядке. Также указанное уведомление 04.02.2014 г. было направлено ФИО1 по адресу: Адрес изъят.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывает на незаконность расторжения ООО «Салютстрой» в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве жилья Номер изъят от Дата изъята г., в связи с тем, что по состоянию на Дата изъята отсутствует просроченная задолженность и отсутствует уведомление о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Согласно ч.4 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из анализа представленных материалов и положений Федерального закона N 214-ФЗ суд приходит к выводу, что застройщиком ООО «Салютстрой» нарушена предусмотренная законом процедура для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Так, направленные ООО «Салютстрой» ФИО1 письма от 06.12.2013 г., от 30.12.2013., от 29.01.2014 г., содержащие уведомление о намерении ООО «Салютстрой» в одностороннем порядке расторгнуть договор и предоставить документы на расторжение договора в Управление Росреестра по Кировской области, в нарушение ч.3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ нельзя признать предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования, поскольку как токовое предупреждение о погашении задолженности отсутствует.

Согласно информации, предоставленной УФПС Кировской области – Филиал ФГУП «Почта России» Кировский почтамт от 13.03.2014г., копий почтовых конвертов с простыми уведомлениями, указанные письма, направленные ФИО1 по адресу: Адрес изъят, в/часть Номер изъят не были получены истцом, а были возвращены в адрес ООО «Салютстрой» в связи с истечением срока хранения. Тогда как положения ст. ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ регламентирует право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Кроме того, указанные письма от 06.12.2013 г., от 30.12.2013 г., от 29.01.2014 г. направлялись истцу по адресу: Адрес изъят, в/часть Номер изъят, в то время как, согласно письму ФИО1 от 22.08.2013 г., адресованного директору ООО «Салютстрой», истец просил направлять ему корреспонденцию по адресу: Адрес изъят, о чем ответчику было известно.

Таким образом, ООО «Салютстрой» не исполнило положения ч.3 ст.9, ч.4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, а именно: не направило истцу предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу: Адрес изъят или не вручило лично под расписку, в связи с чем, ФИО1 не мог исполнить требования застройщика о погашении задолженности по договору.

Согласно справке ООО «Салюстрой» от 12.05.2014г., по состоянию на Дата изъята у ФИО1 имелась задолженность по уплате платежей в счет стоимости квартиры по договору в размере ... руб., но в соответствии с приходным кассовым ордером Номер изъят от Дата изъята ФИО1 внес указанную сумму на счет застройщика.

Как следует из справки ООО «Салютстрой» от 12.05.2013г. задолженность ФИО1 по договору участия в долевом строительстве жилья № Номер изъят от Дата изъята погашена, также в соответствии с п.3.7 договора ФИО1 уплачена неустойка в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки согласно условиям заключенного договора.

Кроме того, в силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 подтвердил, что деньги на депозит нотариуса для возврата истцу ООО «Салютстрой» не внесло, что также является нарушением процедуры расторжения застройщиком в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у застройщика ООО «Салютстрой» в соответствии с ч.3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ не возникло право на расторжение договора участия в долевом строительстве жилья № Номер изъят от Дата изъята в одностороннем порядке.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 о признании незаконным расторжения договора об участии в долевом строительстве жилья №Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО «Салютстрой» и ФИО1, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований ООО «Салютстрой» о признании договора об участии в долевом строительстве жилья №Номер изъят от Дата изъята расторгнутым надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Салютстрой» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО «Салютстрой» удовлетворить.

Признать расторжение договора об участии в долевом строительстве жилья №Номер изъят от Дата изъята, заключенного между ООО «Салютстрой» и ФИО1, незаконным.

Взыскать с ООО «Салютстрой» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в размере 200 руб.

В удовлетворении встречного иска ООО «Салютстрой» к ФИО1 о признании договора об участии в долевом строительстве жилья №Номер изъят от Дата изъята расторгнутым – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2014 года.

Судья Волкоморова Е.А.