Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Шичкиной Марии Ивановны к Шичкиной Жанне Владимировне, Шичкину Александру Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала, возврате квартиры в собственность,

у с т а н о в и л:

Шичкина М.И. обратилась в суд с вышеназванным иском, указывая, что 20.05.2016 между ней, как продавцом, и ответчиками, как покупателями, был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала. По условиям договора она передала в собственность ответчиков по 1/2 доле каждому от 1/2 доли двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу .... 1/2 доля указанной квартиры принадлежала ей на праве общей долевой собственности на основании договора об участии в долевом строительстве жилья от 28.08.2015, другая 1/2 доли в указанной квартире принадлежала Шичкиной Ж.В. В настоящее время Шичкину А.Ю. принадлежит 1/4 доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире, а Шичкиной Ж.В. - 3/4 доли. Согласно договору стоимость отчуждаемой 1/2 доли квартиры составляла 453 026 рублей, которые ответчики обязались оплатить в рассрочку в течение шести месяцев после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, т.е. до 01.03.2017, путем перечисления на её лицевой счет. До настоящего момента денежные средства по договору купли-продажи доли квартиры она не получила. Соглашение о цене является существенным условием договора. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа. Уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала от 20.05.2016, направленное в адрес ответчиков 20.06.2018, оставлено без ответа. Просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала от 20.05.2016; возвратить в её собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу .... Взыскать с ответчиков в свою пользу расходы по уплате госпошлины в размере 10 043 рубля (л.д. 20-21).

Истец Шичкина М.И. в судебном заседании поддержала исковые требования, дала объяснения, аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчик Шичкин А.Ю. в судебном заседании с иском согласен, пояснил, что денежные средства по договору купли-продажи от 20.05.2016 истице Шичкиной М.И. не перечислялись.

Ответчик Шичкина Ж.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месите рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика Шичкиной Ж.В. Овчаров В.А., действующий на основании доверенности от 22.08.2018, в судебном заседании с иском не согласен, пояснил, что действительно денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 20.05.2016 истице не передавались. Истец Шичкина М.И. 29.10.2016 сняла ограничения (обременения) с 1/2 доли спорной квартиры, т.е. подтвердила отсутствие претензий по оплате договора. 20.06.2018 истец направила в адрес Шичкиной Ж.В. уведомление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, однако в адрес ответчика Шичкина А.Ю. такое уведомление не направлялось. Считает, что изначально договор купли-продажи доли квартиры подразумевался безденежным, поскольку цена договора занижена и оценена в сумму материнского капитала. 29.10.2016 стороны, не внося никаких изменений в договор в части оплаты, сняли ограничения (обременения) 1/2 доли квартиры, т.е. подтвердили отсутствие претензий по оплате. Предъявление иска преследует цель получить неосновательное обогащение. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку договор купли-продажи квартиры от 20.05.2016 не содержит положений, которые предусматривают возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением помещения продавцу в случае, если покупатель нарушит обязательства по оплате переданного его товара, в связи с чем истица вправе требовать только возврата денежных средств. Просил отказать в иске.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в свое отсутствие, оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В судебном заседании установлено, что 20.05.2016 между истцом Шичкиной М.И. (продавец) и Шичкиным А.Ю., Шичкиной Ж.В., действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей ХПА, ... г.р., и ШКА, ... г.р., (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала) (л.д. 31-32). По условиям договора продавец обязуется передать 1/2 квартиры в общую долевую собственность покупателей, в 1/4 доли каждому, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность в указанных долях и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: 1/2 доли двухкомнатной квартиры, которая находится по адресу .... Указанная квартира принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/2 на основании договора об участии в долевом строительстве жилья от 28.08.2015, акта приема-передачи квартиры от 01.12.2015. Указанная недвижимость оценена сторонами и продается за 453 026 рублей. Денежная сумма в размере 453 026 рублей будет уплачена покупателями продавцу в рассрочку в течение шести месяцев после государственной регистрации данного договора купли-продажи и регистрации права общей долевой собственности за счет средств материнского (семейного) капитала путем безналичного счета перечислением, после регистрации настоящего договора в установленном порядке, на лицевой счет продавца Шичкиной М.И. Указанные обстоятельства подтверждаются делом правоустанавливающих документов в отношении квартиры, расположенной по адресу ... (л.д.28-57). Право собственности ответчиков на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 31.08.2016: за Шичкиным А.Ю. - общая долевая собственность, доля в праве 1/4, за Шичкиной Ж.В. - общая долевая собственность, доля в праве 3/4 (л.д. 9-10).

20.06.2018 истец Шичкина М.И. в связи с неисполнением ответчиками обязательства по оплате приобретенной доли квартиры направила в их адрес уведомление с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала) от 20.05.2016 и возврате в свою собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу ... (л.д. 12). Уведомление оставлено ответчиками без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчиков по оплате доли квартиры составляет 453 026 рублей, Шичкина М.И. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая исковые требованию Шичкиной М.И. о расторжении договора и возврате в собственность доли в квартире, суд учитывает, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала от 20.05.2016 сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе определена цена доли квартиры в размере 453 026 рублей. Таким образом, в соответствии с условиями договора купли-продажи, у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу стоимость приобретаемого имущества в размере 453 026 рублей. Однако ответчики не выполнили свои обязанности по оплате приобретенного имущества, что не отрицали в судебном заседании. Продавец Шичкина М.И. не получила денежные средства в размере 453 026 рублей за проданную долю жилого помещения, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение договора является существенным, а в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Суд приходит к выводу, что поскольку ответчики Шичкин А.Ю. и Шичкина Ж.В. свои обязательства по договору купли-продажи по оплате доли жилого помещения не исполнили, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи от 20.05.2016, требования Шичкиной М.И. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Следует расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала) от 20.05.2016, заключенный между Шичкиной М.И. (продавец) и Шичкиным А.Ю., Шичкиной Ж.В., действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей ХПА, ... г.р., и ШКА, ... г.р., (покупатели); возвратить в собственность Шичкиной М.И. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу ....

Доводы представителя ответчика о том, что Шичкиной М.И. избран ненадлежащий способ защиты права, истица не может требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возврата части квартиры в собственность, может только заявлять требования о возврате денежных средств, являются необоснованными.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Изложенная правовая позиция утверждена Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).

В абз. 4 п. 65 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п.4. ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Доводы представителя ответчика Шичкиной Ж.В. о том, что договор купли-продажи изначально предполагался безденежным, о добровольном снятии ограничения (обременения) сторонами основаниями для отказе в удовлетворении исковых требований являться не могут, поскольку договор купли-продажи является возмездной сделкой, цена договора установлена соглашением сторон и отражена в договоре, отмена обременения не освобождает стороны договора от надлежащего исполнения обязательств по нему.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

удовлетворить иск Шичкиной Марии Ивановны к Шичкиной Жанне Владимировне, Шичкину Александру Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала, возврате квартиры в собственность.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного капитала) от 20.05.2016, заключенный между Шичкиной Марией Ивановной (продавец) и Шичкиным Александром Юрьевичем, Шичкиной Жанной Владимировной, действующей от себя и от имени несовершеннолетних детей ХПА, ... г.р., и ШКА, ... г.р., (покупатели).

Возвратить в собственность Шичкиной Марии Ивановны 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу ....

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд ... в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 22.10.2018.

Судья:

...

Справка: решение не вступило в законную силу. Подлинный документ подшит в дело Первомайского районного суда .......