Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца-ответчика ФИО1 – Константиновой Л.Р., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности, представителя ответчика-истца ФИО4 – ФИО5, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи,

по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, заключенным с момента передачи квартиры; произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 в иске указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. В соответствии с договором купли-продажи квартиры истец передала ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а ФИО2 передала ей указанную квартиру. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ истец выплатила ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме. Однако, зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и право собственности на указанную квартиру ФИО1 не успела, поскольку ФИО2 уехала в г. Санкт-Петербург. После заключения договора купли-продажи квартиры истец пользуется указанной квартирой на правах собственника, несет расходы по ее содержанию, оплачивает налоги.

В настоящее время оформить надлежащим образом документы на указанную квартиру не представляется возможным, поскольку ответчик ФИО2 отказывается от регистрации договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения гражданского дела к участию в деле были привлечены в качестве соответчика ФИО4 и в качестве третьего лица ФИО6

Не соглашаясь с заявленными требованиями истца ФИО1, ответчик ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2, в котором просит отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований в виду пропуска истцом срока исковой давности о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным; признать недействительной (ничтожной) мнимую сделку – договор купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, и применить последствия недействительности указанной сделки.

Истец-ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя – адвоката Константиновой Л.Р.

Представитель истца-ответчика ФИО1 – адвокат Константинова Л.Р., действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в иске, и просила суд удовлетворить их в полном объеме, дополнительно пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. В соответствии с договором купли-продажи квартиры ФИО1 передала ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а ФИО2, в свою очередь, передала ФИО1 ключи от квартиры. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выплатила ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в полном объеме. Однако, зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и право собственности на указанную квартиру ФИО1 не успела, поскольку ФИО2 была вынуждена срочно по работе выехать в г. Санкт-Петербург. Кроме того, в указанной квартире на момент подписания договора купли-продажи была зарегистрирована и проживала ФИО6, которой ФИО2 сообщила о продаже квартиры ФИО1 Между ФИО1 и ФИО2 была достигнута договоренность о том, чтобы выписать ФИО6 из указанной квартиры и зарегистрировать договор купли-продажи. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 вернулась из г. Санкт-Петербурга, но ФИО6 из квартиры скрылась, не выписалась, частично распродала имущество ФИО2, а документы на квартиру исчезли. ФИО2 стала заниматься восстановлением документов на квартиру и выпиской ФИО6 из квартиры через суд, который длился ДД.ММ.ГГГГ года. За все время владения квартирой ФИО1 произвела ремонт в квартире, поменяла унитаз, газовую колонку, сделала косметический ремонт, сменила смесители в ванной комнате, вставила двери, а также ФИО1 оплачивала имущественные налоги, коммунальные услуги, но постоянно она в указанной квартире не проживала. С ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 стала сдавать квартиру в наем, что подтверждается договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО1 и ФИО10 В дальнейшем ФИО1 стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО6 была выписана из квартиры, но появился новый собственник ФИО4, которая стала претендовать на указанную квартиру.

Поскольку ответчик ФИО2 отказывается от регистрации договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, истец ФИО1 не может реализовать свое право на регистрацию квартиры, приобретенной в собственность по договору купли-продажи, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Встречные исковые требования ФИО4 не признала и просила суд в иске отказать, дополнительно пояснив, что вступившее в законную силу апелляционное определение Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ нельзя рассматривать при рассмотрении настоящего иска как преюдициальное, поскольку в гражданском деле по иску ФИО8 к ФИО2, ФИО6, Георгиевскому отделу УФСГРКиК по СК о понуждении к государственной регистрации, встречному иску ФИО2 к ФИО8 о признании договора купли-продажи недействительным, по иску ФИО2 к ФИО6 о прекращении права пользования жилым помещением, на которое ссылается ФИО4 во встречном иске, участвовали иные лица – ФИО6 и ФИО9 (в браке Андриенко) А.А., и исследовался договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Ивановой (в браке Андриенко) А.А. и ФИО2, в интересах которой по доверенности выступала ФИО6, и как следствие, устанавливались, иные обстоятельства, не имеющие отношения к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2

Считает, что ФИО4 во встречном иске безосновательно утверждает, что ФИО1 стало известно об ином собственнике спорной квартиры при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО11 к ФИО6 и ФИО2 в суде апелляционной инстанции, поскольку о том, что между ФИО1 и ФИО2 возникли обязательства по передаче недвижимого имущества сторонам стало известно в период рассмотрения иска ФИО11 к ФИО6 и ФИО2 Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в деле ходатайством ФИО2 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ФИО1, которая являлась на тот момент действительным собственником спорной квартиры, а также приобщенным к ходатайству договором купли-продажи квартиры, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования ФИО1 признала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала, считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, законным, в дополнение пояснив, что в ДД.ММ.ГГГГ года у ее дочери ФИО2 возникла острая необходимость в деньгах. По ее совету, в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 выписала доверенность на продажу квартиры № по ул. <адрес> на имя ФИО6, которая проживала в указанной квартире в качестве квартирантки. ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> ФИО2 встретила свою подругу ФИО1 и поделилась с ней своим намерением продать квартиру в <адрес> ниже рыночной стоимости. Ее подруга ФИО1 рассказала о продаже квартиры своей матери ФИО1, которая предложила ФИО2 произвести сделку. ФИО1 посчитала покупку квартиры хорошим вложением денег. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 приехали в <адрес> в спорную квартиру, где заключили договор купли-продажи квартиры. ФИО1 передала ее дочери ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а ФИО2, в свою очередь, передала ФИО1 расписку в получении денежных средств, документы на квартиру, свидетельство о праве собственности, ключи от квартиры. ФИО6 в момент подписания договора в квартире не было, поэтому выписать ее из квартиры не представлялось возможным, но, несмотря на отсутствие ФИО6 в квартире в момент заключения договора купли-продажи, она была уведомлена о продаже квартиры ФИО1

Однако, ФИО1 не успела зарегистрировать квартиру в установленном законом порядке, так как ФИО2 уехала в <адрес>. Регистрация договора купли-продажи квартиры № по ул. <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 планировалась на июль, поскольку ФИО2 собиралась приехать в очередной отпуск. В июле ФИО2 приехала из <адрес>, однако, ФИО6 скрылась, из квартиры не выписалась, частично распродала имущество ФИО2, а документы на квартиру исчезли. ФИО2 стала заниматься восстановлением документов на квартиру и выпиской ФИО6 из квартиры через суд. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 отозвала доверенность, выданную на имя ФИО6 на продажу квартиры. В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО6 была выписана из квартиры, но появился новый собственник ФИО4, которая стала претендовать на спорную квартиру.

Встречные исковые требования ФИО4 не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, законной сделкой.

Не согласна с доводами ходатайства представителя ответчика-истца ФИО4 – адвоката Андриенко Е.В. о применении сроков исковой давности, поскольку после заключения договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вступила в право собственности, своим имуществом распоряжалась, владела, пользовалась, препятствий в пользовании имуществом ей никто не чинил. Однако, о том, что регистрация права не будет произведена за ФИО1 в добровольном порядке, истец узнала в ДД.ММ.ГГГГ года, когда ФИО2 сообщила ей о решении по гражданскому делу по иску ФИО11 к ФИО2 и ФИО6

Ответчик-истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя – адвоката Андриенко Е.В., в удовлетворении исковых требований ФИО1 просила отказать в полном объеме.

Представитель ответчика-истца ФИО4 – адвокат Андриенко Е.В., действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в иске отказать в виду пропуска истцом срока исковой давности о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, в дополнение пояснив, что договор купли-продажи квартиры № по <адрес> был заключен между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Однако, истец обратилась в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. по истечению трехгодичного срока исковой давности. Считает, что началом течения срока исковой давности следует считать ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 уехала в <адрес>, соответственно, ФИО1 узнала о нарушении ее права не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а окончанием течения срока исковой давности следует считать ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до подачи искового заявления в суд.

Встречные исковые требования ФИО4 поддержал по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просил удовлетворить их в полном объеме, в дополнение пояснив, что апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившим в законную силу, установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все необходимые требования к договорам купли-продажи и соответствует закону, а также имеет силу передаточного акта и подтверждает передачу квартиры ФИО8 Данное обстоятельство имеет преюдициальную силу.

Приобретя квартиру в ДД.ММ.ГГГГ году, ФИО1 фактически не несла бремя содержания указанного имущества, коммунальные платежи не уплачивала. Спорная квартира находится в фактическом владении ФИО11 с момента ее приобретения, она несет бремя содержания своего имущества, оплачивает коммунальные платежи.

Считает требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным с момента передачи квартиры незаконными, поскольку они противоречат п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которой договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации.

Считает договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой, поскольку она совершена без намерения создать какие-либо последствия ее совершения. О том, что указанная сделка была совершена, стало известно только после вынесения решения суда апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда. ФИО1 в указанной квартире не проживала, о ее существовании и совершенной сделки не знала ФИО6, которая проживала в спорной квартире до ДД.ММ.ГГГГ года.

Третье лицо - ФИО6 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения гражданского дела, однако, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя ФИО7, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просила отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ФИО6 – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в иске отказать, считает, что договор купли-продажи квартиры № по <адрес> не заключался между ФИО1 и ФИО2, что подтверждается показаниями представителя ФИО2 – ФИО3 и показаниями представителя ФИО1 – Константиновой Л.Р. в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО11 к ФИО6 и ФИО2 о понуждении к государственной регистрации договора, перехода права собственности на жилое помещение и взыскании компенсации морального вреда, встречному иску ФИО2 о признании договора недействительным, снятия ФИО6 с регистрационного учета. Встречные исковые требования ФИО4 поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо - представитель УФСГРК и К по СК будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения гражданского дела в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении или рассмотрении в его отсутствие не поступало.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения, а именно квартиры № по ул. <адрес>, сроком на <данные изъяты> месяцев. Ей известно, что ФИО1 являлась хозяйкой указанной квартиры по незарегистрированному договору купли-продажи. В указанной квартире она проживала постоянно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. В период ее проживания в квартире № по ул. <адрес> производились ремонтные работы, в частности, в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 произвела в квартире замену двери, поставила железную дверь серого цвета. Кроме этого, ФИО1 поменяла унитаз, поскольку он потек, также в квартире она меняла замки. Свидетель ФИО13 также пояснила, что в указанную квартиру периодически приезжали ФИО1 и ФИО2, которой она также передавала квартплату с разрешения ФИО1

Оценив доказательства, выслушав участников процесса, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи, а также встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО1 денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п.6 договора купли-продажи покупателем недвижимое имущество получено, в связи с чем, передаточный акт передачи квартиры не составлялся.

Вместе с тем, судом также установлено, что ФИО6, действуя от имени ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, подписала договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым продала ФИО8 указанную квартиру за <данные изъяты> рублей. Договор датирован ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ФИО6 уклонялась от проведения регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 обратилась в <данные изъяты> года в суд с иском к ФИО6, ФИО3, УФСГРК и К по СК о понуждении к регистрации договора купли-продажи квартиры.

Решением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Ивановой (в браке Андриенко) А.А. к ФИО2, ФИО6, Георгиевскому отделу УФСГРК и К по СК о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, интересы которой по доверенности представляла ФИО6 и Ивановной (в браке Андриенко) А.А., регистрации права собственности за Ивановной (в браке Андриенко) А.А. отказано.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ решение Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части, в отмененной части принято новое решение, которым исковые требования Ивановой (в браке Андриенко) А.А. к ФИО2, ФИО6, Георгиевскому отделу УФСГРК и К по СК о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи квартиры удовлетворены.

Установленные судом обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспаривались, и подтверждаются материалами гражданского дела.

ФИО1, обращаясь в суд с требованиями о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с момента передачи квартиры, проведении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по нему, ссылается на уклонение ответчика – продавца по сделке ФИО2 от регистрации договора купли-продажи, связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество.

Рассматривая требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным, суд считает, что данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права сроком не ограничена, поскольку как Гражданский кодекс РФ (параграф 7), так и Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" временного ограничения не содержат.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из содержания договора купли-продажи, совершенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, его предметом являлась квартира № по ул. <адрес>

Поэтому, в силу положений п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ, этот договор подлежал государственной регистрации и мог бы считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры не производилась, этот договор является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает возникновение прав и обязанностей.

С учетом того обстоятельства, что судом установлен факт не прохождения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации, суд полагает, что требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, совершенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 по факту его заключенности, удовлетворению не подлежат.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ, (в редакции, существовавшей на период сложившихся правоотношений между сторонами) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Несоблюдение требований о государственной регистрации указанного договора, в силу ст. 165 ГК РФ, влечет его ничтожность.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и, недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ч.1 ГК РФ).

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не прошедший государственную регистрацию не требует признание его недействительным в судебной порядке, поскольку в силу закона он является ничтожным.

В связи с чем, требования ФИО4 о признании недействительной (ничтожной) сделки – договора купли-продажи квартиры №, расположенной по <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 по факту ее мнимости и применении последствий недействительности указанной сделки удовлетворению не подлежат.

В требованиях истца о понуждении к регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует также отказать за необоснованностью предъявленных требований в силу следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствие со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В процессе рассмотрения требования о регистрации сделки, заявленного на основании статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор подлежит проверке на соответствие положениям законодательства.

Исходя из изложенного, при рассмотрении иска о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности суд должен установить имеются ли совокупность оснований для возникновения права собственности на стороне покупателя, а именно является ли продавец собственником продаваемого имущества, заключен ли договор купли-продажи между сторонами, облечено ли соглашение в надлежащую форму, сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент обращения его стороны в суд, не содержит ли договор признаков ничтожности сделки, является ли предмет договора недвижимым имуществом, исполнен ли договор путем передачи объекта недвижимости, действительно ли контрагент уклоняется от регистрации сделки.

По смыслу указанных норм права, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском к регистрирующему органу является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала в полном объеме, о чем направила в суд соответствующее заявление. Ее представитель, действующая по доверенности, ФИО3 также в судебном заседании не возражала в удовлетворении исковых требований истца.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Однако в соответствии ч.2 ст.39 ГПК РФ суд имеет право не принять признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд находит его, не подлежащим удовлетворению, поскольку оно нарушает права и законные интересы других лиц.

Из материалов гражданского дела видно, что факту было подписано два договора купли-продажи одного объекта недвижимости – квартиры № по <адрес>

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом выступает сам собственник ФИО2, которая продала квартиру истцу ФИО1 за <данные изъяты> рублей.

По сделке отчуждения от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение представителем ФИО6, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от имени собственника ФИО2 продано ФИО8 (в браке ФИО4) за <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 ссылается на уклонение ответчика ФИО2 от регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в регистрационном органе, бремя содержания которой она несет с ДД.ММ.ГГГГ года, оплачивая коммунальные платежи и налоги, производя в ней ремонт.

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца и его представителя, поскольку они не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного следствия.

Из пояснений представителя истца ФИО1 – Константиновой Л.Р. следует, что первоначально договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован ввиду того, что ФИО2 срочно выехала в <адрес>, впоследствии выяснилось, что на регистрационной учете состоит ФИО6, которая внезапно исчезла и ее прописка препятствует регистрации права собственности за новым покупателем, а потом оказалось, что в ДД.ММ.ГГГГ году, право собственности на квартиру судом признано за иным собственником ФИО8 (ФИО4)

Вместе с тем, суд полагает, что данные обстоятельства, изложенные представителем истца, свидетельствуют не об уклонении ФИО2 от регистрации договора купли-продажи, а о притязаниях третьих лиц на спорное имущество, которые заявляют свои права на квартиру.

Так, из материалов гражданского дела видно, что ФИО6 обращалась в ДД.ММ.ГГГГ года с заявлением в суд о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного со ФИО2 недействительным и по ее ходатайству определением суда был наложен арест на квартиру, в виде запрета отчуждения третьим лицам.

В ДД.ММ.ГГГГ года иск в суд подала ФИО9 (в браке ФИО4) с требованиями о понуждении к регистрации договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, по заявлению которой также были приняты меры по обеспечению иска.

При рассмотрении иска ФИО6 ни сама ФИО2, ни ее представители в судебном заседании не заявляли о том, что квартира продана ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ года.

Участвуя в судебных заседаниях по рассмотрению искового заявления ФИО4 о понуждению к государственной регистрации, представители ФИО2 на протяжении всего хода слушания дела не извещали суд о смене собственника, только ДД.ММ.ГГГГ в день принятия судом по делу решения просили приобщить договор и привлечь к участию в деле ФИО1.

Наоборот, представитель ФИО2 – ФИО3 во всех судебных заседаниях настаивала на том, что спорную квартиру она приобрела у ФИО6, а оформила на свою дочь ФИО2, которая является собственницей квартиры, при этом бывший собственник ФИО6 проживала в квартире на правах нанимателя, поэтому оплачивала коммунальные услуги вплоть до ДД.ММ.ГГГГ года.

Подтверждением вышеизложенного является и обращение ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 к дежурную часть межмуниципального отдела МВД России «Георгиевский» с заявлением о том, что ФИО6 продает вещи из принадлежащей ей квартиры № по <адрес>, войти в принадлежащую ей квартиру она не имеет возможности, так как ФИО6 дома отсутствует и на телефонные звонки не отвечает, поэтому ей пришлось ДД.ММ.ГГГГ взламывать дверь в квартиру.

Кроме этого, ФИО3 поясняла, что все документы на квартирцу, в том числе свидетельства о гос.регистрации находились у нее дома до ДД.ММ.ГГГГ, так как она проживала вместе с ФИО6 в данной квартире.

Однако, при рассмотрении настоящего гражданского дела ФИО3 указывает на то, что документы и ключи от квартиры передала ФИО1 в день подписания договора купли-продажи, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Данные противоречия в пояснениях ФИО3 говорят только об одном, что квартира фактически не передавалась ФИО1 в пользование и владение, что свидетельствует о том, что правомочия собственника она не выполняла.

Имеющиеся в материалах гражданского дела квитанции об оплате коммунальных услуг не могут бесспорно свидетельствовать о несении бремени содержания жилья именно ФИО1, поскольку собственником в них указана ФИО2, а то обстоятельство, что фамилия ФИО1 внесена как плательщика услуг и налогов не подтверждает прав истца на квартиру, а только говорит о том, что ФИО1 внесены суммы от имени ФИО2

Также предоставленные акты выполненных работ по установке дверей и замков в нее, косметического ремонта и квитанции по проведению работ по установке унитаза, смесителя судом не принимаются в качестве доказательств, поскольку из сведений в них указанных не следует, что данные работы проводились именно ФИО1 в квартире № по <адрес>

Из пояснений сторон и из материалов гражданского дела видно, что ФИО6 проживала в квартире № по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ года.

Однако, ФИО6, являющаяся ответчиком по иску ФИО8 (ФИО4) о понуждении к государственной регистрации не указывала на то, что квартира продана ФИО1, что последняя приходила в квартиру совершала какие-либо действия как собственник квартиры, в том числе оплачивала коммунальные услуги, а в ДД.ММ.ГГГГ года, как это следует из акта выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ года производила ремонтные работы по установке металлической двери, ремонта квартиры.

За весь период с даты подписания договора купли-продажи квартиры – ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 как владелец и пользователь купленного жилья каких-либо прав на данное недвижимое имущество не заявляла, в органы полиции, местного самоуправления, в суд, регистрационные органы по факту уклонения ФИО2 от регистрации договора купли-продажи не обращалась.

Только по истечении более трех лет в ДД.ММ.ГГГГ года подала иск о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и понуждении к государственной регистрации, все эти года ФИО1 не настаивала на регистрации права собственности до обращения в суд, то есть интереса в узаконивании своего права на квартиру не имела.

Предъявление ФИО1 настоящего искового заявления связано, прежде всего, с принятием судом апелляционной инстанции решения об удовлетворении требований ФИО8 о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, которым ФИО2 утратила право титульного собственника квартиры.

Все изложенное, по мнению суда, говорит о том, что ФИО1 фактически не передавалась квартира, она в нее не вселялась и не проживала, ее личных вещей в квартире не имеется, то есть она не выбыла из владения прежних собственников.

После заключения договора ФИО6, как наниматель, а ФИО2, как собственник продолжали пользоваться квартирой, нести бремя ее содержания, ФИО6 оставалась зарегистрированной в квартире, ФИО3 приезжала и проживала в квартире как ее собственник, защищала свои права собственника от посягательств ФИО6, обращаясь в органы полиции.

Таким образом, истцом ФИО1 не доказано фактическое принятие спорного имущества во владение, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Истцом не представлено также доказательств того, что имеет место уклонение ФИО2 от регистрации договора купли-продажи, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Данный вывод суда основан на вышеизложенных обстоятельствах установленных судом, из которых усматривается на протяжении нескольких лет в судах рассматриваются иски, поданные лицами, участвующими в деле по поводу предъявления своих прав на спорную квартиру, что препятствовало истцу ФИО1 зарегистрировать в установленном административном порядке договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем обращения в регистрационные органы, поскольку судом были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста, запрещающие ФИО2 отчуждать имущество третьим лицам.

Кроме того, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № по <адрес> и перехода права собственности на основании заключенной сделки между ФИО2 и ФИО8 (в барке ФИО4).

Данным судебным актом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, от имени которой при совершении сделки действовала ФИО6 на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Ивановой (в браке ФИО4) содержит все условия договора, применительно к договору купли-продажи недвижимости по предмету договора – недвижимому имуществу, подлежащему передаче (ст.554 ГК РФ), а также цене (ст.555 ГК РФ). Договор составлен в виде одного документа и подписан полномочными лицами. На момент обращения в суд одна из сторон договора не утратила интереса к сделке как правоотношении. В тексте договора его стороны пришли к соглашению о том, что сам договор имеет силу передаточного акта.

В силу изложенного, к ФИО8 (в браке ФИО4) как к покупателю перешло право владения, пользования и распоряжения спорной квартиры на основании заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный судебный акт вступил в законную силу, вышестоящими инстанциями не отменен, что в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значения для суда рассматривающего требования ФИО1 о понуждении к государственной регистрации.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, то преимуществом обладает тот из кредиторов, который раньше заявил в суде о своих правах на квартиру на основании заключенной сделки.

Таким образом, в настоящем случае преимуществом обладает ФИО8 (в браке Андриенко), поскольку она первая обратилась в суд с иском о понуждении ответчика к государственной регистрации по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которой был удовлетворен апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, в исковых требованиях ФИО1 к ФИО2, ФИО8 (в браке Андриенко) о проведении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 следует отказать в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, состоявшегося между ФИО12 ФИО2 и ФИО1, заключенным с момента передачи квартиры, проведении государственной регистрации сделки и перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № по <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н.В.Брянцева