Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании права преимущественной покупки доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о признании преимущественного права покупки 1/5 доли, принадлежащей ООО «Авилс» в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Адрес, переводе на них прав и обязанностей покупателя указанной доли.

В обоснование требований указано, что ИП ФИО2 и ИП ФИО3 являются собственниками, по 2/5 доли в праве общей долевой собственности каждый, на нежилое помещение общей площадью 113,5 кв.м., кадастровый номер №. Ответчик ФИО1 являлся собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. 01.02.2022 истцам стало известно, что ответчик продал свою долю третьему лицу ООО «Авилс» с нарушением преимущественного права покупки. Цена, за которую ответчиком была продана доля в праве собственности, истцам не известна, со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиком, не согласны. Полагают, что ответчиком нарушены их права на преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, просят признать за ними право преимущественной покупки доли и перевести права и обязанности покупателя.

ИП ФИО2, ИП ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, о дате, времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель истцов в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрение дела в свое отсутствие и об истребовании дополнительных доказательств по делу. Судом в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств с учетом предмета и оснований иска, обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию при рассмотрении дела, отказано.

Ответчик, его представитель в судебном заседании против удовлетворения требований возражали.

Третье лицо ООО «Авилс» о дате, времени и месте судебного заседания судебного извещалось надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена за истечением срока хранения.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о дате, времени и месте судебного заседания извещено, представителя не направило, представило письменные возражения на исковое заявление.

И письменных возражений Управления Росреестра следует, что изначально здание торгового центра было зарегистрировано на праве собственности за ООО «Евроинвест», в последующем ООО «Евроинвест» преобразовало здание путем раздела на помещения с кадастровыми номерами №, №, №, которые были по договорам отчуждены ООО «Уралпластик» и ФИО1 В 2012 нежилое помещение № находилось в собственности ООО «Уралпластик», № –ФИО1, а помещение № – в долевой собственности ООО «Уралпластик» и ФИО1 В 2022 ООО «Уралпластик» произвело отчуждение принадлежащих объектов в долевую собственность ФИО3 и ФИО2, ФИО1 – ООО «Авилс». Согласно техническим документам помещение с кадастровым номером № (помещения 3, 5, 13, 15, 16, 17, расположенные на цокольном этаже, помещения на отм. +14,400:1,2) частично имеет техническое назначение. В частности помещение № 3 (цокольный этаж) – ИТП, № 13 (цокольный этаж) – электрощитовая, № 16 (цокольный этаж) – насосная, № 1, 2 (отм.+14,400) – лестничная клетка и венткамера. Таким образом, данное помещение по техническим характеристикам относится к помещению общего пользования. Учитывая, что помещение относится к помещению общего пользования, ранее доля в праве на помещение с кадастровым номером № была определена сторонами, при отчуждении принадлежащего собственнику помещения должна быть отчуждена и принадлежащая ему доля на общее имущество, и не может быть отчуждена отдельно от принадлежащего собственнику нежилого помещения.

Выслушав ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.

Положениями п. 1 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно положениям ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Пунктом 4.2 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в случае, указанном в части 4.1 данной статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности ФИО3 (2/5 доли), ФИО2 (2/5 доли) и ООО «Авилс» (1/5 доли).

ООО «Авилс» приобрело1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 17.01.2022, заключенного с ФИО1

Согласно договору купли-продажи от 17.01.2022, заключенному между ФИО1 и ООО «Авилс», продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять у продавца в собственность и оплатить на условиях данного договора следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 430,1 кв.м., расположенное в 4-х этажном нежилом здании «Торговый комплекс с предприятиями общественного питания и офисными помещениями», этажи: -1 (цоколь), 1, находящееся по адресу: Адрес, кадастровый номер №; 1/5 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 863 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговый комплекс с предприятиями общественного питания и офисными помещениями, расположенный по адресу: Адрес, кадастровый №; 1/5 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 113,5 кв.м., расположенное в цокольном этаже №-, значение отсутствует № отм.+14,400, (номера на поэтажном плане 3,5,13,15,16,17) расположенное по адресу: Адрес, кадастровый номер №.

По запросу суда в материалы дела представлена выписка из ЕГРЮЛ на объект недвижимости, здание, назначение: торговый комплекс с предприятиями общественного питания и офисными помещениями, кадастровый №, площадью 2497,5 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, 113а (л.д. 101-106).

Из представленной выписки следует, что в здании с кадастровым номером 59:01:4410057:1148, расположены объекты, с кадастровыми номерами №, №, №.

Пункт 3 статьи 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна предоставить доказательства тех обстоятельств, на основании которых она основывает свои требования.

В обосновании своей позиции сторона ответчика указала, что ФИО1 являлся единственным собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, данный объект по договору купли-продажи был передан ООО «Авилс», 1/5 доля в праве собственности на спорный объект с кадастровым номером № передана покупателю, поскольку является помещением общего пользования.

Аналогичная позиция содержится в возражениях Управления Росреестра по Пермскому краю.

В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из пояснений Управления Росреестра по Пермскому краю, что помещение с кадастровым номером № (помещения 3, 5, 13, 15, 16, 17, расположенные на цокольном этаже, помещения на отм. +14,400:1,2) частично имеет техническое назначение. В частности помещение № 3 (цокольный этаж) – ИТП, № 13 (цокольный этаж) – электрощитовая, № 16 (цокольный этаж) – насосная, № 1, 2 (отм.+14,400) – лестничная клетка и венткамера.

При указанных обстоятельствах, спорное помещение с кадастровым номером № по техническим характеристикам относится к помещению общего пользования

Таким образом, исходя из приведенных норм, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что в действиях ответчика отсутствует нарушение права преимущественной покупки, поскольку ФИО1 являлся единоличным собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, проданного по договору купли-продажи ООО «Авилс», соответственно доля в праве на помещение с кадастровым номером №, являющееся по сути общим имуществом собственников, последовала судьбе права собственности на помещение с кадастровым номером №, и отдельно от принадлежащего собственнику нежилого помещения отчуждена быть не могла. Положения ст. 250 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.

Ссылки представителя истцов на отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи, заключенному между ФИО1 и ООО «Авилс», судом отклоняются, поскольку правового значения с учетом заявленного иска не имеют, возникновение права преимущественной покупки истцов перед иными лицами, в том числе с учетом установленных по делу обстоятельств, не влекут.

На основании изложенного, поскольку нарушения прав истцов не установлено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 (паспорт №, выдан ДатаАдрес), ФИО3 (паспорт №, выдан Дата ГУ МВД России по Адрес) к ФИО1 (паспорт №, выдан Дата Отделом УФМС России по Адрес в Адрес) о признании права преимущественной покупки доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес переводе прав и обязанностей покупателя – оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

Председательствующий: подпись.

Копия верна. Судья: Ю.И. Данилова

Мотивированное решение составлено 27.07.2022.