Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Калюжнова Е.И. к Кушкяну М.Е., третьи лица: АО «Газпромбанк», АО «СОГАЗ» о взыскании денежных средств,

установил:

истец Калюжнов Е.И. обратился в суд с исковым заявлением к Кушкяну М.Е. о взыскании денежных средств, указав в обоснование требований следующее.

Весной 2020 г. истец решил приобрести домовладение в г. Новочеркасске для постоянного проживания. Через агентство недвижимости «Квартелия» он выбрал предложение о продаже дома по адресу: <адрес>.

При осмотре жилой дом создавал впечатление добротного строения, что следовало также из представленного ответчиком кадастрового и технического паспортов, согласно которым жилой дом литер «Т» с мансардой и пристройками «Т1», «Т2», 1998 года постройки, выполнен из кирпича, имеет незначительный процент износа от 9 до 23 %, состоит из трех жилых комнат и помещений вспомогательного назначения.

24.07.2020 истец заключил с ответчиком договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств по цене 4 478 000 руб., из которых 3 778 000 руб. стоимость жилого дома и 700 000 руб. стоимость участка. При этом 1 343 400 руб. оплачены продавцу до подписания договора, а 3 134 600 руб. – кредитные средства, предоставленные АО «Газпромбанк». Право собственности истца зарегистрировано 3.08.2020.

В октябре 2020 г. с целью установки кронштейна для телевизора в жилой комнате № 1 истец просверлил стену и за слоем штукатурки обнаружил вместо кирпича деревянную конструкцию. Из отверстия донесся характерный химический запах креозота – вещества, которым пропитывают железнодорожные шпалы. Затем истец проделал отверстия в несущих стенах жилых комнат № 2 и № 3, и убедился, что указанные элементы также имеют аналогичную деревянную конструкцию.

Согласно выводам заключения специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки Нов Экс» Полуянова А.В., здание жилого дома литер «Т» с пристройками «Т1», «Т2», остекленной верандой лит. «т1» и ступенями лит. «т2», не соответствует технической документации, а именно – техническому паспорту на дом по состоянию на 10.10.2013 в части материала несущих стен, а также требованиям СНиП, положениям санитарно-эпидемиологических норм. Данные несоответствия выражаются в наличии вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую угрозу для жизни и здоровья граждан, принимающих участие в эксплуатации здания. Специалистом установлено, что несущие стены здания представляют собой многослойную конструкцию, выполненную из сборных деревянных элементов, снаружи обложенных кирпичом. Части несущих стен, а также перекрытия здания выполнены сборными деревянными конструкциями из материала, по внешним признакам схожего с отходами, образующимися при демонтаже железнодорожного путевого хозяйства, – фрагментами пропитанных железнодорожных шпал. При этом в пространстве помещений наблюдается устойчивый запах химически агрессивного вещества (предположительно креозот).

Калюжнов Е.И. указывает, что изложенные обстоятельства существенно ухудшают потребительские свойства жилого дома и делают его опасным для проживания, о чем при заключении договора купли-продажи ответчик истцу не сообщил.

Полагает, что Кушкян М.Е. ввел его в заблуждение, продав дом не только со скрытыми недостатками, но и не из того материала стен, который указан в техническом паспорте, тем самым значительно завысив стоимость дома. Постоянное проживание в доме не возможно вследствие наличия вредного воздействия факторов, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека.

Выявленные дефекты являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве либо реконструкции дома ответчиком, не оговорены продавцом при совершении сделки и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, поскольку для их выявления необходимо произвести вскрытие строительных конструкций несущих стен и перегородок.

Таким образом, выявленное состояние товара не соответствует тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки.

Специалистом ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» Полуяновым А.В. произведен расчёт разницы рыночной стоимости здания жилого дома по <адрес>, обусловленной отличием фактической характеристики объекта недвижимости – материал стен от характеристик, указанных в ЕГРН, которая определена в размере 1 114 088 руб.

По изложенным основаниям, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 549, ст. 469, п. 1 ст. 476, ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ, истец просил суд взыскать с ответчика разницу рыночной стоимости здания жилого дома в размере 1 114 088 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины – 13 771 руб.

Впоследствии истец в порядке ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, с учетом выводов заключения судебной строительно-технической экспертизы увеличил размер исковых требований и просил суд взыскать с Кушкяна М.Е. разницу рыночной стоимости жилого дома литер «Т» и пристроек, расположенных по адресу: <адрес>, между объектом с фактически имеющимися конструктивными элементами стен и перегородок и этими же конструктивными элементами, указанными в техническом паспорте по состоянию на 10.10.2013, и в ЕГРН, в размере 2 280 000руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины – 13 771руб.

В судебном заседании истец Калюжнов Е.И. и его представитель по доверенности Данченко А.В. уточненные исковые требования поддержали и просили удовлетворить. Представитель истца пояснил, что обоснованность заявленных требований подтверждается, в т.ч., заключениями специалиста и судебной экспертизы, а также технической документацией, предоставленной по запросу суда органом технической инвентаризации. В связи с передачей продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствовало договору, истец вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены в виде определенной экспертом разницы рыночной стоимости жилого дома и пристроек.

Ответчик КушкянМ.Е., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принял. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представители ответчика Кушкян А.М., действующий на основании доверенности, и адвокат Джалалян М.Г. по ордеру в судебном заседании возражали относительно предъявленного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, суть которых сводится к следующему. Кушкян М.Е. приобрел спорный жилой дом в 1986 г., после чего была пристроена еще часть помещений, а также мансарда. Передняя часть дома построена не ответчиком, поэтому пояснить, из каких материалов она возведена, ответчик не может, однако, проживая с 1986 г. с семьей, никогда никакие запахи химических соединений не замечались. Истец лично неоднократно осматривал дом, также проводилась оценка специалистами, однако никто не отметил посторонних запахов. Ответчик предоставил всю необходимую информацию и передал техническую документацию покупателю и банку. Также считает, что цена договора не является завышенной. Требование о взыскании разницы рыночной стоимости дома направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи о цене, что недопустимо. В договор не включено условие о качестве дома и не содержится описания материала, из которого выполнен дом. Из заключения специалиста следует, что дом находится в удовлетворительном состоянии.

В отношении третьих лиц – АО «Газпромбанк», АО «СОГАЗ», надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца и его представителя, представителей ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.07.2020 между продавцом Кушкяном М.Е. и покупателем Калюжновым Е.И. был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно п. 1.1. которого продавец обязался продать, а покупатель купить жилой дом литер «Т», общей площадью 115 кв.м., состоящий из трех жилых комнат, этажность: 2, кадастровый №, земельный участок площадью 705 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества установлена в размере 4 478 000 руб. Согласно п. 3.7 покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением данного договор, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

24.07.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств, по которому Кушкян М.Е. продал Калюжнову Е.И. вышеуказанные жилой дом и земельный участок. Согласно п. 1.5 передача недвижимости осуществлены до подписания договора, стороны согласились, что факт передачи подтвержден условиями настоящего договора, и настоящий пункт носит силу передаточного акта. Недвижимость передается покупателю в состоянии, пригодном для целевого использования и со всеми относящимися к ней техническими документами. В соответствии с п. 1.6 недвижимость продается по цене 4 478 000 руб., из которых 3 778 000 руб. стоимость жилого дома, 700 000 руб. – стоимость земельного участка. Недвижимость приобретается покупателем как за счет собственных средств в размере 1 343 400 руб., так и за счет кредитных средств в размере 3 134 600 руб., предоставляемых АО «Газпромбанк», согласно кредитному договору № 02286-ИП/007/2027/20 от 24.07.2020 (п.п. 2.1, 2.3).

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 3.08.2020, что подтверждается записями в реестре № –на жилой дом и № – на земельный участок.Как следует из предоставленного ответчиком истцу и в банк технического паспорта по состоянию на 10.10.2013, объект представляет собой жилой двухэтажный дом общей площадью 115 кв. м, жилой 47,7 кв. м, состоящий из основной части здания литер «Т» с мансардой и пристроек литер «Т1», «Т2», остекленной веранды литер «т1», ступеней «т2». Год постройки основной части 1998 г. Стены и перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные.

В кадастровом паспорте на здание от 6.11.2013 также указано, что дом имеет общую площадь 115 кв.м., материал стен: кирпичные, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 1998 г.

Данные сведения внесены и в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пояснениям истца после приобретения недвижимости с целью установки кронштейна для телевизора в жилой комнате № 1 он просверлил стену и обнаружил вместо кирпича деревянную конструкцию, а также почувствовал специфический химический запах. Затем истец проделал отверстия в несущих стенах жилых комнат № 2 и № 3, и убедился, что указанные элементы также имеют аналогичную деревянную конструкцию.

В соответствии с выводами заключения специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки Нов Экс» Полуянова А.В. № 420-н/20 от 21.12.2020, здание жилого дома литер «Т» с пристройками «Т1», «Т2», остекленной верандой лит. «т1» и ступенями лит. «т2» не соответствует технической документации, а именно–техническому паспорту на жилой дом по состоянию на 10.10.2013 в части материала несущих стен, а так же требованиям строительных норм и правил, положениям санитарно-эпидемиологических норм. Данные установленные несоответствия выражаются в наличии вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую угрозу для жизни и здоровья граждан, принимающих участие в эксплуатации здания. В целях исключения опасных проявлений следует незамедлительно разработать и осуществить план организационно-технических мероприятий по прекращению эксплуатации здания с последующим его сносом или реконструкцией.

Как установлено специалистом в ходе выборочного детального обследования, несущие стены здания представляют собой многослойную конструкцию, выполненную из сборных деревянных элементов, снаружи обложенных кирпичом. Части несущих стен, а также перекрытия здания выполнены сборными деревянными конструкциями из материала, по внешним признакам схожего с отходами, образующимися при демонтаже железнодорожного путевого хозяйства, – фрагментами железнодорожных шпал пропитанных. При этом в пространстве помещений наблюдается устойчивый запах химически агрессивного вещества (предположительно креозот).

Определением суда от 21.06.2021 по ходатайству представителя истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертов ООО «Региональный центр экспертиз Южного Федерального округа» № 2-2007/2021 от 07.10.2021, материал и конструкция наружных несущих стен жилого дома литер «Т» с пристройками, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует данным технического паспорта от 10.10.2013 и данным, указанным в ЕГРН. В результате производства исследования установлено, что стены имеют многослойную конструкцию: облицовочный кирпич – деревянные элементы (шпалы деревянные железнодорожные) – штукатурка по дранке деревянной – обои. В техническом паспорте от 10.10.2013 и ЕГРН указано, что наружные стены выполнены из кирпича. Также материал перекрытия между подвалом и первым этажом основного литера «Т» не соответствует данным технического паспорта от 10.10.2013 - фактически деревянное, а в техпаспорте указано ж/бетон.

Жилой дом литер «Т», расположенный по адресу: <адрес> не соответствует требованиям п. 6.2 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»; п. 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; ч. 2 ст. 20 и ст. 34 ФЗ № 384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Использование жилого дома литер «Т», расположенного по адресу: <адрес>, с наружными стенами из шпал отработанных деревянных с пропиткой креозотом, которые являются отходами III класса, создает угрозу жизни и здоровью для постоянного проживания.

Экспертами определена разница рыночной стоимости жилого дома литер «Т», расположенного по адресу: <адрес>, между объектом с фактически имеющимися конструктивными элементами стен и перегородок и этими же конструктивными элементами, указанными в техническом паспорте по состоянию на 10.10.2013, и в Едином государственном реестре недвижимости, в размере 2 280 000 руб.

Эксперты также пришли к выводу о том, что замена либо реконструкция литера «Т» (первого этажа и мансарды) нецелесообразна и экономически не выгодна, из чего следует, что приведение объекта в соответствие с требованиями действующих строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, гигиенических норм и правил будет являться снос литера «Т» и строительство нового объекта.

Указанное заключение соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ.

Экспертное заключение является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате выводы предельно ясны, последовательны, противоречий обстоятельствам дела не имеют.

Заключение судебной экспертизы выполнено независимым экспертом, не заинтересованным в исходе дела, которые был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, с учетом выводов заключения судебной экспертизы, суд считает, что исследованными доказательствами достоверно подтверждаются доводы истца о том, что при продажи жилого дома ответчик не оговорил с покупателем скрытые недостатки жилого дома, а именно тот факт, что здание возведено с использованием отработанных деревянных железнодорожных шпал, наружные стены жилого дома не являются кирпичными и не соответствуют технической документации.

Кроме того, выводы судебных экспертов согласуются и с результатами исследования, проведенного по заданию истца специалистом ООО «Центр экспертизы и оценки Нов Экс» Полуяновым А.В., изложенными в заключении от 21.12.2020.

К доводам возражений представителей ответчика о том, что при продажи дома последнему не было достоверно известно, из каких конструктивных элементов возведен дом, суд относится критически, поскольку согласно сведениям представленного на запрос суда инвентаризационного дела за период с 08.12.1984 по настоящее время, договору купли-продажи от 20.12.1986, Кушкян М.Е. первоначально приобрел жилой дом литер «А» площадью 26,2 кв.м., расположенный согласно генеральному плану домовладения в средней части земельного участка по <адрес>, никаких иных домов на участке на тот момент не имелось. Впоследствии ответчику разрешено строительство нового жилого дома жилой площадью не более 60 кв. м. Согласно декларации об объекте недвижимости от 25.09.2013, поданной Кушкяном М.Е. в целях регистрации права собственности на вновь возведенное строение, именно ответчик указал, что материал наружных стен выполнен из кирпича. По данным технического паспорта от 10.10.2013 спорное строение литер «Т» находится в фасадной части земельного участка.

Кроме того, согласно пояснениям представителей ответчика Кушкяна М.Е. со своей семьей проживал в домовладении с 1986 г., что также подтверждается копией паспорта, согласно которому ответчик зарегистрирован по адресу: <адрес>, с 16.12.1986, следовательно, не мог не знать, из каких материалов возведен дом литер «Т».

Доводы представителей ответчика о том, что истец имел возможность с привлечением специалистов определить материал и характеристики стен, суд отклоняет, поскольку согласно ответу ООО «Центр экспертиз и оценки «ЭКСПРО» от 7.06.2021 № 20-06 для этих целей наиболее подходит алмазное бурение диаметром до 100 мм. В случае, если дом деревянный и обложен кирпичом, достаточно сделать вырубки в отделочном покрытии стен внутри помещения с размерами 100х100 мм. Суд полагает, что указанные действия находятся за пределами обычной практики при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости, учитывая, что в данном конкретном случае у истца на момент покупки отсутствовали какие-либо объективные основания для проведения подобных инструментальных обследований.

Таким образом, материалами дела объективно подтверждается наличие у приобретенного истцом жилого дома недостатков, которые были скрыты от покупателя на момент заключения договора и должны были быть известны продавцу, как лицу, осуществившему реконструкцию жилого дома и проживающему в нем с 1986 г. Объяснения истца, касающиеся невозможности обнаружения недостатков при заключении договора и выявления таковых только впоследствии при выполнении работ по обустройству дома, суд признает обоснованными.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По смыслу ст. 475 ГК РФ при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В данном случае уменьшение покупной цены обусловлено характеристиками материала, из которого выполнены конструктивные элементы стен и перегородок, указанные в техническом паспорте и ЕГРН, по сравнению с фактически использованными при строительстве, поскольку при заключении договора истец добросовестно полагал, что покупает полностью кирпичный дом. Судебный эксперт пришел к выводу о том, что разница рыночной стоимости жилого дома литер «Т» и пристроек между объектом с фактически имеющимися конструктивными элементами стен и перегородок и этими же конструктивными элементами, указанными в техническом паспорте и в ЕГРН, составляет 2 280 000 руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с Кушкяна М.Е. в пользу Калюжнова Е.И. указанной суммы в счет уменьшения покупной цены жилого дома литер «Т» и пристроек по договору купли-продажи от 24.07.2020.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при подаче иска государственная пошлина в сумме 13 771 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Калюжнова Е.И. к Кушкяну Мкртичу Есайовичу о взыскании денежных средств, - удовлетворить.

Взыскать с Кушкяна М.Е. в пользу Калюжнова Е.И. денежную сумму в размере 2 280 000 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома литер «Т», расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, ул. Грекова, 168, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 771 руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца после изготовления мотивированного текста решения.

Судья: В.Б. Кабелькова

Решение в окончательной форме изготовлено 28.10.2021