Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Седова-9», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Департаменту имущественных отношений г.Перми, администрации г.Перми ор признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, признании недействительным зарегистрированного права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском указывая, что в настоящее время нежилыми помещениями площадью -S3-. в подвале многоквартирного дома по (помещения №) владеет муниципальное образование город Пермь. Истцы полагают, что данное владение незаконно. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии со ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. В силу ст. 7 ФЗ « О товариществах собственников жилья » общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее болееодного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Согласно п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Истцы считают, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются техническим подвалом, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В них расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме: 1) в помещениях 3-6 вдоль внутренних стен по периметру дома расположены общедомовые трубопроводы системы отопления, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, квартирные стояки системы отопления; 2) вдоль несущих балок перекрытий в указанных помещениях проходят квартирные стояки холодного и горячего водоснабжения, а также стояки и трубопроводы системы канализации. В спорных помещениях на каждом стояке системы отопления и водоснабжения находится запорная арматура, к которой необходимо иметь постоянный доступ, на системе водоотведения (канализации) имеются окна ревизии для прочистки засоров, к которой также необходимо иметь постоянный доступ. Постоянный доступ необходим для поддержания инженерных систем в исправном состоянии, предотвращения и ликвидации аварийных ситуаций., связанных с прорывом и засором труб, когда необходимо прекращение подачи воды на стояк, проходящий в вышерасположенных помещениях и сброс воды через спускные краны, а также для прочистки системы канализации через окна ревизии.

На момент возникновения права собственности на спорные помещения за ответчиком ряд квартир в многоквартирном доме уже были приватизированы, в том числе квартира истца ФИО8 Следовательно, эти лица обладали долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, являясь долевыми собственниками спорных помещений. Данные лица не имели права отчуждать (и фактически не отчуждали) эту долю отдельно от права собственности на квартиры.

Истцы просят признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по на нежилые помещения площадью -S3- (помещения № согласно техническому паспорту) в подвале данного жилого дома, признать недействительным зарегистрированное право собственности Муниципального образования г.Пермь на указанные нежилые помещения.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования, просили признать право общей долевой собственности на нежилые помещения № общей площадью -S2-. согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.164 - 170) в подвале многоквартирного дома по (л.д. 151).

Позднее истцы дополнили исковые требования требованием об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений № общей площадью -S2-. в подвале многоквартирного дома по .

Истец ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что проживает в доме с ДД.ММ.ГГГГ., изначально с торца дома была деревянная пристройка, вход был со стороны двора, двери закрывались на ключ, который хранился в домоуправлении у слесарей. Если нужно было что-то отремонтировать, вызывали слесарей, они приходили с ключами. Подвал использовался в технических целях, позднее появился прием стеклопосуды в одной из комнат, затем помещение изъяли, дверь стала постоянно открыта, жильцы сами ставили замок. В настоящее время отсутствует доступ к коммуникациям.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании на иске настаивает.

Представитель администрации г.Перми ФИО5 против требований возражает, в письменном отзыве указала, что назначение помещений - самостоятельные, технические, вспомогательные - должно быть документально определено. Согласно техническим паспортам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения проинтвентаризированы в качестве складских, имеют отдельный вход, изолированный от жилой части дома, их фактическое назначение не связано с эксплуатацией жилого дома. Функциональное назначение спорных помещений в период их эксплуатации не подразумевало необходимость их использования для эксплуатации жилого дома, а само по себе расположение помещений в подвале не свидетельствует об их исключительно техническом и обслуживающем назначении.

Суд, заслушав пояснения истца ФИО6, представителей истцов и ответчика, изучив материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст.289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

На основании ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как следует из технического паспорта здания жилой дом по является 2-этажным многоквартирным домом ДД.ММ.ГГГГ постройки. В доме имеется подвал.

На основании постановления администрации г.Перми № от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного в соответствии с Указом Президента РФ № 2284 от 24.12.1993 года, жилой дом по утвержден в составе муниципальной собственности, как переданное из федеральной собственности с баланса -ОРГАНИЗАЦИЯ1-» (л.д.111).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Фондом имущества г.Перми и -ОРГАНИЗАЦИЯ2-», право собственности на встроенные помещения площадь. -S3-. в подвале дома по перешло к -ОРГАНИЗАЦИЯ2- (л.д.121).

По договору от ДД.ММ.ГГГГ -ОРГАНИЗАЦИЯ2-продало указанные помещения -ОРГАНИЗАЦИЯ3-», которое в свою очередь продало помещения ФИО1 (л.д.117 - 120).

ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных жилы помещений заключен договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 (л.д.134).

ФИО2 продал помещения -ОРГАНИЗАЦИЯ4-» по договору от ДД.ММ.ГГГГ

Нежилые помещения (Лит.А) площадью -S3-. (помещения № по техническому паспорту) в подвале жилого дома по включены в реестр муниципальной собственности г.Перми на основании договора безвозмездной передачи от ДД.ММ.ГГГГ № и находятся в составе имущества муниципальной казны (распоряжение начальника департаменты имущественных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ №) (л.д.77 - 80, 127).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и следок с ни следует, что ДД.ММ.ГГГГ за муниципальным образованием город Пермь зарегистрировано право собственности на встроенные помещения площадью -S3-. по .

На основании приказа департамента имущественных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ №

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по (л.д.14, 15).

В жилом доме по создано Товарищество собственников жилья Седова-9».

В обоснование заявленных требований истцы указывают, что помещения площадью -S1-, расположенные в подвале жилого дома по являются общим техническим подвалом, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в указанных помещениях расположены общедомовые трубопроводы системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, стояки, запорная арматура.

Свидетель ФИО3 пояснила, что проживает в доме с ДД.ММ.ГГГГ., подвал на то время являлся техническим, при поломках спускались туда для того. чтобы перекрывать воду, никакой отделки помещений не было, высота была 1,80м.. В ДД.ММ.ГГГГ в одном из помещений был прием стеклопосуды, потом его не стало, подвал всегда был открыт. В ДД.ММ.ГГГГ. стали вывозить землю, все переделывать. Подвал нужен для свободного доступа, в настоящее время такого доступа нет.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № -ОРГАНИЗАЦИЯ5- следует, что в нежилых помещениях, расположенных в подвале многоквартирного дома по (помещения № общей площадью -S2-.) имеются инженерные коммуникации и оборудование: магистральный горизонтальный трубопровод отопления, магистральный трубопровод холодного водоснабжения, трубопровод водоотведения (канализации), на горизонтальных трубопроводах устроены стояки с запорной арматурой, по которым производится подача носителей в квартиры жилого дома, при этом инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения жилого дома - помещения, расположение с 1 по 2 этаж дома и нежилые помещения, расположенные в подвале. В соответствии с требованиями СНиП в зданиях с таким объемно-планировочным решением инженерные коммуникации размещаются в подвальном этаже. В нежилых помещениях площадью -S2-. с функциональным назначением «учрежденческие» (помещения общественного назначения) в соответствии с техническими требованиями, предъявляемыми строительными нормами и правилами к обслуживанию многоквартирного дома инженерные коммуникации (водопроводные стояки с запорной арматурой) располагаться не должны. Эти помещения не должны иметь сообщения с помещением общего пользования - тепловым узлом. На день натурного осмотра нежилые помещения № эксплуатироваться самостоятельно в целях, не связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого дома, не могут. Эти помещения не отвечают требованиям СНиП, предъявляемым к самостоятельным помещениям общественного назначения: не имеют изолированного самостоятельного входа-выхода наружу, так как имеют сообщение с помещением теплового узла, который должен размещаться в отдельном изолированном помещении с отдельным входом; высота помещений менее 2,5м., в своем составе не одержит санузла с санитарными приборами; имеющийся санузел не входит в состав помещений площадью -S2- (оборудован за счет помещения лестничной клетки; на стояках водоснабжения имеется запорная арматура. Помещения площадью -S2-. могут использоваться в качестве помещений технического обслуживания здания (слесарная, складская, мастерская, кладовая).

В соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда РФ, изложенными в Определении от 19.05.2009 года № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам : во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более данного помещения в данном доме в частности, такие помещения, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно- техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории общего имущества, следует в соответствии с п.3Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г.а № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Конституционный Суд РФ исходит из того, что вопрос об отнесении тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств при рассмотрении конкретных гражданских дел.

Согласно имеющимся в инвентарном деле экспликациям строения в спорных помещениях в подвале разное время находились складские помещения, прием стеклопосуды

Согласно экспликации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, действующей в настоящее время, спорные помещения обозначены номерами № общей площадью -S2-. В экспликации назначение данных объектов указано как коридоры, кабинеты, кладовые, мастерская, вспомогательное помещение.

Проанализировав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о признании общей долевой собственности на спорные помещения. Суд считает, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, запорной арматуры само по себе права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальные помещения не порождает, поскольку доказательств, подтверждающих, что спорные помещение изначально были сформированы как технические и использовались исключительно в целях обслуживания жилого дома, в материалах дела не имеется. Каких-либо технологических объектов, кроме обычных инженерных сетей, расположенных в этой части подвального помещения, не установлено. Разрешая заявленные требования следует учесть, что доказательств, подтверждающих, что доступ в настоящее время к инженерным коммуникациям ограничен, суду не представлено. Кроме того, в случае ограничения доступа к инженерным коммуникациям истцы не лишены возможности защищать свои права иным предусмотренных законом способом.

Из документов технического учета усматривается, что назначение помещений было складское, то есть в качестве исключительно технических не использовались. Использование спорных помещений в качестве самостоятельных как встроенных подтверждается имеющимися в материалах дела копиями договоров купли-продажи и аренды, назначении помещений, указанных в экспликациях в инвентарном деле - складские.

Таким образом, оснований для признания за собственниками многоквартирного дома права общей долевой собственности на помещения общей площадью -S2-., расположенных в подвале жилого дома по , не имеется, а следовательно не имеется и оснований для удовлетворения требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности на спорые помещения за муниципальным образованием, и истребовании их из незаконного владения, поскольку их разрешение производно от права собственности на спорные объекты.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований ТСЖ «Седова-9», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 отказать в полном объеме.

Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми.

Судья О.В.Коневских