Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратилась в суд с иском ФИО в соответствии с уточненными требованиями просит: признать предварительный договор купли-продажи от 05.03.2012г.заключенный между ФИО и ФИО в отношении жилого помещения на 1 этаже с условным номером 1-14 общей проектной площадью 35,0 (тридцать пять целых) кв.м., и намерения передать по договору дарения долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, под помещением - договором инвестирования в строительство.

Представитель Истца по доверенности Мелашенко К.С. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила суд об их удовлетворении указав на то, что договор содержит признаки инвестиционного договора, при том обстоятельстве, что актуальное гражданское законодательство не предусматривает заключение договора купли-продажи при фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества. Средства, вложенные в счет предполагаемого будущего строительства спорного объекта, являются инвестициями и соответственно лицо чьи средства были привлечены для строительства объекта является инвестором. Обязательства по оплате Договора Истцом выполнены поэтапно в полном объеме, что подтверждается приложенными к настоящему исковому заявлению расписками. Строительство дома прекратилось в 2012 года на стадии возведения объекта незавершенного строительства. По заявлениям инвесторов 17.06.2013г. УВД г. Сочи было возбуждено уголовное дело № по 4.4. ст. 159 Уголовного Кодекса РФ и в последующем Приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01.12.2015г. ФИО был признан виновным (дело №). На сегодняшний день объект незавершенного строительства достроен и введен в эксплуатацию решением Адлерского районного суда. По убеждению Истца единственным средством правовой защиты является признания судом предварительного договора купли продажи договором инвестирования, данное требование направленно на внесение изменения в сущность и правовые последствия заключенного ранее Договора. Также указала на сроки давности в соответствии с рассмотрением уголовного дела в отношении ответчика и просила суд срок давности исчислять с момента вступления в законную силу приговора Центрального районного суда г. Сочи от 01.12.2015г., по уголовному делу №.

ФИО в судебное заседание не явился, так как отбывает наказание в ФКУ ИК -11 УФСИН России по Краснодарскому краю.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

05.03.2012г. между ФИОДД.ММ.ГГГГ и ФИОДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения на 1 этаже с условным номером 1-14 общей проектной площадью 35,0 (тридцать пять целых) кв.м., а также в п. 1.1. договора прописано, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения земельного участка и договор купли-продажи указанного выше жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью 1000 (тысяча) кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу п. 3.1. Договора, продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства полученные по Договору, своими силами построить указанный жилой дом, ввести его в эксплуатацию до конца мая 2012г. К данному пункту в Договоре так же предшествовали уточнения о возможности продления срока ввода в эксплуатацию продавцом на 1 (один) месяц, о чем покупатель должен был быть заранее уведомлен.

Из содержания вышеприведенных пунктов Договора, судом установлено, что на момент заключения договора объект в натуре не существовал.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (п.3 ст.429 ГК РФ)

К существенным условиям договора купли-продажи относится объект.

Из предварительного договора согласно п.1.3 номер квартиры, а так же адрес могут быть уточнены, соответственно точный объект не указан. В связи с чем, суд независимо от наименования договора приходит к выводу о необходимости установить действительное содержание Договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, частично содержат признаки отношений возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче объекта недвижимости, который будет возведен;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

Наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существуют и договоры об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на законе об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который позволяет заключать подобного рода договоры. В отличие федерального закона о долевом строительстве, закон об инвестиционной деятельности фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного договора долевого участия в строительстве жилья.

Согласно ч. 4 ст. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренныечастью 5 статьи 18.1настоящего Федерального закона, в случае, указанном вчасти 1 статьи 18.1настоящего Федерального закона.

Учитывая, что исследуемый договор заключен не по правилам установленным федеральным законом 214-ФЗ, так как договор не содержит сведений о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства указано не в соответствии с проектной документацией застройщиком, разрешение на ввод в эксплуатацию дома на момент заключения получено не было, гарантийный срок на объект долевого строительства не указан, так же не соблюдено требование об обеспечении свободного доступ к информации, предусмотренной Федеральным законом 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, суд полагает, что исследуемый договор следует признать договором инвестирования.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии со ст.12,56 ГПК РФгражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, опровергающих доводы истца ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФв судебное заседание не представлено.

По правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом существа фактически сложившихся отношений суд пришел к выводу, между сторонами был заключен договор инвестирования в строительство.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО к ФИО о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 05.03.2012г.заключенный между ФИО и ФИО в отношении жилого помещения на 1 этаже с условным номером 1-14 общей проектной площадью 35,0 (тридцать пять целых) кв.м., и намерения передать по договору дарения долю в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер №, под помещением - договором инвестирования в строительство

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

Председательствующий судья подпись