Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении городского суда гражданское дело по иску Зубова В.А. к администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края о возложении обязанности передать земельный участок в аренду, -

УСТАНОВИЛ:

Зубов В.А. обратился в суд с иском к администрации Минераловодского муниципального района о признании незаконным (необоснованным) отказа в предоставлении земельного участка в аренду и обязании предоставить этот участок в аренду.

При рассмотрении дела Зубов В.А. отказался от иска в части признания незаконным (необоснованным) отказа администрации в предоставлении земельного участка в аренду и определением суда от .............. производство по делу в этой части было прекращено.

В обоснование остальной части требований в своем заявлении и в судебном заседании истец сослался на то, что постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от

.............. .............. ............... согласован выбор земельного участка площадью ............... на ..............

.............. под строительство ..............

Генплан (схема) выбора данного земельного участка, также согласованы главой администрации и главным архитектором города Минеральные Воды

...............

В соответствии с решением Минераловодской городской Думы от

.............. .............. .............. предоставлено разрешение на условно разрешенное строительство здания магазина на вышеуказанном земельном участке.

Постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. утверждены границы земельного участка общей площадью .............. из земель населенных пунктов, имеющего адресный ориентир .............., под строительство ...............

На основании данного постановления земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером ..............

В соответствии с постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. ............... предоставлен в аренду земельный участок общей площадью .............., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером .............., имеющий адресный ориентир .............. под строительство здания .............. сроком на ..............

На основании данного постановления .............. между .............. и муниципальным образованием - город Минеральные Воды, в лице начальника управления имущественных отношений администрации города Минеральные Воды заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка под .............. Срок аренды устанавливается с ............... Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По соглашению от .............. в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ ............... передал, а .............." принял на себя в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. Соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с договором от .............. уступки (цессии) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от .............. .............. .............. уступило право аренды земельного участка, общей площадью .............. из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство здания .............., с кадастровым номером .............., имеющего адресный ориентир: .............. ФИО1. Данный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке.

.............. истец обратился в администрацию Минераловодского муниципального района с заявлением о продлении срока аренды, по договору от ..............

Однако письмом от .............. года администрация Минераловодского муниципального района отказала ему в продлении срока аренды земельного участка со ссылкой на то, что в соответствии со статьями 30-30.2 ЗК РФ договор аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью, может быть заключен только по результатам проведения торгов.

С данным отказом он не согласен, поскольку в соответствии с законодательством Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.

Исходя из ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ решением о предварительном согласовании места размещения объекта является постановление главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. о согласовании выбора земельного участка, площадью .............. на пересечении .............. под строительство ..............

В соответствии с п. 1 ст. 32 ЗК РФ администрацией Минераловодского муниципального района в отношении вышеуказанного земельного участка изданы постановления об утверждении границ, о предоставлении его в аренду.

Согласно п. 2 ст. и 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ все права по договору аренды перешли к нему, ФИО1.

Поэтому на основании стст. 12, 610, 615, 621 ГК РФ, ст. 22, ст. 30-32 ЗК РФ он просил обязать администрации Минераловодского муниципального района принять решение о предоставлении на праве аренды земельного участка и заключить с ним договор аренды земельного обшей площадью ..............., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером .............., имеющего адресный ориентир .............., под строительство здания .............. сроком на ..............

Представитель администрации Минераловодского муниципального района .............. считала требования необоснованными, поскольку согласно п. 1.1 ст. 30 ЗК РФ, Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Положения п. 1 ст. 34 ЗК РФ устанавливают обязанности органов, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных средствах массовой информации сведения о наличии предполагаемых для передачи земельных участков и проведение торгов (конкурсов, аукционов).

Преимущественное право на приобретение аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" следует, что собственник объекта незавершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Истец не представил доказательства, подтверждающие наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды (без проведения торгов (конкурсов, аукционов), а именно то, что на спорном земельном участке имеются объекты незавершенные строительством или объект недвижимости, на которые зарегистрированы права в установленном действующим законодательством порядке. Следовательно, цель, в соответствии с которой был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута.

Кроме того, в силу положений ст. 421, п. 2 ст. 209 ГК РФ, передача имущества в аренду это право, а не обязанность собственника. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязанность арендодателя по заключению с истцом нового договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды на какой-либо конкретный новый срок ни законом, ни договором, ни добровольно принятым обязательством не предусмотрена.

В принудительном (судебном) порядке указанное право может быть реализовано лишь в случаях, предусмотренных абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Однако право понуждения к заключению дополнительного соглашения к договору ст. 621 ГК РФ не предусмотрено.

Поэтому отказ администрации Минераловодского муниципального района в продлении арендных отношений не нарушает норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя. Более того, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Выслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями стст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 249 ГПК РФ гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемого решения, действия (бездействия), но в силу вышеизложенных правовых норм обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (стст. 55 и 67 ГПК РФ).

Постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от ..............

.............. ............... согласован выбор земельного участка площадью

............... на .............. под строительство ..............

Генплан (схема) выбора земельного участка, площадью .............. на .............. под строительство .............., также согласованы главой администрации и главным архитектором города Минеральные Воды ..............

В соответствии с решением Минераловодской городской думы от

.............. .............. ..............Г. предоставлено разрешение на условно разрешенное строительство здания .............. на ..............

.............. под строительство ..............

Постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. утверждены границы земельного участка общей площадью ..............., из земель населенных пунктов, имеющего адресный ориентир: .............., под строительство ...............

В соответствии с постановлением главы администрации города Минеральные Воды Минераловодского района от .............. .............. ............... предоставлен в аренду земельный участок общей площадью .............., из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............., имеющий адресный ориентир .............. под строительство здания .............. сроком на ..............

На основании данного постановления .............. между ............... и муниципальным образованием - город Минеральные Воды, в лице начальника управления имущественных отношений администрации города Минеральные Воды заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка под .............., по условиям которого:

- срок аренды устанавливается с .............. (п. 2.1);

- договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также до окончания срока по соглашению сторон. В случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, договор считается продленным на неопределенный срок. Продление договора аренды оформляется дополнительным соглашением (п. 6.1).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке

..............

По соглашению от .............., заключенному между ............... передал, а .............. принял на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды .............. от ..............

Данное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с договором от .............. уступки (цессии) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от .............. .............. .............. уступило право аренды земельного участка общей площадью ............... из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство здания .............., с кадастровым номером .............., имеющего адресный ориентир: .............. ФИО1.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке

...............

.............. ФИО1 обратился в администрацию Минераловодского муниципального района с заявлением о продлении срока аренды, по договору аренды .............. от ...............

Однако письмом от .............. администрация Минераловодского муниципального района отказала ему в продлении срока аренды земельного участка.

Данный отказ мотивирован тем, что в соответствии со статьями 30-30.2 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью, может быть заключен только по результатам проведения торгов. Исходя из ст. 36 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от

25 октября 2001 года № 137-ФЗ земельный участок может быть передан в аренду без проведения торгов в том случае, если на нем расположен объект незавершенный строительством, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года.

Переходя к правовому анализу сложившейся ситуации суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 2, 15 части 1, 17, 18 и 35 Конституции Российской Федерации, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, они являются непосредственно действующими, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием Право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно пп. 4 и 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства являются:

- участие граждан в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому они вправе принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

- сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В соответствии с ч. 3 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ (Федеральный закон от 07.05.1998 года № 73-ФЗ) предоставление земельных участков осуществляется в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду, а в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 24 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование. Земельные участки могут приобретаться для строительства (стст. 30-33); для целей, не связанных со строительством (ст. 34); на условиях, установленных для собственников зданий, строений, сооружений (ст. 36).

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Администрация Минераловодского муниципального района имеет право распоряжения земельными участками право государственной собственности, на которые не разграничено в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации".

В силу ч.1 ст. 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В соответствии с п. 2 ст. 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем) в органе, осуществляющем кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, если такой документ не представлен гражданином или юридическим лицом по собственной инициативе.

В соответствии с пп. 1, 2 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 года

N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Закон) органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя: представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг.

Представления документов и информации, в том числе об оплате государственной пошлины, взимаемой за предоставление государственных и муниципальных услуг, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных частью статьи 1 настоящего Федерального закона государственных и муниципальных услуг, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением документов, включенных в определенный часть 6 настоящей статьи перечень документов. Заявитель вправе представить указанные документы и информацию в органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, по собственной инициативе.

Исходя из п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, обязаны: предоставлять в иные органы, предоставляющие государственные услуги, органы, предоставляющие муниципальные услуги, в подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, участвующие в предоставлении предусмотренных часть 1 статьи 1 настоящего Федерального закона государственных и муниципальных услуг, многофункциональные центры по межведомственным запросам таких органов и организаций документы и информацию, необходимые для предоставления государственных и муниципальных услуг, за исключением документов, включенных в определенный часть 6 статьи 7 настоящего Федерального закона перечень документов, безвозмездно, а также получать от иных органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, государственных органов, от подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении предусмотренных частью 1 статьи 1 настоящего Федерального закона государственных и муниципальных услуг, многофункциональных центров такие документы и информацию.

По смыслу приведенных норм уполномоченные государственные (муниципальные) органы, предоставляющие соответствующие услуги, вправе требовать от заявителя представления лишь тех документов, перечень которых прямо предусмотрен частью 6 статьи 7 этого Федерального закона. Иные документы могут быть (должны быть) получены органами, осуществляющими публичные полномочия, самостоятельно.

Между тем, согласно оспариваемому отказу администрация Минераловодского муниципального района фактически потребовала от истца предоставить правоустанавливающие документы не недвижимое имущество, расположенного на земельном участке, т.е. документ, предоставление которого не требуется в соответствии с вышеуказанными нормами Закона.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ

"О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.

Однако администрация в своем ответе фактически уклонилась от рассмотрения заявления ФИО1 по существу, при этом ответ не содержит ни отказа в продлении договора аренды, ни согласия на такое продление.

Вместе с этим, согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 3 данной нормы Закона предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Исходя из вышеуказанного, суд приходит к выводу о том, что у истца имеется преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ и условий договора аренды от ...............

Доказательств того, что имелись основания для непредставления этого участка истцу суду не представлено.

В соответствии с п. 9 ст. 30 ЗК РФ решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Проанализировав исследованные доказательства суд приходит к выводу о том, что никаких оснований к отказу в аренду не имеется, администрация Минераловодского муниципального района, незаконно отказала истцу в этом, поскольку на то законных оснований не установлено судом.

Кроме того, суд учитывает, что очевидно незаконным отказом истцу созданы реальные препятствия в строительстве на данном участке.

При таких обстоятельствах заявление обоснованно и подлежит удовлетворению, а нарушенное право истца – восстановлению путем возложения на администрацию Минераловодского муниципального района обязанности по принятию заключению с истцом договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок.

Вместе с этим, принимая такое решение, суд исходит из того, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из вышеуказанного, а также с учетом положений ст. 9 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что в требовании о возложении обязанности на ответчика заключить с истцом договор аренды сроком на пять лет необходимо отказать как не основанному ни на законе, ни на договоре.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать администрацию Минераловодского муниципального района принять решение о предоставлении на праве аренды земельного участка ФИО1 и заключить с ним договор аренды земельного обшей площадью ............... из земель населенных пунктов с кадастровым номером .............., имеющим адресный ориентир

.............., строительство здания .............. на новый срок.

Отказать ФИО1 в требовании о возложении на администрацию Минераловодского муниципального района обязанности заключить договор аренды на вышеуказанный земельный участок сроком на ...............

Решение принято судом в окончательной форме 21 сентября 2013 года и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд течение месяца.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ