Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца администрации муниципального района Волжский Самарской области – ФИО1, действующей на основании доверенности, ответчика – ФИО2, представителей ответчика – ФИО3, ФИО4, действующих на основании устного ходатайства,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску администрации муниципального района Волжский Самарской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, в обоснование заявленных требований указав, что 10.10.2012 г. с ответчиком заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с п.1.1 которого, ответчику в аренду предоставлен земельный участок №, общей площадью 6340,00 кв.м., отнесенный к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный договор расторгнут 27.08.2015 г.

В период действия договора ответчиком не своевременно и не в полном объеме вносились арендные платежи, в связи с чем, образовалась задолженность.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ФИО2 в пользу администрации м.р. Волжский Самарской области задолженность по арендной плате за период с 10.10.2012 г. по 27.08.2015 г. в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб.

В ходе судебного разбирательства истцом неоднократно уточнялись исковые требования, окончательно истец просит взыскать с ФИО2 в пользу администрации м.р. Волжский Самарской области задолженность по арендной плате за период с 10.10.2012 г. по 27.08.2015 г. в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении от 12.05.2017 г.

Ответчик и его представители исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на иск, дополнив, что ответчиком вносились арендные платежи в соответствии с условиями договора, об изменении арендной платы ответчик не извещался истцом в установленном договором порядке, об увеличении арендной платы ответчик извещен только после расторжения договора аренды. При этом при расторжении договора аренды ему выдана сверка расчетов, согласно которой, у ответчика имелся незначительный долг, который им погашен.

В случае удовлетворения исковых требований, просили применить положения ст.333 ГК РФ, при определении размера неустойки, а также положения о сроке исковой давности.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ч.1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ, земельные участки относятся к имуществу, которое может быть передано в аренду.

В соответствии со ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует ст.25 ЗК РФ, в которой также указано на необходимость государственной регистрации сделок, влекущих возникновение прав на земельные участки.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» ч.1 ст.72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно п.п.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Из пунктов 1 и 3 ст.65 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, следует, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичная правовая позиция приведена в ст.39.7 ЗК РФ, действующей с 01.06.2015 г., согласно которой, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно абз.2 п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Что согласуется с положениями п.2 ст.3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с ч.1, 2 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что 10.10.2012 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №.

Согласно которому, арендодатель (истец по данному делу) предоставляет, а арендатор (ответчик по данному делу) принимает во временное пользование за плату земельный участок, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, сроком на 5 лет, с 10.10.2012 г. по 09.10.2017 г., площадью 6340,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, для размещения торговой базы строительных материалов (п.1.1).

Срок действия договора определен сторонами с 10.10.2012 г. по 09.10.2017 г. (п.2.1).

Участок считается переданным арендодателем в пользование арендатору с даты начала срока действия договора, указанного в п.2.1 договора (п.3.8).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

Ответчиком не оспаривалось получение в аренду указанного земельного участка и пользования им.

Соглашением от 27.08.2015 г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 10.10.2012 г., прошедшим государственную регистрацию, договор от 10.10.2012 г. расторгнут. Указанное соглашение вступило в силу с момента его подписания и являлось одновременно актом приема-передачи участка.

Согласно п.3.1 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере <данные изъяты> руб. в год, согласно расчету арендный платы, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение №).

Арендатор согласен с односторонним пересмотром величины арендной платы арендодателем на основании решения органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, связанных с установлением, изменением размера удельного показателя кадастровой стоимости земли, базовых ставок, коэффициентов к ним и льгот по арендной плате, с уведомлением арендатора (п.3.2 договора).

Арендодатель вправе изменять, подлежащую обязательной уплате арендатором арендную плату без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договора (п.3.5).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п.3.1 договора суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п.3.7 договора).

В обоснование заявленных требований истец ссылается, что в период действия договора ответчиком не своевременно и не в полном объеме вносилась арендная плата, поскольку в период с 10.10.2012 г. по 27.08.2015 г. органами местного самоуправления неоднократно изменялся размер арендной платы, менялись базовые ставки и коэффициенты, однако ответчиком плата вносилась исходя из размера, установленного при заключении договора от 10.10.2012 г., без учета последующих изменений, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате с 10.10.2012 г. по 27.08.2015 г. в размере <данные изъяты> руб.

Расчет указанной задолженности, по уточненным требованиям от 12.05.2017 г., проверен судом и признается верным, поскольку он выполнен арифметически правильно, в соответствии с методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 г. № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики…», с применением коэффициентов, утвержденных Решениями собрания представителей Волжского района Самарской области, которые были официально опубликованы, с учетом характеристик земельного участка, переданного истцом в аренду ответчику.

Иного расчета задолженности ответчиком не представлено. В судебном заседании ответчик не оспаривал, что истцом в расчете учтены все поступившее от него платежи по арендной плате.

В обоснование своих возражений относительно заявленных требований ответчик указал, что в нарушение п.3.3 договора аренды, он не извещен в установленный срок об изменении величины арендной платы, любые изменения договора подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно, изменения стоимости арендной платы также подлежат государственной регистрации, что не выполнено; размер арендной платы, в соответствии со ст.614 ГК РФ, мог быть изменен не ранее чем через год после его заключения, а не с 1-го числа первого месяца следующего года. Кроме того, при расторжении договора ему выдана сверка расчетов, согласно которой у него, ответчика отсутствует задолженность, о наличии задолженности при расторжении договора ему не сообщалось.

Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание при разрешении заявленных требований, по следующим основаниям.

По смыслу указанных выше норм, к договору аренды, заключенному между сторонами, подлежат применению нормы ЗК РФ, которые предусматривают необходимость государственного регулирования размера арендной платы, т.е. подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Арендная плата, в данном случае, является регулируемой.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению уполномоченным органом.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В договоре от 10.10.2012 г. в п.3.3 действительно установлено, что арендодатель направляет арендатору уведомление о перерасчете арендной платы.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик извещен истцом об увеличении арендной платы только 18.03.2016 г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении корреспонденции. Вместе с тем, момент возникновения обязанности по внесению арендной платы в размере, отличном от установленного в договоре аренды, поставлен законодателем в зависимость от даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, а не от даты извещения арендатора арендодателем, в связи с чем, момент направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления не имеет правового значения при разрешении данного спора. При заключении договора аренды, ответчик выразил свое согласие на определение регулируемой арендной платы, нормативные документы, содержащие сведения о ее изменения опубликованы в свободном доступе, в связи с чем, ответчик при должной степени осмотрительности имел возможность ознакомиться с соответствующими изменениями.

Ссылка ответчика на положения ст.614 ГК РФ, также несостоятельна, поскольку в данной норме закреплено, что законом могут быть предусмотрены отличные от года минимальные сроки измерения арендной платы, что и имеет место в данном случае.

Государственная регистрация изменения арендной платы также не требуется, поскольку изменения величины арендной платы, в соответствии с изданием соответствующего нормативного акта, не влечет обаятельного внесения изменений в текст договора, что также указано в п.3.5 договора от 10.10.2012 г.

Ответчиком также представлена справка по состоянию на 15.07.2015 г., согласно которой у ответчика отсутствует задолженность по арендой плате, однако данная справка не принимается судом во внимание, поскольку расчет арендной платы в данной справке произведен без учета норм действующего законодательства, в связи с чем, она не может служить надлежащим доказательством отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате по договору от 10.10.2012 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды от 10.10.2012 г. за период с 10.10.2012 г. по 27.08.2015 г. в размере <данные изъяты> руб.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст.195 ГК РФ, Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По заявленным требованиям срок исковой давности равен общему сроку – 3 года, определяемый в соответствии со ст.200 ГК РФ (ч.1 ст.196 ГК РФ).

В силу ч.1, 2 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ч.1 ст.207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

По смыслу указанных норм, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия о внесения платы по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно договору аренды от 10.10.2012 г., арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п.3.1 договора суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п.3.7 договора).

Таким образом, с 11 числа каждого месяца, следующего за отчетным истцу должно было быть известно о не поступлении очередного платежа от истца.

Истцом к взысканию заявлена задолженность с 10.10.2012 г., с данным иском истец обратился только 15.03.2017 г.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что ранее не обрались с иском, из-за загруженности работников администрации. Загруженность работников, при отсутствии иных причин, не может расцениваться как уважительная причиной для восстановления какого-либо срока, в связи с чем, с ответчика не подлежит взысканию арендная плата за период с 10.10.2012 г. по февраль 2013 г., в связи с пропуском истцом срока исковой давности для обращения арендной платы.

Сумма арендной платы за период с марта 2013 г. по 27.08.2015 г., согласно представленному истцом расчету, составляет <данные изъяты> руб.

За указанный период истцом внесены платежи в счет погашения задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты> руб.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб. (из расчета <данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.).

В соответствии с п.6.2 договора аренды от 10.10.2012 г., в случае просрочки внесения арендных платежей, арендатор уплачивает неустойку в размере 3% от суммы задолженности.

Также истцом к взысканию заявлена неустойка за период с 11.12.2012 г. по 10.09.2015 г.

Неустойка за период до марта 2013 г. не подлежит взысканию в связи с попуском срока исковой давности по основному требованию неустойка за период с 15.03.2014 г. по 10.09.2015 г. рассчитана истцом арифметически верно, в соответствии с условиями договора аренды.

Поскольку ответчиком не выплачены арендные платежи в полном объеме, с него подлежит взысканию неустойка за период с 15.03.2014 г. по 10.09.2015 г.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из анализа указанных норм в их взаимосвязи следует, что предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требований ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст. 333 ГК РФ речь идет об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000г. №-О).

Заявленная к взысканию неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, (многократно превышающего ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующую до 01.06.2015 г. и среднюю ставку банковского процента, действующую с 01.06.2015 г.), явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости снижении размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход государства полежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального района Волжский Самарской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального района Волжский Самарской области задолженность по арендной плате по договору арендной платы земельного участка от 10.10.2012 г. в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб., всего – <данные изъяты><данные изъяты>.

В остальной части в удовлетворении исковых требований администрации муниципального района Волжский Самарской области к ФИО2 – отказать.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19.05.2017 г.

Председательствующий Е.Н. Фирсова