Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2014/2020 по иску ФИО1 к Администрации городского округа Первоуральск, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании прекращенным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Первоуральск, Министерству по управлению государственным имуществом <адрес>/далее по тексту -МУГИСО/ о признании прекращенным договора аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., признании отсутствующим права аренды указанного земельного участка, зарегистрированного в пользу ФИО2 в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, ее интересы в судебном заседании представлял ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия один год со всеми правами/л.д.118/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3 исковые требования поддержал. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ФИО2 был заключен договор аренды №-М земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а, срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями п.п. 1.6 Договора по истечении срока его действия он может быть заключен на новый срок и на новых условиях. Условий об автоматической пролонгации договор аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 умер. Наследник ФИО2 по завещанию – ФИО13 земельным участком в период с момента смерти своего отца ФИО2 и до истечения срока договора аренды -ДД.ММ.ГГГГ не пользовался, в части прав и обязанностей по договору аренды в наследство не вступал.

По мнению истца права и обязанности ФИО2 по договору аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ прекращены в связи с его смертью ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время отсутствуют. Наследник ФИО2 – ФИО13 обратился в Первоуральский городской суд с заявлением о включении в состав наследства жилого дома, расположенного на спорном земельном участке и признании права собственности на указанный жилой дом. На основании решения Первоуральского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в состав наследства умершего ФИО2 был включен жилой <адрес> со служебными постройками, расположенный по адресу: <адрес>, за ФИО13(наследником ФИО2) было признано право собственности на указанный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией г.о. Первоуральск был заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а, общей площадью <данные изъяты> В соответствии с п.1.4 договора купли-продажи № право собственности на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> поступили заявления о регистрации перехода права в отношении указанного земельного участка от г.о. Первоуральск в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО1 (заявление подано представителем ФИО7, действовавшим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№ Управление Росреестра по <адрес> сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права, а сообщением от ДД.ММ.ГГГГ№ отказало в государственной регистрации ввиду того, что в ЕГРН имеется запись об обременении правами аренды на земельный участок другим лицом (ФИО2). Данная информация не отражена в договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть покупатель (истец) не была уведомлена о наличии обременений в отношении указанного земельного участка. При этом ФИО1 с момента приобретения жилого дома, а затем и земельного участка фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом в полном объеме как собственник, однако не может в установленном порядке зарегистрировать право собственности на него. На основании вышеизложенного просит удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик – представитель Администрации г.о. Первоуральск в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка/л.д.65/. Своим заявлением просил дело рассмотреть дело в его отсутствие, также представил письменный отзыв на исковое заявление, указав, что Администрация г.о. Первоуральск не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку в соответствии с ч.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды №-м истек ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные соглашения по договору не заключались. Договор аренды не продлевался и на новый срок не заключался. Кроме того, ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ/л.д.72/.

Ответчик – представитель МУГИСО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление/л.д.75/. Заявлений, ходатайств, возражений по заявленным требованиям не представил.

Принимая во внимание, что ответчики представители Администрации г.о. Первоуральск, МУГИСО извещены о времени и месте рассмотрения дела, учитывая, что информация о времени и месте рассмотрении дела была размещена на официальном сайте Первоуральского городского суда <адрес> в установленные сроки в соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков – представителей Администрации г.о. Первоуральск, МУГИСО в порядке заочного судопроизводства.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление в письменном виде, в котором указал, что разрешение вопроса, являющегося предметом искового заявления, не относится к компетенции Управления Росреестра, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, решение вопроса, являющегося предметом искового заявления, оставил на усмотрение суда/л.д.76/. Сулл считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по <адрес>.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании приказа МУГИСО № от ДД.ММ.ГГГГФИО2 был предоставлен земельный участок в границах, утвержденных постановлением Главы муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>-а с целевым использованием под индивидуальное жилищное строительство в аренду сроком на три года/л.д.90 оборот-91/.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом <адрес> «Арендодатель», в лице представителя МУГИСО ФИО5и ФИО2 «Арендатор» был заключен договор аренды №-М земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а. Участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ/л.д.86 оборот-87/.

Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: №.

На указанном земельном участке по адресу: <адрес>-а ФИО2 выстроил индивидуальный жилой дом, однако право собственности на него не зарегистрировал.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти, выданной Отделом ЗАГС администрации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ/л.д.26/. На случай своей смерти ФИО2 оставил завещание, которым все имущество, которое только ко дню его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось он завещал своему сыну ФИО13/л.д.9 материалы гр. дела №/.

Как следует из материалов гражданского дела №, наследник ФИО2 – ФИО13 обратился с исковым заявлением к Администрации г.о. Первоуральск о включении указанного жилого дома в состав наследственной массы после смерти ФИО2, признании права собственности на жилой дом ввиду того, что отсутствовали правоустанавливающие документы на указанное имущество.

Решением Первоуральского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО13 были удовлетворены, в состав наследства после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ был включен индивидуальный жилой <адрес> со служебными постройками, расположенный по адресу: городской округ Первоуральск, <адрес>, за ФИО13 было признано право собственности на индивидуальный жилой <адрес> со служебными постройками, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> в порядке наследования по завещанию после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ/л.д.60/.

Как установлено судом, срок действия договора аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.6 договора аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока действия договора и исполнении всех условий и обязательств по договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия договора аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Следовательно, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности по договору аренды земельного участка под жилым домом по адресу: <адрес> перешли к единственному принявшему наследство наследнику ФИО2- ФИО13

По истечении срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО13 с заявлением о заключении нового договора аренды в Администрацию г.о. Первоуральск не обращался.

Таким образом, договор аренды №-М от ДД.ММ.ГГГГ прекратил своё действие в связи с истечением срока, на который он был заключен.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрировано обременение в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка №-М от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.66-68/.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в единоличную собственность жилой дом общей площадью <данные изъяты> инвентарный №. Литер:А. Этажность:1. Назначение: жилое по адресу: <адрес>А. Жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, права на который не оформлены/л.д.31-32/.

Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, с указанного времени ФИО1 является собственником жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>/л.д.34/.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Первоуральск, в лице заместителя Главы Администрации по муниципальному управлению ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок из земель категории- земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>-а, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью <данные изъяты>л.д.35/.

На основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла в собственность указанный земельный участок/л.д.38/.

В соответствии с ч.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> поступили заявления Администрации г.о. Первоуральск в лице представителя ФИО4 и ФИО1 в лице представителя ФИО7 о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а/л.д.95,96/.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> было принято решение об отказе в государственной регистрации за №, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы выявлены следующие препятствия для государственной регистрации перехода права, права собственности: 1) в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в разделе на заявленный земельный участок имеется запись о регистрации договора аренды за другим лицом. Данная информация не отражена в договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. покупатель не уведомлен о наличии обременения в отношении земельного участка; 2) на государственную регистрацию права собственности заявление представил ФИО8, который действует за ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверена ФИО9, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа: <адрес>ФИО10, номер в реестре нотариуса №, доверенность выдана сроком на два года, то есть прекратила свое действие ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с заявлением на государственную регистрацию права собственности обратилось ненадлежащее лицо/л.д.107-108/.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями, истец указала, что она, являясь собственником жилого дома, также использует по назначению земельный участок, однако не может зарегистрировать право собственности на земельный участок ввиду наличия в ЕГРН записи о наличии обременения в виде права аренды за умершим ФИО2

В силу п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пп.1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено судом, собственником жилого дома, расположенного на предоставленном по договору аренды №-м от ДД.ММ.ГГГГ, земельном участке по адресу: <адрес>, является ФИО1/л.д.34/.

Поскольку наследником ФИО2-ФИО13 права на спорный земельный участок не были зарегистрированы, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества в виде жилого дома, по адресу: <адрес>, сторонами договора также не был решен вопрос относительно судьбы земельного участка, на котором расположен жилой дом, права аренды ФИО2 не были погашены в ЕГРН, тогда как то до настоящего времени согласно сведениям ЕГРН земельный участок обременен правами аренды ФИО2, учитывая, что при переходе права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке (жилой дом), а также на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО1 перешло право собственности на соответствующий земельный участок, суд считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования ФИО1 в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 14, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1- удовлетворить.

Признать прекращенным договор аренды земельного участка №-М от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а.

Признать отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>-а, зарегистрированное в пользу ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>