Гражданский кодекс часть 1

обязать ООО УК «ЖЭУ-4» в течение 5 календарных дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу исполнить решение собственников многоквартирного дома в соответствии с протоколом ** от ****, а именно: перечислить денежные средства от использования общего имущества и прилегающей территории МКД по *** сумме 950 000 рублей на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ***;

взыскать с ООО УК «ЖЭУ-4» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 001,03 рублей путём перечисления на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ***;

взыскать с ООО УК «ЖЭУ-4» проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ с **** по день фактического перечисления денежных средств от использования общего имущества и прилегающей территории в сумме 950 000 рублей на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ;

взыскать с ООО УК «ЖЭУ-4» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 28 131 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что истец является председателем совета многоквартирного дома по адресу: ***, а также собственником *** указанном доме. Управляющей компанией в данном доме является ООО УК «ЖЭУ-4». На официальном сайте в сети «Интернет» ООО УК «ЖЭУ-4» имеется информация, что ею осуществляется управление многоквартирным домом ** по ***, размещены отчёты по затратам и ремонту за 2010 – 2018 годы. Информация о договоре содержится в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Согласно протоколу проведения внеочередного очного собрания собственников помещений многоквартирного *** от **** по вопросу ** принято решение поручить ООО УК «ЖЭУ-4» накопленные денежные средства от использования общего имущества и прилегающей территории МКД по *** сумме 950 000 рублей перечислить на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: *** срок до ****. Письмом от **** указанный протокол направлен ответчику. Однако до настоящего времени денежные средства в размере 950 000 рублей на указанный в протоколе счёт от ООО УК «ЖЭУ-4» так и не поступили. В адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием в максимально короткие сроки выполнить решение собственников многоквартирного дома в соответствии с протоколом ** от ****. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд. Учитывая факт неисполнения ООО УК «ЖЭУ-4» обязанности по перечислению денежных средств, полученных от передачи в пользование общего имущества на специальный счёт, открытый для формирования фонда капитального ремонта, у ООО УК «ЖЭУ-4» возникает обязанность по оплате процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29 001,03 рублей. Истец наделен полномочиями действовать в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном *** на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном *** от ****.

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объёме с аналогичной аргументацией.

Представители ответчика директор ФИО2, представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объёме, поддержали доводы письменного отзыва на исковое заявление (т. 1 л.д. 43-48), указав следующее. В соответствии с п. 4.7 договора управления многоквартирным домом ** по *** управляющая компания оставляет у себя в качестве вознаграждения за услуги и работы по управлению многоквартирным домом 10 % от суммы, поступающих по п. 4.1.1 договора (размер вознаграждения является составной частью тарифа и дополнительно собственниками не оплачивается), а также 10 % от суммы, собираемой с арендаторов общего имущества; при этом 90 % от суммы, поступающей от арендаторов за аренду общего имущества, расходуются управляющей компанией на содержание и текущий ремонт общего имущества дома. Ответчиком в ходе осуществления функций и обязанностей управляющей компании в соответствии с договором управления, в целях получения дохода от передачи в аренду общего имущества и тем самым обеспечения содержания и ремонта общего имущества, находящегося в управлении ответчика, на основании решений собственников был заключен ряд договоров. В свою очередь, в целях обеспечения содержания и ремонта общего имущества за счёт дохода, вырученного от его использования третьими лицами, ответчиком заключались соответствующие договоры на производство ремонтных и восстановительных работ, подтверждающие расходы на содержание и ремонт общего имущества, находящегося в управлении ответчика. При этом в сложившейся судебной практике денежные средства от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, расцениваются как доходы управляющей компании. Решение, принимаемое собственниками относительно способа формирования фонда капитального ремонта, определяет порядок формирования этого фонда в перспективе на будущее время. Решение о создании специального счёта в управляющей организации для аккумулирования средств капитального ремонта, как способе формирования фонда капитального ремонта, до настоящего времени не принималось. Денежные средства от использования общего имущества МКД ** по ***, которые могли бы быть накоплены по решению собственников данного МКД на специальном счёте управляющей компании, тем самым обеспечив их дифференциацию и далее быть переданы на счёт регионального оператора, отсутствуют.

Установлено, что истец ФИО1 является собственником *** жилом *** в ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от **** (т. 1 л.д. 8).

Решением внеочередного очного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, оформленным протоколом ** от ****, ФИО1 избран председателем совета многоквартирного дома на три года (т. 1 л.д. 9).

В соответствии с протоколом проведения внеочередного очного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, от ****** собственниками помещений многоквартирного дома принято решение наделить председателя совета многоквартирного дома ФИО1 сроком на 3 года полномочиями представлять и защищать интересы собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, по делам, связанным с управлением данным домом, предоставлением коммунальных услуг, в том числе в государственных, частных и общественных организациях, а также в судах общей юрисдикции (т. 1 л.д. 12).

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного ***, оформленным протоколом ** от ****, выбран способ управления дом — управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрана ООО УК «ЖЭУ-4», утвержден договор управления с ООО УК «ЖЭУ-4» (т. 1 л.д. 50).

Установлено, что ООО УК «ЖЭУ-4» в целях получения дохода от передачи в аренду общего имущества многоквартирного ***, находящегося в управлении ответчика, на основании решений собственников были заключены договоры, в том числе:

договор ** от **** с ООО «Новотелеком» о предоставлении в пользование конструктивных элементов зданий и конструктивных элементов помещений этих зданий (т. 1 л.д. 68-70);

договор ** от **** с ОАО «Мультимедиа Клуб-Сибирь (ПАО «МТС») о предоставлении в пользование конструктивных элементов здания» (т. 1 л.д. 75-78);

договор № ** пользования частью земельного участка от **** со ФИО4 о предоставлении ей в пользование части земельного участка (т. 1 л.д. 80-83);

договор № ** участия в эксплуатационных расходах от **** со ФИО4 об оплате услуг по содержанию и аварийному обслуживанию электрощитовой, к которой подключен пользователь (т. 1 л.д. 86-87);

договор об использовании конструкций жилых домов от **** с ПАО «ВымпелКом» о размещении базовой станции сотовой радиотелефонной связи, принадлежащей ПАО «ВымпелКом», на кровле жилого дома (т. 1 л.д. 89-95);

договор № ** пользования частью земельного участка от **** с ИП ФИО5 о предоставлении ему в пользование части земельного участка (т. 1 л.д. 100-102);

договор № ** пользования частью земельного участка от **** с ИП ФИО6 о предоставлении ей в пользование части земельного участка (т. 1 л.д. 107-109);

договор № ** от **** об использовании придомовой территории с ООО «Свежий хлеб» (т. 1 л.д. 113-115).

Согласно протоколу проведения внеочередного очного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, от ****** собственниками помещений многоквартирного дома принято решение поручить ООО УК «ЖЭУ-4» накопленные денежные средства от использования общего имущества и прилегающей территории МКД по *** в сумме 950 000 рублей, перечислить на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ***, в срок до **** (л.д. 9-11).

**** указанный протокол был направлен директору ООО УК «ЖЭУ-4» для перечисления денежных средств (л.д. 13).

Поскольку денежные средства не были перечислены, Пожарный А. Е.**** представил в ООО УК «ЖЭУ-4» претензию, в которой просил выполнить решение собственников многоквартирного дома в соответствии с протоколом ** от ****, а именно: накопленные денежные средства от использования общего имущества и прилегающей территории МКД по *** сумме 950 000 рублей перечислить на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: *** (л.д. 19).

Установлено, что формирование фонда капитального ремонта многоквартирного *** в *** осуществляется на специальном счёте, владельцем которого является Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований *** (далее – региональный оператор).

Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют:

взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;

пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта;

доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;

средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса;

кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Ч. 4 ст. 169 ЖК РФ предусмотрено, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, как следует из указанных положений законодательства, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома может быть принято решение о перечислении денежных средств, полученных от использования общего имущества данного дома, на специальный счёт формирования фонда регионального оператора, открытый на имя регионального оператора.

Указанная позиция была также отражена в письмах Государственной жилищной инспекции *** (далее – ГЖИ НСО) от ******-ПГ на имя ФИО1 (т. 1 л.д. 14-15), от ****** на имя директора ООО УК «ЖЭУ-4» (т. 1 л.д. 16).

Однако ГЖИ НСО в указанных письмах также сообщает, что решение о перечислении денежных средств, полученных от использования общего имущества данного дома, на специальный счёт формирования фонда капитального ремонта, должно быть предварительно согласовано с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Суд соглашается с мнением ГЖИ НСО, полагая, что предварительное уведомление управляющей организации о принятии решения перечислять денежные средства, полученные от использования общего имущества дома, на специальный счёт формирования фонда капитального ремонта, является обязательным.

В обратном случае денежные средства, поступающие на счёт управляющей компании, не уведомленной о предстоящем их перечислении на специальный счёт формирования фонда капитального ремонта, поступают в оборот управляющей компании.

Так, согласно п. 4.7 представленных договоров управления многоквартирным домом ** по *** от ****, заключенных между ООО УК «ЖЭУ-4» и собственниками помещений в доме, управляющая компания оставляет у себя в качестве вознаграждения за услуги и работы по управлению многоквартирным домом 10 % от сумм, поступающих по п. 4.1.1 договора (размер вознаграждения является составной частью тарифа и дополнительно собственниками не оплачивается), а также 10 % от суммы, собираемой с арендаторов общего имущества; при этом 90 % от суммы, поступающей от арендаторов за аренду общего имущества, расходуются управляющей компанией на содержание и текущий ремонт общего имущества дома.

Истец указывает, что между представленным ответчиком протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного *** от ****, на котором был утвержден договор управления с ООО УК «ЖЭУ-4», и договорами, подписанными конкретным собственниками отсутствует прямая взаимосвязь, невозможно установить, что именно этот договор был утвержден на общем собрании.

Также истец полагает, что применению подлежит типовой договор управления многоквартирным домом, размещённый в системе ГИС ЖКХ и на официальном сайте ООО УК «ЖЭУ-4» (т. 2 л.д. 265-275), в соответствии с п. 3.17 которого управляющая компания оставляет у себя в качестве вознаграждения за услуги и работы по управлению многоквартирным домом 10 % от сумм, начисленных на содержание, текущий ремонт и капитальный ремонт многоквартирного дома (размер вознаграждения является составной частью платы за содержание и ремонт общего имущества и дополнительно собственниками не оплачивается), а также 10 % от суммы, начисляемой арендаторам общего имущества; 90 % от суммы, поступающей от арендаторов за аренду общего имущества, расходуется управляющей компанией на основании решений собственников многоквартирного дома.

Истец указывает, что правоотношения между собственниками многоквартирного дома и ответчиком регулируются указанным типовым договором и принимаются собственниками не иначе как путём присоединения к договору.

Однако доказательств того, что собственниками помещений в многоквартирном *** утверждался какой-либо иной договор управления многоквартирным домом, кроме как утвержденный ****, истцом в материалы дела не представлено.

Также не представлено доказательств того, что приобщенные ответчиком к материалам дела договоры, заключенные с ФИО7, ФИО8, являются недействующими.

В то время как договор управления многоквартирным домом, размещенный ответчиком в сети «Интернет», является обезличенным и представляет собой проект договора, на условиях которого ответчик готов был бы оказывать свои услуги.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Таким образом, заключению договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке предшествует проведение общего собрания помещений в многоквартирном доме, на котором утверждаются условия такого договора, что исключает возможность присоединения собственников к договору, не утвержденному на общем собрании.

Доказательств того, что собственниками *** утверждался договор управления многоквартирным домом в редакции, размещенной в сети «Интернет», суду не представлено.

В то время как стороной ответчика представлены договоры, заключенные ООО УК «ЖЭУ-4» с собственниками указанного дома, не обладающие признаками недействительности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в соответствии с п. 4.7 действующих договоров управления многоквартирным домом ** по *** 90 % денежных средств, поступивших от арендаторов общего имущества *** на счёт ответчика, должны направляться ООО УК «ЖЭУ-4» на содержание и текущий ремонт общего имущества дома.

При этом суд соглашается с доводом ответчика о том, что денежные средства от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома, являются доходами управляющей компании. Ответчик, приняв право управления доходами от использования общего имущества многоквартирного дома на цели содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также риски неисполнения арендаторами своих договорных обязательств, правомерно принимает эти доходы к учёту в качестве оборотных средств. В противном случае доходы от использования общего имущества многоквартирного дома подлежали бы признанию непосредственно доходами собственников и такие доходы подлежали бы обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %, а управляющая организация была бы вынуждена выступать налоговым агентом, однако такое обстоятельство не находит своего подтверждения.

Ответчиком в материалы дела представлен ряд договоров и протоколов общих собраний собственников помещений дома, согласно которым ООО УК «ЖЭУ-4» организует работы по содержанию и ремонту общего имущества дома на средства, поступившие от использования имущества и прилегающей территории дома третьими лицами (т. 1 л.д. 118-142).

В случае несогласия с объёмом выполненных работ по содержанию и ремонту, выявления несоответствия доходов от использования общего имущества расходам ООО УК «ЖЭУ-4» на содержание и текущий ремонт *** истец и иные собственники не лишены права обратиться в ГЖИ НСО, иные контролирующие органы для проверки деятельности ответчика, а также при необходимости в суд.

Как пояснили в судебном заседании истец, представитель истца, сумма в размере 950 000 рублей была определена собственниками *** на основании отчёта по затратам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за 2018 год (л.д. 24), в котором по строке «использование общего имущества МКД» указан остаток на **** в размере 852 089,65 рублей, по строке «электроэнергия» - в размере 125 706,88 рублей.

Путём сложения указанных сумм собственники установили, что общий остаток от использования общего имущества и электроэнергии составляет 977 796,53 рублей, и решили 950 000 из указанной суммы перечислить на специальный счёт формирования фонда капитального ремонта.

Однако отчёт по затратам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не является бухгалтерским документом, он не отражает фактическое наличие денежных средств на счёте управляющей компании, которые могут быть изъяты из оборота и перечислены на иные счета.

Кроме того, указанный отчёт имеет наименование «отчёт по затратам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома», то есть в нём отражаются сведения о затратах именно на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Данный документ не является отчётом об использовании общего имущества дома и движении средств, полученных от такого использования.

Таким образом, включая строки «Использование общего имущества МКД», «Электроэнергия» в данный отчёт, ООО УК «ЖЭУ-4» показывала, что средства, вырученные по данным строкам, являются частью фонда денежных средств, расходуемых на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Довод истца о том, что ответчик фактически владеет денежными средствами в размере 977 796,53 рублей на конец 2018 года, не может быть принят судом, поскольку данные средства, указанные как остаток, являются суммой остатка за несколько лет, и являются доходами и оборотными средствами управляющей компании, которые она не вправе вывести из оборота и перечислить на иные счета.

Результат использования оборотных средств с учётом целей хозяйственной деятельности, а также с учётом применяемой системы налогообложения и учётной политики (т. 1 л.д. 159-223) отражается в бухгалтерской отчётности – бухгалтерском балансе и отчёте о финансовых результатах. Финансовый результат (прибыль) ООО УК «ЖЭУ-4» составил: за 2016 год – 470 000 рублей (т. 1 л.д. 236-239), за 2017 год – 1 457 000 рублей (т. 1 л.д. 230-233), за 2018 год – 620 000 рублей (т. 1 л.д. 224-227).

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен отчёт о финансовых результатах за январь — июнь 2019 года, согласно которому убыток ООО УК «ЖЭУ-4» составляет 1 221 000 рублей.

Тот факт, что собственниками многоквартирного дома утвержден тариф на содержание жилья, не свидетельствует о том, что денежных средств, поступающих по тарифу, достаточно для исполнения ООО УК «ЖЭУ-4» всех обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

Так, в отчёте по затратам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за 2018 год по строке «содержание МКД» указан остаток «-111 782», то есть имеется отрицательный баланс, который может быть покрыт за счёт иных источников.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома действительно может быть принято решение о перечислении денежных средств, полученных от использования общего имущества данного дома, на счёт формирования фонда капитального ремонта, но не в отношении ранее поступивших денежных средств, которые уже поступили в оборот управляющей компании как ее доходы, а в отношении будущих поступающих платежей за использование общего имущества дома, которые управляющая компания должна будет дифференцировать от иных денежных средств и не включать в оборот своей деятельности.

При таких обстоятельствах требование истца обязать ООО УК «ЖЭУ-4» в течение 5 календарных дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу исполнить решение собственников многоквартирного дома в соответствии с протоколом ** от ****, а именно: перечислить денежные средства от использования общего имущества и прилегающей территории МКД по *** сумме 950 000 рублей на специальный счёт Фонда модернизации ЖКХ для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ***, не подлежит удовлетворению.

Таким образом, не могут быть удовлетворены и производные от основного требования о взыскании с ООО УК «ЖЭУ-4» процентов за пользование чужими денежными средствами судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е. А. Козлова

Решение в окончательной форме принято ****