Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Союз» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Деловой союз» о защите прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указала, что дд.мм.гггг. между нею и ООО «Деловой союз» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В настоящее время на основании агентского договора от имени и за счет застройщика действует ООО «Группа компаний «Единство». В нарушение Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» в указанный договор были включены условия: 1) п. 4.9. - приобретение квартиры обуславливается оплатой услуг и (или) управляющей организации, которая не является стороной договора. Кроме того, данный пункт противоречит общему принципу ЖК РФ об оплате коммунальных платежей за оказанные услуги, но не авансом; 2) п. 5.2 - выбор способа управления многоквартирным домом не входит в предмет регулирования Закона №214 ФЗ, а регулируется ст. 161 ЖК РФ, которая не предусматривается рекомендаций застройщика; 3) п. 5.4.5 в части «и всех других платежей, предусмотренных настоящим договором» противоречит ч.1 ст. 4 Закона №214-ФЗ (участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену); 4) п.6.1 в части порядка исчисления срока приемки квартиры «с даты отправления сообщения» - противоречит п. 4 ст. 8 Закона №214-ФЗ, в которой указано, что участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения; 5) абз. 2 п. 6.4 противоречит ч.6 ст. 4, ч.1 ст. 8 Закона №214-ФЗ (до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик); 6) п. 6.7 в части «С момента отправления сообщения Застройщик не несет ответственности за просрочку передачи квартиры участнику», так как противоречит ч.1 ст. 7 Закона №214-ФЗ. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ). Таким образом, ответственность застройщика не может обуславливаться моментом направления сообщения; 7) п.6.8 в части в части «через один месяц после окончания срока передачи» - противоречит ч. б ст. 8 Закона Х 214-ФЗ (по истечении двух месяцев со дня,предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства); 8) п. 6.10, 6.10.1, 6.10.2, 6.10.3, 6.11 - противоречат ч. З ст. б Закона Х 21 4-ФЗ (изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (п. 1 ст. 452)). Т.е. это право, а не обязанность участника долевого строительства; 9) п. 7.3 - противоречит ч. 1 ст. 12 Закона 214-ФЗ (обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта); 10) п. 8.2 - противоречит ст. 7, 8 Закона 214-ФЗ в их положениях о процедуре приемки квартиры участником долевого строительства и обязанности застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства соответствующего качества (иначе зачем тогда нужна процедура приемки и соответствующие права участника долевого строительства). Разрешение на строительство выдается администрацией г. Рязани, не являющейся стороной договора, и оно никак не может подтвердить качество конкретной квартиры и отсутствие в ней существенных недостатков; 11) п. 8.3 в части «и исчисляется со дня получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию» - противоречит ч. 5 ст. 7 Закона № 21 4-ФЗ (со дня передачи объекта долевого строительства); 12) п. 8.4 - противоречит ч. 4, 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гантийного срока, если докажет... изделий); 13) первое предложение п. 8.5 - ограничивает право участника долевого строительства на предъявление к застройщику иных требований, предоставленных ч. 2 ст. 7 Закона К 214-ФЗ; 14) п. 9.6 - приобретение квартиры обусловливается оплатой услуг по оформлению уступки прав требований; 15) п. 10.3 - приобретение квартиры обусловливается оплатой консультационно-юридических услуг; 16) п. 12.3 - противоречит Закону 214-ФЗ и здравому смыслу: до подписания приемочного акта все обязанности на застройщике, после - на собственнике и застройщик к ним отношения не имеет; 17) п.12.5 в части «Стороны обязуются разрешить все возникшие при исполнении договора разногласия в обязательном досудебном претензионном порядке.» - противоречит Закону № 214-ФЗ и Закону о защите прав потребителей.

Истец просил признать недействительными следующие пункты договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг. <данные изъяты>, заключенного между истцом и ответчиком:

1)п.4.9; п. 5.2 - выбор способа управления многоквартирным домом не входит в предмет регулирования Закона № 214-ФЗ, а регулируется ст. 161 ЖХ РФ, которая не предусматривает никаких рекомендаций застройщика; п. 5.4.5 в части «и всех других платежей, предусмотренных настоящим Договором»; п. 6.1 «с даты отправления сообщения»; абзац второй п. 6.4; п. 6.7 в части «С момента отправления сообщения Застройщик не несет ответственность за просрочку передачи Квартиры Участнику.»; п. 6.8 в части «через один месяц после окончания срока передачи»; п. 6.10, 6.10.1, 6.10.2, 6.10.3, 6.11; п. 7.3; п.8.2;п. 8.3 в части «И исчисляется со дня получения Застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию»;п. 8.4;первое предложение п. 8.5;п. 9.6;п. 10.3; п. 12.3; п. 12.5 в части «Стороны обязуются разрешать все разногласия в обязательном досудебном претензионном порядке». Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей. Также просила взыскать судебные расходы за направление почтовой корреспонденции в размере 114 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 заявленные исковые требования поддержал. Пояснив, что включение в договор участия в долевом строительстве указанных в исковом заявлении условий может привести к нарушению прав ФИО1 как потребителя.

Представитель ответчика ООО «Деловой союз», представляющий также интересы третьего лица ООО «Группа компаний «Единство» ФИО6 в судебном заседании пояснил, что ответчики признают требования истца в части : 4.9., 6.1., 6.7., 6.8., 8.3, 8.5, 12.5 Договора участия в долевом строительстве. В остальной части требования истца являются незаконными и необоснованными.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела приходит к следующему.

В соответствии со ст. 16 п. 1 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что дд.мм.гггг. между ООО «Деловой союз» и ФИО1 был заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 указанного после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего исполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно ст. 4 настоящего договора, Участник получает право на оформление в собственность 2 комнатную квартиру № (строительный), находящуюся на 7 (седьмом)этаже дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> (3-я очередь строительства), находящегося на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> (далее - Квартира).

Согласно п. 4.9 Договора <данные изъяты> после подписания сторонами акта приема-передачи участник обязуется в тот же день произвести предварительную оплату коммунально-технического обслуживания квартиры, иных расходов на содержание общего имущества в доме. Размер данных расходов, период и порядок оплаты определяется соответствующей эксплуатирующей и (или) управляющей компанией.

Между тем, в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента передачи объекта по передаточному акту или иному документу. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Таким образом, включение указанных положений п. 4.9 Договора в договор участия в долевом строительстве накладывает на участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг по предоплате, что противоречит вышеуказанным положениям Жилищного кодекса РФ. Также указанные условия договора возлагают на потребителя обязанность заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу оплату авансом за еще не предоставленные услуги.

Следовательно, указанный пункт договора долевого участия в строительстве подлежит признанию недействительным. При этом, стороной ответчика не оспаривались требования истца в указанной части.

В силу п. 6.1 Договора после завершения строительных работ и проведения технической инвентаризации дома. Застройщик уведомляет Участника, а Участник обязан в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней с даты отправления сообщения приступить к технической приемке Квартиры и окончательному расчету по договору, по результатам чего Стороны подписывают Лист взаиморасчетов и допуска в Квартиру.

Между тем, ч.ч. 4, 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, указанные положения Федерального закона N 214-ФЗ связывают момент передачи квартиры не с моментом направления застройщиком сообщения о готовности квартиры, а с моментом получения такого сообщения, что также может повлиять на права и законные интересы потребителя. Указанный пункт договора также подлежит признанию недействительным в части фразы «С даты отправления сообщения».

Согласно п. 6.7 Договора застройщик направляет Участнику письменное сообщение о введении Дома в эксплуатацию и готовности Квартиры к регистрации права собственности, для чего участник обязуется подписать Акт приема-передачи. В сообщении также устанавливается срок начала передачи и принятия Квартиры. С момента отправления сообщения Застройщик не несет ответственность за просрочку передачи Квартиры Участнику.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Таким образом, действующее законодательство связывает момент исполнения застройщиком своих обязательств именно с моментом подписания акта приема-передачи, а не с моментом направления сообщения. Следовательно, включение в договор участия в долевом строительстве условий, предусматривающих иной, более ранний срок исполнения застройщиком своих обязательств влечет недействительность п. 6.7 Договора в части фразы «с момента отправления сообщения застройщик не несет ответственность за просрочку передачи квартиры участнику».

В силу п. 6.8 Договора, при уклонении или отказе Участника от принятия Квартиры по Акту приема-передачи, в том числе при отсутствия данных технической инвентаризации Квартиры по вине Участника, Застройщик через один месяц после окончания срока передачи вправе составить односторонний Акт.

Частью 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Установление более короткого срока для составления одностороннего акта может привести к нарушению прав участника как потребителя, что не допускается действующим законодательством. Указанный пункт также не оспаривался ответчиком.

В соответствии с п. 6.10. Между Сторонами согласовано, что Застройщик в случае производственной либо иной необходимости, а также наступления форс-мажорвых обстоятельств, вправе изменить срок передачи Квартиры, указанный в п. 6.5. договора, при этом продление срока может быть не более чем на б (шесть) месяцев. В случае изменения срока передачи Квартиры Стороны обязуются внести необходимые изменения в Договор в следующем порядке:

6.10.1. Застройщик направляет Участнику письменное сообщение об изменении срока передачи с указаниём нового срока;

6.10.2 Участник обязан в течение 14 (четырнадцати) дней со дня направления указанного сообщения явиться к застройщику и подписать соглашение об изменении условий договора;

6.10.3 Письменное соглашение об изменении условий договора о сроке передачи подлежит государственной регистрации.

6.11 После исполнения обязательства, предусмотренного п. 6.10.1 Договора, застройщик не несет ответственность за просрочку передачи квартиры участнику, в том числе квартиры, а также в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма застройщика с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу. При этом, участник не вправе отказаться от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок. Все убытки застройщика, вызванные уклонением Участника от заключения дополнительного соглашения к Договору об установлении единого срока передачи квартиры для всех участников долевого строительства дома, в том числе штрафы и санкции, наложенные полномочными органами, подлежат возмещению участником.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание вышеуказанные положения, суд приходит к выводу, что п. 6.10-6.11 фактически определяют порядок заключения соглашения об изменении срока передачи квартиры, что не влечет нарушение прав и обязанностей участника долевого строительства.

Между тем, указание в п. 6.10.2 на обязанность участника подписать соглашение об изменении сроков передачи Квартиры, указанный в п. 6.5. договора противоречит ч. 1 ст. 421 ГК РФ, устанавливающей свободу заключения договора.

Пункт 8.2 Договора предусматривает, что между сторонами согласовано, что свидетельством качества квартиры, отсутствия существенных недостатков и соответствия ее проекту, техническим нормам и правилам в области строительства, является разрешение на ввод дома в эксплуатацию, оформленное в установленном порядке.

Указанные положения противоречат части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, которой предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Таким образом, свидетельством качества конкретной квартиры может являться именно подписанный сторонами передаточный акт, подписанный между застройщиком и участником.

В соответствии с пунктом 8.3 Договора, гарантийный срок на объект долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, составляет пять лет и исчисляется со дня получения застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта долевого строительства составляет три года и исчисляется со дня первого акта приема-передачи одного из объектов долевого строительства дома.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Указание в договоре на исчисление гарантийного срока со дня получения застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителя, что ответчиком не оспаривалось. Следовательно, п. 8.3 Договора в части фразы «и исчисляется со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию» является недействительным.

Пунктом 8.5 Договора предусмотрено: руководствуясь пунктом 2 статьи 7 Закона, Стороны согласовали, что требованием, которое Участник вправе предъявить Застройщику в случае выявления ненадлежащего качества Квартиры, является требование безвозмездного устранения недостатков. При этом Сторонами согласовано, что разумным сроком устранения недостатков признается 45 (сорок пять) дней. данный срок может быть изменен по соглашению Сторон.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пункт 8.5 Договора долевого участия в строительстве ограничивает права участника на выбор способа устранения недостатков квартиры, что является недопустимым и существенно нарушает права участника.

В силу п. 12.5 Договора, стороны обязуются разрешать все возникшие при исполнении Договора разногласия в обязательном досудебном порядке. Срок рассмотрения письменной претензии - четырнадцать дней, если иной срок не установлен конкретными условиями договора или закона. При не достижении соглашения, в том числе не получения ответа на претензию - спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

В соответствии со статьей 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом. Действующим законодательством о защите прав потребителей не предусмотрено соблюдение обязательного претензионного порядка.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" установлено, что обязательность соблюдения досудебного претензионного порядка урегулирования спора установлена только для случаев, строго определенных законом. Для споров в сфере долевого строительства жилья обязательность соблюдения досудебного порядка не предусмотрена.

Следовательно, лицо, оказывающее услуги потребителям не вправе включать в договоры с потребителями условия, которые ущемляют или ограничивают права потребителей, предоставленные им Законом, а также предлагать потребителям в проектах договоров в добровольном порядке отказаться от прав (части прав), предоставленных им Законом, ссылаясь на свободу договора.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П определено, что гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны. Потребитель не обладает информацией о своих правах, не знает, как правильно себя защитить.

Согласно п. 4 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 N 4-П конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" установлено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

На основании требований Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422).

Таким образом, ответчик, включив в текст договора пункт 12.5 об обязательном досудебном порядке урегулирования споров, допустил нарушения прав ФИО1 как потребителя.

Между тем, в части иных пунктов договор требования истца удовлетворению не подлежат.

Так, п. 5.2 Договора предусмотрено, что участник по рекомендации застройщика об обеспечении управления домом с соблюдением требований законодательства осуществляет способ выбор способа управления:

- товарищество собственников жилья - путем вступления в члены товарищества собственников жилья;

- непосредственное управление собственниками помещений в Доме - путем заключения договоров со снабжающими организациями, договоров на обслуживание и эксплуатацию дома, и др.,

- управление домом управляющей организацией - путем заключения договора управления с управляющей организацией.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Таким образом, наличие в договоре условий о выборе способа управления, повторяющих позиции Жилищного кодекса Российской Федерации не влечет нарушение прав участника как потребителя. При этом, рекомендации застройщика о выборе способа управления могут носить только консультационный характер. Условий об обязательном исполнении участником рекомендаций застройщика договор не содержит.

Согласно п. 6.4 по листу взаиморасчетов и допуска в Квартиру Участник получает Ёдточи и допуск в Квартиру согласно графику работы Застройщика, право осуществлять отделочных и иные работы по разрешению Застройщика в порядке п.5.1.3. договора, пользоваться газом, водопроводом, канализацией, электричеством, оборудованием.

С момента подписания Листа взаиморасчетов и допуска в Квартиру Участник несет риск случайной гибели или повреждения Квартиры как комплекса имущества, включающего в том числе переданное оборудование и иное материально-техническое оснащение Квартиры, а также ответственность перед третьими лицами и Застройщиком в размере убытков, причиненных в результате допуска Участника в Квартиру.

В соответствии с п. 7.3 Договора, обязательство застройщика по соблюдению срока передачи квартиры считается исполненным с момента подписания сторонами листа взаиморасчетов и допуска в квартиру.

Так, в силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Учитывая, что п. 5.1.2 Договора предусмотрено принятие квартиры путем подписания Листа взаиморасчетов и допуска в квартиру, Акта приема-передачи квартиры, а также отсутствия в договоре условий о возможности составления такого листа до наступления условий, предусмотренных ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, суд приходит к выводу, что Лист взаиморасчетов и допуска в квартиру является иным документом о передаче, предусмотренным ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ и к его подписанию относятся все последствия, установленные законом как для передаточного акта, ввиду чего, каких-либо нарушений прав истца данным условием суд не усматривает.

В силу п. 8.4 Договора, гарантийные обязательства застройщика прекращаются в случаях:

- проведения участником работ по изменению фасада дома, любых переустройств, перепланировок квартиры;

- проведение участником ненадлежащего ремонта квартиры. Застройщик рекомендует перед проведением ремонтных работ осуществлять подготовительные мероприятия по просушиванию стен, полов, потолков квартиры от внутренней влаги;

- ненадлежащего обслуживания и эксплуатации квартиры, в том числе инженерных систем коммуникаций и оборудования, а также препятствования работе естественной приточно-вытяжной вентиляции квартиры;

- предъявления претензии участника о недостатках и строительных недоделках не отраженных участником в листе взаиморасчетов и допуска в квартиру (кроме скрытых, для обнаружения которых необходимы специальное оборудование, условия, мероприятия).

Согласно части 7 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Таким образом, в п.8.4 застройщиком конкретизированы основания для освобождения его от ответственности в период гарантийного срока. Между тем, данным пунктом не отменяется обязанность застройщика по доказыванию данных обстоятельств, а, следовательно, указанное условие не ведет к нарушению прав участника, так как согласуется с ч.7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ".

В силу п. 5.4.5 договора, застройщик обязуется передать Участнику Квартиру при условии полного исполнения Участником всех обязательств по договору, в том числе по уплате Цены договора и всех других платежей, предусмотренных настоящим договором.

Между тем, в договоре, помимо его цены, имеются иные условия, предусматривающие внесение оплаты, так п. 10.2 Договора предусмотрена необходимость внесения платы за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, от которой истец не отказывается. Между тем, данная плата также относится к иным платежам. Следовательно, п. 5.4.5. не нарушает права участника.

В соответствии с п. 9.6 Договора Участник поручает Застройщику оказать ему услуги по оформлению уступки прав требований по настоящему Договору, в т.ч. составить договор уступки прав требований, получить согласование Застройщика, осуществить его государственную регистрацию. В случае решения Участника совершить уступку, он обязуется до начала оказания данных услуг Застройщика оплатить их в размере 5 000 (пять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%.

В соответствии с п.10.3 Договора участник поручает застройщику оказать ему консультационно-юридические услуги по изменению режима собственности Участника, в том числе по оформлению совместной собственности супругов с имени участника на имена обоих супругов, с имени участника на имя его супруга или по изменению совместной собственности супругов на долевую собственность участника и его супруга. Участники обязуются до начала оказания данных услуг Застройщиком оплатить их в размере 5000 рублей, в том числе НДС 18% с обязательным предоставлением нотариально заверенной копии Свидетельства о заключении брака.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Между тем, из пояснений сторон следует, что услуги, указанные в п. 9.6, 10.3 Договора не включены в цену договора, при заключении договора участник данные услуги не оплачивал. Обязанность по уплате таких услуг может возникнуть у участника лишь в случае его обращения к ответчику по вопросу предоставления таких услуг на добровольной основе, которые участник может получить самостоятельно и в другом, более удобном для него месте. Следовательно, заключение договора долевого участия не обусловлено необходимостью приобретения услуг, которые не требуются участнику, а, следовательно, не могут быть расценены в качестве навязанной услуги.

Пункт 12.3 предусматривает, что в случае несоблюдения участником требований снабжающих организаций, в результате чего возникает необходимость повторного испытания инженерных сетей пуском отопления, газа, воды, подачи электроснабжения, участник обязан возместить застройщику убытки по проведению дополнительных испытаний.

Между тем, данным пунктом договора обусловлена необходимость внесения дополнительных средств лишь в случае вины участника. Таким образом, при добросовестном поведении участника долевого строительства, указанное условие не накладывает на него каких-либо дополнительных обременений.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таим образом, данные условия не нарушают права участников.

На основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п. 45 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договорам об участии в долевом строительстве, нарушены права истца, как потребителя, вследствие чего, истцу, безусловно, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом изложенного, суд считает, что размер денежной компенсации в возмещение морального вреда должен составлять 3000 рублей, с учетом того, что какие-либо вредные последствия для истца в результате действий ответчика не наступили, а также попыток ответчика к добровольному урегулированию вопросов о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве, от которых представитель истца в судебном заседании отказался.

Согласно ч. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления N 17 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2012г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Следовательно, с ООО «Деловой союз» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф по договору об участии в долевом строительстве в сумме 1500 рублей ((3000) х 50%).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, - судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание удовлетворение требований истца, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в ее пользу с ответчика расходов по направлению корреспонденции в размере 114 рублей, что подтверждается квитанциями от дд.мм.гггг..

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 600 рублей (300 рублей (требования неимущественного характера + 300 рублей (требования о компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Союз» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты: 4.9, 6.1 в части фразы «С даты отправления сообщения», п. 6,7 в части фразы «с момента отправления сообщения застройщик не несет ответственность за просрочку передачи квартиры участнику», п. 6.8 в части фразы «через один месяц после окончания срока передачи», п. 6.10.2 в части фразы «и подписать соглашение», п. 8.2 п. 8.3 в части фразы «и исчисляется со дня получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию», первое предложение п. 8.5, п. 12.5 в части фразы «Стороны обязуются разрешить все возникшие при исполнении договора разногласия в обязательном досудебном претензионном порядке Договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дд.мм.гггг., заключенного между ООО «Деловой Союз» и ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Деловой союз» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 3 000 (трех тысяч) рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 1500 (полутора тысяч) рублей, судебные расходы в размере 114 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Деловой союз» в доход местного бюджета госпошлину в размере 600 (шестьсот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления его мотивированной части.

Судья