Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «им. Энгельса» о расторжении договора аренды земельного участка и прекращении права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «им. Энгельса» о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ в части договорных отношений между ней и ответчиком.

В обоснование иска указала, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 4075000 кв.м, расположенный примерно в 3500 м по направлению на северо-запад от ориентира по адресу: <адрес> был заключен ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей с одной стороны, и арендатором ООО «им. Энгельса». Обременение зарегистрировано в ЕГРН.

В п. 6.4.2 Договора предусматривается обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные разделом 5 договора. Раздел 7 содержит основания для изменения и порядок прекращения договора, в том числе согласно п. 7.2. расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основание расторжение договора. Обязательства по договору прекращаются с момента государственной регистрации указанного соглашения или момента вступления в законную силу решения суда о прекращении договора.

Согласно п.7.4.5 договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного п. 5.3 договора срока не вносит арендную плату, которая уплачивается ежегодно после окончания уборки урожая не позднее 30 ноября текущего года.

Разделом 5 договора определена арендная плата, размер которой за год на каждую 1/25 долю в передаваемом в аренду земельном участке должен составлять в следующей совокупности: зерно пшеницы - 5 центнеров; зерноотходы - 10 центнеров; мука - 50 кг высший сорт и 50 кг первый сорт; либо арендная плата в денежном выражении 6000 рублей; вспашка приусадебных огородов бесплатно (без оплаты), но не более 10 соток на одну долю. Договором не предусмотрены конкретные порядок, условия, время и место извещения и информирования о начале и сроках выдачи сельскохозяйственной продукции в счет арендной платы. При этом арендатор ООО «им. Энгельса» предусмотрел для себя последствия, в случая наступления обстоятельств непреодолимой силы (засуха, градобитие, наводнение) и поставил в зависимость от урожайности сельскохозяйственных культур выплату арендной платы в натуре, указав в п.5.1 договора выплату арендной платы только в денежном выражении в размере 6000 рублей в год на одну долю.

Согласно п. 5.2 договора размер арендной платы может пересматриваться сторонами, но не чаще одного раза в год. В случае изменения размера арендной платы по соглашению сторон дальнейшее ее исчисление и уплата арендной платы арендатором осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору. Однако возможность повышения арендной платы в одностороннем порядке договором аренды не предусмотрена, а также повышение размера арендной платы в зависимости от повышения уровня инфляции. При этом с учетом инфляции ФИО1 в счет арендной платы за доли земельного участка только в 2021 году в денежном выражении могла получать более 24 000 рублей (6000*3*134,75=24255), а не 18000 (6000*3=18000) рублей как предусмотрено договором.

Фактически порядок и сроки выплаты арендной платы, предоставления услуги по вспашке огородов, предусмотренные договором регулярно и ежегодно нарушались арендатором ООО «им. Энгельса».

Так, арендная плата в натуральном виде в полном объеме, с учетом трех долей истца, а именно 15 (пятнадцать) центнеров зерна пшеницы, 30 (тридцать) центнеров зерноотходов, 150 (сто пятьдесят) кг муки высшего сорта и 150 (сто пятьдесят) кг муки первого сорта, и в срок до 30 ноября текущего года, как это предусмотрено п. 5.3 договора, часто не выплачивалась. Например, за 2021 год этот перечень товаров и отходов переработки в полном объеме был предоставлен не ДД.ММ.ГГГГ и ранее этой даты, а только в декабре 2021 года. За 2022 год арендная плата не была выплачена ни в натуральном виде, ни в денежном выражении. От получения арендной платы истец не отказывалась. О дате, времени, месте и порядке получения арендной платы ФИО1 извещена не была.

Никогда за весь период аренды услуга по бесплатной вспашке огородов, в полном объеме (30 соток) не оказывалась, а в течение трех лет подряд с 2021 по 2023 годы истцу не оказывалась вообще, несмотря на то, что никаких дополнительных соглашений между ФИО1 и ответчиком по этому поводу или в связи с ним не заключалось.

ООО «им. Энгельса» за весь период существования правоотношений не требовал от ФИО1 принять исполнение договора в виде натуроплаты или денежных средств. Таким образом, ответчик не исполняет своих обязательств по уплате арендной платы более чем 2 раза подряд, что является самостоятельным основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

ФИО1 никогда не обращалась к ООО «им. Энгельса» с письменной просьбой об оплате вместо нее налогов, в том числе земельного и подоходного. Однако, ответчик ежегодно осуществляет с нее сбор, как поясняют работники ООО «им.Энгельса» «налога на прибыль», а фактически налога на доходы физических лиц. Так, за 2021-2022 годы ФИО1 по квитанциям, приходные ордера к которым остались у ответчика, передала в счет уплаты налога 2340 рублей.

С учетом всех перечисленных выше нарушений со стороны арендатора по выплате арендной платы по договору, непрозрачности договорных взаимоотношений на протяжении всего периода аренды ФИО1 посчитала необходимые расторгнуть договор аренды, приняла решение выделить свои доли и осуществлять пользование земельным участком по своему усмотрению.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «им. Энгельса» было получено согласие на образование земельного участка путем его выдела из земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:275. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 было зарегистрировано праве собственности на земельный участок, площадью 489000+/-6119, с кадастровым номером 22:55:000000:810, местоположение: <адрес>, район Усть-Пристанский, участок расположен в 2800 м по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Адрес ориентира: <адрес>. В отношении выделенного участка отдельный договор аренды между истцом и ответчиком не заключен до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ, в том числе после не предоставления в мае-июне 2022 года третий год подряд услуги по вспашке огорода, ФИО1 подготовила и ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, с просьбой рассмотреть его до ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «им. Энгельса» ДД.ММ.ГГГГ ответило истцу отрицательно, сославшись на ч. 12 ст. 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и указание на то, что отношения по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, воля арендодателя (собственников земельных участков) на расторжение договора, а равно на заявления арендатору своего нежелания продлевать арендные отношения может быть сформирована только по результатам проведения общего собрания участников общей долевой собственности в соответствии с процедурой, установленной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

До настоящего времени соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком не зарегистрировано. Поэтому ФИО1 вынуждена обратиться в суд, полагая, что для расторжения договора аренды земельного участка не является необходимым согласие всей множественности лиц арендодателей, поскольку иное противоречило бы положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой бывшие собственники не вправе распоряжаться судьбой не принадлежащего им участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении иска настаивала, полагая, что имеются существенные нарушения условий договора, и механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописанный в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к ней применяться не может. Это положение зафиксировано в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ЭС22-5767.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание не явилась, от нее поступило письменное возражение на иск, в котором указывает, что требования ФИО1 являются необоснованными. При заключении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ истец выразила свою волю на передачу земельного участка в аренду ООО «им. Энгельса». Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрено ни указанным договором, ни действующим законодательством. Таким образом, право аренды на выделенный участок с кадастровым номером 22:55:000000:810 сохраняется на тех же условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Воля арендодателя (собственников земельных долей) на расторжение договора может быть сформирована только по результатам проведения общего собрания участников общей долевой собственности в соответствии с процедурой, установленной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако консолидированное решение собственников отсутствует. При этом расчеты по арендной плате ООО «им. Энгельса» производит ежегодно, задолженности и жалоб не имеется. Однако истец с момента выдела своей доли намеренно отказывается получать арендную плату, искусственно создавая долг общества перед ней (л.д. 183-186).

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим способом, причину неявки суду не сообщили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, то арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:55:000000:275 и ООО «им. Энгельса» заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил, арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 4075000 кв.м, расположенный на территории МО Троицкий сельсовет <адрес>.

По сведениям ЕГРН право аренды зарегистрировано в установленном порядке.

Разделом 5 договора предусмотрена арендная плата, размер которой за год на каждую 1/25 долю в передаваемом в аренду земельном участке составляет:

зерно пшеницы - 5 центнеров;

зерноотходы - 10 центнеров;

мука - 50 кг высший сорт и 50 кг первый сорт;

либо арендная плата в денежном выражении по 6000 рублей;

вспашка приусадебных огородов бесплатно, но не более 10 соток на одну долю.

Арендатор уплачивает арендную плату ежегодно после окончания уборки урожая не позднее 30 ноября текущего года (пункт 5.3).

Согласно пункту 6.4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно вносить арендную плату.

В силу п. 7.2 расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основание расторжение договора. Обязательства по договору прекращаются с момента государственной регистрации указанного соглашения или момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно п.7.4.5 договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

В соответствии со ст.309, ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что арендатор ООО «им. Энгельса» обязательств, установленных по уплате арендной платы, исполнял ненадлежащим образом.

Как следует из представленных ответчиком платежных ведомостей выдачи собственникам земельных долей муки, пшеницы, зерноотходов, ФИО1 они предоставлялись за период с 2015 по 2021 годы.

Доказательств того, что данные обязательства исполнены за 2022 и 2023 годы ответчиком не представлено.

Кроме того, ООО «им. Энгельса» в период с 2021 по 2023 годы не выполнены обязательства по вспашке приусадебных огородов в отношении ФИО1, предусмотренные договором также в качестве арендной платы.

Приведенные обстоятельства подтверждаются исковым заявлением, пояснениями представителя истца, платежными ведомостями, ответом УФНС России по <адрес> об отсутствии сведений о доходах и суммах налога физического лица, и не оспариваются ответчиком.

Утверждение ответчика о том, что истец с момента выдела своей доли намеренно отказывается получать арендную плату по договору аренды, ничем не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендатор ООО «им. Энгельса» более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату ФИО1, а также в течение трех лет подряд не производит вспашку приусадебных огородов ФИО1, предусмотренную договором аренды в качестве арендной платы. Тем самым существенно нарушает заключенный договор.

Данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части договорных отношений между ФИО1 и ООО «им. Энгельса». При этом суд учитывает, что истец не является одним из собственников долей земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:275, но является единственным собственником земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810, который обособлен (выделен в установленном законом порядке) и предыдущим участком не поглощается.

Довод ответчика о том, что в материалах дела отсутствует консолидированное решение собственников земельного участка, суд отклоняет, как основанный на неверном толковании действующего законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Статьей 11.5 Земельного кодекса предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Положения Федерального закона № 101-ФЗ, устанавливающего особенности выдела земельного участка в счет земельных долей, предусматривают право участника долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник.

Таким образом, после выдела в 2022 году одним участником долевой собственности – ФИО1 в счет принадлежащих ей земельных долей земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810 на этот участок сохранилось право аренды на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, изменение условий которого в отношении выделенного участка возможно только по соглашению собственника (арендодателя) и арендатора, так как иное договором аренды не предусмотрено.

В пункте 1 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Поскольку участник долевой собственности, осуществивший выдел земельного участка в счет принадлежавших ему долей, становится собственником вновь образованного участка и утрачивает право долевой собственности на исходный земельный участок, на данное лицо не могут распространяться как правила, предусмотренные статьей 14 Федерального закона № 101-ФЗ, регулирующей владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, путем проведения общих собраний участников долевой собственности, избрания уполномоченного лица для согласования и подписания документов от имени участников, так и правила статьи 14.1 указанного закона о порядке извещения о проведении общего собрания участников общей долевой собственности, к которым указанное лицо не относится.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При приведенных обстоятельствах договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:275 от ДД.ММ.ГГГГ в части договорных отношений между ФИО1 и ООО «им. Энгельса» подлежит расторжению, а право аренды ООО «им. Энгельса» в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:55:000000:810 подлежит прекращению.

В соответствии ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ в части договорных отношений между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «им. Энгельса».

Прекратить право аренды общества с ограниченной ответственностью «им. Энгельса» в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного в 2800 м по направлению на северо-запад от ориентира по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «им. Энгельса» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Сведения о прекращении права аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Усть-Пристанский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий О.А. Репникова