Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по искам Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области к Мальцеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области обратился в суд с исковым заявлением к Мальцеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, указывая, что в соответствии протоколом результатов открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве №4А, Мальцев А.А. стал его победителем.

Комитет по управлению имуществом города Кузнецка и ...1 заключили договор аренды земельного участка от ... ...

Согласно условиям договора Комитет по акту приема-передачи передал земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 27 кв.м., расположенный по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве .... Участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение гаражей.

Договор зарегистрирован в Кузнецком отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о чем имеется запись о регистрации от ... .... Срок действия договора с ... по ....

... подписано соглашение о расторжении вышеназванного договора. Согласно п.2 данного соглашения договор аренды считается расторгнутым с момента заключения договора купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключен ... года.

Ответчик вносил арендную плату не в соответствии с условиями договора, в результате на ... образовалась задолженность ответчика перед Комитетом по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области, которая до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного, просит суд: взыскать с ответчика Мальцева А.А. в пользу Комитета по управлению имуществом города Кузнецка задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...; сумму договорной неустойки за период с ... по ... в размере ...; неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с ... по ... в размере ...; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ...

Кроме того, Комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области обратился в суд с еще тремя аналогичными исками к Мальцеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, в которых также просил взыскать с ответчика Мальцева А.А. в пользу Комитета по управлению имуществом города Кузнецка:

задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ....; сумму договорной неустойки за период с ... по ... в размере ....; неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с ... по ... в размере ...; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ...

задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...; сумму договорной неустойки за период с ... по ... в размере ...; неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с ... по ... в размере ....; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ....

задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ....; сумму договорной неустойки за период с ... по ... в размере ...; неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с ... по ... в размере ...; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ...

Определением Первомайского районного суда ... от ... г.гражданские дела ..., ... по искам Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области к Мальцеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения объединены в одно производство, с присвоением делу ...

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от ... производство по делу в части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности - Белова Н.И. уточнила исковые требования. Просит суд взыскать с ответчика в пользу Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ..., сумму договорной неустойки по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...;

задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...., сумму договорной неустойки по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...

задолженность по арендной плате по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ... сумму договорной неустойки по договору от ... ... за период с ... по ... в размере ...

В судебное заседание представитель истца Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области не явился, в суд представили заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие. Письменные возражения на отзыв на исковое заявление приобщены к материалам гражданского дела.

Ответчик Мальцев А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы письменных возражений на исковое заявление.

Суд, заслушав объяснения ответчика, изучив материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Согласно подп. 7 п.1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Абз. 1 - 3 ч. 3 данной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Исходя из ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ... на основании решения Собрания представителей г. Кузнецка от ... ... «Об утверждении положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Кузнецка» между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кузнецка Пензенской области и Мальцевым А.А. заключены договоры земельных участков ....

... между сторонами подписаны акты приема-передачи следующих земельных участков: с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... с кадастровым номером ... расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ....

Вышеуказанные договоры зарегистрированы в Кузнецком отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о чем имеются записи о регистрации: от ... ...; от ... ...; от ... ... Срок действия договоров с ... по ....

... между сторонами подписаны соглашения о расторжении вышеназванных договоров.

Согласно п.2 данных соглашений договоры аренды считаются расторгнутыми с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков.

... между сторонами заключены договоры купли-продажи вышеназванных земельных участков.

Согласно п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договоров аренды от ... ..., с учетом протоколов урегулирования разногласий, арендная плата за первый год аренды определяется по результатам проведения аукциона и составляет соответственно ... Годовой размер арендной платы за следующие годы аренды определяется из расчета арендной платы, сложившейся по результатам аукциона, увеличенной на индекс потребительских цен на товары и услуги населения по Пензенской области, сложившийся на начало каждого года аренды (определяется государственными органами статистики), о чем заключается дополнительное соглашение к настоящему договору. Арендатор уплачивает арендную плату с ... по ... ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, в сумме не менее месячного платежа, путем перечисления на расчетный счет, реквизиты которого указываются в расчете арендной платы на соответствующий год аренды.

Как следует из п. 5.2 вышеуказанных договоров аренды земельных участков от ... г., за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Спорные земельные участки как объекты гражданских правоотношений предоставлены в аренду ответчику на основании договоров и фактически были переданы арендатору в момент подписания данных договоров по акту приема-передачи земельных участков, в связи, с чем начало течения первого года аренды земельного участка произошло ... г.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что земельные участки переданы по актам приема-передачи ... и подтверждается факт пользования ответчиком спорным имуществом в заявленный период.

... между Мальцевым А.А. и Комитетом по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области заключены договоры купли-продажи земельных участков, переход права собственности по которым зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ... г.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В силу положений ст. ст. 550, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, а переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю, поскольку после государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на землю он утрачивает статус арендатора и, как собственник объекта недвижимости, обязан уплачивать земельный налог, в связи с чем, обязательственные отношения по аренде земельного участка между сторонами в этом случае прекращаются полностью.

Исходя из вышеуказанных положений норм материального права, само по себе указание в соглашениях на расторжение договоров аренды с момента заключения договоров купли-продажи земельных участков не означает прекращение обязательств по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Таким образом, задолженность по арендной плате, исходя из того, что долг возник за период, истекший с момента подписания договора аренды и передачи земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи, составляет:

1) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... по ..., за период с ... по ... в размере ....;

2) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... по ..., за период с ... по ... в размере ...

3) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... по ..., за период с ... по ... в размере ....;

4) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: ..., гараж ... в гаражном массиве ... по ... за период с ... по ... в размере ...

Доводы ответчика Мальцева А.А. о необходимости определения размера задолженности по арендной плате за период с ... по ... г., исходя из кадастровой стоимости земельных участков, рассчитанной на основании положений постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. №940-пП «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена», являются несостоятельными, основаны на неверном толковании вышеуказанных норм материального права.

Кроме того, как следует из положений п.п. 1.2, 1.5 вышеуказанного постановления Правительства Пензенской области, годовой размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Пензенской области, определяется органом исполнительной власти Пензенской области, уполномоченным в сфере регулирования земельных и имущественных отношений в Пензенской области, а в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области (далее - земельные участки), если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

При таких обстоятельствах, учитывая, что договорами аренды земельных участков предусмотрен порядок определения арендной платы за первый и последующие годы аренды, исходя из расчета арендной платы, сложившейся по результатам аукциона, а также то обстоятельство, что положения постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. №940-пП предусматривают порядок определения арендной платы по результатам аукциона, оснований для расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков также не имеется.

Исходя из изложенного, поскольку обязанность по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, также сохраняется и обязательство по уплате пени, установленное в договоре аренды.

Суд соглашается с расчетами размера пени, представленными истцом, поскольку они проверены судом, являются арифметически верными, ответчиком не оспорены.

При определении размера пени, подлежащих взысканию с ответчика в пользу Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области, суд приходит к следующему.

Исходя из требований ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В судебном заседании ответчик заявил о снижении размера неустойки.

Учитывая, что сумма неустойки значительно превышает сумму возможных убытков истца, вызванных нарушением обязательств, срок, в течение которого не исполнялось обязательство, степень выполнения обязательства должником, установление повышенного размера неустойки (109,5%) по отношению к ставке рефинансирования и банковским процентам, суд считает, что общий размер неустойки в сумме .... подлежит снижению до ...

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку при подаче искового заявления Комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области был освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ, ст.ст. 50, 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина, исчисленная на основании подп.1 ст. 333.19 НК РФ, в размере ... подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые заявления Комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области к Мальцеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени - удовлетворить частично.

Взыскать с Мальцева А.А., ... в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кузнецка Пензенской области задолженность по арендной плате за период с ... по ... в сумме ...., в том числе, по договору аренды от ... ... ...., по договору аренды от ... ... ..., по договору аренды от ... ... ... по договору аренды от ... ... ...; пени по договорам аренды земельных участков от ... ... за период с ... по ... в сумме ...

В остальной части исковые требования - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Мальцева А.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме ...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Судья: подпись

Копия верна:

Судья: Секретарь: